【正文】 大多樓盤銷售一空，目前在售樓盤銷售速度有所放緩，說明供銷在趨于平衡。其中，最明顯的特征就是市場開發(fā)量小。也給大慶人的收入水平提高帶來巨大的實(shí)惠。（5）第二產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)比重中占絕對優(yōu)勢，是大慶這個(gè)資源型城市的顯著特征。（4）%，漲幅與上年基本持平，其中，%。%。（3）%，%。C、食品消費(fèi)的增加使恩格爾系數(shù)有所回升。在滿足基本的衣食住行需求后，城鎮(zhèn)居民開始注重生活質(zhì)量的提高。B、服務(wù)性消費(fèi)增幅較大，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。%。說明計(jì)劃經(jīng)濟(jì)帶給了市民穩(wěn)定的收入增長。工薪收入的增長一是去年底和今年初行政事業(yè)單位職工增加工資和企業(yè)發(fā)放效益工資及獎(jiǎng)金所致。居民消費(fèi)狀況：，%；，%。較2000年的9001元增長13617元，在全國名列前茅。產(chǎn)業(yè)比重：一、二、%、%%。（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（2004）：，按可比價(jià)格計(jì)算，%。大慶也是黑龍江省的重要旅游城市，還是省規(guī)劃建設(shè)的電子產(chǎn)業(yè)城。大慶是世界上年產(chǎn)5千萬噸以上級別的11個(gè)特大型油田之一，也是我國重要的石油、石化基地。]歷史文化： 大慶因油設(shè)市。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。推而廣之，一個(gè)國家越窮，每個(gè)國民的平均收入中（或平均支出中）用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個(gè)比例呈下降趨勢。恩格爾系數(shù)呈逐年下降趨勢，表明大慶市民普遍富裕，消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)更加符合發(fā)達(dá)國家消費(fèi)水平。略高于全國平均水平，其中大部分為福利分房?！耄?004年全市凈增人口43580人。 總戶數(shù)839091戶。氣候總特征為：冬季寒冷，春秋多風(fēng)，夏季涼爽；但由于濕地面積大，夏季多蚊蟲，影響人們戶外活動。屬于資源型城市，其中石油資源名列世界前十位。現(xiàn)轄肇州、肇源、林甸、杜爾伯特四個(gè)縣，薩爾圖、讓胡路、龍鳳、紅崗、大同五個(gè)區(qū)。12′之間。55′，東經(jīng)124176。地理位置北緯45176。而這正是我們——大商房產(chǎn)追求的目標(biāo)。我們希望在不久之后的某一天，所有的大慶人都能夠自豪地說出：“今天，我的生活我做主。因此，確定新的標(biāo)準(zhǔn)、制定新的坐標(biāo)、詮釋新的定義，就成為所有有責(zé)任感的人嘔心瀝血追逐的目標(biāo)。追逐、從眾、跟風(fēng)、盲目攀比，像一種毒素，緩慢地侵蝕著人們的思想。大商集團(tuán)，一個(gè)幾乎讓所有大慶人肅然起敬的名字，在實(shí)現(xiàn)了大慶人第一個(gè)關(guān)于生活品質(zhì)的夢想之后，又悄悄開始為大慶人創(chuàng)造第二個(gè)——關(guān)于品質(zhì)生活的夢想。 促銷策略 銷售策略[藍(lán)海華庭]項(xiàng)目營銷推廣總案目錄前言第一部分 大慶市房地產(chǎn)市場概況簡析 大慶市基本情況概述 大慶市房地產(chǎn)市場概況及動態(tài)分析第二部分 項(xiàng)目概況及SWOT分析 項(xiàng)目概況 SWOT分析第三部分 目標(biāo)客戶群定位簡析 項(xiàng)目所在地人口基本情況 項(xiàng)目所在地家庭情況分析 項(xiàng)目客戶群定位第四部分 項(xiàng)目營銷策略建議 總體營銷策略 價(jià)格定位及策略 傳播推廣及包裝策略第五部分 項(xiàng)目推廣及包裝方案 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)建議 媒介選擇 推廣節(jié)奏及方案 媒體推廣計(jì)劃表 包裝方案 營銷推廣及包裝費(fèi)用預(yù)算 7．