【正文】 瓶頸；如果將五金建材市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么市場(chǎng)運(yùn)營存在極大的壓力。所以，一般消費(fèi)者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項(xiàng)目是“家裝易”、“分期寶”。同時(shí)中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲(chǔ)備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點(diǎn)奧運(yùn)會(huì)到來的特殊年頭對(duì)家裝公司影響甚大。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國內(nèi)也開始打起了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的官司。知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。⑦ 專利意識(shí)有所升級(jí)隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)仍不太充分的行業(yè)。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。⑤ 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場(chǎng)。④ 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。 建材市場(chǎng)形成的特點(diǎn)和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢(shì)近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。；；；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng)1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì)自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮：針對(duì)周邊南京等城市家居建材市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查xx建材家居市場(chǎng)層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做專業(yè)倉儲(chǔ)配套。\建材\汽配市場(chǎng)的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。、市政府倡導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把xx打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。預(yù)測(cè)可以年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2318萬元。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2009年建設(shè)，并可于2012年完工。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。，做到實(shí)事求是、客觀公正?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、安徽省、xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃；（2）《xx市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》；（3）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（4）某區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）某新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析三、編制原則“鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。宏觀上對(duì)xx城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū)。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。東方新城項(xiàng)目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。建設(shè)單位：某鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司建設(shè)期限：3年某新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目擬建在某路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通某工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 3項(xiàng)目概況及目標(biāo) 3編制依據(jù)及研究范圍 5編制原則 6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7可行性研究結(jié)論 9第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 11第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 31綜合實(shí)力 31專業(yè)團(tuán)隊(duì) 31第四章 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 32國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 32xx建材/家居市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 36第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 40項(xiàng)目選址 40基礎(chǔ)條件 41自然條件 43第六章 建設(shè)方案 45建設(shè)規(guī)模 45建設(shè)原則 46建設(shè)目標(biāo) 46交易倉儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 47信息平臺(tái)功能 48第七章 專業(yè)技術(shù)方案 50總平面布置 50建筑結(jié)構(gòu) 52供電方案 52通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 53給排水設(shè)施 53消防 54通風(fēng)空調(diào) 54節(jié)能 54第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 56環(huán)境保護(hù) 56安全衛(wèi)生 56第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 57園區(qū)管理系統(tǒng) 57項(xiàng)目實(shí)施方案 57第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 59工程進(jìn)度計(jì)劃 59項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 60第十一章 投資估算與資金籌措 61投資估算依據(jù) 61價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 61項(xiàng)目總投資 61資金籌措計(jì)劃 63還貸計(jì)劃 63第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 64財(cái)務(wù)計(jì)算依據(jù) 64稅率及利潤預(yù)測(cè) 65不確定性分析 65第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論 67附 件：項(xiàng)目投資估算表 銷售與運(yùn)營收入測(cè)算表附 圖：某新城建材交易倉儲(chǔ)中心平面圖 第一章 總 論某鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司在對(duì)xx市建材\家居城和某鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金\建材\汽配的市場(chǎng)進(jìn)行了分析；并對(duì)東方新城建材交易倉儲(chǔ)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《某新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：某新城建材交易倉儲(chǔ)中心建設(shè)地點(diǎn)：xx市某路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對(duì)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)物流區(qū)域。南二環(huán)快速線通達(dá)xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對(duì)內(nèi)輻射全省，對(duì)外連武、通寧達(dá)滬；該項(xiàng)目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。項(xiàng)目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū)44720平方米；地板倉儲(chǔ)交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū)21660平方米；家居倉儲(chǔ)區(qū)50540平方米。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū)、地板倉儲(chǔ)交易區(qū)、家居倉儲(chǔ)區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲(chǔ)產(chǎn)值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；n 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和xx近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成。促進(jìn)xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn)xx家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。”來做好項(xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)?！笆晃濉庇?jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營運(yùn)。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月36經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5項(xiàng)目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運(yùn)年：銷售及運(yùn)營收入的測(cè)算表 單位：萬元名 稱投資期正常運(yùn)營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲(chǔ)區(qū) （2）燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū) （3）地板倉儲(chǔ)交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū) （5）板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū) 二、租賃及運(yùn)營收入： 倉儲(chǔ)租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費(fèi) 理貨包干費(fèi) 信息系統(tǒng)收入 運(yùn)營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項(xiàng)目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符xx市及某區(qū)把該區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場(chǎng)和公路、良港形成物流對(duì)該宗地配套需求。xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。推動(dòng)企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢(shì)條件,通過水、陸、鐵進(jìn)出口，參與區(qū)域性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),降低建材/家居業(yè)在xx的運(yùn)營成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。交易倉儲(chǔ)中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲(chǔ),提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為某鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動(dòng),協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運(yùn)營公司，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景 建材市場(chǎng)現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。 近年我國建材市場(chǎng)的成交額已超過800億元人民幣/年。其他成交額在10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個(gè)，已出租攤位11萬個(gè)，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢(shì)。資源的緊缺