【正文】 境的同時(shí)，充分考慮立面風(fēng)格的特點(diǎn)，創(chuàng)造良好的城市風(fēng)貌，形成和諧統(tǒng)一的城市天際線。在創(chuàng)造舒適的生活空間的同時(shí)，更應(yīng)注意傳統(tǒng)文化的移植與延續(xù)。設(shè)計(jì)中貫穿生態(tài)設(shè)計(jì)觀，合理確定居住區(qū)生態(tài)容量，綠地設(shè)計(jì)注重生態(tài)效益。適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)，在居住區(qū)中貫穿無障礙設(shè)計(jì)原則。此項(xiàng)目的規(guī)劃遵循以下基本原則：人本原則規(guī)劃設(shè)計(jì)中堅(jiān)持以人為本的原則。本方案出發(fā)點(diǎn)是合理利用好現(xiàn)有的土地資源，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)創(chuàng)造最大的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。樹立“人文居住”的品質(zhì)，拔高項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目附加值，確定項(xiàng)目品牌先行的發(fā)展戰(zhàn)略。第四章 工程建設(shè)方案本項(xiàng)目符合某縣總體規(guī)劃和工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的要求；嚴(yán)格遵循國(guó)家和地方政府制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例等；實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性；結(jié)合某縣的自然條件，合理布局，節(jié)約用地，節(jié)約能源；主張整體與局部空間的和諧完美，公共與半公共、私密與半私密的不同空間，適應(yīng)心理的層次變化，功能與舒適度的完美結(jié)合勾勒出規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題；一切以人為本，科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，達(dá)到人與自然和諧相處的完美效果；強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高項(xiàng)目的綜合效益。再次是漠浴河和湋河，流程短，水量小，干旱季節(jié)常出現(xiàn)干谷。年平均流量300立方米/秒，水量季節(jié)性變化較大，8月為洪水期，最大流量達(dá)1100立方米/秒，10月至翌年4月為枯水期。過境河流主要有渭河、漆水河、漠浴河、湋河。渭高干位于某縣中部二道原地區(qū)，境內(nèi)渠長(zhǎng)21公里，流量23立方米/秒。某縣的地表水主要指引渭工程和過境河流引渭工程干渠3條。而且降水的季節(jié)性強(qiáng)，多集中在8三個(gè)月，占年降水量的50%以上。%，高產(chǎn)田塊為5%，生產(chǎn)潛力較大。氣溫：某縣日平均氣溫穩(wěn)定通過0℃是從2月10日開始至12月15日結(jié)束，全年無霜期315天；穩(wěn)定通過10℃的日平均氣溫是從4月5日開始至10月28日結(jié)束，歷時(shí)206天；全年≥10℃的活動(dòng)積溫為4184℃，與全省2000~4900℃相比處于中間狀態(tài)。從北到南群眾依次稱之為頭道原、二道原和三道原。除一級(jí)階地之外，普遍都被上更新世風(fēng)積黃土（馬蘭黃土）所覆蓋。全縣地形西北高、東南低，從北向南成階梯跌落，分為一、二、三道塬。創(chuàng)建于2006年，位于縣城東南部，隴海鐵路、西寶高速公路、西寶中線、以及鄭西鐵路客運(yùn)專線和107省道穿境而過，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目可滿足某縣部分被拆遷人的安置住房需求。為加快某縣城市建設(shè)步伐，維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，從而推動(dòng)拆遷工作的順利開展，貫徹貨幣化補(bǔ)償、政策優(yōu)惠安置原則，落實(shí)“先建安置房，再征地拆遷”的工作思路，建設(shè)某縣工業(yè)園安置小區(qū)解決被征地拆遷群眾的安置，解決拆遷戶的居住問題。因此新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，某縣市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不斷增大，這些改造和建設(shè)項(xiàng)目所涉及到的拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅度增長(zhǎng)。它體現(xiàn)了政府被拆遷人的關(guān)愛，一方面國(guó)家大力支持并規(guī)范拆遷安置住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為被拆遷人通過購(gòu)買高品質(zhì)的拆遷安置住房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。 安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。因此，建設(shè)拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)之一，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措,是各級(jí)政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。（1）黨的十六屆四中全會(huì)提出了構(gòu)建和諧社會(huì)，要求按照民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。項(xiàng)目建成以后，將解決被征地拆遷群眾的安置，解決拆遷戶的居住問題。某縣臺(tái)資工業(yè)園區(qū)是某縣委、縣政府全面落實(shí)咸陽(yáng)市委、市政府打造全國(guó)第三個(gè)臺(tái)資聚集區(qū)的戰(zhàn)略部署，結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)新規(guī)劃建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)招商平臺(tái)，中工工業(yè)園區(qū)網(wǎng)策劃資料，該園區(qū)位于縣城南大門，隴海鐵路沿線、西寶高速公路和107省道相連接的黃金三角地帶，規(guī)劃面積20平方公里。