【正文】 進(jìn)振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，必然起到?jīng)Q定性作用。在國際經(jīng)濟(jì)一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動(dòng)潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的X、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國際投資目光。在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個(gè)大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的60多個(gè)大小港口星羅棋布。東北大振興是世界經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)發(fā)展的需要，也是新時(shí)期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。X，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機(jī)。 目 錄 前言 第一章 總論……………………………………… 5……………………………………………10………………………………12 第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析…………………………………………14…………………………………………23…………………………28…………………………………33 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)……………………………………35……………………………………37…………………37…………………………3建設(shè)模式分析…………………40…………………………41 2003年發(fā)展情況分析…………………………… 41 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案…………………………44…………………………………45………………………………45……………………………………………46……………………………………………46……………………………………………4建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………47 第五章 項(xiàng)目組織管理與保障措施………………………………………48…………………………………………49…………………………………………49…………………………………………49…………………………………………50………………………………50…………………………………50……………………………………50 第六章　營銷戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目定位………………………………………… 51…………………………… 52………………… 53…………………………………… 54 第七章 投資分析…………………………………… 55…………………………………… 57………………………… 58 第八章 結(jié)論 結(jié)論…………………………………………………… 59附件：附件1：項(xiàng)目前六期地塊分布圖前 言東北振興 X先行 “振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施后的又一重要舉措，旨在實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)東西經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的輪子”同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。東北亞經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注……？東北振興，X先行！第一章 總論 項(xiàng)目發(fā)展背景 項(xiàng)目發(fā)展背景“第四增長(zhǎng)極”與“東北大振興”隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和“京津冀北”地區(qū)之后的“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長(zhǎng)極”。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國歐亞大陸橋的東部起點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)總量約占全國的1/5，是我國最大的工業(yè)密集區(qū)。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一體化正在深化。2003年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國策。X市政府已提出“全國先進(jìn)裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大X”的策略，形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看X的良好局面。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由186平方公里擴(kuò)展到440平方公里，城市規(guī)劃范圍將達(dá)到1220平方公里。鐵西新區(qū)——現(xiàn)代“工業(yè)園區(qū)”：目前鐵西新區(qū)面積已達(dá)126平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。包括“一軸”、“四區(qū)”和“九節(jié)點(diǎn)”。總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺(tái)；一城：X汽車城。兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。經(jīng)濟(jì)地位：大東區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，區(qū)內(nèi)聚集了X金杯客車制造有限公司、X黎明航發(fā)集團(tuán)、X華潤(rùn)壓縮機(jī)有限公司、X三洋空調(diào)有限公司、X東芝電梯有限公司、X金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)。目前，大東區(qū)作為X市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位已確立。大東區(qū)正在規(guī)劃一個(gè)集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占X市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%?！獓揖C合國力的重要體現(xiàn)1997年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，人們?cè)诜治龊涂偨Y(jié)東南亞各國和各地區(qū)的情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強(qiáng)的抗御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力。從此，人們意識(shí)到物流對(duì)于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個(gè)國家綜合國力的重要體現(xiàn)。在不少發(fā)達(dá)國家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達(dá)到9000億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。美國的聯(lián)邦快遞，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到125億美元；日本的佐川急便，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到57億美元。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。巨大的市場(chǎng)需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長(zhǎng)足發(fā)展。 目 概 況：X光彩大東方商業(yè)物流園三期項(xiàng)目：項(xiàng)目位置：X市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷8號(hào)，南至園區(qū)輔助規(guī)劃路，東臨一期項(xiàng)目，北至園區(qū)東西向主規(guī)劃路，西至園區(qū)南北向主規(guī)劃路。由三大建材城組成，作為整個(gè)園區(qū)高檔精品櫥柜、地板、陶瓷潔具專賣中心，是集零售和批發(fā)于一體的具有國際水準(zhǔn)的專業(yè)建材城。＊ 本報(bào)告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以X市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。X現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時(shí)與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。X市國土面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積185公里。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢(shì)由東向本緩緩傾斜。全年氣溫在29℃36℃之間，℃，全年降水量500毫米，無霜期183天。冬季漫長(zhǎng)；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤(rùn)；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。在以X為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。X作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和通往中國長(zhǎng)城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。X民航以桃仙機(jī)場(chǎng)為中心開辟了70條國內(nèi)國際航線。X的公路也四通八達(dá)，開成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。其中男性人口為377萬人，%,女性人口363萬人，%。X居民年齡構(gòu)成X居民教育程度構(gòu)成 行政區(qū)域X市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū)9個(gè)市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市4個(gè)縣（市）。 交通條件X是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。公路總里程5080公里，由X至北京、X至大連、X至撫順、X至本溪、X至長(zhǎng)春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的環(huán)繞X，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成?！行某菂^(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場(chǎng)及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，%。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點(diǎn)交通工程的建設(shè)。2003年。其中，％?！　　康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長(zhǎng)。％；，％；，％，％。全年共完成環(huán)境污染治理項(xiàng)目百余個(gè)，先后建設(shè)了東部滿堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。城市污水日處理能力達(dá)到95萬噸，％。全年共拆除煙囪1113根、鍋爐房403座，并采取揚(yáng)塵覆蓋工程、機(jī)動(dòng)車尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達(dá)標(biāo)覆蓋率達(dá)到100％，全年環(huán)境空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)已達(dá)到298天，達(dá)到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)?！　〕鞘芯G化實(shí)施森林城市戰(zhàn)略，全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)。全年新建居住區(qū)綠地341公頃。全年植樹428萬株。 1996—2010年X城市總體規(guī)劃X市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。現(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步完善城市功能，實(shí)現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心改變。城市拓展形成中心城區(qū)“分散集團(tuán)式”布局形式。現(xiàn)狀城市人口401萬人。中心城區(qū)是X市主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以內(nèi)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能；東部副城由棋盤山風(fēng)景區(qū)及周圍鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成。北部副城以虎石臺(tái)現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城；道義組團(tuán)以道義屯為基礎(chǔ)重點(diǎn)安排重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨(dú)立的生活和產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外，重點(diǎn)為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到2001年人均居住面積達(dá)到12平方米以上。X城市發(fā)展現(xiàn)狀X是國家“一五”時(shí)期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。X具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。特別是改革開放以來，X不斷加快國有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國際經(jīng)濟(jì)接軌的融合。通過與國外客商合資合作，彌補(bǔ)了建設(shè)資金不足問題，引進(jìn)了國外先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以X為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距X均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的X，對(duì)周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力?？偨Y(jié)2002年整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，X全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1400億元，％，是近年來增長(zhǎng)最快的年份。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)105億元，％，連續(xù)兩年保持30％左右的增長(zhǎng)。從以上數(shù)字可以看出，X經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。l 社會(huì)消費(fèi)情況概述X市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。2002年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)695億元，%；各類市場(chǎng)成交額達(dá)到812億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190億元和18