【正文】 項(xiàng)目所在區(qū)域完善的配套設(shè)施，為項(xiàng)目建設(shè)提供良好條件。，其中：，裝修工程費(fèi)用2500萬元，設(shè)施及工器具購置費(fèi)用4000萬元，其他費(fèi)用6000萬元。平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為：新建26層大樓一幢39390平方米，附屬工程10200平方米。平利中環(huán)廣場集購物、娛樂、住宿、美食、休閑等為一體，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。缺乏大型現(xiàn)代化賣場，缺乏開敞空間、停留空間和停車場等。具有特色的商業(yè)經(jīng)營不突出，難于創(chuàng)造商業(yè)區(qū)的品牌和吸引力。把分散的各類業(yè)態(tài)集中，提高專業(yè)商業(yè)中心的聚合度、知名度第五章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 需求分析近些年，我縣大力實(shí)施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度取得明顯效果，隨著一批批招商引資項(xiàng)目的建成落戶，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。、高中檔化、分工定位明確化的原則。設(shè)置業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)商品精品化，服務(wù)規(guī)范化、設(shè)施高檔化。：投資收益的最大化； 提升平利城市形象；增強(qiáng)客戶滿意度；完善設(shè)施，使中心的配套和運(yùn)作最佳化。在以下部分的財務(wù)評價中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會高于本項(xiàng)目以下預(yù)測的理論收益率。在同樣的地理?xiàng)l件下，平利尚無可類比的項(xiàng)目，優(yōu)勢明顯。該區(qū)域是平利縣商業(yè)繁華、歷史最為悠久、人流較為密集、商機(jī)較為旺盛的商業(yè)街區(qū)，是城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨(dú)特的氛圍，升值潛力巨大。平利中環(huán)廣場集購物、娛樂、住宿、美食、休閑等為一體，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。缺乏大型現(xiàn)代化賣場，缺乏開敞空間、停留空間和停車場等。具有特色的商業(yè)經(jīng)營不突出，難于創(chuàng)造商業(yè)區(qū)的品牌和吸引力。 、市場分析目前，平利縣城僅有廣偉商城和民威商場兩個購物商場，主要有喜盈門超市、宜家超市、戀家超市、永安超市等中型綜合超市?？h內(nèi)移動、聯(lián)通、電信各網(wǎng)絡(luò)俱全，完全可滿足公司對外、對內(nèi)通訊聯(lián)絡(luò)。水資源充沛，城區(qū)供水系統(tǒng)完善，完全可滿足生產(chǎn)、生活需要。年平均氣溫 極端最高氣溫 極端最低氣溫 凍土深度 105cm年總降雨量 日最大降雨量 年平均氣壓 （毫巴）年日照 年無霜期 250天平利縣交通便捷、區(qū)位優(yōu)勢明顯，距襄渝、陽安、西康鐵路交匯處安康市60公里，地處西安、重慶、成都、武漢四大城市板塊的幾何中心，隨著西康、襄渝、陽安鐵路復(fù)線和安康—張家界—常德鐵路將相繼建成，包茂、十天、安康至巫溪、竹溪高速公路將陸續(xù)開通，以及安康機(jī)場遷建、漢江航道改善，高效快捷的現(xiàn)代立體交通格局正在形成。南部以山地地形為主，北部以丘陵地形為主。2600多平方公里縣域疆土，“八山一水一分田”，森林覆蓋率達(dá)70%以上，一個生態(tài)優(yōu)美的綠色家園養(yǎng)育了23萬勤勞純樸的人們。平利縣南依巴山，北靠漢江，連接巴蜀，貫通楚渝，地處大西北古城西安至安康連接三峽、張家界的黃金旅游通道上。項(xiàng)目區(qū)域概況 平利縣概況物流配送業(yè)嚴(yán)重滯后，與現(xiàn)代流通方式相比格格不入。市場體系不完善，部分市場布局不合理，設(shè)施不完善。多數(shù)商業(yè)為傳統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)營方式、管理方式都比較落后；商業(yè)設(shè)施檔次不高，市場效率和效益較低。 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，無章可循。平利現(xiàn)狀的零售業(yè)態(tài)有食雜店、超市、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店，百貨店、中小型購物商城、電視購物、網(wǎng)上商店等業(yè)態(tài)。 平利是人類始祖女媧的故里，歷史悠久、傳統(tǒng)文化賦予了她渾厚的文化內(nèi)涵，現(xiàn)已成為陜西鄉(xiāng)村游的亮點(diǎn)。 平利縣域及周邊地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)尚有很大的空間區(qū)位。 從2005年到2010年，；地方一般預(yù)算收入由2307萬元增加到5400萬元，；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，：：。由于購物中心功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費(fèi)的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。