【正文】 一對(duì)游戲等。2. 利用政府相關(guān)部門（婦聯(lián)）的號(hào)召力，減低商業(yè)行為的影響。2. 開展各項(xiàng)藝術(shù)教育講座（周未舉行）216。知名教育家談素質(zhì)教育座談會(huì)活動(dòng)目的：1. 通過舉辦各種藝術(shù)運(yùn)動(dòng)的專項(xiàng)教育，來(lái)彰顯維也納森林藝術(shù)資源的唯一性，增加維也納森林教育的附加值，彌補(bǔ)教育復(fù)合的弱項(xiàng)（素質(zhì)教育）。健康結(jié)合藝術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的提出，憑著藝術(shù)城的硬軟件，將輿論導(dǎo)向“藝術(shù)城”，將“藝術(shù)城”營(yíng)造成為全?？凇八囆g(shù)、健康、音樂之城”，進(jìn)行藝術(shù)城的全市推廣；給已成交頒發(fā)“健康護(hù)照”，率先讓業(yè)主體驗(yàn)“新生活方式”，帶動(dòng)口碑宣傳。結(jié)合社區(qū)綠化、配套的日漸成熟，開展活動(dòng)營(yíng)銷?！熬S也納森林音樂文化藝術(shù)節(jié)”活動(dòng)目的：1. 通過本活動(dòng)結(jié)合海南歡樂節(jié)開展的主題活動(dòng)，突出維也納森林的音樂文化含量；活動(dòng)主題內(nèi)容：1. 與海口海南省文化廳共同在“維也納森林”舉辦文化展，開展“維也納森林文化節(jié)”活動(dòng)；2. 舉辦“?？谑幸魳匪囆g(shù)小姐形象大賽”。2. 組積學(xué)生參與的“愛護(hù)我們的海洋，愛護(hù)西海岸”活動(dòng)，讓?？凇熬S也納森林”進(jìn)一步在海口“家喻戶曉”。 維也納森林“品味新生活之旅” 活動(dòng)目的：1. ?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)客戶的口碑宣傳至關(guān)重要，組織準(zhǔn)客戶到“維也納森林”參觀，親身感受“維也納森林”的優(yōu)美地居住環(huán)境，增添他們的購(gòu)買信心，并借他們的口，進(jìn)行口碑傳遞；2. 與?？谥饕襟w《海南日?qǐng)?bào)》、《?？谕韴?bào)》、《商旅報(bào)》、《南國(guó)都市報(bào)》海南電視臺(tái)等，全面跟蹤報(bào)道“維也納森林藝術(shù)新生活之旅”系列報(bào)道；3. 用“新生活之旅”作餌，開展意向認(rèn)購(gòu)，先行阻擊市場(chǎng)。開盤日活動(dòng)維也納森林代言人發(fā)表《維也納森林藝術(shù)新生活白皮書》活動(dòng)目的：利用新聞性效應(yīng)，推出本項(xiàng)目獨(dú)特的藝術(shù)生活方式，引起社會(huì)的追捧的熱潮。：●階段推廣主題（1）“維也納森林”盛大開盤（2）“維也納森林”——“品味藝術(shù)新生活之旅” ●階段推廣目的⑴用“品味藝術(shù)新生活之旅”國(guó)內(nèi)、國(guó)外游作為噱頭，進(jìn)行首期意向認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，用“維也納森林”音樂藝術(shù)資源來(lái)感動(dòng)客戶，增加客戶信心，先行阻擊市場(chǎng),達(dá)到成功為公開發(fā)售造勢(shì)之目的?！癯醋髋浜蟯 聯(lián)合各大媒體對(duì)“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行相關(guān)報(bào)道，制造市場(chǎng)輿論，并將此主體深化，延伸到維也納森林“藝術(shù)新生活方式”。216。216。(可以和DC城房地產(chǎn)交易中心聯(lián)系)216。用抵押款交付維也納森林首期款?；顒?dòng)主題內(nèi)容：聯(lián)系商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。 活動(dòng)主題內(nèi)容：1. 發(fā)表“維也納森林藝術(shù)新生活白皮書”；2. 與媒體合作，推出21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)藝術(shù)居住生活環(huán)境的討論)，邀請(qǐng)?？跈?quán)威發(fā)表關(guān)于藝術(shù)生活的看法；3. 通過此次活動(dòng)，借政府、權(quán)威部門、藝術(shù)界人士、社會(huì)輿論來(lái)論證維也納木森林的“藝術(shù)居住，健康生活”理念所構(gòu)筑的“音樂”的重要性、唯一性；216。