【正文】 將進(jìn)入快速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及市場(chǎng)投放量都會(huì)急劇增加，競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇。G、需求面積：從圖中可以看出，在房源面積需求中，105140平方米的面積占到75%的份額，與經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)的面積基本保持一致，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、房?jī)r(jià)的快速上漲，緊湊、實(shí)用型的面積，更容易受到消費(fèi)者青睞。但對(duì)于交通、地段、安防、物業(yè)管理等關(guān)注度相對(duì)較高。E、收入情況：（家庭人均月收入） 從圖中可以看出，本案所推新產(chǎn)品的主力客群家庭人均月收入應(yīng)在2500元以上（三口之家），這樣才有能力滿足本案產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格需求。D、家庭結(jié)構(gòu)：從圖中可以看出，三口之家的比例占到一半以上，四口之家和五口之家合計(jì)占到近三層。其中大部分為市直機(jī)關(guān)單位及各企事業(yè)單位人員，其次為轄區(qū)各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市區(qū)做生意的人群。從可知數(shù)據(jù)可以判斷，學(xué)歷水平的高低在一定程度上決定了本案客群的整體分布，本案客群主要以中專以上高學(xué)歷客戶群體為主。二、客群定位A、年齡特征：2129歲的占30%，3045歲的占55%，基本涵蓋目前城市主流置業(yè)人群,其消費(fèi)能力與購(gòu)房需求特征明顯；其中2129歲之間為剛性需求為主，3045歲之間為二次置業(yè)或者投資為主。從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域內(nèi)的主銷戶型面積80—140m2，其中90—130 m2的戶型占所有已銷戶型比例為70%左右，為本地區(qū)市場(chǎng)主力戶型區(qū)間。因此，本項(xiàng)目務(wù)必要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量與技術(shù)，塑造品牌，為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。 從市場(chǎng)的分析中我們知道，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力均不強(qiáng)，因此，價(jià)格將會(huì)是我們的籌碼，主要考慮區(qū)外客群的挖掘與開(kāi)發(fā)。緊鄰咸寧母親河—淦河，同時(shí)人民廣場(chǎng)為伴，建筑與自然的有機(jī)結(jié)合，為項(xiàng)目增添了一道環(huán)境上的附加值。第三章 營(yíng)銷思路規(guī)劃第一節(jié) 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位的核心是確認(rèn)差異，選擇差異及推廣差異。 二、市場(chǎng)切入點(diǎn)：（一）節(jié)點(diǎn)營(yíng)造： 第一階段：認(rèn)籌期（2011年11月初2011年12月底） 第二階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（2012年元旦前后） 第三階段：持續(xù)強(qiáng)銷期（2012年1月2012年春節(jié)） 第四階段：調(diào)整持續(xù)期（2012年2月3月） 第五階段：強(qiáng)銷期（2012年3月中旬5月） …………………………………………………………. 以上為本案該批次整體市場(chǎng)營(yíng)銷切入時(shí)間點(diǎn)，通過(guò)三次強(qiáng)銷高峰的營(yíng)造，進(jìn)行該批次產(chǎn)品前期的大量去化工作，通過(guò)約半年時(shí)間的全面營(yíng)銷整體突擊，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠的目的。在遵循之前整體推廣造勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行局部營(yíng)造，精心打造新型產(chǎn)品：通過(guò)主題定位，產(chǎn)品包裝、市場(chǎng)策略、廣告策略、銷售策略等進(jìn)行全方位資源整合，運(yùn)用多方途徑進(jìn)行綜合凝練，通過(guò)全方位策劃造勢(shì)與具體銷售執(zhí)行，內(nèi)外配合，雙管齊下，全方位搶占市場(chǎng)先機(jī)，為該批次產(chǎn)品的上市做好全面入市工作。此外本案所主導(dǎo)的這些賣點(diǎn)主要集中于項(xiàng)目自身的硬性條件，而在整體市場(chǎng)中相對(duì)缺乏軟性條件的植入，因此在市場(chǎng)推廣層面只要深度挖掘，進(jìn)行綜合處理還是大有文章可做。