【正文】 方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進(jìn)，則可快捷到達(dá)出入口，減少車輛進(jìn)出車庫(kù)的時(shí)間。建立IC卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級(jí)機(jī)關(guān)在地下車庫(kù)出入口建立感應(yīng)式IC卡車輛管理系統(tǒng)。通過(guò)每天的巡視和不定期檢查，通過(guò)保潔綠化部及管理處的定期評(píng)比和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人滿意。我公司將把環(huán)境整潔作為提高大廈管理檔次的重要方面抓緊抓好。嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開機(jī)、監(jiān)視運(yùn)行、關(guān)機(jī)，嚴(yán)格按預(yù)定計(jì)劃組織檢查保養(yǎng)，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭都不疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥加處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛一樣愛護(hù)各種設(shè)備。(二) 把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行盡快熟悉各類設(shè)備的使用性能，并與所有設(shè)備廠家及安裝單位建立緊密型合作關(guān)系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機(jī)電設(shè)備分公司專業(yè)技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工雖牢固樹立“隱患險(xiǎn)于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”的意識(shí)，加強(qiáng)巡邏、加強(qiáng)監(jiān)控，同時(shí)做消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備可隨時(shí)啟用。制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。一旦遇有緊急情況，一個(gè)指令，十分鐘內(nèi)即可得到及時(shí)高效的增援。突出防范重點(diǎn)：根據(jù)高層寫字樓的治安防范特點(diǎn)并結(jié)合蘇輝大廈的實(shí)際情況，我們確定了蘇輝大廈的治安防范重點(diǎn)部位為電梯轎廂、地下室停車庫(kù)、應(yīng)急樓梯和設(shè)備層等， 并建議省級(jí)機(jī)關(guān)在這些重點(diǎn)部位安裝智能化安全防范系統(tǒng)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。我們要發(fā)揮一切優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬(wàn)無(wú)一失。 四、把好相關(guān)關(guān)口 預(yù)測(cè)蘇輝大廈的物業(yè)特點(diǎn)、當(dāng)?shù)厣缜樘攸c(diǎn)和未來(lái)業(yè)主特點(diǎn)，在具體的管理服務(wù)過(guò)程中，我們將牢牢把好相關(guān)關(guān)口，以求得最佳的管理效果。我們的四大管理目標(biāo)是： 以服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過(guò)專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在蘇輝大廈創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境；自管理蘇輝大廈起，按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（最高等級(jí)）實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言，從而在二年時(shí)間內(nèi)樹立起蘇輝大廈物業(yè)管理品牌；自管理蘇輝大廈之日起，第二年通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。 三、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo) 省級(jí)機(jī)關(guān)斥資興建蘇輝大廈來(lái)之不易，能否管出最佳效果，社會(huì)影響巨大。愛濤物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層具有接受新事物、探索新思想的先鋒意識(shí)，在南京市物業(yè)管理行業(yè)中率先導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系，同時(shí)以其前瞻、睿智的眼光，積極探索和嘗試物業(yè)管理新的管理模式，并且在南京物業(yè)管理行業(yè)中首推“物管110”等全新的服務(wù)理念。 (二) 創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理就是：改變。在公司發(fā)展的兩年多時(shí)間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，已積累了一整套的經(jīng)驗(yàn)，這與蘇輝大廈的管理需要是合拍的，同時(shí)我公司深深認(rèn)識(shí)到人才是企業(yè)制勝之本，愛濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。所以采用弘業(yè)大廈的管理模式，應(yīng)該是適合的、可行的，也是能夠受到廣大業(yè)主的歡迎和擁護(hù)的。 蘇輝大廈無(wú)論是建筑規(guī)模還是從房屋建筑本身與弘業(yè)大廈有著一定的相似之處。我公司自接管此樓起，就推行我們愛濤物業(yè)的管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化。一、 選用一定模式：即我公司的弘業(yè)大廈管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化建設(shè)。 針對(duì)蘇輝大廈物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們?cè)跁r(shí)間很緊的情況下，進(jìn)行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路。江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司作為南京市物管企業(yè)的領(lǐng)跑者，作為南京首家通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)物業(yè)管理公司，作業(yè)中國(guó)物協(xié)的理事單位，完全有能力、有信心承擔(dān)起蘇輝大廈物業(yè)管理工作。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建蘇輝大廈過(guò)程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級(jí)機(jī)關(guān)的形象，同時(shí)也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。目標(biāo)既定，志在必奪，言必行，行必果，愛濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽(yù)當(dāng)兒戲，誓創(chuàng)蘇輝大廈物業(yè)管理精品品牌。但是省級(jí)機(jī)關(guān)內(nèi)可能會(huì)有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來(lái)管理蘇輝大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)，則可通過(guò)顧問的方式來(lái)迅速提高管理水平，如該公司為非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過(guò)合作的方式來(lái)開展物業(yè)管理工作。