營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正附件 營銷工作計(jì)劃表前言當(dāng)東海岸暖暖的微風(fēng)，悄悄的降落在寒冷而干燥的東北內(nèi)陸，一夜之間，人們見到了春暖花開。在當(dāng)今傳統(tǒng)和反傳統(tǒng)激烈爭奪的社會環(huán)境中，我們仿佛已經(jīng)找不到一個(gè)明確的坐標(biāo)。對于所有喪失了方向感的人們來說，只有重新喚醒他的記憶、重組他的審美意識、重啟他的創(chuàng)造欲望，才能夠有效的還原他有價(jià)值的人生。我們來自并不遙遠(yuǎn)的東海岸，我們曾經(jīng)用智慧和汗水澆灌出美好的家園，我們享受著成功的喜悅，但是，我們更希望能夠?yàn)楹臀覀円粯忧趧谟赂业拇髴c人，帶來一種既實(shí)際而又是全新的高品質(zhì)生活理念。” 這樣充滿自信的語言。第一部分 大慶市房地產(chǎn)市場概況簡析一、大慶市基本情況概述（一）自然概況區(qū)位大慶市地處中國東北松嫩平原中部，黑龍江省西部。46′至46176。19′至125176。東南距離哈爾濱市159公里，西北距離齊齊哈爾市139公里，市內(nèi)鐵路與高速公路交錯(cuò)發(fā)達(dá)，出行十分便利，其中到哈爾濱和齊齊哈爾的車程時(shí)間均在1小時(shí)50分種以內(nèi)。面積，其中市區(qū)面積5107平方公里，濕地120萬公頃，地?zé)?83平方公里。氣候 ，年無霜期134天，年降雨量351毫米。（二）人口及人文人口，其中。其中，薩爾圖區(qū)總戶數(shù)84372戶，讓胡路區(qū)總戶數(shù)136696戶。人均居住面積。恩格爾系數(shù)%。[注：19世紀(jì)德國統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出則會下降。恩格爾定律的公式：　　　　　　　　　　　　　　 　　食物支出變動百分比　　食物支出對總支出的比率(R1)＝──────────　　　 　　　　　　　　　　　 　　總支出變動百分比 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。1959年發(fā)現(xiàn)大慶油田，1979年大慶市成立。石油文化是大慶市獨(dú)特的傳統(tǒng)文化。歷來就有“世界石油名城“的美譽(yù)。其中：，%；，%，其中工業(yè)增加值1008億元，%；，%。 第二產(chǎn)業(yè) %% 居民收入狀況：；2004年在崗職工年人均工資為22618元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到467億元，人均為17900元。消費(fèi)增長的主要特點(diǎn)（今年一季度）：（1）收入三升一降，工薪收入的增長占主導(dǎo)地位人均可支配收入構(gòu)成中，工薪收入（扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人社會保障金等）%；；人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長1倍；轉(zhuǎn)移性收入下降。二是隨著國企改革的深入進(jìn)行，部分改制成功企業(yè)，生產(chǎn)強(qiáng)勁恢復(fù),職工的收入較改制前普遍大幅提高。（2）消費(fèi)支出快速增長，特征各異A、消費(fèi)傾向（消費(fèi)與收入的比例）略有變化。居民消費(fèi)心理正在悄然轉(zhuǎn)變，類似住房按揭貸款的超前消費(fèi)形勢將慢慢為人們接受。一季度，%，高%的增幅，其中，人均在外飲食、家庭服務(wù)、交通與通信服務(wù)、居民服務(wù)等消費(fèi)支出都有較大幅度的增長。健身強(qiáng)體，便利交通、通訊，改善居住條件，提高生活檔次，成為人們生活中追求的目標(biāo)。良好的收入水平和存款狀況，使大慶人在消費(fèi)方式的選擇中普遍傾向于現(xiàn)款消費(fèi)，而選擇貸款消費(fèi)的人群較少。%。%。說明商品房價(jià)格增長速度減緩，預(yù)計(jì)在今年國家宏觀調(diào)控的強(qiáng)勢宣傳下，價(jià)格將趨于穩(wěn)定或略有下滑。由于近年來受國際原油市場影響，油價(jià)持續(xù)攀升，給大慶經(jīng)濟(jì)帶來巨大的效益。