由于本案整體開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)體量較大，因此目前整體外部推廣環(huán)節(jié)給市場(chǎng)所表現(xiàn)的只是本案整體形象層面而沒(méi)有具體特色環(huán)節(jié)，也就是沒(méi)有打造成為具有中央城體制下的局部“特色中央城”。此外，根據(jù)目前市場(chǎng)局勢(shì)分析，咸寧各大樓盤(pán)高層產(chǎn)品整體銷售均不是太樂(lè)觀，市場(chǎng)自身庫(kù)存壓力較大，因此面對(duì)目前整體市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展，在本案該批次產(chǎn)品未上市前找準(zhǔn)市場(chǎng)突破口，選準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)至關(guān)重要，直接決定了本案該批次產(chǎn)品的后期整體銷售狀況，同時(shí)也決定了后期資金回籠量與項(xiàng)目整體后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。建議：將復(fù)式產(chǎn)品的單價(jià)進(jìn)行下調(diào)，使其下調(diào)部分的價(jià)格均攤到每單元平層產(chǎn)品的單價(jià)上，這樣在減少?gòu)?fù)式產(chǎn)品自身總價(jià)的同時(shí)，再相對(duì)加大優(yōu)惠幅度，進(jìn)行“特例專賣”來(lái)進(jìn)行復(fù)式房源去化工作。 同時(shí)本案三房產(chǎn)品，由于整體面積集中于120㎡左右，單例產(chǎn)品面積不是太大，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)不是太高，同時(shí)滿足市場(chǎng)三房戶型需求，相對(duì)來(lái)說(shuō)在整體產(chǎn)品規(guī)劃上也基本上符合目前市場(chǎng)整體發(fā)展需要，因此只要在策劃層面做足文章，找準(zhǔn)市場(chǎng)突破口，后期銷售也應(yīng)該不是太大難題。 第一章 第二批次產(chǎn)品綜合研判第一節(jié) 產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品基本形態(tài)分析★物業(yè)形態(tài)：純高層住宅；★產(chǎn)品設(shè)計(jì)：主要集中為兩房產(chǎn)品、三房產(chǎn)品、小部分復(fù)式產(chǎn)品；★面積區(qū)間：㎡之間； ★具體分布：主要集中在本案A10＃、A11＃、A12＃、A13＃樓；其中兩房產(chǎn)品主要集中在A12＃、A13＃樓，三房產(chǎn)品平均分布與A10＃、A11＃、A12＃、A13＃樓之內(nèi)； ★整體構(gòu)成：本批次所推房源約8萬(wàn)方，為本案第二批次入市產(chǎn)品；根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃布局分析，該批次產(chǎn)品鄰近濱河西路，緊靠淦河，位于本案內(nèi)部主干道一側(cè)，地理位置較佳，視野開(kāi)闊，后期發(fā)展具有較高的潛力與空間。雖然目前市場(chǎng)處于行業(yè)淡季狀態(tài)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度去看，隨著我市城市化進(jìn)程發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)仍舊一片光明。目前本地區(qū)市場(chǎng)處于傳統(tǒng)意義的行業(yè)淡季，整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)比較疲軟，各大樓盤(pán)都在為已經(jīng)到來(lái)的淡季積極努力開(kāi)拓市場(chǎng)，努力沖破淡季營(yíng)銷困局。僅僅幾年時(shí)間，便有近百家大小項(xiàng)目在啟動(dòng)，同時(shí)又有各大強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐本地區(qū)樓市，因此本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。但是由于三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)不成熟，受國(guó)家政策調(diào)控影響相對(duì)來(lái)說(shuō)還不是太大，因此沒(méi)有出現(xiàn)大范圍房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，相反房?jī)r(jià)還有向一二線城市靠攏的趨勢(shì)。因此縱觀上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上處于比較疲軟狀態(tài)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。 