蘇輝大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對(duì)投資者的具體情況而言。合作管理模式根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨(dú)立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，也無(wú)法到物價(jià)局辦理收費(fèi)批復(fù)。這種管理模式責(zé)任清楚、目標(biāo)明確，接受委托管理的物業(yè)公司大多是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的獨(dú)立法人企業(yè)，因而機(jī)制靈活、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，能夠保證物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。全委托管理模式即投資者將物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。但由于這類公司依附于投資者，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與虧都由投資者負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。自管模式即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。愛濤物業(yè)在數(shù)年的市場(chǎng)礫礪中，憑借高素質(zhì)的員工隊(duì)伍、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸?wù)體系和善于創(chuàng)新的能力，務(wù)真求實(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，其物管類型涵蓋了高檔寫字樓、大型住宅小區(qū)、涉外公寓、工業(yè)園區(qū)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、院校物業(yè)等各種物業(yè)類型，管理模式囊括了自管、全委托、顧問、合作等各種方式。綜觀全局，蘇輝大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級(jí)機(jī)關(guān)辦公的最佳場(chǎng)所。對(duì)稱設(shè)計(jì)的手法襯托出了省級(jí)機(jī)關(guān)辦公大樓的莊重格調(diào)，整體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快，外在形式充分反映了建筑的內(nèi)在功能，體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和精神。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計(jì)方式，既與道路交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。附樓由對(duì)外用房、職工餐廳、大中會(huì)議室等組成，其中附樓一層為對(duì)外用房，附樓二層為職工餐廳，可容納300人同時(shí)就餐，附樓四、五層為大會(huì)議室，可布置300個(gè)桌椅座位。主樓為省級(jí)機(jī)關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標(biāo)準(zhǔn)辦公房485個(gè)，以及中會(huì)議室1個(gè)和小會(huì)議室27個(gè)。蘇輝大廈的基本情況是：大廈占地面積4670平方米，總建筑面積為34461平方米，其中地下室面積6708平方米，地上二十六層面積27753平方米。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場(chǎng)、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。南京蘇輝大廈物業(yè)管理運(yùn)作方案第一部分 蘇輝大廈簡(jiǎn)介蘇輝大廈是由省級(jí)機(jī)關(guān)投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場(chǎng)二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。可以說(shuō)蘇輝大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇勞動(dòng)廳、江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等省級(jí)機(jī)關(guān)最理想的辦公場(chǎng)所，她秀麗挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風(fēng)景。大廈總體設(shè)計(jì)由主樓、附樓、網(wǎng)球場(chǎng)和地下室組成。自行車庫(kù)、汽車庫(kù)存及設(shè)備用房布置于地下室，可容納580輛自行車、95輛汽車的停車需要。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。主樓設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，使得大廈自身的格調(diào)靈活而豐富，主樓的東、西兩側(cè)的凹口處理增加了側(cè)向?qū)哟胃?，使得大廈整體顯得輕盈秀麗。大廈的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（SMS）、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（FAS）、綜合布線系統(tǒng)（PDS）、制冷機(jī)組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。第二部分 蘇輝大廈物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案第一節(jié) 蘇輝大廈物業(yè)管理的模式物業(yè)管理發(fā)展到今天，其管理模式日趨多樣化，但總的歸納起來(lái)，可歸并為自管、全委托、顧問、合作等幾種管理方式。無(wú)論蘇輝大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運(yùn)用自如。它發(fā)揮了投資者的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而難以提高服務(wù)水平。投資者與物業(yè)管理公司之間通過(guò)合同和契約的關(guān)系，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，以合同來(lái)約束物業(yè)管理公司的行為，以合同來(lái)考評(píng)物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)。顧問管理模式即管理水平、服務(wù)能力等均較弱的物業(yè)管理公司聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司作為管理顧問，由品牌物業(yè)公司通過(guò)輸出先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理理念來(lái)幫助、扶持、推動(dòng)被顧問物業(yè)公司迅速提高管理水平，達(dá)到管理目標(biāo)的一種管理模式。但對(duì)于一些企事業(yè)單位的后勤管理部門轉(zhuǎn)制以后如是非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物業(yè)管理資質(zhì)，則通過(guò)與具備資質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司采取合作的方式來(lái)共同管理物業(yè)，以確保物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行和達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。我司認(rèn)為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標(biāo)明確，投資者只需通過(guò)合同和契約來(lái)約束物業(yè)公司的行為，考評(píng)物業(yè)公司對(duì)蘇輝大廈的管理目標(biāo)。