宏觀調(diào)控背景下的股市與樓市-展示頁
2025-05-21 18:26本頁面
【正文】 地產(chǎn)市場 (新 “ 國八條 ”) 北京 ：每一輪調(diào)控后，房價上漲速度都有所回落，但之后都是加速上漲，上漲速度最快為 05底 06初 ， 07年中（ 50%），和 09年的下半年。房改之后，土地價格大幅度上漲，土地作為生產(chǎn)要素參與社會財富再分配的程度越來越深，而土地主要在 政府和企業(yè) 手里（ 政府儲蓄 增加）。 消費占比下降意味著儲蓄占比上述。 ? 香港與深圳的示范作用。 ? 結(jié)論：不同的國家治理模式對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式？ 二、中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式及其問題 ? 中國的住房制度設(shè)計效仿的是歐洲模式，執(zhí)行的標準是美國模式，土地出讓制度直接借鑒的是香港的做法。 歐洲模式 ? 住房公平 方面： 執(zhí)行得比較好 ； ? 房價波動 ： 長期平穩(wěn)， 尤其是德國； ? 生態(tài)效益 ： 形成了居住密集型，住房面積小戶型在城市中間占了相當大的比例。 結(jié)果是： ? 社會公平程度是最差 的，窮人都住在貧民窟，貧民窟占城市住房 70%以上，富人的豪宅非常豪華 ? 在 波動方面 ，因為它基本上是兩極分化，所以它的房價波動是隨著國際游資的波動而波動。也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的快速上升。 ? 日本的模式也非常值得研究 。日本都是以小戶型為主，人均能源消耗量是所有發(fā)達國家最低的，比美國幾乎低一 半 以上。城市的密度就不斷下降，城市化過程當中城市的密度下降了 3/4，一個美國人消耗的汽油相當于五個歐盟人，所以 奧巴馬提出了城市革命 。 ? 經(jīng)濟效應(yīng)： 從價格波動來看，美國由于金融衍生工具過度使用，所以價格波動非常大，影響了全世界。2022:宏觀調(diào)控背景下的股市與樓市 中國社會科學(xué)院金融研究所 尹中立 提綱 一、房地產(chǎn)發(fā)展的四種主要模式 二、中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題 三、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與展望 四、貨幣、信貸與房價 五、住房限購政策是否會分流資金到股市？ 六、股市、樓市展望 一、房地產(chǎn)發(fā)展的四種模式 ? 衡量一個國家房地產(chǎn)發(fā)展模式的標準是：社會效應(yīng)、經(jīng)濟效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)進行衡量 ? 社會效應(yīng) ： 是看它的發(fā)展是不是體現(xiàn)了社會公平； ? 經(jīng)濟效應(yīng) ： 是看它的發(fā)展過程中有沒有造成房價的劇烈波動； ? 生態(tài)效應(yīng) ： 是看它的發(fā)展過程中是不是關(guān)注了生態(tài) 環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 美國模式 ? 社會公平 ： 美國做得比較好，絕大部分人都有房產(chǎn)，人均住房面積超過了 80平方米 。 ? 生態(tài)效應(yīng) ： 比較糟糕，美國在城市化過程當中，房子都跟著汽車輪子跑。 日本模式 ? 社會效應(yīng)是不錯的，生態(tài)效應(yīng)也好。 ? 但它的 房價波動最激烈 ， 出現(xiàn)過 人類歷史上最巨大的 房地產(chǎn)泡沫 ，然后一下子跌下來，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)，拖累了整個 GDP， “失去的 20年”。 我們東南沿海 和日本 一樣，人多地少 ，經(jīng)濟發(fā)展速度快。 拉美和南亞模式 ? 拉美的領(lǐng)導(dǎo)人都在美國那兒進行培訓(xùn)，用 美國的標準 和 方法 解決房地產(chǎn)的問題。 ? 在 生態(tài)方 面，由于貧民窟廣泛的蔓延，實際上整個城市生態(tài)環(huán)境相對差 ? 教訓(xùn)： 房地產(chǎn)資源占領(lǐng)是壟斷式的， 在法治不健全的情況下 不能僅靠市場調(diào)節(jié) 。所以它的生態(tài)效應(yīng)是可以打高分的 。 ? 應(yīng)該用歷史的眼光看待問題： ? 應(yīng)對亞洲金融危機的需要（朱镕基與王石的對話）； ? 市場化改革的成功，出現(xiàn)市場原教旨主義的傾向，忽視房地產(chǎn)的特殊性，忽視了中國國情（法治不健全），明顯的標志是 2022年以后保障性住房比例大幅度減少。 住房價格過快上漲帶來的嚴重后果 收入分配結(jié)構(gòu)的惡化：居民收入占比迅速下滑，居民之間的收入差距拉大；出現(xiàn)嚴重的經(jīng)濟失衡（ 圖表 ）； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)虛擬化，產(chǎn)業(yè)升級的 時機 (人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu) )被耽
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