近年來，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，某縣城市建設(shè)工作始終堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照“做美城市、做強(qiáng)城鎮(zhèn)、做大集鎮(zhèn)、做好社區(qū)”的思路和“規(guī)劃為先，基礎(chǔ)突破，完善功能，提升品位”的原則，搶抓機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)無縫銜接、完善基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)同配套、突出園林綠化生態(tài)發(fā)展、增強(qiáng)民生服務(wù)保障能力、提升城市管理優(yōu)化組合，持續(xù)提升城鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)效能，實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)持續(xù)快速推進(jìn)。地勢(shì)平坦、氣候溫潤(rùn)、土地肥沃、農(nóng)業(yè)資源突出。區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，地理位置優(yōu)越，立體交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完善，自古為關(guān)中中西部交通樞紐和重要的物質(zhì)集散地。某地處關(guān)中腹地，東距十三朝古都西安50公里，西鄰楊凌國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，距西北工業(yè)重鎮(zhèn)寶雞90公里，南隔渭水與國(guó)家中央生態(tài)公園——秦嶺相望，北與法門寺、乾陵等多個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景點(diǎn)接壤。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性城投公司成立于2009年9月，按縣編委文件為 正局（科）級(jí)事業(yè)單位，編制6人，現(xiàn)有6人。⑶ 建議采取切實(shí)可行的環(huán)保措施，減少污染，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的保護(hù)。⑴ 按照舊城改造的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑶ 促使地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程，提高社會(huì)服務(wù)質(zhì)量。該項(xiàng)目勢(shì)在必行。根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 編制依據(jù)及研究范圍受某縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司的委托，陜西萬科項(xiàng)目管理咨詢有限公司承擔(dān)了《某縣工業(yè)園安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的編制工作。某縣工業(yè)園安置小區(qū)，是某縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司為加快園區(qū)建設(shè)步伐，解決廣大人民群眾安居問題，提升城市品質(zhì)、改善居民生活環(huán)境的重要舉措。居住總數(shù)252戶，停車位70個(gè)。某縣工業(yè)園區(qū)安置小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論 4 4 編制依據(jù)及研究范圍 5 6 6 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9 9 11 12 12第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 14 14 14 16第四章 工程建設(shè)方案 17 17 17 17 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 18 建筑工程 19 24第五章 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 30 30 30 34 40第六章 節(jié)約能源 41 41 4法規(guī)、條例、辦法以及相關(guān)文件 42 43 49第七章 職業(yè)安全衛(wèi)生與消防 52 52 54第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 57 組織機(jī)構(gòu) 57 57第九章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度 59 59 59 63第十章 投資估算及資金籌措 64 64 64 65 68第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 69 編制依據(jù) 69 基本參數(shù) 69 69 70第十二章 效益分析 71 經(jīng)濟(jì)效益分析 71 72 72 74第十三章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 75 75 75 76 77第十四章 結(jié)論與建議 78 78 78附表一：售房收入表 80附表二：損益表 81附表三：現(xiàn)金流量表 8283 某第一章 總論某縣工業(yè)園安置小區(qū)某縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司 位于某縣工業(yè)（臺(tái)資）園區(qū)，創(chuàng)業(yè)路以東，泰山東路以南，園區(qū)三路以北。（㎡），㎡（㎡，㎡）。，資金來源為項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項(xiàng)目計(jì)劃在24個(gè)月內(nèi)建成，于2016年12月底投入使用。編制依據(jù)是：（1） 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）；（2） 《陜西省城市房屋拆遷管理辦法》；（3）《某縣城市總體規(guī)劃》；（4）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》((3BJl37—90)；（5）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》GB50180—93(2002年版)；（6）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50096—2011；（7）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—2005；（8）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（9）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ7597；（10）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006；（11）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；（12）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（13）建設(shè)單位提供的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料。