【正文】 詢等多種服務(wù)，讓您徜徉在理想的世界中，盡情享受**物業(yè)人提供的超值服務(wù)。職工通過**報(bào)、百年**、**沙龍等企業(yè)內(nèi)部媒介，不斷交流經(jīng)驗(yàn)、傳播感情、提升文化，凝練成強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)精神，在日常工作中的各個(gè)角落，企業(yè)文化始終伴隨著我們，營造高雅的工作環(huán)境，奉獻(xiàn)細(xì)致周到的服務(wù)，無不顯示著**蓬勃的發(fā)展力和向上力?！羯詈竦滋N(yùn)的企業(yè)文化感召力 優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)得以生存的靈魂，也是企業(yè)發(fā)展、進(jìn)步的原動力。尤其槐蔭區(qū)政府，特點(diǎn)與**區(qū)政府大廈及其相似，對黨政機(jī)關(guān)的特點(diǎn)把握能力強(qiáng)，處理過多起類似上訪等突發(fā)事件。濟(jì)南市工商局獲得市級“示范大廈”稱號，2007年評選為濟(jì)南市物業(yè)管理協(xié)會副會長級單位。2005年槐蔭政務(wù)中心大廈獲得省級“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號，省立醫(yī)院獲得市級“示范小區(qū)”。管理層面擁有高級經(jīng)濟(jì)師、物業(yè)管理師、工程師、高級園藝師數(shù)名，是我們提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的基礎(chǔ)和前提。委托管理原則 根據(jù)國家物業(yè)管理有關(guān)條例以及物業(yè)托管合同，本著“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效”的工作作風(fēng)和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。四、省心、放心“管家”委托目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。三、安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。二、物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。委托管理目的一、物業(yè)外觀的保值增值。每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識該機(jī)的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況等。（六）物業(yè)檔案管理物業(yè)檔案的內(nèi)容： 物業(yè)檔案必須具備：基建檔案、設(shè)備檔案、會計(jì)檔案、物業(yè)維修檔案及其他檔案材料。茶葉、杯子等由甲方提供。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案報(bào)區(qū)政府。 每周 1 次對各樓層門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。電梯、消防設(shè)備、鍋爐、水泵等設(shè)備的年檢費(fèi)用由用戶承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)辦公室內(nèi)維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維修服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)生的材料費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)備維修分為大、中、小三類。運(yùn)行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內(nèi)用電供應(yīng)正常；辦公室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)照明的維護(hù)保養(yǎng)；排污泵維護(hù)保養(yǎng)，維護(hù)好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供、排水系統(tǒng)；負(fù)責(zé)消防自動報(bào)警系統(tǒng)、消防栓和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行，保持消防系統(tǒng)各種設(shè)備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或?qū)I(yè)公司簽訂消防維保合同，負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維護(hù)，包含滅火器的換粉。養(yǎng)護(hù)管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（7）外墻清洗由用戶自行組織實(shí)施。（5）大禮堂、會議室保持干凈整潔，用后及時(shí)打掃。物業(yè)區(qū)域的保潔：樓梯、扶手、窗臺、墻面干凈無塵土，墻角無蜘蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙和洗手液）（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無塵土。地面清潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。墻面、頂面的清潔維護(hù)按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。垃圾臺外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池的清運(yùn)。（二）保潔、綠化服務(wù)：保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對物業(yè)區(qū)域定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)；通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，保持所有公共區(qū)域和公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提高工作、生活的環(huán)境質(zhì)量。門衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點(diǎn)式守衛(wèi)，要24小時(shí)值班，對進(jìn)入大門的人員、車輛、物資進(jìn)行嚴(yán)格檢查、驗(yàn)證、登記；、信件報(bào)紙分發(fā)等服務(wù)。根據(jù)不同的崗位，擬設(shè)立門衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、做到禮貌待客、堅(jiān)持原則。**區(qū)政府大廈各類設(shè)備一應(yīng)俱全，主要包括電梯、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、中央空調(diào)、柴油鍋爐、分體式空調(diào)、換熱站、高低壓配電室等，備的維護(hù)和正常運(yùn)行成為保障大廈運(yùn)轉(zhuǎn)大的要件。