【正文】 項城鎮(zhèn)改造和建設工程，更是一項經(jīng)濟建設工程和社會改造工程，是對城鎮(zhèn)發(fā)展的重新規(guī)劃，對于改善城鎮(zhèn)低收入居民的居住和生活條件，優(yōu)化城鎮(zhèn)發(fā)展環(huán)境，加快推進轉型，振興和構建和諧城區(qū)進程具有重要意義。而兵團的城鎮(zhèn)由于民生工程歷史欠賬多，農(nóng)業(yè)人口多，居住分散，城鎮(zhèn)化速度一直較慢，城鎮(zhèn)面貌與同類型城鎮(zhèn)相比顯得落后。但在城市住房建設大發(fā)展的同時還存在一些問題，103團城鎮(zhèn)居民中還有很大一部分困難群眾和進城農(nóng)民工居住在簡易平房中，居住條件惡劣，安全沒有保障；市政基礎設施嚴重匱乏和老化，道路破損嚴重，無天燃氣、垃圾隨意堆放、污水橫流，住宅通風、采光不足，不能滿足居民的人居需求。從改革開放初期到2006年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米提高到超過27平方米；與此同時。因此當前全國各地政府都在加快當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO的速度?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號，以下簡稱《若干意見》）提出要加快集中成片保障性住房建設，加快使困難住戶的住房得到妥善解決，通過建設保障性住房來解決低收入人群的住房問題。為實現(xiàn)國家確定的小康目標，實現(xiàn)國民的公共富裕，使更多的城鎮(zhèn)居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，加快城鎮(zhèn)化水平，提高居住環(huán)境水平和生活水品，黨中央、國務院高度重視解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。 主要技術經(jīng)濟指標居住用地經(jīng)濟技術指標規(guī)劃建設用地面積規(guī)劃總建筑面積其中多層住宅建筑面積規(guī)劃公共建筑面積容積率建筑密度%綠化率%規(guī)劃居住戶數(shù)1532戶規(guī)劃人數(shù)4903人停車位527個日照間距系數(shù)A地塊用地經(jīng)濟技術指標規(guī)劃建設用地面積規(guī)劃總建筑面積其中多層住宅建筑面積規(guī)劃公共建筑面積容積率建筑密度%綠化率%規(guī)劃居住戶數(shù)1013戶規(guī)劃人數(shù)3242人停車位327個日照間距系數(shù)B地塊用地經(jīng)濟技術指標規(guī)劃建設用地面積規(guī)劃總建筑面積其中多層住宅建筑面積規(guī)劃公共建筑面積容積率建筑密度%綠化率%規(guī)劃居住戶數(shù)558戶規(guī)劃人數(shù)1786人停車位200個日照間距系數(shù) 第二章 建設的必要性和可行性2．1 項目建設背景隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，居民住房條件總體上有了較大改善。 項目投入總資金及效益情況潤邦（3）兵團與國家目前將保障性住房建設列為改善民生的一項重要工作， 103團也將保障性住房建設納入政府年度目標考核中，積極籌措資金按時完成計劃目標。城鎮(zhèn)低收入人群長期生活在惡劣的環(huán)境中，隨著吃穿問題的解決，對改變自身的生活環(huán)境有著強烈的愿望。103團為了改善低保戶、低收入群體和住房困難群眾的居住條件，按照師市的統(tǒng)一部署， 2011年進行了大規(guī)模的保障性住房建設項目，已經(jīng)具備了豐富的建設管理經(jīng)驗。（1）國家保障性住房建設已獲得許多成功經(jīng)驗。1532套（其中保障性住房1500套）。 研究工作的范圍 本可行性研究報告主要對以下幾方面進行論述： （1）項目建設的必要性和可行性；（2）項目區(qū)改造的需求分析和規(guī)模確定；（3）項目建設的資源、環(huán)境、社會和實施配套條件； （4）對建設內容進行規(guī)劃設計，確定建設方案，完善項目區(qū)配套設施規(guī)劃； （5）規(guī)劃項目的消防、建筑節(jié)能及環(huán)境保護； （6）確定項目組織形式、資金管理形式及實施進度計劃； （7）編制項目投資估算，確定資金籌措方式和資金使用計劃； （8）項目經(jīng)濟效益和社會效益分析 1．