【正文】 結(jié)合。既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率。在充分滿足把御佳園管理成為“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的生活環(huán)境，讓業(yè)主/住戶充分亨受到“xx情健康人生”這一目標(biāo)的基礎(chǔ)上，從組織機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主/用戶提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而且使公司各部門、分公司和管理處之間的協(xié)作配合更密切、方便。(2) 目標(biāo)責(zé)任制：具體管理項(xiàng)目之管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，與管理處主任的升遷、去留密切掛鉤，這一點(diǎn)是公司管理中考評(píng)激勵(lì)機(jī)制的重要特色之一；同時(shí)具體管理項(xiàng)目以管理處主任為核心的全面負(fù)責(zé)，也提高了管理的效力。(1) 管理人員全天候現(xiàn)場(chǎng)駐扎：我司要求所有的管理處絕大部分管理人員(從管理處主任到助理員)24小時(shí)吃住在管理現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)行半軍事化管理，作業(yè)層人員則更進(jìn)一步做到準(zhǔn)軍事化管理。(5) 財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)的繳收及其它財(cái)務(wù)方面工作。(3) 保安部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場(chǎng)等管理工作。 御佳園管理處一期管理架構(gòu)及機(jī)構(gòu)人員設(shè)置(如下圖所示)管理處主任(1名)服務(wù)中心主任(兼會(huì)所經(jīng)理1名)工程部主任(1名)保安部主任(1名)財(cái)務(wù)部主任(1名)領(lǐng) 班(1名兼文員)領(lǐng) 班(1名)領(lǐng) 班(3名)出 納(1名)接待員（8名）（含會(huì)所5人）炊事員(2名) 綠化工（2）清潔工(10名)維 修 工(電工2名)泳池工/水工（2名）護(hù)衛(wèi)員(12名) 崗位職責(zé)(1) 管理處設(shè)服務(wù)中心(兼職會(huì)所經(jīng)理)、保安部、工程部和財(cái)務(wù)室三部一室。 內(nèi)部管理架構(gòu)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置說明由于御佳園全封閉式管理，需加強(qiáng)人防與技防的結(jié)合，管理層人員按照小區(qū)整體管理層架構(gòu)設(shè)置，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，管理人員可酌情調(diào)整。除了正常的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外，在日常工作之中由質(zhì)量管理部全面負(fù)責(zé)業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)本公司管理服務(wù)諸意見的反饋，由各專業(yè)公司、專業(yè)部門、專業(yè)班組負(fù)責(zé)各專業(yè)信息反饋。 其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 運(yùn)作模式、公司信息反饋機(jī)制、管理處客戶信息反饋機(jī)制、檢查監(jiān)督機(jī)制、專業(yè)化運(yùn)作模式。、內(nèi)容及辦法詳見： 管理方式 分目錄 ISO9000質(zhì)量體系管理模式 全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理模式 內(nèi)部管理架構(gòu)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置說明 公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 控制方式 ISO9001質(zhì)量體系管理模式公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9000：2000管理模式建立、實(shí)施，并通過了ISO9001的質(zhì)量體系認(rèn)證。根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理，加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合；強(qiáng)化技防，降低管理成本，提升服務(wù)質(zhì)量。、用戶的實(shí)際需求提供“ 個(gè)性化” 服務(wù)。在公司多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并將由我司策劃部、質(zhì)量部會(huì)同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。作為通過ISO14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍，培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí)，從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣，使御佳園成為 “綠色家園”。，將ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。管理設(shè)想分目錄 管理服務(wù)整體設(shè)想 具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法xx物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。，毛坯房及早期裝修正在進(jìn)行中，已有部分業(yè)主裝修完畢入住。洋房?jī)?nèi)花園、庭院寬敞典雅，每戶擁有私家車庫(kù)一至二個(gè)，處處洋溢著優(yōu)雅的格調(diào)。 1. 2龍巖御佳園介紹 ；建筑面積55000平方米；商業(yè)面積300平方米；辦公面積1200平方米；保安宿舍200平方米；，總戶數(shù)為203戶。其中首期105畝，由203戶花園洋房組成；二期已規(guī)劃完畢，正在實(shí)施當(dāng)中；二期建筑面積：143580平方,機(jī)動(dòng)停車面積:17000平方；社區(qū)用房面積：3000平方；建筑密度：%。她距市中心僅3公里，緊臨著名的中國(guó)閩西交易城，高速公路出入口、新建汽車站、鐵路西客站近在咫尺，交通十分便利。目 錄 御佳園簡(jiǎn)介………………………………………2…………………………………………4…………………………………………6………………………………13………………………………17…………………………………………24……………………………………29…………………………………49…………………………………………57…………………………………………60……………………………………62…………………………………………71………………………73……………………………………80…………………………………………83《業(yè)主/用戶手冊(cè)》………………………………87 《業(yè)主公約》……………………………………95………………………………………………98龍巖御佳園簡(jiǎn)介 分目錄 ，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人與自然和諧對(duì)話共處的健康生活方式的中高檔精品別墅住宅，在為業(yè)主提供美好生活環(huán)境的同時(shí)，項(xiàng)目已成為龍巖市景觀的一道亮麗景致?