【正文】 表陽光、活力、朝氣與生機，能夠凸顯該主題之內(nèi)涵與外在表現(xiàn)，充分吸引潛在客群的眼球。通過領地來滿足消費群體潛在的私有化欲望與精神滿足感，通過領地概念的炒作造勢，借此吸引該組團主力青年消費群體的關注度，借此打開市場突破口。飛龍瀑布等水景，更使得該組團具有無限生機與靈性，因此，本批次組團得天獨厚，靜享這些風情逸致。 第四、推廣語：（暫定） 新知階層的專屬領地；知本家的情感專區(qū)；★主題三：中央城 之“風情領地”★第一、 突破口：該主題命名主要是從本案內(nèi)部景觀建筑、園林綠化、小品亭臺等為突破口，在外部淦河、人民廣場、景觀橋、小區(qū)商業(yè)街等硬性環(huán)境襯托的基礎上，進行綜合定義，具有較強的市場鮮明性與差異性，比較易于前期市場切入點的選擇。 “藍堡灣”：最后綜合定義“藍堡灣”為主題，不僅顯示該組團自身氣質(zhì)與品位，更突顯出溫馨幸福的生活情意；該案名始終以生活情趣、以文化內(nèi)涵、以氣質(zhì)品味貫穿與其中，在凸顯項目整體氣勢同時，注入生活元素，內(nèi)外兼修，以實力打造本批次組團特有的產(chǎn)品個性與魅力。本案整體建筑風格采用歐式建筑風格，項目整體外立面采用古典主義建筑風格，呈淡咖啡色，項目整體外觀效果充滿歐陸風情，整體設計規(guī)劃接近于15世紀德國皇家古典建筑風格，給人尊貴大氣、闊卓奢華的貴族式享受。使用“藍”字不禁讓人聯(lián)想到未來大好前程，人生版圖一片光明。 第二、主題解析： “藍”：A、藍色、蔚藍、天之藍、海之藍等，主要突出人體感官視覺享受。在讓客戶滿足自身虛榮心與自滿心的同時，更讓客戶深刻感覺到家的情懷與人際情懷，充分感覺到家的溫馨與幸福。第二、主題解析： “大”：主要突出本案整體開發(fā)規(guī)模與綜合開發(fā)體量以及規(guī)劃設計等氣勢恢宏，同時突出開發(fā)企業(yè)自身的綜合實力較強，使用“大”字具有較高的品牌塑造力與形象號召力；在渲染項目自身的同時能夠更好的體現(xiàn)企業(yè)自身的綜合實力； “城”：即中央城，是項目整體的概括與描述，是本案自身特性完美的突出與全面表現(xiàn)，可以讓人第一時間內(nèi)聯(lián)想到整體中央城全貌，給人一目了然的直接感官；同時“城”也照應了本案之前推廣所進行的市場造勢（之前推廣只有‘中央城’整體概念），達到相銜接不脫軌的推廣原則；此外，使用“城”字再次定位了本案案名，讓人不由自主的聯(lián)想到下面文字的內(nèi)在含義； “小”：第二批次產(chǎn)品首先整體產(chǎn)品規(guī)劃設計以中小型單體戶型為主，與目前在售產(chǎn)品相比具有明顯的面積差異；其次該批次產(chǎn)品相對于整體中央城規(guī)劃來說只是其中一個局部組團產(chǎn)品，具有小規(guī)模性，與整體項目形成鮮明對比性； “居”：居者家也，房也、居住也。第三節(jié) 營銷主題一、 主題擬定（一） 案名擬定： 主題一 中央城 之“大城小居”/“大城小愛”主題二中央城 之“藍堡灣”主題三中央城 之“風情領地” 以上為本方案暫定的三個推廣主題（可任選其一為推廣主線），以該批次產(chǎn)品三個突破口為主線命名。G、需求面積：從圖中可以看出，在房源面積需求中，105140平方米的面積占到75%的份額，與經(jīng)典戶型設計的面積基本保持一致，隨著市場的競爭、房價的快速上漲，緊湊、實用型的面積，更容易受到消費者青睞。E、收入情況：（家庭人均月收入） 從圖中可以看出，本案所推新產(chǎn)品的主力客群家庭人均月收入應在2500元以上（三口之家），這樣才有能力滿足本案產(chǎn)品市場價格需求。其中大部分為市直機關單位及各企事業(yè)單位人員，其次為轄區(qū)各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市區(qū)做生意的人群。二、客群定位A、年齡特征：2129歲的占30%，3045歲的占55%，基本涵蓋目前城市主流置業(yè)人群,其消費能力與購房需求特征明顯；其中2129歲之間為剛性需求為主，3045歲之間為二次置業(yè)或者投資為主。因此，本項目務必要把握好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量與技術，塑造品牌，為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。緊鄰咸寧母親河—淦河，同時人民廣場為伴，建筑與自然的有機結合，為項目增添了一道環(huán)境上的附加值。 二、市場切入點：（一）節(jié)點營造： 第一階段：認籌期（2011年11月初2011年12月底） 第二階段：開盤強銷期（2012年元旦前后） 第三階段：持續(xù)強銷期（2012年1月2012年春節(jié)） 第四階段：調(diào)整持續(xù)期（2012年2月3月） 第五階段：強銷期（2012年3月中旬5月） …………………………………………………………. 