展望21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為也發(fā)生了深刻的變化，購物中心建設(shè)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：一是建設(shè)規(guī)模由小變大；二是新型商業(yè)業(yè)態(tài)在城市發(fā)展迅速，過去的百貨零售業(yè)一統(tǒng)天下的經(jīng)營格局被打破，大型超市、連鎖超市、專賣店、便利店等多種業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)；三是現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施和管理手段從無到有，大型零售企業(yè)已實(shí)施了電子商務(wù)工程。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 購物中心是城市規(guī)劃建設(shè)的重要組成部分，既是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，也是城市風(fēng)貌的代表。 項(xiàng)目建設(shè)條件良好，方案科學(xué)可行，資金估算較為準(zhǔn)確，資金來源可靠，能夠保障項(xiàng)目順利實(shí)施，且項(xiàng)目建成后發(fā)展前景廣闊，項(xiàng)目各效益指標(biāo)均能滿足投資預(yù)期要求，經(jīng)濟(jì)效益明顯。二期工程建設(shè)預(yù)期為18個月。資金來源為業(yè)主單位自籌，其中：股東自有資金9000萬元，申請銀行貸款6000萬元。高檔購物中心面積6200平方米，美食、娛樂面積2000平方米，住宿、休閑面積2000平方米，停車場面積1800平方米。陜西省平利中環(huán)廣場項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報告陜西省平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計方案第一章 總論：平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目：本項(xiàng)目建議書研究的重要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析、環(huán)境影響分析、社會影響分析、結(jié)論及建議?！镀嚼h“十一五”規(guī)劃》《平利縣民生八大工程規(guī)劃》《平利縣城市建設(shè)整體規(guī)劃》《平利縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)》序號項(xiàng)目單位數(shù)量一建設(shè)指標(biāo)1占地面積平方米45582總建筑面積平方米393903建筑層數(shù)層264綠化面積平方米12005購物中心面積平方米62006美食、娛樂面積平方米20007住宿、休閑面積平方米20008停車位輛500二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元23300主體建筑萬元10800裝修工程費(fèi)用萬元2500設(shè)備及工器具購置費(fèi)用萬元4000其他費(fèi)用萬元60002營業(yè)收入（正常營業(yè)）萬元180003總利潤（正常營業(yè)）萬元14404投資利潤率（正常營業(yè)）%85投資回收期（稅后）年 平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為：新建26層大樓一幢39390平方米，附屬工程10200平方米。、資金籌措及使用計劃，其中：，裝修工程費(fèi)用2500萬元，設(shè)施及工器具購置費(fèi)用4000萬元，其他費(fèi)用6000萬元。項(xiàng)目建設(shè)期分為一期和二期，一期根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，工程建設(shè)期預(yù)計為24個月，即：2012年8月至2014年7月。平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目是在平利縣經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)異軍突起的大背景下提出的，項(xiàng)目建設(shè)符合平利縣城市建設(shè)整體規(guī)劃、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提升縣城品味，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用。項(xiàng)目建設(shè)條件具備，經(jīng)濟(jì)社會效益明顯，是十分必要和可行的。隨著我國改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市商業(yè)設(shè)施已成為體現(xiàn)城市現(xiàn)代化水平的一個縮影。購物中心是目前最先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，由百貨商場、大型超市、各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)、餐飲、娛樂設(shè)施等構(gòu)成，其中百貨店、大型超市為核心店。因此，購物中心將成為現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點(diǎn)改造升級的方向和建設(shè)商業(yè)功能區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)的選擇?？