【正文】 ………………………23（八）日照分析………………………………………24（九）建筑裝修與構(gòu)造………………………………24六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………30（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………30（二）基本技術(shù)參數(shù)…………………………………30（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)………………………………………31（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算………………………………………32（五）供配電設(shè)計(jì)……………………………………32（六）防雷與接地……………………………………33（七）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)……………………………33（八）可視對(duì)講系統(tǒng)…………………………………33（九）有線電視系統(tǒng)…………………………………34（十）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)…………………………34（十一）綜合布線系統(tǒng)………………………………34（十二）電氣人防專篇………………………………35七、給排水設(shè)計(jì)………………………………………37（一）設(shè)計(jì)依據(jù)………………………………………37（二）設(shè)計(jì)范圍………………………………………37（三）室外給水設(shè)計(jì)…………………………………37（四）室外排水設(shè)計(jì)…………………………………38（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)……………………………38（六）管材及接口……………………………………40（七）人防給排水設(shè)計(jì)………………………………40（八）隔振與防噪……………………………………41（九）節(jié)水、節(jié)能環(huán)境措施…………………………41（十）消防水池設(shè)置…………………………………41（十一）消防電梯集水坑……………………………41（十二）主要設(shè)備材料表……………………………41八、暖通設(shè)計(jì)…………………………………………45（一）設(shè)計(jì)依據(jù)………………………………………45（二）設(shè)計(jì)內(nèi)容………………………………………45（三）設(shè)計(jì)參數(shù)………………………………………45（四）供暖、空調(diào)設(shè)計(jì)………………………………46（五）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)…………………………………48（六）管材……………………………………………48（七）保溫……………………………………………48（八）人防物資庫(kù)通風(fēng)………………………………48九、消防專篇…………………………………………49（一）建筑消防設(shè)計(jì)…………………………………49（二）給排水消防設(shè)計(jì)………………………………50（三）電氣消防設(shè)計(jì)…………………………………52（四）消防防排煙設(shè)計(jì)………………………………55十、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………56（一）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)…………………………………56（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)……………………………56（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)……………………………56十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排……………………………58十二、投資估算與資金籌措…………………………59（一）投資估算………………………………………59（二）資金籌措………………………………………60十三、經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………61（一）住宅銷售價(jià)格…………………………………61（二）銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃…………………………61（三）稅費(fèi)率…………………………………………62（四）盈利能力分析…………………………………62（五）清償能力分析…………………………………67（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析………………67（七）敏感性分析……………………………………70（八）臨界點(diǎn)分析……………………………………70（九）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………………71十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策………………………………73（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………73（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………74一、總 論（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況：：某銅鑼灣置業(yè)有限公司： ：人民幣5000萬元：某市相山區(qū)淮海路A5——33號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，投資興辦商貿(mào)實(shí)體：公司股東由合肥銅灣商貿(mào)有限公司組成，股份為100%；：公司注冊(cè)時(shí)間為二00六年十月二十四日，經(jīng)營(yíng)年限為長(zhǎng)期。：運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無不良債務(wù)；：實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。（5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（1）勞動(dòng)定員：公司定員為 38 人， 其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，總工程師1人，辦公室2人，計(jì)財(cái)部2人，工程部5人，成本控制部2人，營(yíng)銷策劃部5人，物業(yè)部12人，保安7人。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實(shí)行全員勞動(dòng)合同制。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“和諧、高效、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。（二）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：淮海時(shí)代商城項(xiàng)目建設(shè)背景：（1）某市自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況：某位于省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇的徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東的泰安、荷澤、濟(jì)寧、臨沂接鄰，西與河南的周口、商丘、開封為親，居于二十多個(gè)城市的大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心位置。 