2項目概況 擬建地點擬建地點位于新疆五家渠市103團蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的中西部，位于西環(huán)路、團結路、勝利路、西外環(huán)路所包圍的地塊。因此，下決心、下力氣對103團蔡家湖鎮(zhèn)城鎮(zhèn)現(xiàn)有建筑進行改造，進行保障性住房（潤邦農(nóng)六師也計劃在“十二五”期間，力爭把五家渠市建成平安、開放、宜居城市，傾力打造有魅力、有后勁的自治區(qū)直轄市，師市城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的46％提升到70％，形成由城市、中心城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)、中心連隊構成的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，城鎮(zhèn)基礎設施、公共服務設施功能、產(chǎn)業(yè)聚集作用明顯改善，職工群眾幸福感將得到顯著提升。團場職工由于自身收入低，依靠自身難以改變目前的居住狀態(tài)，難以感受到社會進步所帶來的變化。一個個如詩如畫、風景秀美的小城鎮(zhèn)已經(jīng)建成，兵團屯墾戍邊新型團場建設成效顯著。改革開放30年來，在黨的富民政策的正確引導下，兵團農(nóng)牧團場職工居住條件和環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是2000年兵團推行職工危舊房改造工程以來，隨著國家對兵團團場基礎設施和民生工程投入的加大，許多兵團團場職工告別了又小又矮的土坯房，住進了寬敞明亮，冬天有暖氣，夏天有菜園的新居。 可行性研究報告編制依據(jù)（1）《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）；（2）《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》2009年；（3）《山西省對口支援新疆綜合規(guī)劃》；（4）《農(nóng)六師103團晉惠苑保障性居住小區(qū)修建性詳細規(guī)劃》（5）項目建設單位提供的相關資料；（6）《投資項目可行性研究編制指南》（試用版）（7）項目可行性研究報告編制委托書 項目提出的理由與過程隨著我國住房制度改革的不斷深化，福利分房制度的終結，城鎮(zhèn)住宅建設在旺盛的需求壓力下持續(xù)快速發(fā)展，使得住房市場化程度逐步提高，我國居民住房條件總體上有了較大改善，目前全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達到25平方米的指標，住房改革使國家和居民均獲得了實惠。綠色沙漠通道以五家渠為起點,沿途良田萬頃、綠樹成排，道路寬闊、通暢、方便，所到之處，處處見景，又處處不同，特種旅游業(yè)發(fā)展迅速。2010年全鎮(zhèn)人口2580戶，約8000人,。清光緒年間,有3戶蔡姓人家在此居住,原是一片葦湖洼地,取名蔡家湖。連隊衛(wèi)生室25個,衛(wèi)生技術人員52人,其中醫(yī)生24人。在校學生2471人,教職工224人。2010年實現(xiàn)主營收入17676萬元，利潤總額2985萬元。工業(yè)主要產(chǎn)品:煤炭、保溫磚、紅磚、耐火磚、番茄醬、辣椒干、紙箱、發(fā)泡沫、打包帶、面粉、食用油等。團場甜瓜每年種植2550公頃,成為著名的“中國甜瓜之鄉(xiāng)”，是團場經(jīng)濟支柱，同時大面積種植的作物還有棉花、糧食和油料作物，近年來工業(yè)番茄和辣椒種植異軍突起，發(fā)展很快。團場經(jīng)濟以農(nóng)為主,多種經(jīng)營,主產(chǎn)有糧食和瓜類、棉花、油料。,回族552人,蒙古族6人,維吾爾族2人,其他民族179人。 ,耕地9936公頃。1961年西戈壁農(nóng)場并入，1969年改名農(nóng)六師103團場。1952年冬,五十一團在乾德縣甘州宮、留子廟一帶墾荒。1947年10月在山西省組建晉綏軍區(qū)補訓團，1948年2月,編為西北野戰(zhàn)軍第六縱隊新四旅第三團,計3個營12個連2500余人。103團場部距農(nóng)六師五家渠市35公里，距離昌吉市56公里；距離烏魯木齊市65公里。全團東西寬12—18公里，南北長40公里。18′55″—44176。25′5″—87176。 承辦單位概況農(nóng)六師103團位于天山北麓，準噶爾盆地南緣，五家渠市北郊。