【正文】 租賃住房工程，配套建設(shè)住宅小區(qū)管理用房、垃圾站、給排水、供電、綠化、道路、停車場和門衛(wèi)室等公共配套設(shè)施。擬建公共租賃住房小區(qū)，4棟高層單體住宅樓共設(shè)置400戶，總建筑面積25918㎡。通過公共租賃住房的建設(shè)，可有效幫助各類群體解決住房難題，因此，項目的建設(shè)是必要的。此外，一個城市如果人居環(huán)境差，還會影響市容市貌，影響投資與發(fā)展環(huán)境，影響城市長遠(yuǎn)發(fā)展。推進(jìn)保障性住房建設(shè)，不僅對全局發(fā)展有利，而且對地方發(fā)展有利。群眾有了新居，要進(jìn)行裝修，購買家具、電器和其他生活用品，還會直接擴(kuò)大消費(fèi)需求。保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，既能增加投資，又能帶動消費(fèi)，對擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。建設(shè)公共租賃住房，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國家保障體系將同時向“非低收入群體”和流動人口理念的轉(zhuǎn)變。低收入家庭僅靠市場個體提供的租房市場在租金和租賃期限等方面都存在很大的隨意性。因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U市場是非常必要的。這種情況，在國外也比較普及?？梢哉f，公共租賃住房更符合我國現(xiàn)階段低收人群體的住房需求。因此，在房價上漲，住房短缺的時期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要的。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約1000萬左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。公共租賃住房的最大優(yōu)點(diǎn)是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活調(diào)整，并且補(bǔ)貼對象明確、操作透明，適于建立退出機(jī)制。2013年瓊海市將繼續(xù)把保障性住房建設(shè)列為一號民生工程全力實(shí)施?？⒐?100套（即2010年2012年開工建設(shè)的保障性住房項目在2012年底的竣工量），竣工率為省下達(dá)任務(wù)數(shù)的110%。據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，瓊海2012年作為“一號民生工程”的保障性住房得到全力推進(jìn)，瓊海市已開工建設(shè)28個項目共2794套，㎡，完成投資16811萬元。在省委省政府的舉措出臺后，瓊海市委、市政府更加重視這方面的工作。瓊海市委、市政府一直以來都在不遺余力地對保障性住房建設(shè)大力推進(jìn)。截至2012年11月底，；。海南省為建立和完善住房保障制度，規(guī)范公共租賃住房的管理工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）、《海南省人民政府辦公廳貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見》（瓊府辦〔2010〕19號）和《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見》(瓊府〔2010〕64號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《海南省公共租賃住房管理辦法（試行）》，以解決中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員出租。在“住”方面，建設(shè)和諧社會緊迫要求居者有其房的保障。項目建成后，能有效改善瓊海暫無支付能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中等偏下收入家庭的居住條件，解決瓊海新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難者等夾心層群體住房困難的狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展，是一項民生工程，必將產(chǎn)生良好的社會效益，本項目總體上可行。室外㎡930　室內(nèi)（架空層）㎡2702樓　機(jī)動車停車位個200根據(jù)《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則（試行）》中規(guī)定。本項目建設(shè)期限為24個月。其中：，%；，%；，%。市內(nèi)道路基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，交通系統(tǒng)健全，全市通車?yán)锍踢_(dá) 。通訊條件瓊海市實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)電話傳輸數(shù)字化和程控化，可直通國內(nèi)和世界200多個國家和地區(qū)。供電條件瓊海市電力供應(yīng)充足，擁有有大小水電站26座，年發(fā)電量3億度，已建成官塘220kv、瓊海站110kv、泮水站110kv變電站。排水條件瓊海市不斷加快城鎮(zhèn)污水處理設(shè)施建設(shè)步伐，同時進(jìn)行分流制排水管網(wǎng)改造與建設(shè)。供水條件在2008年已完成的市自來水廠擴(kuò)建工程，供水能力可以滿足未來10年內(nèi)城市發(fā)展和大規(guī)模工業(yè)用水的需要。其中，住宅部分建筑面積23380㎡，地下室（含人防工程）㎡，㎡。