【正文】 階層 低收入、中文化的清貧工薪階層 低收入、低文化的社會底層對于本案來說，不同組群的作用是不同的：178。第四章 整體營銷策略一、目標(biāo)市場分析產(chǎn)品本身價值+本案特有地段價值=本案投資價值目標(biāo)市場存在兩種形式：產(chǎn)品的購買人群，根據(jù)用途可以劃分為：投資、自住；產(chǎn)品的真正使用者，根據(jù)消費(fèi)方式可以劃分為：購買、租賃。均為板樓公寓，純北向問題嚴(yán)重。入住時間晚，屬于遠(yuǎn)期樓花，會影響買家信心。二、劣勢與威脅同區(qū)競爭項(xiàng)目日益增多，分薄了客戶資源。城市改造力度加大，拆遷規(guī)模宏大，需要大批安置用房，其中也許也會有我們的客戶群。地鐵1號線即將開通，地鐵出口距離項(xiàng)目所在地步行只需1分鐘。配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目應(yīng)做成一個硬配套和軟配套都相當(dāng)完善且高檔的CBD區(qū)域一個綜合性社區(qū)。環(huán)境景觀優(yōu)勢：三角形圍合地中央可做園區(qū)景觀廣場，有充分的空間利用，這在太原街寸土寸金之地并不多見。 太原街是已被公眾認(rèn)可的高檔公寓“扎堆”的地段，是CBD最佳臥城。 位于沈陽城市核心地區(qū)，去往中街、和平北大街等各商務(wù)區(qū)、商圈都十分便捷；地鐵開通后將使其交通優(yōu)勢更加凸顯；178。第三章 項(xiàng)目SWOT分析 一、優(yōu)勢與機(jī)會地利優(yōu)勢178。在南站商圈中辦公的人群主要為本地及外地服裝等商品門類品牌經(jīng)銷商和代理商、各專業(yè)市場內(nèi)業(yè)主及餐飲娛樂行業(yè)業(yè)主，他們對空間使用功能的需求也比較多樣和靈活?？蛻羧菏袌瞿险旧倘κ巧蜿栕顬閭鹘y(tǒng)的商圈之一，歷經(jīng)百年的發(fā)展，目前已形成以大型綜合百貨商場為主體，以各類專業(yè)市場為補(bǔ)充的零售商業(yè)物業(yè)格局。（2）、總體供消從供應(yīng)量上來看，南站商圈寫字間產(chǎn)品供應(yīng)量不大，僅有的少量供應(yīng)也沒有被充分消化，這與該商圈中商務(wù)公寓、酒店的供應(yīng)量形成鮮明的對比。（1）、區(qū)域分布以上項(xiàng)目雖地理位置比較接近，但其隸屬的商圈卻不盡相同。天)空置率中興沈陽商業(yè)大廈和平區(qū)太原北街86號不詳1000090不詳商場38170不售15%瑞博群星大廈百利保鉆石商務(wù)公寓南側(cè)不詳250040不詳公寓、商場30100不售30%曼哈頓觀邸和平區(qū)中華路69號沈陽金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——————商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓————————東宇大廈和平區(qū)和平南大街2號沈陽東宇企業(yè)集團(tuán)股份有限公司30000300不詳東宇書店23195不售20%總統(tǒng)大廈和平區(qū)和平北大街69號沈陽瑪莉藍(lán)國際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司60000500無43145不售8%和泰運(yùn)恒國際和平區(qū)南京北街109號沈陽市和平區(qū)物資房屋開發(fā)有限責(zé)任公司360040 商務(wù)公寓、商場45157810030%表中面積段、售價、租金均按使用面積計算?？蛻羧后w預(yù)計核心客戶為周邊及溫州城內(nèi)的私營業(yè)主或他們開設(shè)的小型辦事處等，可能會把南站、客戶站、地鐵站等未來優(yōu)秀交通因素作為賣點(diǎn)來吸引小型公司及商旅人士作為重點(diǎn)客戶?？勺鳛閱紊碣F族首次置業(yè)、商旅人士、小型公司辦公寫字間的替代產(chǎn)品。（2）、確定客戶群關(guān)注度a、自住客戶群的關(guān)注度及比例 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群單身貴族（30%）（30%）小型公司（10%）私營業(yè)主（10%）其他10%商旅人士（20%）富貴之家（20%）b、投資者針對的客戶群的關(guān)注度及比例 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群商旅人士（50%）（30%）私營業(yè)主（10%）其他10%小型公司（30%）（3）、影響客戶群關(guān)注度的因素a、影響自住客戶群關(guān)注度的因素排序區(qū)位配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)朝向b、影響投資者針對的客戶群關(guān)注度的因素排序 