【正文】 體系，也是對(duì)我國實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來建立住房保障制度的一次總結(jié)和完善，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院關(guān)注民生和執(zhí)政為民的理念。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性住房問題是重要的民生問題。在工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。本項(xiàng)目將成為整個(gè)三門峽示范性的廉租住房項(xiàng)目，將對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)產(chǎn)生非常深遠(yuǎn)的影響。通過上述綜合分析可知，項(xiàng)目有著良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，也具有較好的間接經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。附表一：項(xiàng)目建設(shè)用地主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目單位數(shù)量總用地面積畝其中建設(shè)用地畝其中道路用地畝一期建設(shè)用地畝21二期建設(shè)用地畝66村民安置房用地畝13三期計(jì)劃建設(shè)用地畝其中小學(xué)計(jì)劃建設(shè)用地畝附表二：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注一項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積萬M２1規(guī)劃住宅建筑面積萬M２2一期總建筑面積萬M２建設(shè)450套3一期總建筑面積萬M２建設(shè)1620套4村民房總建筑面積萬M２建設(shè)246套5廉租住房、公共租憑住房萬M２建設(shè)1020套二建筑密度%25三容積率四綠地率%35五居住總套數(shù)套3354六居住總?cè)藬?shù)人10732七戶均人口人經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是我國各級(jí)政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對(duì)于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義。2013年7月－2013年12月進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施（公廁、道路、室外給排水、暖氣、電力管網(wǎng)等）建設(shè)。初步確定某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目2012年1月－2013年12月工期24個(gè)月。其中計(jì)劃建設(shè)廉租住房572套，總建筑面積約29600平方米（其中房屋面積約27400平方米、地下室面積約2200平方米），廉租住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在50平方米以內(nèi)；計(jì)劃建設(shè)公共租賃住房448套，總建筑面積約25700平方米（其中房屋面積約24100平方米、地下室面積約1600平方米），公共租賃住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在60平方米以內(nèi)。本報(bào)告是根據(jù)國家發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的有關(guān)要求，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的概況、項(xiàng)目背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、技術(shù)方案、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會(huì)效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計(jì)算，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。 （3）《廉租住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）；（4）《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建住保[2010]87號(hào)）；（5）《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》；（6）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》；（第三版）（7）**“十二五”新建保障性住房任務(wù)分解表；（8）《**住房保障工作工作方案》（三房保[2011]10號(hào)）；（9）**國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；（10）《**中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》（20042020）；（11）《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)建筑工程（2008）》；（12）《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)安裝工程（2008）》；（13）《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)市政工程（2008）》；（14）《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)園林工程（2008）》；（15）《河南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》；（16）其他文件規(guī)定要求和相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等（17）項(xiàng)目單位提供有關(guān)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等。家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 5 5 5 5 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 11 11 11 11 12**家園前期建設(shè)情況 13 13第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 17**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì) 17**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 17 20 21第四章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 2排水條件 25 25 25第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 26 26 26 26 27 28 28 28 29 30 30 30 31 32 32 32 32 32第六章 公用工程方案 34 34 34 34 35 36 36 36 36 37 37 37 37 38 39 39 40 40 41 41 41 42第七章 節(jié)能方案分析 43 43 43 43 44 46第八章 環(huán)境保護(hù) 47 47 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 50 50 51 52 52 52第九章 施工安全及勞動(dòng)保護(hù) 54 54 54 5規(guī)定、規(guī)范 55 55 55第十章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 57 57 58 60 63第十一章 投資估算及資金籌措 64 64 64 64 65．1投資估算范圍 65 65 65第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66 66 66第十三章 建設(shè)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 68 68 68 71 72第十四章 工程招標(biāo)管理 73 73 73 73 74 74 74第十五章 項(xiàng)目研究結(jié)論及建議 76 76 76南**家園（三期）廉租住房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 78第一章 總論項(xiàng)目名稱：家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：**經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)中心法人代表： 項(xiàng)目編制單位： 工程咨詢有限公司法人代表： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：某家園小區(qū)位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北部。（1）可行性研究報(bào)告編制委托書；（2）《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）。我公司受項(xiàng)目承辦單位的委托，按照國家對(duì)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地踏勘，編制完成了《某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。某家園2012年2013年（三期）廉租住房，計(jì)劃總建筑面積約55300平方米，建設(shè)廉租住房、公共租賃住房共計(jì)1020套。