二、大慶市房地產(chǎn)市場概況及動態(tài)分析市場發(fā)展水平由于大慶市特殊的歷史和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，大慶市房地產(chǎn)市場起步相對較晚（宿舍型住宅比率較大），商品房市場整體發(fā)育不夠完善，居民消費(fèi)心態(tài)不夠成熟。作為一個(gè)擁有120萬人口的城市，正常情況下，年均住宅上市量應(yīng)達(dá)到120萬平方米，而目前，整個(gè)市場在售住宅面積不過60萬平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正常市場供給量，這部分供給量中一部分由油田福利房分配解決。今年1—4月，大慶市房地產(chǎn)市場增長旺盛，其中住宅銷售價(jià)平均價(jià)格達(dá)到每平方米2010元。拉動住宅市場增長的主要因素有兩點(diǎn)：一是居民換房需求和新增人口需求；二是投資性需求。外立面較好80140，主力：120140三期在售主力：東西朝向75115良好2期竣工售完， 3期第一批剛開盤已售70%，時(shí)代麗景/時(shí)代明珠黑龍江省義耕房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司薩爾圖區(qū)文化街、市政府旁多層高層25002600、精裝房3100左右占地70畝，近7萬㎡，時(shí)代麗景竣工、時(shí)代明珠竣工電暖，電梯：:毛坯房、精裝房，無優(yōu)惠位置極佳，配套完善，認(rèn)可度較高小區(qū)環(huán)境一般，植物配置粗糙，外立面較好90140主力：125137良好時(shí)代麗景售完，現(xiàn)推時(shí)代明珠僅余數(shù)套南湖景苑/南湖新城大慶大正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薩爾圖區(qū)黎明湖南側(cè)多層高層現(xiàn)推南湖新城2600占地350畝，28萬㎡，南湖景苑竣工、南湖新城主體施工水暖：2電梯：、物管：毛坯房、現(xiàn)預(yù)定交10萬，優(yōu)惠政策未出臺，位置較好，周邊配套完善，小區(qū)環(huán)境較差，植物配置粗糙，外立面一般96130主力：120左右較好南湖景苑竣工售完，南湖新城尚未開盤/項(xiàng)目品質(zhì)欠佳。世紀(jì)家園大慶達(dá)源新型建筑建材集團(tuán)讓胡路區(qū)龍南醫(yī)院附近多層小高層26002700占地330畝，㎡，水暖：2物管：毛坯房、02年推出，具體優(yōu)惠政策不祥小區(qū)規(guī)模大，位置好，內(nèi)外部配套完善，環(huán)境較好。70110主力：90左右較好，2000年推出已售完香榭麗大慶永峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*香港世聯(lián)國際投資公司薩爾圖區(qū)經(jīng)六街緯七街商住多層小高層/部分東西朝向2500占地畝，13層為商場，住宅建筑面積。純住宅，小區(qū)環(huán)境差，外立面較差，規(guī)模大90210主力：100130一般，04年6月推出一期近2000余套，現(xiàn)銷售達(dá)60%左右學(xué)子嘉園大慶市圣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)路與科技路高層/部分東西朝向27002800占地40畝，總戶數(shù)近500余套，未交房，水暖:26,物管+電梯運(yùn)行費(fèi):㎡/年毛坯房，04年11月推出，,位置好，環(huán)境好，僅臨大學(xué)園區(qū)，周邊單位多，周邊居住環(huán)境氛圍濃,配套成熟。鉑金時(shí)代高層/部分東西朝向270004年6月推出，銷售情況滯緩未交房，水暖：26，物管：17元/㎡/年毛坯房，無優(yōu)惠政策位置好，配套成熟。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為2個(gè)區(qū)域，一為東城區(qū)域；二為西城區(qū)域，這與整個(gè)城市受礦區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，已形成了東西城區(qū)并舉的城市格局相吻合。