【正文】 旨，堅持“寓管理于服務之中”的工作原則，積極引入先進的物業(yè)管理模式為我所用，在基本服務范圍之內，不僅提供規(guī)范、完善、人性化的高質量服務，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值，而且將服務提升到文化的層面，同時引入社區(qū)文化、社區(qū)經濟的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團的文化理念在物業(yè)管理中延伸。 總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質量標準的產品，實現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務承諾，是我們不懈努力追求的目標。 8 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 由工程部組織對工程實體部分接管驗收，包括： 市政工程設施及總平面驗收接管； ； ； 、電、氣、視、訊驗收接管； ； 配套系統(tǒng)工程設備驗收接管，包括景觀設備、變配電設備、消防設備、安防及監(jiān)控設備、網絡設備、通信設備等園區(qū)配套設施設備驗收接管； 、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結合的辦法進行。 L. 砂漿，混凝土試塊試壓報告。 J. 新材料、構配件的鑒定合格證書。主要工作任務包括： 由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括： 7 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 A．《物業(yè)管理手冊》 B．《入住指南》 C．《業(yè)主資料》 D．《裝飾裝修管理制度》 E．《裝修申報相關表格》 由工程部牽頭準備項目資料接管，主要包括： A. 項目批準文件； ； ； 。檢驗使用的各種材料、備件是否符合質量要求；參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關法律規(guī)定、技術標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄；參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；參與竣工驗收和接管驗收。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據開發(fā)工作量確定，負責園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與項目設計及圖紙會審。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據開發(fā)工作量確定，負責市政建設、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與項目設計及圖紙會審。 考慮到該項目市政配套系統(tǒng)設施設備復雜（相當于一個獨立城鎮(zhèn)）的實際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術實力，因此，我們計劃工程前期介入人員應由以下以高級技術職稱為中堅力量組成的技術團隊，并逐以該骨干團隊為基礎并在此基礎上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術部，該團隊骨干技術力量因包括：機電小組：組長1人，機電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術人員）根據開發(fā)工作量確定，負責工程設備的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項目設計及圖紙會審。因此，我們計劃在開發(fā)單位進行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發(fā)單位確定，我們認為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進場最好，通過良好的物業(yè)管理為項目前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項目部。 4 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第二章 物業(yè)管理前期介入方案 第一節(jié) 前期介入班長籌組方案： 針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學校、辦公、居住、工業(yè)等較為復雜的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規(guī)劃設計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、設計單位和開發(fā)單位共同研討設計方案，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎。針對重大協(xié)調配合工作，由管委會直接傳達到項目部，項目部經理請示公司領導后安排實施。 第三節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調配合與溝通 有效的協(xié)調和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理活動中，我們建立了完善的溝通機制，保證信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得令行禁止，步調一致。 三、 據園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設施設備配置建議： A、 進行封閉式管理，在住宅區(qū)設置周界監(jiān)控設備和紅外線對射，設置樓宇對講系統(tǒng)，入 口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設備提供可靠的安全保障；住宅區(qū)可根據房屋性 質（多層或高層）決定配置消防設備及器材； B、 商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據業(yè)主需求進行半封閉式管理或開放式管理，主要依 靠人員值崗和巡邏行人和訪客進行管理，在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設備，對 進出人員適時錄像。 第二節(jié) 項目建設規(guī)劃建議 ，覆蓋機關、學校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際情況，我們估計，在項目竣工交付使用后，常住人口至少達到5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一． 項目規(guī)劃時應綜合考慮以下基礎配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增 值： A、 園區(qū)的辦公區(qū)、學校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對集中的 食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便； B、 在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務中心，配備電話、傳真、網絡數據交換、影印等商務設施， 為園區(qū)單位服務； C、 在園區(qū)規(guī)劃 1處綜合服務樓，其功能包括物業(yè)綜合服務大廳、會客廳、會議室、客 房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求； D、 與相關派出所協(xié)調，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場， 有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境； E、 在園區(qū)的相關部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。青羊工業(yè)園物業(yè)管理設計方案 第一章 項目基本情況與建設規(guī)劃建議 第一節(jié) 項目基本情況 青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產開發(fā)企業(yè)――成都置信集團聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機關辦公樓、商業(yè)寫字樓、學校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。 