【正文】 對象，并對項目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評價，為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，詳見表1所示。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米。其中，部分新建住宅為某集團(tuán)其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。(2) 供電 根據(jù)《某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告》，某廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計算，則該小區(qū)用電總計約20000千瓦。根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。(3) 煤氣 據(jù)某市市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、高峰用氣量為3500立方米。 二、市場研究（一）某市市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）某市市普通住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1)小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。(2)普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和某集團(tuán)內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。 戶型與功能。面積約60120平方米。（三）某市市寫字樓市場分析（略）（四）某市市商業(yè)用房市場分析（略）三、項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。某廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi)。（二）項目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下： 1. 用地情況總占地面積 532320平方米 其中 代征地面積 76000平方米 規(guī)劃建設(shè)用地面積 456320平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900平方米 住宅用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 綠化用地 60000平方米2. 用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、非配套公建 3. 用地強(qiáng)度 總?cè)莘e率： 其中： 保留建筑： 新建住宅： 配套公建： 地區(qū)商服： 4. 建筑設(shè)計指標(biāo) 總建筑面積： 912600平方米 其中： 保留建筑面積： 152092平方米 新建住宅建筑面積： 575508平方米 地區(qū)公建建筑面積： 85000平方米 配套公建建筑面積： 100000平方米 建筑高度： =60米 其中： 多層住宅： =18米 高層住宅： 45—60米 地區(qū)商服： =60米 配套公建： =24米 中、小學(xué)： =12米 建筑層數(shù)： 板式6—12層，塔式18層（三）市政建設(shè)條件 1. 道路交通系統(tǒng) 在某廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和某北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站（星火變電站）。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市政條件。 上水：某廠原有上水條件滿足供應(yīng)。 雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。 合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。(5)規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。 供電：某廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。(7)按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項目的經(jīng)濟(jì)效益。第二期工程于1999年4月初開始啟動，第三期工程從2001年4月啟動。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。(7) 假定該項目在第一年開始預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢。3．估算范圍上述估算投資按某市市目前通常的取費標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。2城市建設(shè)配套費4手續(xù)費及稅金2項目可行性研究4三通一平費B高層B高層B寫字樓5不可銷售配套公