項(xiàng)目意見征集活動(dòng)活動(dòng)目的：1. 最好以報(bào)社或政府行為組織，邀請(qǐng)島外房地產(chǎn)策劃師、本地銷售經(jīng)理、藝術(shù)人士、企業(yè)家、資深銷售員、政府相關(guān)行業(yè)官員等等，通過座談會(huì)的形式，一方面可以了解整個(gè)市場(chǎng)的新概況，另一方面可以通過業(yè)內(nèi)人士將項(xiàng)目的情況向外宣傳。●階段營(yíng)銷推廣主題：主線：提出“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)”——”維也納森林”藝術(shù)新生活方式：（充滿藝術(shù)的居住生活空間、高品味的社區(qū)文化、藝術(shù)城、藝術(shù)教育、喜歡藝術(shù)的群體、快樂的家庭現(xiàn)代生活理念體系），發(fā)表“維也納森林藝術(shù)新生活白皮書” 副線：編織強(qiáng)大泛銷售網(wǎng)絡(luò)，造成社會(huì)良性影響。⑶ ⑷通過以上內(nèi)容，引起市場(chǎng)對(duì)維也納森林“新生活方式”的關(guān)注與認(rèn)同。⑵以“公眾性活動(dòng)”的名義進(jìn)行，發(fā)起?？谑忻駥?duì)“維也納森林藝術(shù)新生活方式”的深層次的討論，弱化商業(yè)行為的影響。6) 封盤保溫期：以熱銷的高姿態(tài)以及后期產(chǎn)品的廣告宣傳。利用前期業(yè)主即將入住造勢(shì)，為下一銷售高潮鋪墊。⑷利用各種營(yíng)銷手段積累客戶源開始建立“泛銷售”網(wǎng)絡(luò)2)開盤引爆期： 通過各類營(yíng)銷方式，帶動(dòng)銷售熱潮。⑵以項(xiàng)目成熟為基礎(chǔ)，聯(lián)手行動(dòng)同區(qū)域其他項(xiàng)目在該檔期炒作區(qū)域， ⑶與海爾的結(jié)盟，進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)。1)預(yù)熱期： ⑴“維也納森林”全面提出 “國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)”（虛），帶出維也納森林“健康管理體系”（實(shí)），發(fā)表“藝術(shù)生活白皮書”（實(shí)），最后公眾聚焦在維也納森林“藝術(shù)新生活方式”上。以維也納森林唯一性的整合資源為依托（實(shí)），提出切合目標(biāo)消費(fèi)群的“大概念或口號(hào)”（虛）引領(lǐng)市場(chǎng)；以“維也納森林”產(chǎn)品訴求以實(shí)為主；不斷用稀缺資源凸顯唯一性，形成維也納森林專有主題個(gè)性。（各階段工程進(jìn)度及配套建設(shè)進(jìn)展等詳見《2004年?duì)I銷推廣部署總表》），擬定2004年推售階段劃分建議如下：推廣階段推廣預(yù)計(jì)時(shí)間預(yù)熱期2004年6月7月開盤引爆期2004年8月9月穩(wěn)定銷售期2004年10月2004月11日第二次預(yù)熱期2005年12月3月交樓熱銷期2005年4月5月封盤保溫期2005年6月8月說(shuō)明：在以上各階段中，重點(diǎn)為開盤引爆期及交樓熱銷期，而預(yù)熱期的關(guān)于項(xiàng)目唯一性的建立及對(duì)區(qū)域的炒作成效亦非常影響開售的銷售成績(jī)。4 節(jié)點(diǎn)：維也納森林與海爾的聯(lián)盟：維也納森林與海爾的聯(lián)盟，引領(lǐng)市場(chǎng)；4 節(jié)點(diǎn)：品味藝術(shù)新生活之旅：組織期間購(gòu)買的意向客戶和準(zhǔn)業(yè)主的“品味藝術(shù)新生活之旅”的活動(dòng)，奠定輿論基礎(chǔ)。具體表現(xiàn)在：●用“健康標(biāo)準(zhǔn)、健康管理體系”建立“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的市場(chǎng)權(quán)威性、唯一性；●用專項(xiàng)藝術(shù)教育建立“教育及資源”的唯一性；●開展 “維也納森林文化藝術(shù)節(jié)”進(jìn)行“維也納森林”文化品味的弘揚(yáng)； ●運(yùn)用“成品家”概念（裝修+家電），提升產(chǎn)品性價(jià)比；（例如：精裝修、戶型、配套、性價(jià)比等）以“藝術(shù)新生活一步到位”的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)射目標(biāo)客戶層；●在藝術(shù)新生活（如健康新生活、音樂新生活、教育新生活、國(guó)際視野新生活等）的統(tǒng)領(lǐng)下，最終以“品味藝術(shù)新生活”拔高項(xiàng)目檔次，開展各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)；●充分利用藝術(shù)城載體道具，在包裝推廣同時(shí)，結(jié)合住宅銷售，整合各項(xiàng)資源，搭建社會(huì)交流平臺(tái)，聚集人氣，提升項(xiàng)目檔次。