【正文】 體系，也是對我國實施城鎮(zhèn)住房制度改革以來建立住房保障制度的一次總結(jié)和完善，體現(xiàn)了黨中央、國務院關注民生和執(zhí)政為民的理念。第二章 項目背景及建設的必要性住房問題是重要的民生問題。在工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關論證、設計、施工要緊密配合，對于建設過程中出現(xiàn)的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證。本項目將成為整個三門峽示范性的廉租住房項目，將對本地的經(jīng)濟、社會產(chǎn)生非常深遠的影響。通過上述綜合分析可知，項目有著良好的社會效益和環(huán)境效益，也具有較好的間接經(jīng)濟效益，同時具有較強的抗風險能力。附表一：項目建設用地主要經(jīng)濟指標項 目單位數(shù)量總用地面積畝其中建設用地畝其中道路用地畝一期建設用地畝21二期建設用地畝66村民安置房用地畝13三期計劃建設用地畝其中小學計劃建設用地畝附表二：項目規(guī)劃建設主要經(jīng)濟指標序號項目名稱單位數(shù)量備注一項目規(guī)劃建筑面積萬M２1規(guī)劃住宅建筑面積萬M２2一期總建筑面積萬M２建設450套3一期總建筑面積萬M２建設1620套4村民房總建筑面積萬M２建設246套5廉租住房、公共租憑住房萬M２建設1020套二建筑密度%25三容積率四綠地率%35五居住總套數(shù)套3354六居住總?cè)藬?shù)人10732七戶均人口人經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設是我國各級政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設對于促進社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有重要的作用和現(xiàn)實意義。2013年7月－2013年12月進行小區(qū)基礎配套設施（公廁、道路、室外給排水、暖氣、電力管網(wǎng)等）建設。初步確定某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設項目2012年1月－2013年12月工期24個月。其中計劃建設廉租住房572套，總建筑面積約29600平方米（其中房屋面積約27400平方米、地下室面積約2200平方米），廉租住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在50平方米以內(nèi)；計劃建設公共租賃住房448套，總建筑面積約25700平方米（其中房屋面積約24100平方米、地下室面積約1600平方米），公共租賃住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在60平方米以內(nèi)。本報告是根據(jù)國家發(fā)改委對項目可行性研究報告編制的有關要求，結(jié)合項目的實際情況對項目的概況、項目背景、項目建設的必要性、建設條件、建設規(guī)模及內(nèi)容、技術方案、項目建設進度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會效益分析等方面進行論述、研究和計算，為項目的決策提供依據(jù)。 （3）《廉租住房管理辦法》（建住房[2007]258號）；（4）《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建住保[2010]87號）；（5）《投資項目可行性研究報告指南》；（6）《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》；（第三版）（7）**“十二五”新建保障性住房任務分解表；（8）《**住房保障工作工作方案》（三房保[2011]10號）；（9）**國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃；（10）《**中心城區(qū)住房建設規(guī)劃》（20042020）；（11）《河南省建設工程工程量清單綜合單價建筑工程（2008）》；（12）《河南省建設工程工程量清單綜合單價安裝工程（2008）》；（13）《河南省建設工程工程量清單綜合單價市政工程（2008）》；（14）《河南省建設工程工程量清單綜合單價園林工程（2008）》；（15）《河南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》；（16）其他文件規(guī)定要求和相關建設標準等（17）項目單位提供有關本項目的基礎資料、技術資料等。家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設項目可行性研究報告家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 5 5 5 5 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10第二章 項目背景及建設的必要性 11 11 11 11 12**家園前期建設情況 13 13第三章 市場分析及建設規(guī)模 17**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢 17**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 17 20 21第四章 建設選址和建設條件 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 2排水條件 25 25 25第五章 項目建設方案 26 26 26 26 27 28 28 28 29 30 30 30 31 32 32 32 32 32第六章 公用工程方案 34 34 34 34 35 36 36 36 36 37 37 37 37 38 39 39 40 40 41 41 41 42第七章 節(jié)能方案分析 43 43 43 43 44 46第八章 環(huán)境保護 47 47 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 50 50 51 52 52 52第九章 施工安全及勞動保護 54 54 54 5規(guī)定、規(guī)范 55 55 55第十章 建設進度計劃 57 57 58 60 63第十一章 投資估算及資金籌措 64 64 64 64 65．1投資估算范圍 65 65 65第十二章 財務評價 66 66 66第十三章 建設項目綜合評價 68 68 68 71 72第十四章 工程招標管理 73 73 73 73 74 74 74第十五章 項目研究結(jié)論及建議 76 76 76南**家園（三期）廉租住房建設項目投資估算表 78第一章 總論項目名稱：家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設項目項目承辦單位：**經(jīng)濟適用住房開發(fā)中心法人代表： 項目編制單位： 工程咨詢有限公司法人代表： 項目擬建地點：某家園小區(qū)位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北部。（1）可行性研究報告編制委托書；（2）《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）。我公司受項目承辦單位的委托，按照國家對項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關人員對項目的建設條件等進行了實地踏勘，編制完成了《某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設項目可行性研究報告》。某家園2012年2013年（三期）廉租住房，計劃總建筑面積約55300平方米，建設廉租住房、公共租賃住房共計1020套。(其中：、)。