（2） 產(chǎn)品類型單一整體市場開發(fā)樓盤產(chǎn)品類型較為單一，建筑形式上均為多層、高層住宅；戶型種類絕大部分停留在平層和頂部躍層上，僅“鉑金時(shí)代”有60套錯(cuò)層，無復(fù)式、花園洋房、別墅等較高品質(zhì)的住宅出現(xiàn)。（3） 開發(fā)樓盤品質(zhì)低，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l 小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小區(qū)為兵營式排列，缺少均好性布局；l 建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細(xì)部處理粗糙；l 戶型布局落后，多數(shù)小區(qū)戶型不能做到全明設(shè)計(jì)，戶型種類少，多為平層設(shè)計(jì)，主力戶型集中在100—120平方米，偏重考慮大客廳，衛(wèi)生間的面積相對較小。l 小區(qū)綠化較差，除世紀(jì)家園、時(shí)代麗景、祥閣花園有簡單的綠化設(shè)計(jì)以外，其他小區(qū)僅為簡單種草植樹，更無從談起綠化的精美、觀賞性及參與性了。l 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高。l 智能化設(shè)備應(yīng)用較少，除使用了可視對講外，均無其他智能化設(shè)施配套。這也是一個(gè)附加值極高的賣點(diǎn)。（5） 樓盤包裝推廣較初級，銷售理念落后，幾乎仍停留在原始狀態(tài)。這方面將是本項(xiàng)目未來銷售的優(yōu)勢。大慶房地產(chǎn)市場產(chǎn)品需求取向： 由于大慶房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品和需求還處在比較初級的階段，在產(chǎn)品需求取向中，人們對戶型、面積、價(jià)格、生活配套等因素的需求很重視，其中，生活配套是本項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)，價(jià)格將在后面章節(jié)中著重解析，所以，我們著重做了戶型面積和結(jié)構(gòu)取向的調(diào)查，以下是典型樓盤戶型及面積配比分析：2005年在售典型樓盤面積戶型配比情況表祥閣花園三期(共547套)一房(21%)（已基本售罄）空中洋房/別墅（2%）（滯銷）面積211平米套數(shù)199412比例17%83%100%二房(19%)（推出部分已售50%）面積套數(shù)193848比例18%36%46%三房(58%)（經(jīng)市場預(yù)訂分析后暫未推出）面積套數(shù)66100151比例21%31%48%南苑新城(共162套) 二房(40%)（已售85%以上）面積戶型兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳兩衛(wèi)套數(shù)101144比例15%17%68%三房(60%)（已售90%以上）面積戶型三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)套數(shù)335410比例34%56%10%鉑金時(shí)代(共190套)二房(25%)(余68套)空中洋房/別墅（3%）（滯銷）面積91平米252平米套數(shù)18 306比例23%77%100%三房(40%)（滯銷）面積套數(shù)3045比例40%60%錯(cuò)層三室兩廳(32%)（余23套）面積套數(shù)151530比例25%25%50%學(xué)子嘉園(共408套)二房(31%)（已售85%以上）空中洋房/別墅(6%)（滯銷）面積177平米224平米套數(shù)646424比例50%50%100%三房(63%)（已售70%左右）面積套數(shù)1286464比例50%25%25%大慶市20004年與2005年典型樓盤面積戶型配比情況調(diào)查表 2002004年（“時(shí)代麗景”、“世紀(jì)家園”、“明湖苑二期”）2005年（“祥閣花園”“學(xué)子嘉園”“南苑新城”“鉑金時(shí)代”）一房一房（113套，占9%）無面積6070平米7180平米8190平米91100平米101110平米111120平米套數(shù)/1994///比例/17%83%///二房（326套，占19%）二房（337，占26