【正文】 業(yè)物業(yè)極具信心。五一商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過30萬），是真正意義上的寸土寸金。五一商圈是一方財富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨厚的湖湘文化、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在長沙獨占鰲頭，這一區(qū)域成為長沙乃至整個湖南名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。在五一商圈近3平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，長沙銅鑼灣廣場、長沙王府井商業(yè)廣場、黃興南路步行商業(yè)街、坡子街民俗名食商業(yè)街等四大豪強(qiáng)暗自發(fā)力，近20萬平方米的商業(yè)鋪面先后競相入市。自“返租”策略以后，基本未見亮點，幾年來位置銷差的商鋪銷售基本是靠這一妙計打天下，用廣州話來說就是“一本通書看到老”。這將是未來長沙的商業(yè)競爭模式走向。作為一種全新的理念，主題商場不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。面對越來越激烈的競爭，長沙“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉(zhuǎn)型。如：黃興路步行街、萬達(dá)商業(yè)廣場等。隨著國際資本的大舉進(jìn)入和國內(nèi)商業(yè)運營機(jī)構(gòu)的實力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營同先進(jìn)的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的市場，逐步走向有序的規(guī)?；?jīng)營專業(yè)化，是大勢所趨。 商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化目前整個市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營者都對發(fā)展商提出了經(jīng)營管理上的要求，促使發(fā)展商地市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值。2．2城市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析從2003年開始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨勢繼續(xù)發(fā)展，王府井商業(yè)廣場、銅鑼灣購物中心、運達(dá)國際廣場等產(chǎn)權(quán)式商鋪“返租”模式帶來的商鋪熱貫穿著市場的始終。隨著中部的崛起、“9+2泛珠三角”合作平臺的建立、以及長株潭三市融城，長沙商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來幾年進(jìn)入發(fā)展的周期，長沙商業(yè)地產(chǎn)將得到強(qiáng)勁發(fā)展。這樣的梯度分布不僅沒有造成“三敗俱傷”，反而形成了市場的共贏局面。每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟?fàn)幖ち页潭入m然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”?！吧倘Ω偁帯蹦Ｊ浇?jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城－購物中心的發(fā)展模式，長沙開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn)長沙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落，長沙吸引了更多國際商家的眼球。隨著長沙城區(qū)擴(kuò)張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。由此，長沙商業(yè)的消費者已不僅僅是本市的200萬人口，而是長株潭一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。2．1城市大型商業(yè)市場分析 “超大經(jīng)濟(jì)圈”助力商業(yè)地產(chǎn)近幾年，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費的同比增長，推動了一些成熟商圈的形成。二、項目商業(yè)市場分析社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴(kuò)張、舊城的改造，令整個商業(yè)市場面臨重新洗牌的格局。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。小結(jié)：長沙具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升，2004年，長沙GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口” 在2004年得以跨越。在“長、株、潭”一體化發(fā)展空間體系中，形成了以長沙為中軸的發(fā)展格局，隨著經(jīng)濟(jì)的一體化與城市版圖的倍性擴(kuò)大，長沙的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使長沙成為中部區(qū)域的“消費磁場”。核心交通與輻射功能。18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬?！　　　　　　　　￠L沙五一路項目策劃提案報告　　目錄第一部分：項目市場調(diào)查分析第二部分：項目主題定位第三部分：項目銷售策略與操作第四部分：項目招商策略第五部分：項目營銷推廣思路第六部分：項目風(fēng)險分析及價值評估第一部分、項目市場調(diào)查分析一、城市區(qū)位及地位分析長沙市作為湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1。享受著“9＋2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展：長沙是“泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一，2002年在全國265個地級以上城市中，綜合實力由1998年的19位躍居12位。長沙是湘鄂贛三省和東南沿海、長江沿岸、大西南出海通道三個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，鐵路僅8小時，乘飛機(jī)不用1小時，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢，具有極強(qiáng)的周邊輻射能力和帶動功能。消費能力空前高漲。從人均數(shù)來看，全年城市居民人均可支配收入11021元，%，城市居民人均消費性支出9032元，%。經(jīng)過三次發(fā)展機(jī)遇，長沙已步入工業(yè)化的擴(kuò)張期。同時，作為中部中心城市和旅游大省，長沙吸引外來投資與旅游的機(jī)率很大，成為高消費的重要組成部分。在這一輪洗牌中，長沙的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競爭格局，規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》以長沙市為中心，立足1小時商務(wù)圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點發(fā)展電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營、國際合作等業(yè)態(tài)，同時注重文化特色。