主樓1～12層用于區(qū)機(jī)關(guān)辦公，面積14400平方米；13層為設(shè)備層；14～18層為客房結(jié)構(gòu)，面積6000平方米；19～26層為寫字間結(jié)構(gòu)，面積9600平方米?？偨ㄖ娣e5萬平方米。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會！物業(yè)管理概況及內(nèi)容**區(qū)政府大廈位于濟(jì)南市解放東路99號，與東外環(huán)交界，交通便利，地理位置優(yōu)越。**物業(yè)公司除承接濟(jì)南地區(qū)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至青島、濟(jì)寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區(qū)，承接了山東省紀(jì)委、新華社山東分社、中國重汽銷售公司辦公大廈、濟(jì)南鐵路局辦公樓、濟(jì)南火車站、濟(jì)南市工商局、山東省醫(yī)療器械產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)中心、濟(jì)南市人事局、槐蔭政務(wù)中心大廈登，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)關(guān)、智能大廈，高層樓宇電梯、中央空調(diào)、變配電等設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。成立之初，通過引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)”、“星級化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。蜂巢物業(yè)論壇 第一章 物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想**物業(yè)公司簡介**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是山東省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，是全國服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)及全國十佳經(jīng)銷商。**集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊資金300萬，全省優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工700余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師30人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。大廈外觀頗具現(xiàn)代氣息，是**區(qū)政府機(jī)關(guān)綜合性服務(wù)大樓。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓4層。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區(qū)機(jī)關(guān)和11個(gè)街道辦事處、鎮(zhèn)會議室。一、物業(yè)管理內(nèi)容及要求（一）安全管理服務(wù)：安全管理服務(wù)的目的是維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助用戶做好內(nèi)部的安全防范工作（包括消防安全監(jiān)控）。保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選。保安人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保機(jī)關(guān)、大樓及相關(guān)設(shè)施不發(fā)生問題。巡邏保安要做到主動、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成物業(yè)區(qū)域被盜和其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場的良好秩序和車輛停放安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，維護(hù)正常的工作、生活秩序。主要包括以下幾項(xiàng)：（1）垃圾處理（不包含外運(yùn)費(fèi)）：包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。（2）院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護(hù)等工作，做到地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時(shí)清掃干凈。（3）公共衛(wèi)生間：無臭味、異味；便器干凈，便池?zé)o銹跡。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng)。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。車庫、停車場地面整潔，墻角無蜘蛛網(wǎng)。（6）定期樓頂清掃，保持清潔。物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、草坪、苗木的養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。（三）設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)電梯的運(yùn)行管理；甲方負(fù)責(zé)與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負(fù)責(zé)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)，并按照技術(shù)監(jiān)督局的規(guī)定進(jìn)行年檢；空調(diào)制冷設(shè)備及管網(wǎng)的日常運(yùn)行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運(yùn)行；甲方負(fù)責(zé)與空調(diào)公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。大禮堂音響設(shè)備、投影設(shè)備等的操作、維護(hù)保養(yǎng)和確保正常使用；對物業(yè)管理范圍內(nèi)的水、電、暖、空調(diào)、排污等設(shè)備的零修、維護(hù)、應(yīng)達(dá)到相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)排除，保證辦公的正常運(yùn)行和使用。200元（含）以下單件材料費(fèi)屬小修范圍，由物業(yè)公司承擔(dān)；中修、大修由用戶承擔(dān)。水電維修必須安排24小時(shí)有人值班。（四）房屋的管理及維修對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和巡查，維修、保養(yǎng)記錄完善。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)甲方?jīng)Q定組織維修。