（11）項目建設期計劃：項目從2012年初年開始啟動，分兩年建設完畢，于2013年底全部建成投入使用。（9）項目建設總投資額：。（8）項目建設規(guī)模：，用地分為兩塊，回遷安置總戶數(shù)282戶903人。凱旋城小區(qū)位于蔡家湖鎮(zhèn)中西部，北為團結路，南為勝利路，東為西環(huán)路，西為西外環(huán)路。103團保障性住房建設項目（潤邦凱旋城居住小區(qū)）可行性研究報告第一章 總 論 1．1 項目背景 項目主要內容（1）項目名稱：農(nóng)六師五家渠市103團保障性住房建設項目（2）項目性質：新建（3）項目社會屬性：社會保障事業(yè)（4）項目主管部門：農(nóng)六師五家渠市建設局（5）項目主辦單位：五家渠城市建設投資經(jīng)營有限公司項目負責人：王以勝（五家渠城市建設投資經(jīng)營有限公司總經(jīng)理）（6）項目建設地址：潤邦（7）項目建設內容：多層磚混結構住宅樓和公共建筑，規(guī)劃戶型面積5990平方米不等。1532套住宅（其中保障性住房1500套）。（10）項目建設資金來源：，%。注：保障性住房以外的32套住房建設列入二期建設計劃，一期建設內容主要針對保障性住房建設項目。地理位置東經(jīng)87176。36′5″，北緯44176。40′00″，屬于五家渠市市屬轄區(qū)。東起老龍河同102團交界；西起鄧家大溝與共青團農(nóng)場接壤，南起猛進水庫與101團相連；北至望桿子向東延伸于北家海子?！? 農(nóng)六師103團前身——五十一團是一支在解放戰(zhàn)爭時期組建起來的部隊。1949年1月,改編為中國人民解放軍第一野戰(zhàn)軍二兵團第六軍十七師五十一團。1953年6月,編為中國人民解放軍農(nóng)業(yè)建設第十六團進入蔡家湖開荒生產(chǎn)。駐場單位有郵電支局、工商所、稅務所、氣象站、新華書店、派出所、保險公司、通信公司等。5259戶。從業(yè)人員6390人(國有5260人,個體1130人)。有農(nóng)業(yè)連隊15個，工業(yè)單位6個。畜牧業(yè)以養(yǎng)豬養(yǎng)雞養(yǎng)羊為主。2010年實現(xiàn)工業(yè)總值33867萬元,其中第一產(chǎn)業(yè)15174萬元,第二產(chǎn)業(yè)6701萬元,第三產(chǎn)業(yè)5840萬元。 　　全團有中學1所,職業(yè)中學1所,小學7所。醫(yī)院1所,病床65張。 蔡家湖鎮(zhèn)是103團場部駐地,鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積4平方千米,隸屬五家渠市。1952年冬,五十一團駐此墾荒。古爾班通古特沙漠是中國第二大沙漠，五家渠市103團是進入古爾班通古特沙漠腹地天然綠色通道（古爾班通古特沙漠103團至182團更是被稱為“血脈”之旅）。同時，103團有著“中國甜瓜之鄉(xiāng)”之稱，這里的哈密瓜香、甜、酥、脆、營養(yǎng)、安全、綠色產(chǎn)品遠銷國內外，每年來收購和運輸甜瓜的人群為團場商貿(mào)發(fā)展增加了無限潛力。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，存在由于受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異、教育程度和身體健康等原因所形成的弱勢群體，其生活狀況未能實現(xiàn)與經(jīng)濟發(fā)展同步發(fā)展，其收入水平長期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。曾經(jīng)的地窩子、土坯房、戈壁荒灘，被如今的綠樹環(huán)抱、高樓林立的美景所代替。但由于兵團生產(chǎn)體系以農(nóng)業(yè)為主，各團場又大多處于邊遠落后地區(qū)，底子薄，自我循環(huán)發(fā)展速度慢，由于歷史上注重生產(chǎn)性投入，在各民生工程上的歷史欠賬多，仍有大批團場農(nóng)工居住在普通磚木甚至土木住房中，其住宅建設標準低，抗震能力差，配套條件差，周圍環(huán)境處于自然狀態(tài)，隨著聚居人口的增多，周邊環(huán)境不斷惡化?！笆晃濉币詠恚覈擎?zhèn)化建設速度加快，兵團也提出了以城鎮(zhèn)化加快工業(yè)化，連隊農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)集中的戰(zhàn)略發(fā)展方針，兵團小城鎮(zhèn)基礎設施建設和各項民生工程建設進入了快車道。