建設項目計劃2012年6月開工，2013年6月竣工驗收。2013年8月－2013年10月進行小區(qū)綠化美化工作。資金來源：政府劃撥。根據(jù)三門峽城市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設施和改善民生的一部分，本項目的開發(fā)建設具有重要的意義。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術上均是可行的。本項目的建設具有良好的社會效益，建議有關部門應盡快對場地進行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況，認真按照建設程序要求搞好各階段的工作，以保證工程質(zhì)量和工程進度。在設計和施工中，吸取周邊其他項目的建設經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。切實解決城市低收入家庭住房困難，是黨和政府關注民生、推進社會和諧、維護國家長治久安的一項重要舉措。同時，2012年5月份，國家財政部會同住建部下達了中央補助廉租住房保障專項資金105億元，主要用于補助廉租住房保障工作中的租賃補貼以及購買、改建、租賃廉租住房開支，這些有利的政策，為地方的廉租房建設提供了有力的財政支持。今年河南省住房城鄉(xiāng)建設關于保障性住房的要求是：以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，深入貫徹黨的十七屆五中全會、省委八屆十一次全會、省委經(jīng)濟工作會議精神，全面落實全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議和全省推進城鄉(xiāng)建設、加快城鎮(zhèn)化進程工作會議要求，堅持“四個重在”和“兩轉(zhuǎn)兩提”，以加快城鎮(zhèn)化進程為中心，以實施城鄉(xiāng)建設三年大提升行動計劃為抓手，以項目建設為重點，認真實施省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，大規(guī)模開展保障性安居工程建設，大力推動城鄉(xiāng)基礎設施建設。歷來為戰(zhàn)略要地，同時也是當今中西經(jīng)濟文化交流的重要通道。2011年以來，**緊緊圍繞“住有所居、應保盡?！钡哪繕?。2012年以來保障性住房建設任務具體落實在36個項目，其中廉租住房項目3個共1184套，公共租賃住房項目19個共5602套，經(jīng)濟適用住房項目3個共565套，棚戶區(qū)改造項目6個共2331套，限價商品房項目5個共1300套。2012年市本級新開工保障性住房建設任務是1912套，目前已落實6個項目共2956套，完成目標任務的155%。１、 項目建設是貫徹黨中央、國務院一系列惠民政策的具體體現(xiàn)。**委、市政府始終把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方籌措資金，逐步擴大保障住房的覆蓋面，進一步解決低收入家庭的住房難問題，將國家的惠民政策真正落到實處。建立住房保障制度，是貫徹黨中央、國務院一系列惠民政策的具體體現(xiàn)，是我國住房體制改革的重要內(nèi)容，也是積極推進城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作的一項民心工程。住房保障制度是政府針對住房困難的城鎮(zhèn)低收入家庭實施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。但同時，城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，下崗和失業(yè)人員、進城務工的農(nóng)民、新就業(yè)的大學生、有部分困難職工和居民因為經(jīng)濟拮據(jù)而買不起住房，甚至租不起房，還處在相當貧困的階段，缺乏自我救助能力。為推動**全面建設小康進程和促進社會和諧穩(wěn)定起到了積極作用。住房問題是重要的民生問題。2010年6月國家七部委聯(lián)合頒布了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），重點就是要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益和政府履行公共職能的一項重要責任，以加快發(fā)展公共租賃住房為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。各級政府開展城市低收入家庭住房狀況調(diào)查，全面掌握保障住房需求情況，編制住房發(fā)展規(guī)劃，將加快保障住房建設列入為人民群眾承諾辦好的“十件實事”之一，積極落實保障住房資金，確保保障住房建設目標任務的完成。一是免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；二是建設用地實行行政劃撥方式供應，在土地供應計劃中予以優(yōu)先安排保證供應。　　項目建設有利于強化政府住房保障職能，深化住房制度的改革。我國實行住房商品化和社會化的過程中，在以市場機制調(diào)節(jié)的住房分配體系中，住房的社會保障只是彌補市場的缺陷，對市場競爭中的弱者和低收入者提供幫助和救濟，體現(xiàn)人道主義精神。第三章 市場分析及建設規(guī)模城市化進程加快、房改政策的實施以及人民生活水平的提高，促使**房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就，但過快的發(fā)展，也帶來了一系列的問題。**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題近幾年，**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時解決，將嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：高檔商品房比例過大、低價住房有效供給不足，市場供求失衡。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導致高檔商品房樓盤供應過多、房價虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟承受能力，也造成房價過高的假象；與此同時，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實不夠到位，導致經(jīng)濟適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過高、要么標準偏高、要么購房資格審查不嚴，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負擔。當前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟實用的微利房偏少并存在社區(qū)服務不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚，商品房供應結(jié)構(gòu)不盡合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，**房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色。一是政府把國有土地使用權出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。二是消費者購房時的信息不對稱問題。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個項目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務不如人意。當前，一方面是物業(yè)管理的服務質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是