每年 2 次以上（雨季前須安排 1 次）對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。 （五）會議服務(wù)提供會議服務(wù)工作，包括會議接待，會間服務(wù)。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)消息層服務(wù)工作。物業(yè)管理檔案的要求：分類科學(xué)，組卷合理，排列有序，保管期限準(zhǔn)確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表（異動記錄）填制準(zhǔn)確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良，便于保管和利用。建立《機(jī)電設(shè)備臺帳》，臺帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)目。通過對整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。依靠專業(yè)化的工程服務(wù)隊(duì)伍和專項(xiàng)設(shè)備維保方案，使設(shè)備始終處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作的結(jié)合，保證整個(gè)大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效的政府形象之目的。依靠準(zhǔn)軍事化管理的一流內(nèi)保隊(duì)伍，全程維護(hù)大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國家標(biāo)準(zhǔn)，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主和來賓提供幽雅舒適的工作環(huán)境。通過契約關(guān)系為**區(qū)政府大廈施專業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得以體現(xiàn)，通過合理的計(jì)劃和嚴(yán)密的制度，確保物業(yè)區(qū)域日常正常運(yùn)作，各種活動得到全面的保障。 “高品質(zhì)管理水準(zhǔn)”的依托資源◆團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢 **物業(yè)擁有一支愛崗敬業(yè)、具有豐富物業(yè)管理知識和經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)以及專業(yè)化的保安、保潔、綠化和維修隊(duì)伍。公司保安連續(xù)三年被濟(jì)南市公安局、共青團(tuán)市委授予“青年文明號”；在《齊魯晚報(bào)》和《生活日報(bào)》聯(lián)合主辦、及《濟(jì)南時(shí)報(bào)》主辦的房地產(chǎn)調(diào)查中，**物業(yè)被評為“濟(jì)南市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)”；**物業(yè)工程部在2003年濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，榮獲單項(xiàng)、團(tuán)隊(duì)一等獎(jiǎng)。2006年住宅與產(chǎn)業(yè)博覽會，**物業(yè)被評為優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)（山東省40強(qiáng)）?！魴C(jī)關(guān)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富**物業(yè)接管了多個(gè)黨政機(jī)關(guān)的物業(yè)管理項(xiàng)目，如省紀(jì)委辦公樓、新華社山東分社辦公、濟(jì)南市工商局辦公、濟(jì)南市人事局辦公、槐蔭區(qū)政務(wù)中心大廈等，有著豐富的黨政機(jī)關(guān)辦公的管理經(jīng)驗(yàn)?！糍|(zhì)量優(yōu)勢 獲得國家二級物業(yè)管理資質(zhì)，順利通過ISO9001（2000）質(zhì)量體系認(rèn)證，**物業(yè)擁有嚴(yán)格規(guī)范的物業(yè)管理制度，靈活、獨(dú)有的星級考核體系，將通過嚴(yán)格的管理細(xì)致入微的服務(wù)全面保障**區(qū)政府大廈物業(yè)的正常運(yùn)行。集團(tuán)公司一貫重視企業(yè)文化的建設(shè)工作，并逐步形成**特有的企業(yè)文化綱領(lǐng)，構(gòu)筑了一定的文化平臺。**人將這份對**的熱愛之情化為工作的原動力，傾情盡心為廣大業(yè)主提供高水平的服務(wù)?！魧I(yè)花木公司： 物業(yè)公司旗下的花木公司是濟(jì)南市成立較早的大型專業(yè)花木公司，具有高級園藝師、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)名，常年對外承接綠化工程，可提供花木栽培、園林設(shè)計(jì)、綠地養(yǎng)護(hù)、慶典花木租售、花木養(yǎng)護(hù)知識培訓(xùn)、咨詢等服務(wù)。第二章 物業(yè)管理人力規(guī)劃管理處組織架構(gòu)一、管理處組織架構(gòu)描述：**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān)，分級量化管理，對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn)，確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。8分一項(xiàng)不合格扣除2分，扣完為止。：熟練五聲十一字，對人熱情，微笑服務(wù)，不卑不亢8分對一項(xiàng)不合格的扣除2分，扣完為止。24分一項(xiàng)達(dá)不到要求扣除4分。；；，提高自身素質(zhì)。工作要求，聽從指揮；，包括業(yè)主的基本情況（姓名、特征等）。其它，堅(jiān)持學(xué)習(xí)、訓(xùn)練（按培訓(xùn)大綱及記錄檢查）；、權(quán)限規(guī)定。合計(jì)100分實(shí)際得分分?jǐn)?shù)計(jì)算方法：得分= 100所查項(xiàng)目總分值二、安全管理的措施及對策（—）確保保安員的綜合素質(zhì)l、素質(zhì)管理。意識培養(yǎng)。（二）安控管理體系的建立我們針對辦公樓的特點(diǎn)，重視業(yè)主檔案的建立，制定相應(yīng)的的作息管理辦法和清樓方案，確保物業(yè)始終處于安全控制下。在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。（三）預(yù)警、應(yīng)變措施安全應(yīng)急計(jì)劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。2）受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。（2）職責(zé)：1）對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批；2）對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級匯報(bào)。2）處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)