【正文】 性文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。以高品質(zhì)生活為主題的文化旅游項(xiàng)目。第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容一、項(xiàng)目總體思路總體創(chuàng)意旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。國家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為文化旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項(xiàng)目提供了相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈（生態(tài)農(nóng)業(yè)、漁業(yè)等）及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力支持 ；第四，黑龍江文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展將為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。哈爾濱市作為黑龍江省交通樞紐城市，是連接省內(nèi)外的門戶，其公路、鐵路、水運(yùn)和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目開發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。一、交通區(qū)位條件分析該項(xiàng)目位于哈市道里工新農(nóng)鎮(zhèn)，地處松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心約20公里。項(xiàng)目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點(diǎn)；生態(tài)居住為亮點(diǎn)，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風(fēng)情度假品牌。文化旅游小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。三、區(qū)域旅游發(fā)展背景哈市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。該項(xiàng)目選擇在哈市道里區(qū)新農(nóng)鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，主要是依托該鎮(zhèn)獨(dú)具特色、三面環(huán)水的旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)環(huán)境和得天獨(dú)厚的交通環(huán)境（距市區(qū)僅10余公里），加之其小城鎮(zhèn)建設(shè)中相輔相成的農(nóng)業(yè)科技園、花卉基地、漁業(yè)基地等遙相呼應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)鏈的互補(bǔ)，為此項(xiàng)目的后期經(jīng)營，創(chuàng)造了良好的業(yè)態(tài)環(huán)境，奠定了文化、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，有力的保證了項(xiàng)目經(jīng)營效果。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等為主題的城鎮(zhèn)。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，文化旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。本項(xiàng)目可行。在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。旅游開發(fā)的直接社會(huì)效益是將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造和小城鎮(zhèn)建設(shè)的速度，同時(shí)將提高我市濕地知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。文化旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)過程充分考慮了生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護(hù)，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進(jìn)作用。旅游規(guī)劃通則（GB/T189712003）》；《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定（GB/T17775－2003）》；《旅游資源分類、調(diào)查與評定（GB/18972－2003）》；《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB 502981999）》。三、研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制：（一）相關(guān)法律中華人民共和國頒布的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》等有關(guān)法律、法規(guī)。融入文化理，提升資源價(jià)值由于文化旅游小鎮(zhèn)的興建，大大地提升了現(xiàn)有自然資源的價(jià)值，同時(shí)整體項(xiàng)目的策劃，避免了小規(guī)模開發(fā)建設(shè)造成整體環(huán)境的破壞。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性文化旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)，整體提升了該區(qū)域的生態(tài)環(huán)境保護(hù)，是按照國家發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的大政方針，建設(shè)、拓展我市金文化和濕地文化的又一延伸和發(fā)展，通過該項(xiàng)目的建設(shè)將有力提升我市歷史名城和旅游城市的知名度。該項(xiàng)目作為文化旅游項(xiàng)目選擇在這鬧中取靜的城市邊緣，既可溶入金文化的歷史，又可擴(kuò)造葦叢荷塘間的濕地文化。生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 項(xiàng)目總論 1一、項(xiàng)目基本背景 1二、項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義 1三、研究工作依據(jù) 2四、研究工作結(jié)論 3第二章 項(xiàng)目宏觀背景分析 5一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 5二、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景 5三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 6第三章 市場可行性分析 7一、市場需求調(diào)查 8二、市場供給調(diào)查 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性 19一、交通區(qū)位條件分析 19二、政策環(huán)境條件分析 19三、自然環(huán)境條件分析 20第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容 21一、項(xiàng)目總體思路 21二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 22三、配套施設(shè)建設(shè) 24第六章 環(huán)境保護(hù) 28一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo) 28二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 29三、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃 31第七章 節(jié)能節(jié)水和消防 34一、節(jié)能節(jié)水 34二、消防工程 35第八章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 38一、建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 38二、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理 38三、項(xiàng)目招投標(biāo) 39四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理 40五、建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理 43第九章 投資估算及資金籌措 47一、投資估算 47二、項(xiàng)目資金籌措方案 48第十章 項(xiàng)目社會(huì)和生態(tài)效益分析 51一、經(jīng)濟(jì)效益 51二、社會(huì)效益分析 51三、生態(tài)效益分析 52第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 53一、政策風(fēng)險(xiǎn) 53二、市場風(fēng)險(xiǎn) 53三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 54四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 54五、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 55第十二章 結(jié)論與建議 57一、主要結(jié)論 57二、問題和建議 57第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本背景(一)項(xiàng)目區(qū)域該項(xiàng)目位于冰城哈爾濱地域內(nèi)，處于水與金源文化千絲萬縷交織的道里區(qū)新農(nóng)鎮(zhèn)內(nèi)。