：⑴用政府資源（火車站、熱帶海洋世界等）及區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手共同打破區(qū)域壁壘；⑵充分發(fā)揮維也納森林的硬軟件和特有的資源，彰顯項(xiàng)目的唯一性，建立“維也納森林”音樂個(gè)性主題，保持競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 特 性：產(chǎn)品定位在“藝術(shù)新生活一步到位”的新時(shí)代大盤運(yùn) 用：項(xiàng)目體現(xiàn)的理念更多應(yīng)該落到實(shí)處，軟硬結(jié)合，整合各方面資源，包括政府；將更多考慮各項(xiàng)藝術(shù)的功能房（工作室），這樣才能支持“藝術(shù)新生活一步到位”的產(chǎn)品定位。：（1）：本區(qū)域前期項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)區(qū)域堡壘的良性沖擊；運(yùn) 用：合理分析調(diào)整廣告檔期，結(jié)合媒體引導(dǎo)，令到區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在對(duì)區(qū)域堡壘的沖擊上形成默契。并且于本區(qū)域生活不便，考慮長(zhǎng)住的客戶對(duì)本區(qū)域不認(rèn)同；運(yùn) 用：如推廣媒介訴求組合時(shí)還要考慮權(quán)威性，注重訴求強(qiáng)調(diào)未來(lái)政府的規(guī)劃，全面整合政府資源；客戶覆蓋面立足全市，幅射到全島以及島外范圍；特性（3）：客戶多為二次或以多次置業(yè)，購(gòu)房心理成熟，了解產(chǎn)品較為仔細(xì)，要求產(chǎn)品素質(zhì)高。：●目標(biāo)客戶●市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)●項(xiàng)目特性（以上三點(diǎn)已在《產(chǎn)品定位》中逐一分析）： 特性（1）：熱愛藝術(shù),品味高的人士（島外人士）運(yùn) 用：公關(guān)營(yíng)銷及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)則要緊扣這群人，既要滿足目標(biāo)客戶改善生活質(zhì)量，擁有健康，藝術(shù)品味追求，又要用獨(dú)特性的配套及綜合服務(wù)吸引社會(huì)認(rèn)同；加強(qiáng)島外銷售方式，并且更利于意向客戶到現(xiàn)場(chǎng)看樓?！癖景笇a(chǎn)生怎樣的品味，這些品味會(huì)形成什么品牌個(gè)性?！癖景附⒃谑袌?chǎng)利益差異概念的基礎(chǔ)之上，與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤有何有何鮮明的特性。二、全年整體推廣主線，是建立在市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及對(duì)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜合評(píng)判的基礎(chǔ)上，其主題是以“維也納森林”設(shè)定的品牌目標(biāo)為方向展開的綜合性策略思考?！耠S著政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)配套的完善、火車站客運(yùn)開通及西海岸帶狀公園的二期新規(guī)劃出臺(tái)，整個(gè)西海岸板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套不足,人氣欠決還是明年最大障礙。47 / 47海南西海岸全程營(yíng)銷策劃全案營(yíng) 銷 推 廣 篇一、推廣戰(zhàn)略的核心理念主導(dǎo)全年推廣戰(zhàn)略的核心基礎(chǔ)是清晰明確區(qū)域市場(chǎng)的變化： ●西海岸板塊明年將不是三國(guó)鼎足之勢(shì),而是多軍混戰(zhàn)，更多開發(fā)商將在此逐鹿中原；●隨著各大盤的啟動(dòng)及廣告的引導(dǎo)，明年海口房地產(chǎn)消費(fèi)水平、鑒賞能力會(huì)有較大幅度提高?！