【正文】 為首都堅實的生態(tài)屏障和市民休閑的理想空間。要依托新城、國家級和市級開發(fā)區(qū)，營造環(huán)境，增強生產(chǎn)制造、物流配送和人口承載功能，成為首都城市新的增長極。要成為拓展首都城市功能、特別是面向全國和世界的外向型經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能，推進(jìn)生產(chǎn)者創(chuàng)新的重要基地，為提升首都發(fā)展的核心競爭力做出貢獻(xiàn)。 　?。ㄒ唬┦锥脊δ芎诵膮^(qū) 　　包括東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)，這個區(qū)域是集中展現(xiàn)古老特色，體現(xiàn)某作為我國政治、文化中心和國際交往中心功能的區(qū)域，也是首都功能及四個服務(wù)的最主要載體。目前已經(jīng)建成區(qū)面積為500平方公里，已經(jīng)完成規(guī)劃面積的47%，其中三環(huán)以內(nèi)的面積為158平方公里。（6）某市規(guī)劃院2002年4月編制的《某物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》中，將十八里店（一部分）、橫街子、西直河、小武基三個半村居民，按“20號令”政策實現(xiàn)綠化及農(nóng)民上樓，所需資金由某港與某區(qū)政府協(xié)商解決第二節(jié) 實施方案的編制依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第8號）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）《某市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號）《某市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法》《某市建設(shè)征地補償安置辦法》（某市人民政府令第148號）《某市城市房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第87號）《某市集體土地房屋拆遷管理辦法》（某市人民政府令第124號）《某市某區(qū)十八里店鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)騰退安置辦法》《某市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法》（京國土用[2005]533號）《某市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法》1《某市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號）1《土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法》（討論稿）二、項目依據(jù)某市規(guī)劃院2002年4月編制的《某物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》某市規(guī)劃院2004年7月編制的《某港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》某市政府2003年第26次市長辦公會第32期會議紀(jì)要某市政府2004年第62次市長辦公會第68期會議紀(jì)要市建委2005年4月上報市政府領(lǐng)導(dǎo)《關(guān)于某港項目土地一級開發(fā)實施方案的請示》某市某區(qū)人民政府《關(guān)于某港項目土地一級開發(fā)工作的請示》（朝政文【2006】209號）某市國土資源局《關(guān)于某港項目土地一級開發(fā)工作有關(guān)問題的請示》（京國土市【2007】48號）土地儲備某分中心《某港項目征地拆遷測算報告》某市規(guī)劃院編制的《某物流港市政規(guī)劃方案綜合》市規(guī)劃院2004年12月編制的《某港道路交通設(shè)施規(guī)劃方案》1某市交通委員會《關(guān)于某物流港項目交通影響分析的評審意見》（京交規(guī)函[2004]360號）1市場調(diào)查1其他內(nèi)部資料第二章 某港項目的宏觀因素第一節(jié) 某宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位某市總面積為16,，總共包括了18個區(qū)、縣，可分為四個區(qū)域：o 市區(qū)(東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū))o 城區(qū)(某區(qū)，海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū))o 近郊區(qū)(門頭溝區(qū)，房山區(qū)，通州區(qū)，順義區(qū)，昌平區(qū)和大興區(qū))o 遠(yuǎn)郊區(qū)縣(懷柔區(qū)，平谷區(qū)，密云縣和延慶縣)某行政規(guī)劃示意圖請見下圖。經(jīng)某區(qū)政府和京泰集團(tuán)的充分研究和協(xié)調(diào)，一致同意由京泰集團(tuán)繼續(xù)在開發(fā)主體中發(fā)揮主導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，對京泰物流置業(yè)公司實施股權(quán)重組，由重組后的公司在市、區(qū)政府的主導(dǎo)下繼續(xù)完成某港項目土地一級開發(fā)建設(shè)工作。