房地產(chǎn)投資信托基金reits試點-展示頁
2025-05-22 01:17本頁面
【正文】 加坡境內(nèi)外的房地產(chǎn)資產(chǎn) ?借貸限制 ： REITs所有的負債比率不能超過總資產(chǎn)的 35%，但如果 REITs獲得國際評估機構(gòu)的信用評級并公布，其總借貸比例可以超過 35%，但需要低于 60% ?投資項目限制 ： ?開發(fā)項目：盡職投資空白地皮，可以投資于在空白地皮上建造在為完工項目，投資額不得超過總資產(chǎn)值的 10% ?上市和未上市證券：可以投資上市或未上市的抵押貸款證券，或是股票，但是單一證券投資不得超過該證券發(fā)行總額的 5% ?REITs可以選擇公司形式或者信托形式： ?公司形式不受 REITs指南限制（分紅、負債率等），可直接持有資產(chǎn)，但不享受稅收優(yōu)惠； ?信托形式，需要按照 REITs指南運作， REITs非法人實體，不能直接持有資產(chǎn)，需外部專業(yè)托管機構(gòu)，享受稅收優(yōu)惠政策 法律架構(gòu) 稅收 ?REITs的稅收優(yōu)惠：如 REITs將盈利收益的 90%派發(fā)給基金所有者，將豁免所得稅 ?基金持有者的稅收優(yōu)惠：所有持有 REITs的個人投資者，可以豁免紅利收益所得稅，但是非個人的基金持有人需要繳納紅利相關(guān)稅收 ?豁免印花稅：出售給 REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)可以免除印花稅 19 錦天城律師事務(wù)所 新加坡 REITs發(fā)展歷史 新加坡 REITs歷史相對較短， 02年出現(xiàn)首支 REITs上市， 0507年時事敞開速發(fā)展階段。 ? 有限合伙型 由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組合而成，以不動產(chǎn)的經(jīng)營投資為目的。通過受托人與物業(yè)管理人的相互合作與監(jiān)督及雙方定期的相互報告制度，建立較一般上市公司更為完善的管理架構(gòu) 按一般上市公司的一般要求披露信息 風(fēng)險因素 基本上為不動產(chǎn)市場風(fēng)險 除不動產(chǎn)市場風(fēng)險，還有財務(wù)風(fēng)險和戰(zhàn)略風(fēng)險 15 錦天城律師事務(wù)所 美國的 REITs立法 第二章： REITs的法律架構(gòu) 美國通過不斷推出和完善相關(guān)法律法規(guī)， REITs已具備了完整的法律體系 86年 《 稅法改革法 》 93年“細化投資者” 法案 99年“ REITs現(xiàn)代化法案 ” ?限制了“有限合伙”的減稅優(yōu)惠，提高了REITs在房地產(chǎn)投資方面的競爭力 ?取消了對于 REITs中有關(guān)“第三方承包商”的要求，意味著 REITs可以選擇更為積極直接管理的方式來經(jīng)營旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn) ?REITs有“ 3/50”規(guī)則，要求 REITs所有權(quán)要廣泛的分散，不得有 5個主要的投資者擁有超過該REITs發(fā)行的 50%以上的股票份額 ?改變了對于養(yǎng)老基金的計算方法，認為養(yǎng)老基金眾多的所有者分別是REITs的單獨投資者，從而克服了 5/50限制，推動養(yǎng)老基金進入 REITs市場 ?允許 REITs成立一個“應(yīng)納稅的 REITs子公司，為房地產(chǎn)的承租人和其他利益相關(guān)體提供大量服務(wù)” ?該法案將分紅收益最低比例從 95%降低到 90%，使 REITs有了更大的自主發(fā)展空間 16 錦天城律師事務(wù)所 美國的 REITs 美國的 REITs分為三種運作模式 : ? 信托型 由信托機構(gòu)發(fā)行不動產(chǎn)投資信托受益憑證募集資金，而投資于不動產(chǎn)、不動 產(chǎn)相關(guān)權(quán)益 ? 公司型 擁有、并從事管理經(jīng)營以及開發(fā)不動產(chǎn)的公司，其經(jīng)營出租各類型不動產(chǎn)。 美國 REITs融資規(guī)模占所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的%. 8 錦天城律師事務(wù)所 REITs的典型交易結(jié)構(gòu) REITs 投資者 風(fēng)險較低 資產(chǎn)管理人 受托人 物業(yè) 物業(yè)管理人 投資 收益分配 物業(yè)帶來的凈利潤 投融資管理 管理費 信托費 擁有物業(yè) 代表投資者 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 交易參與方 ?受托人：接受發(fā)起人委托設(shè)立 REITs，發(fā)行單位信托證券，委托外部服務(wù)機構(gòu)管理信托投資 ?投資者：單位信托證券持有人，購買信托證券并享有信托收益 ?資產(chǎn)管理人： REITs可以由受托人自行管理，也可以委任外部管理人 ?物業(yè)管理人：通常由發(fā)起人（原物業(yè)所有人）或其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司擔任，負責(zé)物業(yè)管理 ?交易涉及的中介機構(gòu)：承銷商、審計師、律師、資產(chǎn)評估師和評級公司 9 錦天城律師事務(wù)所 REITs的重要特征 ? 必須將全部或絕大部分收入派發(fā)給基金單位持有人 ?發(fā)起人通常組建獨立的資產(chǎn)管理公司來管理REITs，并聘請物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平 ?不因 REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負擔，某些地區(qū)為了促進REITs市場的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠 ?REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單元，并可以在公開市場上市 /流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制 上市流通 稅收中性 派息政策 專業(yè)管理 10 錦天城律師事務(wù)所 國際市場上 REITs的主要類型 標的資產(chǎn) 未來收益來源 擁有和管理能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項目，包括商鋪、寫字樓、高檔公寓等 股權(quán)型 以標的資產(chǎn)組合和租金收入作為主要的未來收入來源；標的資產(chǎn)升值收益；可能的資產(chǎn)注入 向房地產(chǎn)管理者和開發(fā)商提供抵押貸款，或購買房地產(chǎn)抵押證券 資產(chǎn)組合中既包括實物房地產(chǎn)項目，也包括提供的抵押貸款 以所提供抵押貸款的利息收入作為主要的未來收入來源 未來收入既包括租金收入，也包括抵押貸款的利息收入 債權(quán)型 混合型 根據(jù)組成和資產(chǎn)種類，國際市場上REITs分為股權(quán)型、債權(quán)型（抵押型）和混合型三種主要類型。該計劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給信托單位持有人，并且可在公開市場交易流通 特點 ：作為一種新型的金融投資產(chǎn)品，它將個人及機構(gòu)投資者的資金匯集起來，再投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn) REITs的投資方向非常廣泛 全球 REITs的總市值超過4700億美元 。此外，廣州、蘇州等地也在考慮以發(fā)行 REITs產(chǎn)品籌措保障房建設(shè)資金。如天津準備發(fā)起一只 38億元的廉租房 REITs基金。 4. 我國的 REITs試點產(chǎn)品是以商業(yè)、工業(yè)、倉儲物業(yè)資產(chǎn)為投資方向。0 錦天城律師事務(wù)所 房地產(chǎn)企業(yè)直接融資新模式 —— 房地產(chǎn)投資信托基金（ REIT
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