建設(shè)規(guī)模根據(jù)《海南省公共租賃住房管理辦法》及瓊海市的公共租賃住房的需求情況，㎡，㎡，㎡。經(jīng)瓊海市政府有關(guān)會議研究，決定在瓊海市嘉積鎮(zhèn)屬教育衛(wèi)生系統(tǒng)財政供養(yǎng)人員住宅小區(qū)南側(cè)，北臨南堀東路，西為南堀經(jīng)一路，建設(shè)公共租賃住房小區(qū)，以解決400戶低收入和新就業(yè)者的住房困難。今年，瓊海市政府繼續(xù)加大對公共租賃住房建設(shè)的扶持力度，切實(shí)改善暫無支付能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的住房問題。尤其是2008年以來，國家投入了大量的資金建設(shè)保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地實(shí)際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。三、編制的范圍對項目的提出背景、必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)與條件等方面進(jìn)行分析；對項目工程的設(shè)計方案進(jìn)行研究；根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計方案；對項目運(yùn)行組織管理、人力資源配置及項目實(shí)施進(jìn)度的確定；對項目工程招標(biāo)管理及融資方案的確定；對項目投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評價；提出項目的可行性研究結(jié)論。V第一章 總 論瓊海市2013年公共租賃住房建設(shè)項目瓊海市住房保障與房產(chǎn)管理局、目的及范圍一、編制依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號）；《海南省保障性住房管理暫行辦法》瓊府〔2010〕66號；《海南省公共租賃住房管理辦法》（試行）；瓊海市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于瓊海市2013年公共賃租住房項目建議書的批復(fù)》（海發(fā)改審批[2013]105號）；《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）；《瓊海市城市總體規(guī)劃（20102020）》；本次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研收集到的項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料；國家建設(shè)部有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范。瓊海市公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 3 6第二章 保障性住房發(fā)展和必要性 7 7 9第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 12 12 12第四章 場址選擇與建設(shè)條件 13 13 13 15第五章 工程方案 16 16 16 18 23 26 30 30 35 40 42 49 54 55第六章 節(jié)能節(jié)水分析 57 5水消耗和數(shù)量分析 59 59 63第七章 環(huán)境保護(hù) 64 64 64 66 71 71第八章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 73 73 73 74 75第九章 項目組織管理與人力資源配置 77 77 77 77第十章 項目實(shí)施進(jìn)度 79 79 79 79第十一章 工程招標(biāo) 81 81 81 82 82 82 83 84 84第十二章 投資估算與資金籌措 85 85 85 90第十三章 社會效益評價 91 社會效益評價 91 92第十四章 利益群體和社會穩(wěn)定風(fēng)險分析 93 93 94 95 98 99第十五章 結(jié)論與建議 100 100 100附圖： 項目區(qū)位圖； 平面圖。附件：瓊海市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于瓊海市2013年公共賃租住房項目建議書的批復(fù)》（海發(fā)改審批[2013]105號）。二、編制目的 論述工程項目的必要性和可行性；確定工程項目建設(shè)規(guī)模；提出合理的工程設(shè)計方案并加以論證、優(yōu)化；提出工程項目投資估算、運(yùn)行管理組織及實(shí)施進(jìn)度計劃；作為工程進(jìn)行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程施工、項目運(yùn)營的依據(jù)。當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房。本項目為瓊海市2013年度保障性住房建設(shè)項目之一。本項目建設(shè)地點(diǎn)選址于嘉積鎮(zhèn)屬教育衛(wèi)生系統(tǒng)財政供養(yǎng)人員住宅小區(qū)南側(cè)，地塊北臨瓊海市南堀東路，西為南堀經(jīng)一路，交通十分方便。擬建公共租賃住房小區(qū)，4棟高層單體住宅樓共設(shè)置400戶，總建筑面積25918㎡。建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容為公共租賃住房工程，配套建設(shè)住宅小區(qū)管理用房、垃圾站、給排水、供電、綠化、道路、停車場和門衛(wèi)室等公共配套設(shè)施。因此，項目用水直接引用市政供水管網(wǎng)即可滿足要求。