編制單位：陜西萬科項(xiàng)目管理咨詢有限公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)其詳見下表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注一、主要技術(shù)指標(biāo)　　　規(guī)劃總用地㎡　規(guī)劃凈用地㎡　總建筑面積㎡　地上建筑面積㎡　其中住宅建筑面積㎡　公共及商業(yè)建筑面積㎡　廣場(chǎng)建筑面積㎡　地下建筑面積㎡　居住總戶（套）數(shù)戶（套）252　居住人數(shù)人807　戶均人口人/戶　建筑密度％　容積率　　綠地率％45　建設(shè)總工期月24　總停車位輛70　二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入萬元　　利潤(rùn)總額萬元　　稅后凈利潤(rùn)萬元　　投資利潤(rùn)率%　　⑴ 本項(xiàng)目的建設(shè)有效改善居住條件和環(huán)境，并且提升某縣的城市形象。⑵ 本項(xiàng)目建設(shè)程序符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范，建設(shè)項(xiàng)目符合政策及法規(guī)規(guī)定。⑷ 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)小、社會(huì)效益好、可操作性強(qiáng)。⑵ 在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度等諸多方面應(yīng)于項(xiàng)目的實(shí)施前期做進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。⑷ 在建設(shè)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，以節(jié)約資金，抓緊項(xiàng)目前期工作，爭(zhēng)取早日開工。 注冊(cè)資本3億6千萬元，實(shí)際賬面資產(chǎn)（含貸款和在建項(xiàng)目）達(dá)到6個(gè)多億，目前，公司內(nèi)設(shè)辦公室、計(jì)財(cái)科、土地收儲(chǔ)科、項(xiàng)目管理科等部門。隴海跌路、西寶高速公路、高鐵及西寶中線、北線橫穿縣境東西，107省道、楊鄰二級(jí)公路縱貫?zāi)媳薄Ｈh398平方公里，人口42萬，轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，耕地43萬畝。某歷史悠久、文化積淀厚重，有中國(guó)農(nóng)耕文明發(fā)祥地、民族忠貞精神蘇武故里、禮賢之鄉(xiāng)的美譽(yù)。特別是縣委十五屆四次會(huì)議，更是堅(jiān)持把加快城市建設(shè)作為推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)來抓，主動(dòng)融入大西安、借勢(shì)楊凌新發(fā)展，確立了構(gòu)筑大西安衛(wèi)星新城，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體發(fā)展的戰(zhàn)略定位，對(duì)城市建設(shè)提出了新的戰(zhàn)略要求和目標(biāo)任務(wù)，全縣城市建設(shè)邁入提速發(fā)展、加速跨越，全面建設(shè)“兩富兩美”新某進(jìn)程。（1）某縣工業(yè)園安置小區(qū)是為加快某縣城市建設(shè)步伐，維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，推動(dòng)拆遷工作的順利開展，貫徹貨幣化補(bǔ)償、政策優(yōu)惠安置原則，落實(shí)“先建安置房，再征地拆遷”的工作思路而興建的，是某縣政府為民辦實(shí)事的重大項(xiàng)目。 （2）該項(xiàng)目的建設(shè)為加快某縣城市建設(shè)步伐，維護(hù)被拆遷人的合理權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，推動(dòng)拆遷工作的開展，落實(shí)“先建安置房，再征地拆遷”的征地拆遷工作新思路等措施的執(zhí)行奠定良好的基礎(chǔ)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。（2）住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。建設(shè)拆遷安置住房，讓符合條件的被拆遷人住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的拆遷安置住房，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，對(duì)于建設(shè)和諧社會(huì)具有重要意義。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。另一方面，本項(xiàng)目屬定向開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，安置房屋銷售對(duì)象為我市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項(xiàng)目的建設(shè)及政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備而被拆遷的農(nóng)民或居民。某縣現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠(yuǎn)不能滿足被拆遷人的需求。 建設(shè)工業(yè)園安置小區(qū)是某縣政府為民辦實(shí)事的重大項(xiàng)目。使廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障、安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件經(jīng)有關(guān)部門和開發(fā)單位共同現(xiàn)場(chǎng)踏勘選址確定，該項(xiàng)目建設(shè)地址為位于某縣工業(yè)（臺(tái)資）園區(qū)，創(chuàng)業(yè)路以東，泰山東路以南，園區(qū)三路以北。本項(xiàng)目位于某縣工業(yè)（臺(tái)資）園區(qū)。某縣位于關(guān)中盆地西部，屬渭河地貌，形成于中生代末朝，由于在燕山等新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)和氣候等多種應(yīng)力作用下，造就了現(xiàn)今的不同地質(zhì)結(jié)構(gòu)和不同地貌類型。歸納起來，全縣有下更新世時(shí)期風(fēng)積黃土臺(tái)原和山前洪積扇平原；中更新世時(shí)期渭河、漆水河三級(jí)階地；上更新世時(shí)期的渭河、漆水河二級(jí)階地；全新世時(shí)期的渭河、漆水河谷一級(jí)階地及河漫灘。整個(gè)地形走向西北高、東南低，