【正文】 會保持穩(wěn)定。文山州盛產(chǎn)三七(田七)，其產(chǎn)量、質(zhì)量均居全國之冠，《本草綱目》中稱為“金不換”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。 文山州的投資宏觀背景 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)。一段時(shí)期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報(bào)率整體呈下行趨勢。由此看來，度假旅游市場巨大，到2020年，將有可能達(dá)到3600億～1萬億元以上。根據(jù)《中國旅游業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2015年、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，至2020年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到36億人次，%%，為項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間。人們這時(shí)不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當(dāng)中，還要生活在異域風(fēng)情當(dāng)中，這種消費(fèi)需求直接推進(jìn)了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。中國休閑經(jīng)濟(jì)和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快?，F(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進(jìn)行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方式。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時(shí)間的增多，一個(gè)休閑時(shí)代正在來臨。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、擁抱自然已成為國際旅游的發(fā)展大趨勢。旅游業(yè)具有投資少、回報(bào)高，資源壟斷性，勞動力密集，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，無污染等特點(diǎn)，被公認(rèn)為是永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。 市場宏觀背景 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場發(fā)展趨勢和某某縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，具有良好的市場前景。某旅游風(fēng)景小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)對于提升某風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目擬按照滾動投資、分期開發(fā)的方式投資。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目已在2006年進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。項(xiàng)目建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，將常年為項(xiàng)目提供大量客源。依托某旅游風(fēng)景區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢和巨大的旅游客源，本項(xiàng)目建成后將有充足的客源。實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入10985萬元。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測最近一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，某某縣實(shí)施的旅游業(yè)帶動戰(zhàn)略效果開始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火車頭”。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積46000平方米,規(guī)劃總建筑面積20706平方米。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在某消費(fèi)水平，能不能為當(dāng)?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問題創(chuàng)造更多機(jī)會，能不能帶動某風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟(jì)按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務(wù)不規(guī)范，隨意性大，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)技能有待提升；服務(wù)內(nèi)容簡單化，缺乏個(gè)性化、人性化服務(wù)，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動態(tài)服務(wù)。但是目前某風(fēng)景區(qū)接待能力嚴(yán)重滯后，發(fā)展后勁不足，如果用一個(gè)產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)來衡量,某風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競爭力與國內(nèi)一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個(gè)方面。某風(fēng)景區(qū)1993年開發(fā)接待外來游客后，游客數(shù)量逐年增長，綜合收入不斷提高。某某縣某省級風(fēng)景名勝區(qū)，總面積165平方公里，共分為5個(gè)景區(qū)，56個(gè)景點(diǎn)，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書《某某縣志》《某某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃》《全國市政工程投資估算指標(biāo)》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》《省安裝工程消耗量定額》《省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》《市政工程可行性研究報(bào)告編制辦法》《全國市政工程投資估算指標(biāo)》某某縣現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格文山州、某某縣相關(guān)文件國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的管理?xiàng)l例； 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性旅游業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快，規(guī)模最大的朝陽產(chǎn)業(yè)，由于它牽引帶動力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等明顯優(yōu)勢，普遍受到世界各國政府的高度重視，都將其作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持和培育。 承擔(dān)可行性研究工作的單位省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 研究工作依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國森林保護(hù)法》；《中華人民共和國水利法》；《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》；《省某某縣某旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實(shí)施細(xì)則》；《某某某、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細(xì)規(guī)劃》。 項(xiàng)目名稱省某某縣某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā)公司 項(xiàng)目背景 某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可研某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目　錄1. 項(xiàng)目總論 5 項(xiàng)目背景 5 項(xiàng)目研究范圍 5 項(xiàng)目名稱 5 開發(fā)公司 5 承擔(dān)可行性研究工作的單位 5 研究工作依據(jù) 6 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 9 可行性研究結(jié)論 9 市場預(yù)測 9 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 10 投資估算和資金籌措 10 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 10 市場宏觀背景 11 旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析 11 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 12 市場需求及消費(fèi)能力分析 13 文山州的投資宏觀背景 14 某某縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 16 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 20 目標(biāo)市場分析 20 市場供需分析 26 市場分析有關(guān)結(jié)論 272. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 27 項(xiàng)目地塊分析及評價(jià) 27 地理區(qū)位 27 項(xiàng)目投資條件 30 自然景觀條件 30 人文歷史條件 31 交通條件 31 政策環(huán)境 31 水電氣保障 32 規(guī)劃限制條件 33 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 33 項(xiàng)目評價(jià) 343. 項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 34 設(shè)計(jì)理念 35 建筑風(fēng)格的規(guī)劃、設(shè)計(jì) 36 項(xiàng)目建設(shè)及規(guī)劃目標(biāo) 37 規(guī)劃、設(shè)計(jì)的空間布局 38 住宅戶型設(shè)計(jì) 39 某商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì) 41 商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 42 商鋪外觀規(guī)劃 43 商鋪格局規(guī)劃 43 配套設(shè)施 44 給、排水 44 供電 45 照明設(shè)計(jì) 47 通訊設(shè)施 48 公用系統(tǒng)消耗 494. 