裨搮^(qū)域的目標(biāo)客戶層并非如其他區(qū)域一樣以年輕白領(lǐng)為主，而是以中年成熟家庭占大部分，不是以居家為主,而是居家、度假、商務(wù)、投資目的共存，不單是面對(duì)海口市，而是外市及島外客戶的比例越來(lái)越多。為此，提煉出2004年全年推廣戰(zhàn)略核心是：，打破區(qū)域堡壘，弱化區(qū)域不足；，在強(qiáng)手林立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持絕對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；(用優(yōu)質(zhì)性價(jià)比與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪同一層面的客戶”)，贏得市場(chǎng)；“快、速度”奪市場(chǎng)，以“穩(wěn)”應(yīng)萬(wàn)變。本案的市場(chǎng)推廣應(yīng)對(duì)下列問題予以清晰的解釋:●本案將對(duì)受眾人群產(chǎn)生如何的反響?！癖景父鶕?jù)所處地理位置環(huán)境與同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較的結(jié)果之上，對(duì)周邊樓盤產(chǎn)生怎樣的沖擊力?！衿放频膫€(gè)性化設(shè)計(jì)與產(chǎn)品性能之間如何保持密切的關(guān)聯(lián)性，如何確保主題可持續(xù)發(fā)展的特性。特性（2）：現(xiàn)時(shí)本區(qū)域如廣州珠江新城一樣,市政環(huán)境規(guī)劃最佳的板塊,相對(duì)海口市其它市郊來(lái)說(shuō)，地價(jià)過高,物業(yè)價(jià)格定位過高,致使銷售難度大。運(yùn) 用：用不定期產(chǎn)品推介會(huì)、集團(tuán)推廣、泛銷售等進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷；在產(chǎn)品上，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)（滿足更新?lián)Q代需求），嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，做好售前售后服務(wù)。（2）：區(qū)域市場(chǎng)大量同質(zhì)化產(chǎn)品同時(shí)上市所產(chǎn)生的矛盾運(yùn) 用：在全年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更多比拼的將是產(chǎn)品軟硬件及精神領(lǐng)域的社區(qū)文化，充分挖掘唯一性也將是市場(chǎng)制勝的法寶。，鎖定本項(xiàng)目推廣主線如下：：站在打造代表?？诜康禺a(chǎn)居住文化最高水平高度，全面整合各種資源，重點(diǎn)整合政府資源，弱化區(qū)域不足，力求打破區(qū)域堡壘，針對(duì)不同目標(biāo)客戶層深度挖掘產(chǎn)品及精神領(lǐng)域的唯一性，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。⑶整合各方面資源，充分挖掘項(xiàng)目及產(chǎn)品的唯一性，迎合消費(fèi)者需求，瞄準(zhǔn)點(diǎn)射主流目標(biāo)客戶。三、推廣時(shí)機(jī)及推售階段劃分： 4 節(jié)點(diǎn)：發(fā)表國(guó)際藝術(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)日：利用發(fā)表“國(guó)際藝術(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)”，（可考慮消費(fèi)者權(quán)益日）借此炒作產(chǎn)品質(zhì)量及附加值，增加樓盤的誠(chéng)信形象，目的為了推出維也納森林的音樂藝術(shù)概念。4節(jié)點(diǎn)：開盤同期活動(dòng)：?“品味藝術(shù)新生活之旅”的高潮 ?發(fā)表“維也納森林藝術(shù)生活白皮書”4節(jié)點(diǎn)：海南歡樂節(jié)同期活動(dòng)：?