無(wú)論采用何種物管模式，全托、顧問還是合作，我公司均向投資者鄭重承諾我們的管理目標(biāo)。附件：愛濤物業(yè)各類管理模式明細(xì)表（節(jié)選）序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類型建筑面積（萬(wàn)㎡）發(fā)展商管理模式備注1弘業(yè)大廈高檔寫字樓江蘇省工藝品進(jìn)出口集團(tuán)股份有限公司全委托管理模式2龍江高教公寓高層住宅各高校3工行營(yíng)業(yè)辦公大樓機(jī)關(guān)辦公樓5A智能化大廈省、市工行4金陵世紀(jì)花園高檔公寓南京市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)總公司顧問管理模式5省級(jí)機(jī)關(guān)高層公寓高層住宅省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局合作管理模式第二節(jié) 蘇輝大廈物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃面對(duì)蘇輝大廈這樣一個(gè)一流地理環(huán)境、一流設(shè)計(jì)、一流監(jiān)理、一流施工的高檔寫字樓，必須要有一流的物業(yè)管理。這樣一個(gè)現(xiàn)代化的大廈，其對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和管理人員本身素質(zhì)及技術(shù)水平的要求之高是不言而喻的。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，把蘇輝大廈建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，成為辦公大廈物業(yè)管理的典范。 我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路可以概括為：選用一定模式、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)、確保質(zhì)量目標(biāo)、把好相關(guān)關(guān)口。我公司管理的弘業(yè)大廈位于南京市中華路50號(hào)，占地5000M2，建筑面積23600M2，是一座智能化的現(xiàn)代辦公樓。該大廈已于一九九九年分別通過(guò)南京市、江蘇省行業(yè)主管部門考評(píng)，獲得市級(jí)、省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。針對(duì)蘇輝大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠(yuǎn)眼光、切準(zhǔn)特點(diǎn)、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動(dòng)腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。二、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) （一）經(jīng)驗(yàn)與人才優(yōu)勢(shì) 公司自九八年六月成立以來(lái)，始終堅(jiān)持“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)，走規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略，理性經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)步發(fā)展，以其高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，科學(xué)的管理服務(wù)體系和善于創(chuàng)新的能力，取得了眾所矚目的業(yè)績(jī)，建立起以“人性化管理”為核心的愛濤物業(yè)物業(yè)管理模式。這些人學(xué)有專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)、諳熟愛濤文化，是愛濤物業(yè)不斷突破、不斷發(fā)展的動(dòng)力源泉，也是我們做好蘇輝大廈物業(yè)管理工作的根本保證。那種固定不變的常規(guī)型管理已經(jīng)不能適應(yīng)變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代。在蘇輝大廈今后的物業(yè)管理工作中，我們還將推出我公司已設(shè)計(jì)完成的“菜單式”服務(wù)等新的服務(wù)方式，同時(shí)還將物業(yè)管理新概念如綠色管理、數(shù)字盔甲等逐步融入到蘇輝大廈物業(yè)管理實(shí)踐中。我公司將本著對(duì)省級(jí)機(jī)關(guān)高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)四大目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。自管理蘇輝大廈之日起，第一年創(chuàng)市級(jí)、第二年創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。(一) 把好安全關(guān)，確保大廈萬(wàn)無(wú)一失安全是大廈管理的頭等大事，要把它擺在頭等重要的位置，是蘇輝大廈物業(yè)管理各項(xiàng)工作中的重中之重。統(tǒng)籌計(jì)劃安排：把蘇輝大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。組成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)：建立集群對(duì)講基站，構(gòu)建統(tǒng)一指揮聯(lián)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)。由此，大廈保安任何時(shí)候都不是孤立的，他們的身后有著一個(gè)完整的、力量雄厚的堅(jiān)強(qiáng)后盾。重點(diǎn)明確大廈保安增援的方向、力度和辦法，一旦真有情況，即可從容應(yīng)付，迅速處置。另外制訂《蘇輝大廈突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》，增強(qiáng)員工對(duì)火警、火災(zāi)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，以確保大樓的財(cái)產(chǎn)及業(yè)主的人身安全，保證對(duì)消防安全管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。精心操作，細(xì)心護(hù)理。(三) 把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔 整潔的環(huán)境，是大廈管理最基本的要求。嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)頻度，并賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)全天候保潔。嚴(yán)格檢查評(píng)比。 (四) 把好車輛管理關(guān)，確保進(jìn)出有序，安全可靠 在車輛管理中我公司擬采取以下管理措施：編號(hào)發(fā)牌，登記建檔：在業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)時(shí)，就將各業(yè)主擁有的車輛分門別類登記清楚，并發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號(hào)碼的停車牌，構(gòu)成完整的車輛檔案資料。車輛進(jìn)出通過(guò)感應(yīng)式IC智能卡，可以記錄車主身份、車牌號(hào)、車型等信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，直接向中控室輸送，是汽車防盜和收費(fèi)的重要保障。（五）把好服務(wù)關(guān)，完全解決業(yè)主的后顧之憂。在餐飲供應(yīng)服務(wù)工作中，我公司將安排專業(yè)廚師和高素質(zhì)的服務(wù)人員為省級(jí)機(jī)關(guān)干部提供整潔、舒適、潔凈的就餐環(huán)境，豐富、衛(wèi)生、可口的精美菜肴。切實(shí)完全解除省級(jí)機(jī)關(guān)干部的后顧之憂，讓省級(jí)機(jī)關(guān)干部全身心地投入到工作之中去。 我們擬定管理方式