區(qū)位租金價格配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)朝向重點(diǎn)個案分析（1）、百利保鉆石商務(wù)公寓百利保鉆石商務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)700元/平方米市場分析物業(yè)地址和平區(qū)區(qū)中華路88號綜合檔次太原街商圈高檔公寓產(chǎn)品代表作品，以高檔的配套設(shè)施和較好的物業(yè)服務(wù)售出公寓產(chǎn)品較高價格，可以作為我們項(xiàng)目定位的目標(biāo)參照樣本價格描述3983㎡ 售價7600起8000元/平(均價）租金 開發(fā)商沈陽百利保大廈有限公司開盤時間200642入住時間20061030客戶群體單身貴族、富貴之家、商旅人士樓層狀況1棟28層高層物業(yè)管理沈陽澳森太平洋物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施7層美食城、8層休閑萬象城、9層空中展示會所和空中花園，都是上層高端的配套?？蛻羧菏袌觯?）、客戶群的細(xì)分及劃分比例a、客戶群的細(xì)分從目前太原街商圈區(qū)域的公寓項(xiàng)目的客戶群體統(tǒng)計情況我們可以發(fā)現(xiàn)下表細(xì)分客戶來源區(qū)域獲取途徑居住人群生命周期職業(yè)背景/從事行業(yè)家庭收入/辦公支出用途單身貴族和平、沈河首次置業(yè)3040單身中高級白領(lǐng)58萬（年）自住富貴之家和平、沈河二次置業(yè)3040兩口不詳20萬以上（年）自住小型公司和平、沈河租賃/置業(yè)不詳商圈人群服務(wù)業(yè)510萬（年）辦公商旅人士和平、鐵西租賃不詳太原街商圈內(nèi)各類商品經(jīng)銷商1015萬（年）辦公私營業(yè)主和平、鐵西租賃/置業(yè)不詳太原街商圈內(nèi)食品、五金、建材、家居等行業(yè)510萬（年）以上自住/辦公b、客戶群的劃分比例其中自住的人群主要為單身貴族、富貴之家、小部分小型公司和私營業(yè)主和商旅人士，投資者針對的主要租賃客戶是小型公司、商旅人士、大部分小型公司和私營業(yè)主。附加值的影響體現(xiàn)為錦上添花和落井下石。從太原街商圈區(qū)域的公寓項(xiàng)目市場來分析區(qū)位因素占影響銷售價格因素的30%，配套設(shè)施占25%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占15%，公攤占10%，朝向占10%，租售率加其他因素占剩余的10%。b、影響價格（售價）的因素 影響公寓銷售價格的主要因素如下：區(qū)位、朝向、公攤、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租售率。高檔公寓主要分布于太原街商埠和馬路灣商埠的中華路南北兩側(cè)，中檔公寓則距中華路較遠(yuǎn)。中檔公寓價格均價在5700元/平（裝修），高檔公寓價格均價在8000元/平（裝修）。整體裝修標(biāo)準(zhǔn)平均在6001000元/平，目前主要裝修范圍包括：走廊地毯、燈具、房間內(nèi)地板、衛(wèi)生間潔具、廚房廚具、中央空調(diào)或單體空調(diào)的提供、簡單壁柜等。主要的配套方法如下：裙樓1N層高級百貨商場為公寓住戶間接提供方便的高檔時尚商品消費(fèi)區(qū)、裙樓頂部設(shè)置空中花園即休閑廣場，功能上可選擇設(shè)置網(wǎng)球場、健身器材、綠色植物裝點(diǎn)或設(shè)置水吧、休閑咖啡廳、噴水池等，由公寓項(xiàng)目的主要客戶群體的對檔次和功能的心理訴求決定、主樓入口處設(shè)置24小時酒店式前臺服務(wù)和保安、主樓高于裙樓的12層或入口1層設(shè)置商務(wù)餐廳、會所、室內(nèi)游泳池、便利店、旅行社等主要商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)休閑必需場所，一般都會注意分開商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)休閑必需場所的所在樓層等；主樓地下設(shè)置車位。商住兩用公寓項(xiàng)目的戶型配比中，62左右的戶型為主；產(chǎn)權(quán)式酒店的戶型配比中，45左右的戶型為主。商住兩用公寓項(xiàng)目中這一比例為45左右的戶型約占30%，62左右的戶型約占40%，87左右的戶型約占20%；產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目中這一比例為35左右的戶型約占10%，45左右的戶型約占40%，65左右的戶型約占30%，87左右的戶型約占10%。部分公寓項(xiàng)目用戶因此可以較為便利的享受到寫字間的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配套并由此促進(jìn)了公寓項(xiàng)目的消化。這一建筑細(xì)節(jié)增加了北向公寓的銷售難度，目前未消化完畢的已售產(chǎn)品中大量剩余產(chǎn)品均為純北向公寓。