2005年3月經(jīng)市政府原主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，某港項目由整體開發(fā)轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā)，并再次明確開發(fā)主體為某京泰物流置業(yè)有限公司。2004年10月8日王岐山市長召開第62次市長辦公會對重新調(diào)整的《某港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》進(jìn)行審議，會議原則同意某港、十八里店鄉(xiāng)局部用地規(guī)劃調(diào)整意見，同時鑒于某港項目因規(guī)劃調(diào)整拖延了項目審批，會議決定“該項目用地可考慮列入歷史遺留問題范圍”。截至目前，某京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費用約1億元。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，2002年市發(fā)改委、市商務(wù)局將該項目納入“十五”商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃，2003年至2005年被市政府列為重點工程和175項折子工程之一，同時也是某區(qū)十大重點工程之一。表13 土地現(xiàn)狀情況表 項目前期情況（1） 2000年5月市政府責(zé)成京泰集團(tuán)整合某物流資源，京泰集團(tuán)提出開發(fā)建設(shè)東南物流基地，2001年初市規(guī)劃委、市國土局確定了選址。（2）涉及拆遷農(nóng)民居民總戶數(shù)為2939戶，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。具體土地類型構(gòu)成見圖12土地類別構(gòu)成示意圖。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與某住總公司開發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房相隔的垡頭二號路。某港項目土地一級開發(fā)實施方案某港項目土地一級開發(fā)實施方案目 錄第一章 總論 5第一節(jié) 項目基本情況 5 項目名稱 5 項目位置 5 項目規(guī)劃情況 5 項目現(xiàn)狀情況 6 項目前期情況 8第二節(jié) 實施方案的編制依據(jù) 10第二章 某港項目的宏觀因素 12第一節(jié) 某宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 12 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 12 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13 其他影響因素 16第二節(jié) 某城市整體規(guī)劃和城市化進(jìn)程 16 城市布局 16 交通規(guī)劃 17 城市化進(jìn)程 18第三章 市場分析預(yù)測 19第一節(jié) 某市商品房市場趨勢分析 19 供應(yīng) 19 銷售 19 商品房市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 20第二節(jié) 2006年某商品房市場分析 20第三節(jié) 土地市場環(huán)境分析 23 土地政策 23 土地市場 23 土地市場發(fā)展趨勢 25第四章 宗地區(qū)域因素分析 25第一節(jié) 某區(qū)概況 25第二節(jié) 周邊環(huán)境 26第三節(jié) 交通環(huán)境 26第四節(jié) 周邊市政設(shè)施條件 27第五章 土地征地拆遷實施方案 28第一節(jié) 征地實施方案 28 28 征地范圍內(nèi)的人口情況 29 征地補償費的構(gòu)成 30 征地計劃 30第二節(jié) 拆遷實施方案 31 地上物情況 31 拆遷補償費構(gòu)成 32 拆遷進(jìn)度計劃 36第六章 大市政建設(shè)實施方案 36第一節(jié) 項目周邊大市政設(shè)施情況及初步市政方案 36第二節(jié) 市政建設(shè)實施要求 41第三節(jié) 市政建設(shè)投資 41第四節(jié) 市政方案進(jìn)度計劃 42第七章 項目整體開發(fā)進(jìn)度及土地供應(yīng)方案 43第一節(jié) 項目開發(fā)進(jìn)度 43第二節(jié) 土地供應(yīng)模式 44第三節(jié) 土地供應(yīng)計劃 45第四節(jié) 土地一級開發(fā)深度 45第五節(jié) 供地時點開發(fā)狀態(tài) 45第八章 投資方案 +45第一節(jié) 投資估算 45 估算依據(jù) 45 項目總投資估算 46 48 掛牌底價估算 49 項目銷售收入估算 49第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 50 50 項目現(xiàn)金流量與財務(wù)指標(biāo)分析 52 53第三節(jié) 社會效益分析 53第九章 風(fēng)險分析及對策 54第一節(jié) 市場風(fēng)險分析 54第二節(jié) 政策風(fēng)險分析 54第三節(jié) 金融財務(wù)風(fēng)險分析 54第十章 項目管理方案 54第一節(jié) 建設(shè)計劃管理 54第二節(jié) 項目的進(jìn)度計劃管理 55第三節(jié) 項目管理制度 56第十章 重點事項說明 56附 件 58第一章 總論第一節(jié) 項目基本情況 項目名稱某港項目土地一級開發(fā)項目。 項目位置某港項目位于某區(qū)東南四環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)。