(其中：、)。建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃2012年6月開工，2013年6月竣工驗(yàn)收。2013年8月－2013年10月進(jìn)行小區(qū)綠化美化工作。資金來源：政府劃撥。根據(jù)三門峽城市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設(shè)施和改善民生的一部分，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有重要的意義。表明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，建議有關(guān)部門應(yīng)盡快對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行地質(zhì)勘探，明確場(chǎng)址區(qū)的工程地質(zhì)情況，認(rèn)真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，以保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取周邊其他項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，是黨和政府關(guān)注民生、推進(jìn)社會(huì)和諧、維護(hù)國家長(zhǎng)治久安的一項(xiàng)重要舉措。同時(shí)，2012年5月份，國家財(cái)政部會(huì)同住建部下達(dá)了中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金105億元，主要用于補(bǔ)助廉租住房保障工作中的租賃補(bǔ)貼以及購買、改建、租賃廉租住房開支，這些有利的政策，為地方的廉租房建設(shè)提供了有力的財(cái)政支持。今年河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)關(guān)于保障性住房的要求是：以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，深入貫徹黨的十七屆五中全會(huì)、省委八屆十一次全會(huì)、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，全面落實(shí)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和全省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會(huì)議要求，堅(jiān)持“四個(gè)重在”和“兩轉(zhuǎn)兩提”，以加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程為中心，以實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)三年大提升行動(dòng)計(jì)劃為抓手，以項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，認(rèn)真實(shí)施省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，大規(guī)模開展保障性安居工程建設(shè)，大力推動(dòng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。歷來為戰(zhàn)略要地，同時(shí)也是當(dāng)今中西經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。2011年以來，**緊緊圍繞“住有所居、應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)。2012年以來保障性住房建設(shè)任務(wù)具體落實(shí)在36個(gè)項(xiàng)目，其中廉租住房項(xiàng)目3個(gè)共1184套，公共租賃住房項(xiàng)目19個(gè)共5602套，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目3個(gè)共565套，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目6個(gè)共2331套，限價(jià)商品房項(xiàng)目5個(gè)共1300套。2012年市本級(jí)新開工保障性住房建設(shè)任務(wù)是1912套，目前已落實(shí)6個(gè)項(xiàng)目共2956套，完成目標(biāo)任務(wù)的155%。１、 項(xiàng)目建設(shè)是貫徹黨中央、國務(wù)院一系列惠民政策的具體體現(xiàn)。**委、市政府始終把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方籌措資金，逐步擴(kuò)大保障住房的覆蓋面，進(jìn)一步解決低收入家庭的住房難問題，將國家的惠民政策真正落到實(shí)處。建立住房保障制度，是貫徹黨中央、國務(wù)院一系列惠民政策的具體體現(xiàn)，是我國住房體制改革的重要內(nèi)容，也是積極推進(jìn)城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作的一項(xiàng)民心工程。住房保障制度是政府針對(duì)住房困難的城鎮(zhèn)低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。但同時(shí)，城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，下崗和失業(yè)人員、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民、新就業(yè)的大學(xué)生、有部分困難職工和居民因?yàn)榻?jīng)濟(jì)拮據(jù)而買不起住房，甚至租不起房，還處在相當(dāng)貧困的階段，缺乏自我救助能力。為推動(dòng)**全面建設(shè)小康進(jìn)程和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定起到了積極作用。住房問題是重要的民生問題。2010年6月國家七部委聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），重點(diǎn)就是要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益和政府履行公共職能的一項(xiàng)重要責(zé)任，以加快發(fā)展公共租賃住房為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。各級(jí)政府開展城市低收入家庭住房狀況調(diào)查，全面掌握保障住房需求情況，編制住房發(fā)展規(guī)劃，將加快保障住房建設(shè)列入為人民群眾承諾辦好的“十件實(shí)事”之一，積極落實(shí)保障住房資金，確保保障住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的完成。一是免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；二是建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排保證供應(yīng)?！　№?xiàng)目建設(shè)有利于強(qiáng)化政府住房保障職能，深化住房制度的改革。我國實(shí)行住房商品化和社會(huì)化的過程中，在以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的住房分配體系中，住房的社會(huì)保障只是彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的弱者和低收入者提供幫助和救濟(jì)，體現(xiàn)人道主義精神。第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施以及人民生活水平的提高，促使**房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就，但過快的發(fā)展，也帶來了一系列的問題。**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題近幾年，**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：高檔商品房比例過大、低價(jià)住房有效供給不足，市場(chǎng)供求失衡。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房?jī)r(jià)虛高，超出市場(chǎng)需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房?jī)r(jià)過高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對(duì)中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。房?jī)r(jià)的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。當(dāng)前的市場(chǎng)，一方面高檔住房相對(duì)較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，**房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡(jiǎn)單的建樓賣樓階段，低水平的市場(chǎng)運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對(duì)稱問題。二是消費(fèi)者購房時(shí)的信息不對(duì)稱問題。特別是購買期房時(shí)，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會(huì)，但服務(wù)不如人意。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識(shí)不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是