c、未來供應(yīng)目前主要在售項(xiàng)目公寓大部分已接近告罄，剩余產(chǎn)品和未來供應(yīng)量的分布主要以溫州城、東方香榭里、和泰運(yùn)恒國際為主。b、總體供消，產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)量12萬平；，產(chǎn)權(quán)式酒店的消化量5萬平。天)銷售率溫州城西南側(cè)20米20萬６棟高層（２長板，４短板）528F：商務(wù)公寓、小戶型住宅、商務(wù)酒店公寓：3080清水預(yù)計5000多——未售20萬裙樓14F：底商912————剛剛招租商貿(mào)國際南側(cè)50米1棟塔高632F：公寓52132清水36804800 售完裝修43805600裙樓地下15F：眼鏡城——————返利銷售五金機(jī)電城南側(cè)20米１棟高層715F：公寓84122清水4120（均價） 銷售70%（剩余的為13層以上住宅）３萬裙樓16F：五金機(jī)電商鋪————————售完榮域銀信國際公寓東南側(cè)200米２棟板高318F：住宅50140清水46006188 銷售65%（剩余的為朝北戶型）1２F：底商————————售完正大廣場東側(cè)300米——２棟板高432F：住宅107132清水51005500 售完裙樓13F：底商————————城建商務(wù)酒店公寓東南側(cè)300米１棟板高118F：酒店式公寓3345清水69887288 售完裙樓14F：百利家居————————百利保東北側(cè)300米10萬裙樓1５F：新世界百貨——————————１棟板高528F：世紀(jì)國際大酒店————————1棟塔高528F：百利保鉆石公寓3983裝修8000(均價） 海潤國際大廈東北側(cè)1000米雙子塔樓624F：公寓、寫字間51116裝修728810000 銷售95%（剩余為部分朝北的7102戶型裙樓14F：塞斯家居；5F：會所————————曼哈頓觀邸東側(cè)1100米雙子板高地下16F：美美百貨————————銷售的較少920F：產(chǎn)權(quán)式酒店40,42,82裝修92301000010年包租，年8%回報寫字樓（未售）————————SOHO新天地東側(cè)1300米１棟板高——38110清水55006000 銷售95%（剩余為部分朝北的5762戶型東方香榭里東北側(cè)1100米10萬1棟板高住宅3990清水5080 寫字間項(xiàng)目基本售畢１棟塔樓1５F：商務(wù)配套；7－15F：寫字間；16F以上：酒店————————２棟塔高住宅（未售）————————和泰運(yùn)恒國際東北側(cè)1500米裙樓14F：大型品牌家具店————————銷售的較好（估計在80%左右），所余不多雙子塔高北樓711F：寫字間60210裝修6400 南樓、北樓1222F：公寓4787裝修6200 （1）、產(chǎn)品供應(yīng)消化a、區(qū)域定義太原街商圈區(qū)域定義為以太原街步行街為核心區(qū)域，南至民主路附近、北至北三馬路、西至勝利南大街、東至馬路灣。公司專門組建了一支由銷售精英構(gòu)成的直銷團(tuán)隊，下設(shè)VIP客戶服務(wù)中心、電話中心等部門，在06年度的銷售工作中，七嘉行直銷團(tuán)隊取得了驕人的成績，并贏得客戶和開發(fā)商的一致認(rèn)可。七嘉行 一貫堅持將顧客最大讓渡價值理論落實(shí)在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作中，在不斷提升服務(wù)品質(zhì)的同時，最大限度地為客戶節(jié)省購房過程中耗費(fèi)的時間和精力。公司主要經(jīng)營人員曾操作項(xiàng)目的總建筑面積已超過1950萬平方米，擁有豐富的房地產(chǎn)營銷策劃及銷售代理實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。七嘉行 以“打造有效的房地產(chǎn)服務(wù)平臺”為經(jīng)營目標(biāo)，以“房地產(chǎn)全程營銷專家、房地產(chǎn)資源整合顧問”為已任，誠信服務(wù)于東北三省房地產(chǎn)業(yè)界。七嘉行 順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中專業(yè)分工日益明確之趨勢，整合資源、憑借自身獨(dú)特的專業(yè)特長、技術(shù)優(yōu)勢，走專業(yè)化、規(guī)范化、品牌化的道路，為客戶提供銷售代理和房地產(chǎn)全程營銷顧問服務(wù)。于2003年12月在遼寧七嘉行地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)經(jīng)第七屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會組委會評審組審評，獲2006——2007年度中國房地產(chǎn)金牌營銷代理公司大獎。關(guān)于我們。S國際廣場城市中心地標(biāo)建筑的市場地位，并以此為核