圖11 項目位置示意圖項目位置 項目規(guī)劃情況依據(jù)2004年編制的《某港十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》，某港項目規(guī)劃總用地面積為371萬平方米，（，），項目的用地規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)如下表11和表12所示：表11 項目用地平衡表表12 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項目現(xiàn)狀情況宗地原權(quán)屬：本項目用地現(xiàn)狀共有國有土地畝，分屬5個單位； 畝，523畝為其它用地（含項目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路，大羊坊路整幅，京津快線21米通道，共442畝），所征土地屬于某市某區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會所有。圖12土地類別構(gòu)成示意圖地上物狀況： 本項目用地范圍內(nèi)，共有（1）涉及5個國有企業(yè)拆遷。（3）涉及526個集體企業(yè)拆遷， 平方米。同年市政府赴港招商，由京泰集團(tuán)、香港嘉里集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)和SOHO中國四方股東簽訂了合作開發(fā)某物流港協(xié)議書，并成立某京泰物流置業(yè)有限公司作為項目的開發(fā)主體。（2） 自2001初年至2004年底，在某京泰物流置業(yè)有限公司及各股東單位努力下，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的原則，完成了大量的項目前期工作，共取得政府各類審批文件約20件，其中與土地一級開發(fā)相關(guān)的工作已完成的有：《某港、十八里店鄉(xiāng)控規(guī)調(diào)整》并經(jīng)市政府辦公會通過、某港交通影響分析及評審（見附件一）、某港項目環(huán)境影響評價、某港項目道路交通規(guī)劃方案、某港市政工程項目綜合方案、城市干道地勘及道路、給排水施工圖設(shè)計、大羊坊路燃?xì)夤こ淌┕D設(shè)計、大羊坊路市政綜合工程施工招投標(biāo)、征地拆遷入戶調(diào)查等工作，2003年7月與某區(qū)政府和十八里店鄉(xiāng)政府簽訂了征地拆遷補償協(xié)議。（3）2003年12月16日王岐山市長召開第26次市長辦公會，出于緩解城市核心區(qū)交通壓力的考慮，會議研究決定對某港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整，據(jù)此，2004年上半年市規(guī)劃委和市規(guī)劃院完成了《某物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》的局部調(diào)整，并將某物流港項目名稱改為某港。（4）2003年第26次市長辦公會，在決定對某港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整同時，對某港項目的開發(fā)主體做了強調(diào)“某物流港項目規(guī)劃中除物流倉儲項目之外的其他規(guī)劃項目繼續(xù)由某京泰物流置業(yè)公司等企業(yè)開發(fā)建設(shè)”。由于某港項目規(guī)劃的調(diào)整、國家土地及拆遷政策的變化和開發(fā)模式的變化導(dǎo)致項目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的進(jìn)一步發(fā)展。 （5）2006年底，某區(qū)政府上報某市政府《關(guān)于某港項目土地一級開發(fā)工作的請示》（朝政文【2006】209號），懇請市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，授權(quán)某京泰物流置業(yè)有限公司實施某港項目土地一級開發(fā)；某市國土局上報市政府《關(guān)于某港項目土地一級開發(fā)工作有關(guān)問題的請示》（京國土市【2007】48號），原則同意某京泰物流置業(yè)有限公司繼續(xù)實施某港項目土地一級開發(fā)，市政府主管領(lǐng)導(dǎo)批示“同意”。圖21 某行政區(qū)劃圖目前某規(guī)劃市區(qū)范圍是東至定福莊，西至石景山，北至清河，南至南苑，規(guī)劃面積1,041平方公里，未來的市中心地區(qū)大體在四環(huán)路內(nèi)。 2005年，市委市政府提出了《關(guān)于區(qū)縣功能定位及評價指標(biāo)的指導(dǎo)意見》，把18個區(qū)縣分成首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)四個功能區(qū)。 ?。ǘ┏鞘泄δ芡卣箙^(qū) 　　包括某、海淀、豐臺、石景山四個區(qū)，這個區(qū)域是實現(xiàn)和拓展首都城市性質(zhì)功能的重要區(qū)域。 ?。ㄈ┏鞘邪l(fā)展新區(qū) 　　包括通州、順義、大興、昌平、房山五個區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，這個區(qū)域是某發(fā)展制造業(yè)和都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，也是某疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，是未來某經(jīng)濟(jì)重心所在。 　（四）生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) 　　包括門頭溝、平谷、懷柔、