某市總面積2725平方公里，下轄相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)、某縣。目前擁有某礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井28對(duì)，2005年原煤產(chǎn)量達(dá)3380萬噸，居全國(guó)第四位，還有渦北、界溝、臥龍湖等大型礦井正在建設(shè)。目前全市共有大唐集團(tuán)某發(fā)電廠和某國(guó)安電力有限公司兩家大型發(fā)電企業(yè)和資源綜合利用電廠8家，總裝機(jī)容量200萬千瓦。全部建成后，總裝機(jī)容量可達(dá)到680萬千瓦。按照“東進(jìn)、西延、南擴(kuò)”和相濉、相烈、相杜一體化戰(zhàn)略，城市建成區(qū)達(dá)65平方公里，并架構(gòu)起280平方公里的城市框架。（2）某市的房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2003年全年完成房地產(chǎn)投資6億元,全市土地完成開發(fā)建設(shè)面積 ㎡，%，㎡，%， 萬㎡，同比增長(zhǎng) %。㎡，%,㎡，同比增長(zhǎng)18%；㎡,同比增長(zhǎng)337%。，%，%。㎡，㎡，完成86%的銷售量。（3）某市住宅市場(chǎng)調(diào)查（某住宅樓盤匯總表）：案 名華佳梅苑家天下水景天成帝景翰園奧斯卡春城溫哥華城世紀(jì)華庭位 置相陽(yáng)路78號(hào)慶相橋南側(cè)新體育館南100米某市相陽(yáng)路與南黎路交叉口人民東路淮海路投資興建寧波甬佳某綠洲某宏基某富華置業(yè)眾安某天象基地面積15萬㎡㎡㎡2萬㎡㎡約3000㎡建筑面積20萬㎡㎡（二期）13萬㎡㎡19萬㎡30200㎡容積率約10產(chǎn)品類別（住宅）住宅住宅住宅辦公住宅住宅商業(yè)、住宅、賓館平均單價(jià)2020元/㎡2300元/㎡30003700元/㎡19002600元/㎡2000元/㎡均價(jià)3900元/㎡主力面積100㎡138㎡150㎡120㎡13014㎡主力總價(jià)2025萬2530萬元40萬元2530萬元2530萬可售戶數(shù)500多戶271戶908戶260戶986戶120戶銷售率95%60%90%100%70%60%案 名御林雅苑宏發(fā)半島東方百貨住宅可倫國(guó)際公館相山庭院慢 城位 置相陽(yáng)路東緊靠香舍花都相陽(yáng)路與人民路交叉口淮海路孟山路口相山南路桂苑路口長(zhǎng)山路與梅苑路交叉人民路南發(fā)現(xiàn)之旅東基地面積㎡㎡2000㎡㎡25萬㎡㎡建筑面積㎡20000㎡7萬㎡㎡㎡容積率10產(chǎn)品類別住宅商業(yè)住宅、商業(yè)住宅商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)平均單價(jià)（住宅部分）未定2900元/㎡（住宅）3000元/㎡（住宅）2600元/㎡（住宅）2800元/㎡（住宅）2600元/㎡（住宅）主力面積㎡㎡176202㎡98㎡148㎡131㎡主力總價(jià)3035萬元4050萬元2530萬元3540萬元3035萬元可售戶數(shù)290戶420戶60戶360戶1600戶985戶銷 售 率90%4050%30%30%50%項(xiàng)目區(qū)域的地理位置及概括：該工程選址于某市城市中心，南臨淮海路，東臨孟山道，北為教育巷，北側(cè)1500米遠(yuǎn)處即為相山?；匚挥谀呈谐鞘猩虡I(yè)中心區(qū)，南側(cè)為東方百貨，東側(cè)為華松大廈，東南角為在建鼎盛國(guó)際，西側(cè)和北側(cè)均為老城住宅區(qū)。本用地現(xiàn)為淮海商場(chǎng)及八棟五十年代三層住宅樓，南北長(zhǎng)約140米，東西寬約70米。設(shè)計(jì)總建筑面積為72465m2，其中地上建筑面積為55963 m2,地下室建筑面積為16502 m2。功能分區(qū)與總平面布局：（1）沿淮海路及孟山路規(guī)劃大型商業(yè)出入口，門前留有城市商業(yè)廣場(chǎng)；商城沿淮海路和孟山路底部架空退讓，豐富建筑層次；（2） 沿教育巷設(shè)置人員集散廣場(chǎng)，布置綠化、噴泉、小品等景觀，豐富城市空間。（4）商城沿主要商業(yè)街道――淮海路設(shè)置主要出入口，孟山路設(shè)有商業(yè)及地下超市輔助出口。沿永安巷設(shè)置A座辦公樓出入口，沿教育巷設(shè)置B座住宅樓出入口，獨(dú)立設(shè)置，互不干擾。 （6） 建筑在道路交叉口處，弧形處理，并適當(dāng)退讓，充分照顧兩條道路街角關(guān)系和淮海路與孟山路的沿街建筑景觀。因地勢(shì)北高南低，沿淮海路靠近永安巷處設(shè)置地下車庫(kù)雙車道坡道出入口，沿孟山路設(shè)置地下車庫(kù)電子升降出入口，方便車輛就近入庫(kù)，減少人、車交叉；建筑四周設(shè)消防環(huán)道；地下車位394輛。 （6）車行道技術(shù)條件：消防撲救面1818m，轉(zhuǎn)彎半徑13m，四周消防環(huán)道均為城市型車道，采用水泥瀝青路面，主要入口廣場(chǎng)為廣場(chǎng)磚鋪地。沿街布置綠化帶和植草磚停車位，建筑周圍及消防環(huán)道旁布置成片與零星結(jié)合的綠地和樹木；底層商業(yè)沿路多為架空式設(shè)置，布置局部綠化花壇及活動(dòng)空間，豐富整體綠化效果；（2） 沿街裙房及A、B座高層屋面設(shè)置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應(yīng)的同時(shí)，為城市居民提供休閑、觀景；同時(shí)增加立面景觀和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調(diào)感及對(duì)城市空間的壓迫感?！▍卿粮叱滔担?，建筑順應(yīng)地勢(shì)，高差跌落設(shè)計(jì)，室內(nèi)177。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總投資：22815萬元收入：利稅總額：其中：利潤(rùn)：稅收：1047萬元技術(shù)指標(biāo)：基地面積： m2 總建筑面積： 72465 m2其中地上建筑面積： 55963m2 商業(yè)建筑面積： m2A座辦公樓建筑面積： B座住宅樓建筑面積： 13944 m2 地下建筑面積： 16502 m2商業(yè)建筑面積： m2車庫(kù)建筑面積： m2設(shè)備用房建筑面積： m2建筑占地面積: 6014 m2 容積率： 建筑密度： 60%住宅戶數(shù)： 126戶建筑高度： A座辦公樓： B座住宅樓： 綠化率(含屋面綠化)： ％機(jī)動(dòng)車位： 418輛其中： 地下車庫(kù)402輛 地面車位16輛（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：(1)某市發(fā)改委《關(guān)于淮海商場(chǎng)危舊城改造新建淮海時(shí)代商城項(xiàng)目開展前期工作的批復(fù)》發(fā)改投資[2008]76號(hào)；(2)某市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(5)某市淮海商場(chǎng)地段地質(zhì)勘探資料； (6)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》；(7)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；(8)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書；(9)項(xiàng)目單位提供的其它資料。（五）研究結(jié)論及建議：本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。商品房投資逐步增加，2007年，%中。住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。（二）本市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求：本市城市住宅建設(shè)速度加快，位居全國(guó)大中城市前列。從本市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在本市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求