該鎮(zhèn)被松花江、金兀術(shù)運(yùn)糧河與八一水庫三面圍繞，從其金兀術(shù)運(yùn)糧河入江口處開始河水豐沛，河岸邊有著大片濕地，地下蘊(yùn)藏著煤氣及泉眼的資源。(二)研究內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法的要求，本項(xiàng)可行性研究的內(nèi)容主要包括： 項(xiàng)目背景分析； 項(xiàng)目建設(shè)的意義； 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)； 項(xiàng)目建設(shè)條件分析； 旅游市場現(xiàn)狀及預(yù)測； 項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模； 投資估算及資金籌措； 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排； 項(xiàng)目組織運(yùn)作； 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析及經(jīng)濟(jì)效益分析；1 項(xiàng)目的生態(tài)狀況分析及評價(jià)。文化旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)，是歷史與現(xiàn)代旅游有機(jī)的結(jié)合，將成為獨(dú)具個(gè)性并蘊(yùn)藏濃厚文化內(nèi)涵的新型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的建設(shè)。該項(xiàng)目融入了歷史文化及人文文化和現(xiàn)代科技的內(nèi)容，提高了休閑旅游的品質(zhì)和品味，將迅速帶動(dòng)城市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（三）相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃《東北地區(qū)振興規(guī)劃》《哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》《哈爾濱哈爾濱市土地利用總體規(guī)劃》《哈爾濱市旅游總體規(guī)劃》《哈爾濱市“十一五”發(fā)展規(guī)劃》《哈爾濱市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》 《哈爾濱市環(huán)境保護(hù)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》、（四）其他相關(guān)材料國內(nèi)外文化旅游小鎮(zhèn)資料哈爾濱市及金代文史資料實(shí)地踏勘與座談資料網(wǎng)絡(luò)及其它公共渠道資料四、研究工作結(jié)論在生態(tài)效益方面，文化旅游小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對豐富區(qū)域旅游形式，對植被恢復(fù)、民俗文化保護(hù)等方面都有較好效果，文化旅游小鎮(zhèn)將促進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護(hù)生物多樣性及生活條件，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡。在社會(huì)效益方面，對游客、居民、社會(huì)、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。擴(kuò)大交往，促進(jìn)合作，陶冶情操，提高社會(huì)主義精神文明建設(shè)水平。通過對生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評價(jià)，無論從經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益上來看，此項(xiàng)目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措。第二章 項(xiàng)目宏觀形勢分析在對當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進(jìn)行簡介基礎(chǔ)之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)增長,同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn),如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊,有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出,成為我國旅游業(yè)的新星。上海市重點(diǎn)發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，把每個(gè)鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國家風(fēng)貌為特色主題來打造。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。 隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗(yàn)等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。文化旅游小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)亍┩康鹊貎r(jià)格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點(diǎn)和優(yōu)勢，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進(jìn)對外開放，加快哈市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)文化融入旅游概念中來，將打造出一個(gè)主題鮮明的文化旅游基地。這里系松花江和金兀術(shù)運(yùn)糧河交界處，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、千畝濕地、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠(yuǎn)距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機(jī)果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目，同時(shí)還可以休閑度假、拓展運(yùn)動(dòng)、野外宿營、濕地探險(xiǎn)、觀看表演、購買地方特色紀(jì)念品、品嘗風(fēng)味小吃等項(xiàng)目。第3章 市場可行性分析第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性哈爾濱作為文化旅游小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營造了良好的環(huán)境條件。從交通上看，文化旅游小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。二、政策環(huán)境條件分析本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設(shè)的政策支持；第三，哈市作為多元化文化城市，金文化是其發(fā)源地，金文化和濕地文化的有機(jī)結(jié)合將是哈市旅游開發(fā)的一個(gè)新亮點(diǎn)。三、自然環(huán)境條件分析項(xiàng)目區(qū)屬于半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時(shí)數(shù)年平均風(fēng)速年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量優(yōu)項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。依托哈爾濱獨(dú)特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以文化旅游和濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以溫泉和仿生建筑為載體?？蛻羧憾ㄎ宦糜蔚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。其中，主要內(nèi)容包括：——主力客戶群定位：哈爾濱本地及周邊城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場，及商務(wù)度假市場——亞客戶群定位：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)文化旅