佳辰國(guó)際中央城第二期營(yíng)銷策劃方案二零一一年十月第一章 市場(chǎng)簡(jiǎn)析 ◆宏觀市場(chǎng)分析研判 ◆微觀市場(chǎng)綜合評(píng)估 第二章 第二批次產(chǎn)品綜合研判 ◆產(chǎn)品分析◆市場(chǎng)準(zhǔn)入分析 第三章 營(yíng)銷思路規(guī)劃 ◆市場(chǎng)定位 ◆SWOT分析 ◆營(yíng)銷主題擬定 第四章 整體營(yíng)銷推廣策略 ◆形象包裝◆VI綜合升級(jí)◆推廣策略 ◆廣告策略 ◆營(yíng)銷配合◆市場(chǎng)跟蹤調(diào)整第五章 結(jié)束語(yǔ) 第一章 市場(chǎng)簡(jiǎn)析 第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)分析研判國(guó)家樓市調(diào)控政策下目前整體樓市運(yùn)行狀態(tài)分析：隨著上半年國(guó)家各項(xiàng)樓市調(diào)控政策相繼頒布及實(shí)施，如限購(gòu)令的出臺(tái)、銀行信貸利率的提升、首付比例的增加，二套房購(gòu)房限制性條件等等，一二線城市房?jī)r(jià)相繼出現(xiàn)縮水現(xiàn)象，并且北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)在第一時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入新一輪的降價(jià)風(fēng)波，眾多開(kāi)發(fā)商放緩開(kāi)發(fā)步伐，絕大部分購(gòu)房者出現(xiàn)觀望情緒與暫緩購(gòu)房的準(zhǔn)備。 雖然三、四線城市與一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展差距較大，但是在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)影響下，隨著各項(xiàng)樓市調(diào)控政策向三四線城市蔓延傾斜，進(jìn)而導(dǎo)致上半年度三、四線城市樓市也出現(xiàn)銷售疲軟現(xiàn)象。 第二節(jié) 微觀市場(chǎng)綜合評(píng)估現(xiàn)狀下咸寧地區(qū)未來(lái)樓市發(fā)展預(yù)測(cè)分析：咸寧地處房地產(chǎn)市場(chǎng)三四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，但是由于我市城市化進(jìn)程相對(duì)迅速，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較快。但是由于本地區(qū)處于樓市剛剛興起的階段，整個(gè)地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很不完善，各種競(jìng)爭(zhēng)制約機(jī)制以及完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范措施都還相對(duì)匱乏，這也導(dǎo)致本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行局面比較雜亂，導(dǎo)致一些目的不一的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)魚(yú)龍混雜，充斥著市場(chǎng)占有份額。整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前半年的運(yùn)行發(fā)展，目前來(lái)說(shuō)還是比較符合本地區(qū)城市化發(fā)展整體狀況，從目前市場(chǎng)發(fā)展整體局勢(shì)來(lái)看，本地區(qū)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。同時(shí)伴隨著一系列國(guó)家樓市調(diào)控、各種金融手段的信貸限制以及本地區(qū)樓市管理手段，未來(lái)本地區(qū)整體樓市將會(huì)在曲折中前進(jìn)與發(fā)展。二、產(chǎn)品市場(chǎng)空間分析：根據(jù)目前咸寧城區(qū)市場(chǎng)在售房源整體顯示，高層產(chǎn)品主要集中在：溫泉城區(qū)A、大楚城B、翰林名都C、都市華庭D、“1+8”時(shí)代廣場(chǎng)E、元信花園F、尚城國(guó)際G、中亨國(guó)際H、天潔國(guó)際城咸安城區(qū)A、桂花城B、領(lǐng)秀城C、福臨天下D、銀泉花園E、福星城 其中以溫泉城區(qū)為主要市場(chǎng)參照依據(jù)，目前溫泉城區(qū)市場(chǎng)高層產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)來(lái)說(shuō)較大，多層產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少，就目前市場(chǎng)在售高層產(chǎn)品整體分析:A、 面積區(qū)間：106140平米；B、 戶型分布：主要以三室兩廳戶型較多，只有個(gè)別樓盤(pán)有附帶部分小戶型產(chǎn)品，如“1+8”時(shí)代廣場(chǎng)，該樓盤(pán)目前在售有50多平米的小型公寓；C、 在售價(jià)格：目前溫泉城區(qū)高層產(chǎn)品價(jià)格基本上大同小異，局部出現(xiàn)促銷特例；現(xiàn)房?jī)r(jià)格大約在3900元左右，期房?jī)r(jià)格約在3500元左右；D、 戶型設(shè)計(jì)：由