項目排水可經(jīng)排水管道匯集進(jìn)入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)。項目用電可就近引線解決。交通條件瓊海市是海南東部的交通樞紐，距省會?？?7公里，223國道（海榆東線）和環(huán)島高速公路東線段南北向從瓊海市境內(nèi)通過，交通便捷。本項目為公共租賃住房建設(shè)項目，資金來源由省、市政府財政撥款。表1—1 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項目單位設(shè)計指標(biāo)備注1用地指標(biāo)　　　項目總用地面積㎡市政規(guī)劃道路占地面積㎡項目建設(shè)用地面積㎡120062總建筑面積㎡25918　住宅部分建筑面積㎡23380　地下室（含人防工程）㎡1980含水泵房、配電房　配套公建㎡　商業(yè)用房㎡設(shè)在1樓一層管理用房㎡160設(shè)在2樓一層，其余部分架空門衛(wèi)室㎡20設(shè)在地面垃圾站㎡20設(shè)在地面水泵房㎡80均設(shè)在地下室配電房㎡803建筑占地面積㎡+20+204區(qū)內(nèi)道路用地面積%15㎡5單體樓數(shù)量棟4　6建筑層數(shù)　　　2樓層12地下1層，地上11層4樓層16地下1層，地上15層7戶型方案㎡二房一廳一衛(wèi)8居住總戶數(shù)戶400　8居住人數(shù)人1200按3人/戶計9建筑密度% 　10容積率　 　11綠化率%40 ㎡12停車場　　　非機(jī)動車停車場㎡1200參照《海口市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（試行稿），本項目按2車位/戶計。地上個148生態(tài)停車場（㎡/個計）地下個52地下室（按35㎡/個計）本項目建設(shè)符合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號、《海南省公共租賃住房管理辦法》（試行）等文件精神。第二章 保障性住房發(fā)展和必要性“衣、食、住、行”是人生四大條件。公共租賃住房屬于保障性住房范疇，是解決暫無支付能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難者等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品，是一個過渡性的解決方法。2010年6月12日，由國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對外發(fā)布，從而全面推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)進(jìn)程，旨在解決中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難。據(jù)了解，“十二五”期間。海南省2012年保障房建設(shè)“10月底前100%開工”和“”的目標(biāo)全部實(shí)現(xiàn)。省委省政府在海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略之后，已決定加大對民生的投入和保障性住房的建設(shè)，把海南島建設(shè)成為老百姓的幸福家園。市住房保障與房產(chǎn)管理局也對全市保障性住房對象進(jìn)行調(diào)查摸底，統(tǒng)計和編制了《瓊海市2010—2012年保障性住房建設(shè)工作方案》和《“十二五”住房保障規(guī)劃》，為市委、市政府建設(shè)保障性住房，解決該市中低收入群眾的住房困難問題，提供數(shù)據(jù)依據(jù)。其中：廉租住房項目2個共216套，經(jīng)濟(jì)適用住房項目6個共263套，公共租賃住房項目15個共854套，城市棚戶區(qū)改造項目5個共1461套，開工率為省下達(dá)給瓊海市任務(wù)數(shù)的102%。進(jìn)一步緩解了群眾住房壓力。目前，北京、天津、深圳、廈門和常州等城市都在進(jìn)行公共租賃住房試點(diǎn)工作。大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題。存量住房中的中小戶型大部分為上個世紀(jì)留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價位房源日益減少。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導(dǎo)致住房市場價格的進(jìn)一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。增加公共租賃住房比重將是有效解決住房短缺問題的有效途徑之一。大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大：隨著土地市場化配置進(jìn)程下住房價格的上漲，許多低收人群體窮其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價格支付住房使用權(quán)；低收人群體中有相當(dāng)比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個體經(jīng)營戶，這部分群體對居住場所的選擇往往跟隨工作地點(diǎn)的變動而遷移，體現(xiàn)出較強(qiáng)的流動性，因而中短期的公共租賃住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群體是剛進(jìn)入社會的畢業(yè)學(xué)生，這部分群體處于暫時性的購買力不足階段，需要過渡性的公共租賃住房以滿足短期內(nèi)的居住需求。發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)租賃市場發(fā)展滯后的問題。因此，需要政府以制度化的模式提供公