二． 物業(yè)管理功能用房配備建議： 3 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 A、 園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物 業(yè)公司根據實際需求設立管理處和客戶服務中心、商務中心； B、 如規(guī)劃時未考慮建設綜合服務樓，則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1處約200平 方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項目部； C、 在物業(yè)的相關位置預留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫房等， 具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間確定。消防設備及器材根據消防部門要求進行配置，以確保后期物 業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。 在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調配合上，我們采用項目部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負責人與管委會和公司總部對口協(xié)調工作，使園區(qū)管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時通過服務。 為了協(xié)調配合工作能深入開展，我們定期與管委會舉行辦公會，就一些重要工作的進展情況及時匯報，確保管委會隨時掌控工作的進展情況。因此，在項目規(guī)劃設計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項目的規(guī)劃設計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎上，根據工程進度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項目部，前期項目部組成架構如下： 項目部 保安部 工程部 綜合部 環(huán)衛(wèi)部 保 土 設 水 園 籌 保 安 建 備 電 林 組 潔 小 小 小 小 小 員 小 組 組 組 組 組 組 在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團隊，在前期介入小組中物色理想的該項目管理負責人員。 在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基 5 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本完工進行設備安裝和內部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進場以前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負責方案審定和參與圖紙會審、設備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項目部統(tǒng)一管理，二期工程及該項目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項目部具體負責實施。與設計單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關系，保證前期介入工作的正常開展。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據開發(fā)工作量確定，負責水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項目設計及圖紙會審。 第二節(jié) 工程前期介入工作職責參與項目設計及圖紙會審，形成會審紀要；對項目的規(guī)劃設計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調整、改 6 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進，涉及以下方面內容：（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；；、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；，論證提交水、電、氣供應量符合地域特點和發(fā)展需要的具體方案；參與設備選型及安裝方案審定；；、技術參數適合物業(yè)配套使用要求；。 嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；1盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備； 第三節(jié) 工程驗收接管交付 在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關部門，立即組織接管交付工作。 由工程部牽頭，綜合管理部配合，準備質保、技術資料接管，包括： ()； B 地質勘察報告； 、竣工報告； D. 圖紙會審記錄； E. 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； F.. 隱蔽工程驗收簽證； G. 沉降觀測記錄； H. 竣工驗收證明書； 。 、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設備的檢驗合格證書。 M. 供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。 由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設施設備的接管驗收，并根據實際情況實施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案； 由環(huán)衛(wèi)部負責組織對接管后的樓宇、道路、設施設備等進行開荒，保證物業(yè)交付質量。 9 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三章 物業(yè)管理服務實施方案 我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進行實地考察，在深入挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上，結合項目特點，確立了我們的整體構想和管理策劃思路，首先，我們對該園區(qū)實行項目管理制，根據園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶服務中心，并根據業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶服務中心和商務中心提供雙語服務。 我們的核心理念：經典物業(yè)品牌的締造者 高尚生活空間的創(chuàng)造者 未來生活方式的倡導者 開發(fā)商企業(yè)信譽的延續(xù)者 我們的企業(yè)精神： 奉獻精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團隊合作精神。 認真：精益求精、刨根問底； 嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰； 主動：主動接受任務、主動承擔責任、主動完善提高； 高效：明確的工作計劃、明確的文件答復時間，為明天留出空余、零等待 的工作作風。 在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質高效的物業(yè)管理服務。 四． 員工激勵機制 有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質得到很快提升，增強員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。 我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓機會、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實現(xiàn)。 通過有效的員工