節(jié)水節(jié)能和環(huán)境保護(hù) 49 節(jié)水節(jié)能 49 設(shè)計(jì)依據(jù) 49 設(shè)計(jì)采用的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 49 節(jié)能措施 50 節(jié)能機(jī)構(gòu) 51 環(huán)境保護(hù) 51 編制依據(jù) 51 設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn) 52 環(huán)境現(xiàn)狀 53 基本原則 54 主要污染源和污染物 54 污染治理措施 55 生態(tài)保護(hù) 57 綠化 58 環(huán)境管理和監(jiān)測 59 環(huán)境影響評價(jià) 595. 勞動安全衛(wèi)生與消防 59 職業(yè)安全衛(wèi)生 59 設(shè)計(jì)依據(jù) 59 職業(yè)危害因素分析 60 主要防護(hù)措施 60 衛(wèi)生要求 62 預(yù)期效果及評價(jià) 63 機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備 64 消防 64 設(shè)計(jì)依據(jù) 64 概述 64 總圖 65 建筑 65 電氣消防 66 林區(qū)防火 67 消防給水 67 消防水源 67 消防用水量 68 消防設(shè)施 686. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 69 有關(guān)工程計(jì)劃說明 69 計(jì)劃進(jìn)度安排 70 項(xiàng)目資金籌措 71 項(xiàng)目組織管理 717. 投資估算與資金籌措 72 投資估算編制說明 72 估算結(jié)果 748. 財(cái)務(wù)評價(jià)與敏感性分析 75 項(xiàng)目計(jì)算期 75 項(xiàng)目收入與稅金 76 項(xiàng)目運(yùn)營成本及費(fèi)用 76 財(cái)務(wù)效益評價(jià) 77 項(xiàng)目不確定性分析 78 盈虧平衡分析 78 敏感性分析 79 財(cái)務(wù)評價(jià) 829. 社會效益和影響分析 82 創(chuàng)造高額的綠色稅收來源 82 打造獨(dú)特的綠色就業(yè)平臺 84 創(chuàng)造高額綠色GDP的持續(xù)增長 85 在傳承與保護(hù)過程中不斷優(yōu)化某生態(tài)資源 86 提升某旅游度假業(yè)態(tài) 86 調(diào)整某某縣當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 87 優(yōu)化某某縣的招商環(huán)境 87 營造某的國際聲譽(yù) 8810. 可行性研究結(jié)論與建議 88 結(jié)論 88 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 89 項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn) 89 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 9011. 附表 901. 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目研究范圍根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由某某縣提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目市場調(diào)研，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟(jì)、社會效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計(jì)算，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。 某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目由**丹**水房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)?！赌惩鈬糜谓哟齾^(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》。目前旅游業(yè)不但是省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是某某縣、文山州經(jīng)濟(jì)增長的重要支點(diǎn)。景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就被命名為民族文化生態(tài)第一村，成為建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。據(jù)統(tǒng)計(jì)自1993年開發(fā)至2004年，年均增長率達(dá)65%和104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的28%和總收入的27%，預(yù)計(jì)在2015年左右有望突破１００萬人/次大關(guān)，綜合收入達(dá)到144480萬元，是某某縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。因此從軟硬兩個(gè)方面來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期游客的接待能力，嚴(yán)重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)也沒有達(dá)到國內(nèi)旅游市場的平均水平。根據(jù)省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會上《借鑒經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)新思路 加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐》的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)……文山某旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等12個(gè)國內(nèi)外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在省有關(guān)部門、某某縣政府的指導(dǎo)下提出了“某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目將立足于某風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護(hù)和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)某。某某縣緊緊依托某旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實(shí)施旅游帶動戰(zhàn)略，在某旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時(shí)，有力地帶動了貿(mào)易、旅館、餐飲、運(yùn)輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為3750萬元，%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為3000萬元，%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為1838萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運(yùn)營業(yè)收入為650萬元，占全縣客運(yùn)業(yè)收入的 %；，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 %。以某某縣目前每年220萬旅游客量計(jì)算，日均游客接待量5000人左右，某旅游景區(qū)日客流量2200人以上。本項(xiàng)目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗(yàn)的營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。計(jì)劃本項(xiàng)目于2008年1月動工，2008年11月份通過竣工驗(yàn)收，并進(jìn)入銷售。 一期投資2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商**丹**水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 綜上所述，某風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。某旅游風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析在總體發(fā)展趨勢上，雖然近年來遭受到世界經(jīng)濟(jì)不振和國際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟(jì)總體增長速度。旅游業(yè)目前在各國經(jīng)濟(jì)中的比重和地位日益加強(qiáng)，至1992年為止，已一躍而成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。而這種對自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。5+2的生活工作方式，三個(gè)黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時(shí)尚的假日消費(fèi)，人們的休閑需求不斷膨脹，我國的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過渡，休閑度假式的旅游活動將成為旅游市場的主要格調(diào)。據(jù)國際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入度假旅游時(shí)代，先進(jìn)的發(fā)展中國家將緊隨其后。這一切都預(yù)示著：一個(gè)度假旅游的時(shí)代已經(jīng)來臨。特別是中國加入WTO以來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。隨著時(shí)代飛躍，中國城市居民的消費(fèi)也由過去單純“住”的需求轉(zhuǎn)為一種對附加值的追求，即不僅僅講究使用，更是追求一種享受和自我表現(xiàn)。 市場需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場潛力進(jìn)行分析隨著我國國民收入水平的增長、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時(shí)間的延長，人們對旅游活動的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國2004年旅游行業(yè)總收入達(dá)到6840億元，其中度假旅游