h域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在全省、全市的位次穩(wěn)步攀升，2006年、2007年連續(xù)兩年綜合考核名列全市第一，2008年成為全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位前十縣之一。因此，項(xiàng)目單位審時度勢、把握機(jī)會、根據(jù)目標(biāo)市場特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。自改革開放以來，平利的社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，全市的商業(yè)也得到了迅速發(fā)展，社會消費(fèi)品零售總額快速增長。雖然平利的商業(yè)得到了迅速發(fā)展，但同時也暴露出了許多問題，主要存在如下幾點(diǎn)問題： 商業(yè)體系不完善，城鄉(xiāng)商業(yè)層次結(jié)構(gòu)不清楚，商業(yè)中心不明顯，檔次不分明。商業(yè)經(jīng)營方式比較落后。局部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)過剩。商業(yè)區(qū)商業(yè)氛圍不濃，購物環(huán)境較差，特色不鮮明；綜合街區(qū)較多，專業(yè)街較少，業(yè)態(tài)不集中；檔次和品位不高，配套設(shè)施不完善。 購物中心是城市配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的表現(xiàn)，城市發(fā)展的前提條件，平利中環(huán)廣場項(xiàng)目建設(shè)必要性主要表現(xiàn)在：（1）、提升城市配套設(shè)施的需要（2）、是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求（3）、人們物質(zhì)生活水平提高的需要第三章 有著悠久厚重的歷史文化，迷人的自然風(fēng)光。　平利地處大巴山北坡，大巴山主脊橫亙縣境東南，向西北延伸，形成秋山、藥婦山、西岱頂、平頭山支脈，全縣最高點(diǎn)為南部的大巴山主峰化龍山，最低點(diǎn)為西河鎮(zhèn)頭洞子，海拔300米，地勢南高北低，東高西低。、平利縣的氣候條件平利縣屬亞熱帶氣候區(qū)，四季分明，一般春未多雨，夏季多干旱，秋季多連陰雨，冬季少雨雪?？h內(nèi)以縣城為中心，國道、省道為骨架，地方公路為脈絡(luò)的公路交通網(wǎng)絡(luò)基本完善。電力資源豐富，縣境內(nèi)有小水電站10余座，總裝機(jī)容量為10萬KW，西北電網(wǎng)通過平利縣。第四章 市場分析及前景預(yù)測平利中環(huán)廣場建設(shè)項(xiàng)目有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置，這都是本項(xiàng)目面對的市場基礎(chǔ)。平利目前商業(yè)規(guī)模小，種類不夠齊全，特色不明顯，經(jīng)營品種檔次高、中、低檔混雜，精品店、專賣店、名店少，大多商店以小型鋪面為主，使得平利的商業(yè)品位和商業(yè)形象檔次比較低。購物休閑環(huán)境普遍較差。功能分區(qū)不明顯，各種業(yè)態(tài)相互混雜，定位不明確。本項(xiàng)目位于平利縣城的中心，新正街和西直街交叉十字路口，西大橋東端，是平利的西大門，極具升值潛力。規(guī)劃將該區(qū)域定位為：平利縣人性化、舒適化的精品購物、美食和休閑娛樂綜合商業(yè)中心，打造為平利縣標(biāo)志建筑和城西商業(yè)核心，服務(wù)對象為外來游客及本市的消費(fèi)者。我們評價本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的?？梢灶A(yù)測，本項(xiàng)目具有較好的市場前景。：大型超市、百貨、國際國內(nèi)專業(yè)品牌店、專賣店等。：特色餐飲美食、文化娛樂和休閑設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)、金融網(wǎng)點(diǎn)等。經(jīng)營方式以零售為主，服務(wù)內(nèi)容以休閑購物和金融商貿(mào)等綜合商業(yè)為主。適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，積極引進(jìn)專業(yè)店及大型超市。平利目前商業(yè)規(guī)模小，種類不夠齊全，特色不明顯，經(jīng)營品種檔次高、中、低檔混雜，精品店、專賣店、名店少，大多商店以小型鋪面為主，使得平利的商業(yè)品位和商業(yè)形象檔次比較低。購物休閑環(huán)境普遍較差。功能分區(qū)不明顯，各種業(yè)態(tài)相互混雜，定位不明確。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模平利中環(huán)廣場將成為平利縣人性化、舒適化的精品購物、美食和休閑娛樂綜合商業(yè)中心，打造為平利縣標(biāo)志建筑和城西商業(yè)核心。高檔購物中心面積6200平方米，美食、娛樂面積2000平方米，住宿、休閑面積2000平方米，停車場面積1800平方米。第六章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 建設(shè)場地本工程選址平利縣新正街，符合平利縣城市規(guī)劃相關(guān)要求。水：項(xiàng)目所需要的用水，由平利縣城市自來水管網(wǎng)提供，享受平利縣市政管網(wǎng)的配套，水質(zhì)符合GB5784