【正文】 行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設施完善。東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。政府關于解放路延伸段工程，更是進一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。杰地大廈、中豪東清大廈、濱江據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務性行業(yè)。慶春路商務區(qū)慶春路商務區(qū)是杭州如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱杭州成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。中央大廈、越都商務大廈、野風新武林商務區(qū)增加美達財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。目前該區(qū)域較新樓盤供應量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉(zhuǎn)換。從目前杭州商務寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布的商務性寫字樓。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級地段供應水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務增值服務；本項目的投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務服務體系。首先向入駐企業(yè)提供基礎性的服務，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡接入管理服務、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎性內(nèi)容。再次針對浙江大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。本項目的入駐企業(yè)首先可以憑相應資格享受到國家關于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟合作、設備折舊、對外進出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質(zhì)性內(nèi)容。本區(qū)塊與著名的西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領袖區(qū)。三、項目區(qū)位概況本項目位于長三角經(jīng)濟圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務需求。分別設計有AABBCC2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。建筑概況：項目用地面積33968㎡，㎡，㎡，㎡，綠地率35%。二、項目工程概況整體設計概況：浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1至9樓為商務辦公區(qū)，10樓和11樓為后勤服務區(qū)；項目建設有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。浙大科技園的建設遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的浙江大學科技企業(yè)商務服務體系。浙江大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。浙江大學及浙大科技園項目的概況浙江大學經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術(shù)輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。某科技園（濱江）項目招商策劃全案及激勵方案目 錄第一部分 項目概況………………………………………………………一、項目背景概況…………………………………………………………………二、項目工程概況………………………………………………………………三、項目區(qū)位概況…………………………………………………………………四、項目服務概況…………………………………………………………………第二部分 項目的市場調(diào)研………………………………………………一、項目投資目標…………………………………………………………………二、杭州商務寫字樓調(diào)查分析……………………………………………………三、杭州商務寫字樓市場分析總結(jié)………………………………………………四、項目周邊競爭調(diào)查……………………………………………………………第三部分 項目的研判……………………………………………………一、項目區(qū)域及個性研究…………………………………………………………二、本案的優(yōu)勢分析………………………………………………………………三、本案的劣勢分析………………………………………………………………四、本案的機會分析………………………………………………………………五、本案的威脅分析………………………………………………………………第四部分 項目的招商目標群定位和激勵………………………………………一、項目招商目標要點分析………………………………………………………二、項目招商目標群定位…………………………………………………………三、項目招商目標客戶的細分……………………………………………………第五部分 項目招商租金定位……………………………………………一、項目組價調(diào)研分析……………………………………………………………二、項目招商的組價策劃…………………………………………………………三、其他設施招商定位……………………………………………………………第六部分 項目招商工作計劃構(gòu)思………………………………………一、項目的 SWOT分析總結(jié)………………………………………………………二、項目招商的全案思路…………………………………………………………三、項目招商的“宣傳概念”提煉………………………………………………四、招商小組的組織框架形成……………………………………………………五、項目招商的階段性工作構(gòu)思…………………………………………………29 / 31六、項目廣告平面的設計工作……………………………………………………七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思…………………………………………………八、項目招商合作性推廣策劃……………………………………………………九、招商廣告創(chuàng)意及訴求…………………………………………………………十、媒介的組合策略………………………………………………………………第七部分 項目的廣告推廣策略…………………………………………一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略……………………………………………………………二、廣告推廣原則…………………………………………………………………三、項目招商建筑細節(jié)研究………………………………………………………四、項目推廣傳播的內(nèi)容…………………………………………………………五、推廣策略重要階段的劃分……………………………………………………六、項目推廣的總策略……………………………………………………………第八部分 項目廣告推廣分解思路………………………………………一、第一階段推廣思路……………………………………………………………二、第二階段推廣思路……………………………………………………………三、第三階段推廣思路……………………………………………………………四、第四階段推廣思路……………………………………………………………第九部分 媒介策略………………………………………………………一、媒介策略計劃…………………………………………………………………二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ………………………………………………第十部分 廣告預算………………………………………………………一、廣告預算細分…………………………………………………………………二、本案宣傳推廣的廣告預算說明………………………………………………第十一部分 項目招商推廣說明…………………………………………一、招商工作安排…………………………………………………………………二、項目開盤日的確定……………………………………………………………31三、策劃全案的說明………………………………………………………………第一部分 項目的概況一、項目背景概況項目的建設歷史：浙江大學國家大學科技園（濱江）前身為“中恒世紀科技園”，其用地屬于中恒世紀科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本項目依賴中恒世紀公司和浙江大學的背景聯(lián)系，中恒世紀和浙江大學國家大學科技園（簡稱浙大科技園）簽署了相關的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀科技園”名稱改為“浙江大學國家大學科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。浙江大學科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構(gòu)190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。浙大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批22個國家級大學科技園之一，是浙江省重點科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務設施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務服務的一顆燦爛明珠。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設計、集群式商務管理等理念，實現(xiàn)商務的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；㎡。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設計以生活配套服務功能為主。㎡的架空層和面積多達3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與杭州國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。四、項目服務概況本項目本質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理的附加價值激勵。其次就是可以國家、省、市有關部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。本項目本著發(fā)展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務。其次提供高新企業(yè)的代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護等多類型的代理工作，進行集中政府公關，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。同時還可以依托浙江大學的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務。第二部分 項目的市場調(diào)查一、項目的投資目標本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。二、杭州商務寫字樓調(diào)查分析隨著杭州經(jīng)濟的經(jīng)濟起飛，杭州住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強力調(diào)控下，杭州寫字樓市場正逐步取代杭州住宅市場進入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可；而且更多的商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調(diào)商務的豪華概念。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由004兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在120150萬平方米。而2005年將是杭州各寫字樓進入新一輪供應期，競爭將日益激烈。武林商務區(qū)杭州武林商務區(qū)是依據(jù)杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。區(qū)塊參考日租金為24元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務區(qū)。麗陽國際、紅石現(xiàn)代領地L