而 2012年，兵團與國家簽訂保障性安居工程工作的展開，為這一進程的實現(xiàn)提供了強有力的動力。凱旋城居住小區(qū)）建設，是提升城鎮(zhèn)整體形象、改善城鎮(zhèn)發(fā)展布局，提高人民生活水平、促進安定團結局面、增強城鎮(zhèn)發(fā)展后勁的有效措施，是落實兵團城鎮(zhèn)化的重要舉措，是一項重要的民生工程，在現(xiàn)實具有積極的社會意義。建設規(guī)模：，回遷安置總戶數(shù)282戶903人。建設目標：將項目區(qū)內磚木和土木結構建筑全部拆除，按照規(guī)劃將其改造成功能分區(qū)合理、各類公共設施齊全、生活便利、休閑時尚、文明和諧的居住生活區(qū)，徹底改善當?shù)鼐用竦纳顥l件，順利實現(xiàn)城鎮(zhèn)居住人口住房條件的改善，實現(xiàn)城鎮(zhèn)景觀和社會功能的提升，達到人與自然和諧相處的目的。目前為改善低收入人群的住房問題，平抑房價快速上漲所帶來的社會問題，國家在全國掀起了保障性住房建設的熱潮，全國各地都在進行保障性住房建設并且均取得了良好的效果。（2）居住群眾對新住房的熱切盼望。群眾對對城鎮(zhèn)保障性住房持支持態(tài)度，熱切盼望，為項目順利進行提供了較好的基礎。團場保障性住房建設，使保障性住房建設項目得以順利啟動的前提條件。實現(xiàn)對蔡家湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西側區(qū)域的建設，將現(xiàn)有建筑拆除后就地重建，住宅1532套（其中保障性住房1500套），新增住宅小區(qū)使得鎮(zhèn)區(qū)居民全部住進安全舒適的樓房，小區(qū)內公共服務和生活設施配套齊全，人民生活和諧安詳。但隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快，有部分城鎮(zhèn)低收入家庭由于經(jīng)濟困難，無法在大項支出上有所提高，特別是一些城鎮(zhèn)的居住區(qū)房屋年久失修、配套設施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋；同時還有大量的農(nóng)村人口需要遷入城鎮(zhèn)，需要解決就業(yè)和住房問題。近年來，國務院就低收入家庭住房問題和解決棚戶區(qū)居民住房問題，做出了一系列決策部署。這充分體現(xiàn)了黨中央、國務院對保障性住房和人民安居工作的高度關注，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)保障性住房建設的重要性，對于全面落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會、切實解決民生問題具有重大而深遠的意義。2．2項目建設必要性經(jīng)過20多年的改革開放，我國已進入了城鎮(zhèn)化大發(fā)展的階段。在城鎮(zhèn)住房建設和人民群眾住房條件改善上，我國已經(jīng)創(chuàng)造了一個歷史性、世界性的奇跡。低矮破舊的建筑形象與城鎮(zhèn)的快速發(fā)展景象不相協(xié)調，影響城市整體景觀。更需要加大力度對城鎮(zhèn)住宅進行重點發(fā)展，以促進團場城鎮(zhèn)化的速度。實施保障性住房，是落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的重要舉措，是讓中低收入居民共享改革發(fā)展成果的具體體現(xiàn)，也是各級黨委政府“立黨為公、執(zhí)政為民”的重要職責。受諸多歷史因素的影響，103團在團部集中建設了部分集中連片的居住區(qū)，近二十年來自發(fā)流動的外來人口又在鎮(zhèn)區(qū)周邊建設了部分居住建筑，這些建筑均為磚木平房建筑，由于建設標準低，配套條件差，與現(xiàn)行的城鎮(zhèn)人居標準相比，差距太大，并且存在大量的不安全因素?！笆濉睍r期是全面建設小康社會的關鍵時期，重點是要以人文本，提高普通居民的生活質量。因此當?shù)卣兄贫▽ΡＵ闲宰》康慕ㄔO計劃，通過資金投入和改造，使居住在場部居民的住房困難得到妥善解決，住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施要有明顯改善。從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗來看，僅僅依靠市場機制難以滿足整個社會各個層次