；▓@位于龍巖各勝龍門塔旁，背靠臥龍山天然生態(tài)林保護(hù)區(qū)，面朝玉帶環(huán)腰的龍津碧水。分二期開發(fā)。容積率:。，配以簡(jiǎn)約的線條及柔和的色調(diào)，小區(qū)建筑風(fēng)格脫穎而出。生活如斯，倍感豁朗超然，逸趣無窮。小區(qū)一期的配套設(shè)施如會(huì)所、泳池、商場(chǎng)、（幼兒園、小學(xué)正在二期的規(guī)劃中）全部啟用。對(duì)于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個(gè)性化健康豪宅小區(qū)，我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去，全力以赴，塑造精品，把xx物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。作為國(guó)內(nèi)通過ISO9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè)，將通過實(shí)際的運(yùn)作，結(jié)合市場(chǎng)的需要將在御佳園實(shí)際管理過程中全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系。體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個(gè)知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì)，對(duì)施工、維修、保養(yǎng)工作，有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。加大服務(wù)深度及廣度，在管理上分公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到“御佳園天下勝景 xx情誠(chéng)健康人生“的快樂 。 條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū)，第二年創(chuàng)省優(yōu)，第三年創(chuàng)國(guó)優(yōu)。 、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式：我司的每一個(gè)管理項(xiàng)目都“整合”于公司嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中，公司機(jī)關(guān)、各專業(yè)部門、各分公司與各管理處形成一個(gè)有機(jī)的整體，而不像其它物業(yè)管理公司各管理處基本獨(dú)立、各自為政；我司對(duì)地每一個(gè)具體管理的項(xiàng)目都直接有公司總部強(qiáng)大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司的有力控制之中。： 組織、協(xié)調(diào)工程管理部清潔綠化部策劃部安全護(hù)衛(wèi)部質(zhì)量管理部樓檢組 過 質(zhì) 程 量 管 監(jiān) 理 督管理處 管理輸出 技術(shù)支持 質(zhì)量控制 檢查培訓(xùn) 專業(yè)公司 結(jié)構(gòu)性管 提供服務(wù) 理支持 電 設(shè) 水 外 形 財(cái) 材 行 梯 備 池 包 象 務(wù) 料 政 保 維 清 服 策 監(jiān) 采 管 養(yǎng) 護(hù) 洗 務(wù) 劃 控 購(gòu) 理電梯工程公司專業(yè)清洗公司人事培訓(xùn)部會(huì)計(jì)部公司辦公室物料配送中心企業(yè)策劃部其它專營(yíng)公司樓宇科技公司：我司參照ISO90042管理模式中的服務(wù)質(zhì)量建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高管理質(zhì)量、服務(wù)水平，并不斷提升品牌。公司機(jī)關(guān)管理處/分公司專業(yè)公司各專業(yè)部門 檢查督促專業(yè)公司派駐管理處人員各專業(yè)班組各主管人員 協(xié)調(diào)配合 信息反饋 日常監(jiān)督檢查：主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系： 管理處日檢 專業(yè)部門定期與不定期檢查 內(nèi)部檢查 公司質(zhì)量部定期檢查 半年一次的突擊檢查 檢查、監(jiān)督體系 半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì) 外部檢查 半年一次第三方質(zhì)量全系審核 政府的各種考評(píng)：對(duì)于項(xiàng)目專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都由公司的各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，同時(shí)嚴(yán)格選聘社會(huì)上已發(fā)展成熟的初級(jí)勞務(wù)專業(yè)公司(如清潔公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。由于入伙后，二期正在建設(shè)還會(huì)繼續(xù)售樓，小區(qū)人員情況復(fù)雜，而小區(qū)的所有公共設(shè)施須運(yùn)轉(zhuǎn)，故此其他人員也相應(yīng)增加。(2) 服務(wù)中心負(fù)責(zé)辦理用戶入伙、檔案管理、問詢、投訴、報(bào)修和酒店特色服務(wù)等所有接待工作；整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的清潔綠化和樓層管理工作；管理處日常物資采購(gòu)；內(nèi)部員工培訓(xùn)；員工宿舍和食堂的管理等。(4) 工程部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修、提出的合理化建議等工作。 嚴(yán)格的人員管理和科學(xué)的目標(biāo)責(zé)任：我司所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了“自覺自律的意識(shí)”，“嚴(yán)格苛求，精益求精”是公司服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。這樣不僅可以使所有的管理人員熟悉物業(yè)及用戶情況，密切與用戶的溝通聯(lián)系，更可以提供及時(shí)服務(wù)并迅速應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，同時(shí)確保了全面的質(zhì)量管理水準(zhǔn)，使我司最大限度地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)： 公司根據(jù)自身的特點(diǎn)自行開發(fā)設(shè)計(jì)了一套計(jì)算機(jī)信息化管理系統(tǒng)，建立了行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的大型數(shù)據(jù)庫(kù)處理中心，該系統(tǒng)不但使公司機(jī)關(guān)與管理處的電腦聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)訊息溝通、資源共享的快速、有效。下圖為質(zhì)量管理的過程模式：管