在這個龐大的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，2004年開始，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動力。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒有做好的商業(yè)項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計都經(jīng)過專業(yè)分析的項目，其價值更容易受到投資者的認(rèn)可。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經(jīng)在長沙扎下了根基，而其他的國內(nèi)、國際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費活躍的中部重要城市――長沙。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成長沙市的三大商圈即泛五一路商圈、東塘商圈、火車站商圈。其中，、平和堂等構(gòu)成了長沙市的高檔商圈；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的東塘商圈為長沙的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了長沙的“平民商圈”。小結(jié)：從某種程度上說，宏觀調(diào)控賦予了長沙商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動力。從長沙的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補(bǔ)的共贏局面，需加強(qiáng)各自的優(yōu)勢與特點，而作為城市中心商圈的“五一路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。單一的產(chǎn)品與銷售模式使長沙商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場的考驗。長沙各個在型商場都采取了專業(yè)化的經(jīng)營管理，確保項目的保值增值。發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，配合政府的規(guī)劃，建設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑、娛樂的場所，使商業(yè)活動和公共活動相與促進(jìn)，成為綜上所述合性的城市廣場。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。以“女性主題商場”為主題的春天百貨、以“金色家族名品中心”為主題的東塘百貨大樓、以“運動商場”為主題的新大新等為代表，帶領(lǐng)長沙百貨商業(yè)步入了 “主題時代”。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。目前商業(yè)物業(yè)的定位策略單一，銷售策略單一?！∥逡粡V場?黃興路商圈（簡稱五一商圈） 位于星城核心地帶的五一商圈，是長沙商業(yè)陣線的制高點，歷來是各路商家必爭之地。五一商圈已成為龍虎爭雄之地，北派商家大佬王府井百貨盤踞南部，南派商家旗手銅鑼灣百貨屹立北方，與先行者平和堂、春天百貨一起，成四方呼應(yīng)之勢。 　　商圈小結(jié)： 　　地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。數(shù)百年來，五一商圈一直就是長沙商業(yè)的核心和支撐。 　　現(xiàn)已有沃爾瑪、國美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進(jìn)駐五一商圈。五一商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著都心地帶強(qiáng)勁的向心力和豐富的含金量，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。 　　商圈小結(jié)： 　　步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今東塘商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 火車站商圈主要是沿車站路布置，匯集了阿波羅商業(yè)廣場、曉園電器、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場，目前該區(qū)域新建項目只有凱旋國際，該項目只有極少的商業(yè)部分，且價格和和戶型沒有出來。 　　該區(qū)域目前匯集的商家：泰陽家電商場、維多利、通程電器超市。 　 除此之外，日益興起的還有包括友誼商店，阿波羅商業(yè)城等的袁家?guī)X商圈?？偨Y(jié)：長沙商圈以東西南北中五大區(qū)域為中心進(jìn)行分布，其特點如下：從物業(yè)的售價及地段的繁華程度來看，五一商圈居各商圈之首，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。隨著大量商家的涌入，它成為目前長沙發(fā)展最快的商圈，隨著南部的進(jìn)一步發(fā)展，該商圈極具市場生長空間。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構(gòu)想的提出及芙蓉北路各住宅小區(qū)的開發(fā)，伍家?guī)X商圈目前不很景氣的現(xiàn)狀將得到改變，而其再一次興起將是一個必然的趨勢。溁灣鎮(zhèn)商圈作為河西唯一的商圈，承擔(dān)著未來河西區(qū)域商業(yè)發(fā)展的先發(fā)責(zé)任，但目前規(guī)劃混亂、檔次低劣、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。對于后入市的本項目來說，市場機(jī)會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白和提升項目競爭力。3．1王府井百貨．1各樓層業(yè)種分布B2停車場B1流行服飾／超市1F化妝品/手表/眼鏡/首飾/女鞋/餐飲2F首飾/手表/包袋/女裝3F羽絨服／內(nèi)衣/女裝4F男裝／男鞋／包袋／內(nèi)衣5F運動休閑裝／童車／童裝／童鞋／玩具／嬰兒用品6F床上用品／家居用品／羊絨衫／工藝品／通訊用品／文化用品／音像用品／相機(jī)7F咖啡廳／中西餐廳8F攝影／自助餐／燒烤／美容SPA9F中體倍力健身俱樂部10F影城．2各樓層品牌：1F手表：精工／西鐵城／羅西尼／天王表餐飲：肯德雞／必勝客／仙蹤林眼鏡：Gucci／Chencl/女鞋：百麗／星期六／沙馳／kisscat／法拉莉／安瑪莉2F女裝：依戀/艾希爾/VERO MODA/only/B2/edc/TEENIE WEENIE/FRIZZ/oasis　　　百圖/chaber/ofuon/艾格/酷/淑女屋手表：swatch包袋：萬里馬/金利來水果主題餐廳3F女裝：埃米雅文/寶姿/范怡文/米蘭/波司登4F男士品牌：金利來/寶姿/鄂爾多斯/皮爾卡丹/圣大保羅/Jeep/Nautica/LEICI/沙馳5F運動休閑裝：NIKE/李寧兒童品牌：櫻桃小丸子/巴布豆/麗嬰房/好孩子/米奇/大頭/兄弟貓/ELLE6F床上用品／家居用品／羊絨衫／工藝品／通訊用品／文化用品／音像用品／相機(jī)7F咖啡廳／中西餐廳8F攝影／自助餐／燒烤／美容SPA9F中體倍力健身俱樂部10F影城．3分析，整體面積約6萬方，招商面積達(dá)到90%，經(jīng)營品牌以二，三線品牌為主，以中，低檔消費群體為主，在長沙地區(qū)王府井是居平和堂之后第二家經(jīng)營狀況最好的商業(yè)百貨，除了一樓是由王府井負(fù)責(zé)出售后返租的，其它樓層都是由王府井負(fù)責(zé)整體招商與經(jīng)營管理，整個商場的布局較為合理，動線明朗，因此在整體規(guī)劃上比較一致，統(tǒng)一。3．2平和堂商場3．2．1各樓層業(yè)種分布B3停車場B2停車場B1超市、休閑、藥店、咖