“維也納森林藝術(shù)歡樂節(jié)”? “海邊的月亮”維也納森林中秋游園活動(dòng)4節(jié)點(diǎn)：交樓入住首期交樓的入住，進(jìn)行口碑傳播，再創(chuàng)銷售新高說(shuō)明：本項(xiàng)目估計(jì)暫定在2004年下半年推出，我們故在此前提下，本著提前蓄水、提早拓展泛銷售隊(duì)伍及建立島外銷售點(diǎn)，加大社會(huì)口碑傳播、吸納目標(biāo)客戶為我們最主要的目的，但具體實(shí)施時(shí)間要密切留意“長(zhǎng)信海景花園二期”以及“陽(yáng)光西海岸二期”動(dòng)態(tài)作隨時(shí)調(diào)整。四、推售階段部署：采用“虛實(shí)結(jié)合”的整體作戰(zhàn)策略貫穿2004年。：通過各階段對(duì)項(xiàng)目品牌、各種唯一性的訴求，項(xiàng)目附加值的提升，整合各種資源，利用龐大的泛銷售隊(duì)伍的建設(shè)，為公開發(fā)售“張弓蓄勢(shì)”，力求在公開發(fā)售前達(dá)到一定數(shù)量的目標(biāo)客戶的吸納，為公開發(fā)售做好充分準(zhǔn)備。注：上述主打項(xiàng)目“唯一性”。利用海爾的家電品牌，擴(kuò)大樓盤的知名度和唯一性。3)穩(wěn)定銷售期：通過各種資源的整合，不斷提升產(chǎn)品的附加值； 4)第二次預(yù)熱期： 勤練內(nèi)功，全力提升物業(yè)管理水平，為交樓做準(zhǔn)備；用聚集人氣的小規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)帶動(dòng)銷售。5) 交樓熱銷期： 利用各營(yíng)銷手段作銷售沖刺。五、各階段推廣目的及主題、推廣形式（如活動(dòng)）、炒作配合等： ●階段推廣目的：⑴率先提出21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)，占領(lǐng)市場(chǎng)最高點(diǎn)，建立項(xiàng)目唯一性。最終目的是使市場(chǎng)焦點(diǎn)集中在維也納森林項(xiàng)目上。⑸編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行口碑傳播并促進(jìn)銷售。項(xiàng)目意見征集活動(dòng)新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃維也納森林與海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)開始建立“泛銷售”隊(duì)伍及培訓(xùn)內(nèi)部意向認(rèn)購(gòu)●階段推廣形式及內(nèi)容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主） 216。2. 結(jié)合“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)”等，將維也納森林所引領(lǐng)的“新生活方式”（健康生活，藝術(shù)品味）導(dǎo)入市場(chǎng)。新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃目的：減輕購(gòu)房者付款壓力。1. 購(gòu)房意向客戶用舊房作抵押，經(jīng)銀行相關(guān)手續(xù)后，辦理抵押貸款手續(xù)。2. 購(gòu)房意向客戶委托中介進(jìn)行舊房置換，將舊房由中介進(jìn)行直接購(gòu)買或受托轉(zhuǎn)讓，在客戶售房款拿到后，簽署《商品房買賣合同》。維也納森林與海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)目的：以維也納森林精裝修(多種風(fēng)格裝修菜單選擇)+海爾全屋家電,有利于降低購(gòu)房門檻(裝修可打入銀行按揭)并且價(jià)格低,便于島外客戶以及集團(tuán)消費(fèi).活動(dòng)主題內(nèi)容： 聯(lián)系海爾相關(guān)合作事宜； 舉辦聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)； 在銷售操作上，采用靈活的對(duì)策（不要家電的可以在樓價(jià)上扣減）。 編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)（具體泛銷售的做法見“相關(guān)的銷售策略”部分）在45月進(jìn)行泛銷售網(wǎng)絡(luò)的布置；在6月中旬舉辦泛銷售隊(duì)員的招聘活動(dòng)及培訓(xùn)；6月底正式實(shí)施泛銷售。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1. 開展意向認(rèn)購(gòu)登記；2. 用限時(shí)折扣方式操作。u 座談會(huì)相關(guān)人員的觀點(diǎn)以及維也納森林“藝術(shù)居住，健康生活”的深度剖析；u