以上為本案該批次整體市場營銷切入時間點，通過三次強銷高峰的營造，進行該批次產(chǎn)品前期的大量去化工作，通過約半年時間的全面營銷整體突擊，實現(xiàn)快速資金回籠的目的。此外本案所主導的這些賣點主要集中于項目自身的硬性條件，而在整體市場中相對缺乏軟性條件的植入，因此在市場推廣層面只要深度挖掘，進行綜合處理還是大有文章可做。此外，根據(jù)目前市場局勢分析，咸寧各大樓盤高層產(chǎn)品整體銷售均不是太樂觀，市場自身庫存壓力較大，因此面對目前整體市場運行發(fā)展，在本案該批次產(chǎn)品未上市前找準市場突破口，選準市場切入點至關重要，直接決定了本案該批次產(chǎn)品的后期整體銷售狀況，同時也決定了后期資金回籠量與項目整體后續(xù)開發(fā)建設。 同時本案三房產(chǎn)品，由于整體面積集中于120㎡左右，單例產(chǎn)品面積不是太大，總價相對來說不是太高，同時滿足市場三房戶型需求，相對來說在整體產(chǎn)品規(guī)劃上也基本上符合目前市場整體發(fā)展需要，因此只要在策劃層面做足文章，找準市場突破口，后期銷售也應該不是太大難題。雖然目前市場處于行業(yè)淡季狀態(tài)，但是從長遠角度去看，隨著我市城市化進程發(fā)展的強勁勢頭，房地產(chǎn)市場未來走勢仍舊一片光明。僅僅幾年時間，便有近百家大小項目在啟動，同時又有各大強勢開發(fā)企業(yè)入駐本地區(qū)樓市，因此本地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭也相對激烈。因此縱觀上半年全國房地產(chǎn)市場走勢，一二線城市房地產(chǎn)市場基本上處于比較疲軟狀態(tài)，形勢不容樂觀。中央城第二期營銷策劃方案二零一一年十月第一章 市場簡析 ◆宏觀市場分析研判 ◆微觀市場綜合評估 第二章 第二批次產(chǎn)品綜合研判 ◆產(chǎn)品分析◆市場準入分析 第三章 營銷思路規(guī)劃 ◆市場定位 ◆SWOT分析 ◆營銷主題擬定 第四章 整體營銷推廣策略 ◆形象包裝◆VI綜合升級◆推廣策略 ◆廣告策略 ◆營銷配合◆市場跟蹤調(diào)整第五章 結束語 第一章 市場簡析 第一節(jié) 宏觀市場分析研判國家樓市調(diào)控政策下目前整體樓市運行狀態(tài)分析：隨著上半年國家各項樓市調(diào)控政策相繼頒布及實施，如限購令的出臺、銀行信貸利率的提升、首付比例的增加，二套房購房限制性條件等等，一二線城市房價相繼出現(xiàn)縮水現(xiàn)象，并且北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價在第一時間內(nèi)出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，進而導致全國房地產(chǎn)市場陷入新一輪的降價風波，眾多開發(fā)商放緩開發(fā)步伐，絕大部分購房者出現(xiàn)觀望情緒與暫緩購房的準備。 第二節(jié) 微觀市場綜合評估現(xiàn)狀下咸寧地區(qū)未來樓市發(fā)展預測分析：咸寧地處房地產(chǎn)市場三四線城市，其房地產(chǎn)市場剛剛起步，但是由于我市城市化進程相對迅速，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展也較快。整個市場經(jīng)過前半年的運行發(fā)展，目前來說還是比較符合本地區(qū)城市化發(fā)展整體狀況，從目前市場發(fā)展整體局勢來看，本地區(qū)樓市長遠發(fā)展勢頭依舊強勁。二、產(chǎn)品市場空間分析：根據(jù)目前咸寧城區(qū)市場在售房源整體顯示，高層產(chǎn)品主要集中在：溫泉城區(qū)A、大楚城B、翰林名都C、都市華庭D、“1+8”時代廣場E、元信花園F、尚城國際G、中亨國際H、天潔國際城咸安城區(qū)A、桂花城B、領秀城C、福臨天下D、銀泉花園E、福星城 其中以溫泉城區(qū)為主要市場參照依據(jù)，目前溫泉城區(qū)市場高層產(chǎn)品供應量相對來說較大，多層產(chǎn)品供應相對較少，就目前市場在售高層產(chǎn)品整體分析:A、 面積區(qū)間：106140平米；B、 戶型分布：主要以三室兩廳戶型較多，只有個別樓盤有附帶部分小戶型產(chǎn)品，如“1+8”時代廣場，該樓盤目前在售有50多平米的小型公寓；C、 在售價格：目前溫泉城區(qū)高層產(chǎn)品價格基本上大同小異，局部出現(xiàn)促銷特例；現(xiàn)房價格大約在3900元左右，期房價格約在3500元左右；D、 戶型設計：由于高層產(chǎn)品自身的設計特性，決定其基本戶型設計與多層產(chǎn)品自身的設計差異，就目前整體市場高