【正文】 更換新設(shè)備。4）等額序列支付的終值系數(shù)： 5）等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)：6）等差序列現(xiàn)值系數(shù)：7）等差序列年費(fèi)用系數(shù)：8）等比序列現(xiàn)值系數(shù)：9）等比序列年費(fèi)用系數(shù)：**推導(dǎo)及證明見紙質(zhì)筆記例題見p5551第八節(jié) 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1）有形磨損第一類有形磨損：外力，實(shí)體磨損、變形或損壞；第二類有形磨損：自然力所致——“戶樞不蠹”。（房地產(chǎn)抵押貸款按復(fù)利計(jì)算）1）一次支付終值系數(shù)：，現(xiàn)值系數(shù)：；2）等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：——未來定期等額收入折算為現(xiàn)值的轉(zhuǎn)化比率。9）稅金經(jīng)營稅金及附加：營業(yè)稅（銷售或出租收入5％）、城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅7％）、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3％），簡稱兩稅一費(fèi)——注意稅基；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：占用國土和擁有房產(chǎn)所需繳納的稅收，在所得稅前列支。并不代表物業(yè)實(shí)際收入！2）空置和收租損失：空置未出租或出租未收到租金；3）其他收入：物業(yè)中的收費(fèi)設(shè)施收入（注：專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或依法律程序催繳拖欠租金所獲收入也列入其中）；4）有效毛收入：=12+3 ；5）運(yùn)營費(fèi)用：抵押貸款還本付息以外發(fā)生的所有費(fèi)用；如人員工資6）凈運(yùn)營收益（凈收益）：=4－5；7）抵押貸款還本付息：來自物業(yè)營運(yùn)收益（以房養(yǎng)房），不屬于運(yùn)營費(fèi)用，本金逐漸轉(zhuǎn)變未業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值，本金部分須納入稅基。學(xué)習(xí)畫現(xiàn)金流量圖購置投資：用于購置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，主要通過折舊的方式逐期回收；流動(dòng)資金：出租前墊付，出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件、支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金，生產(chǎn)周期結(jié)束退出生產(chǎn)與流通，當(dāng)期得以回收。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第六節(jié) 一、投資分析的基本概念：現(xiàn)金流出（土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金）和現(xiàn)金流入（銷售收入、租金收入、利息收入、貸款本金收入）。第五節(jié) 三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義：某一具體投資場地在城市中的地理位置；廣義：在狹義的基礎(chǔ)上，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度：圣彼得堡悖論投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項(xiàng)目的流動(dòng)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性1）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通脹（CPI、PPI）、市場供求、利率（折現(xiàn)率與融資成本）、周期（經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期）、變現(xiàn)（流動(dòng)性）、政策、政治、或然損失風(fēng)險(xiǎn)（災(zāi)害）。利：高收益（相對其他投資）、稅收抵扣（僅利息部分真正抵扣）、可抵押（杠桿投資）、提升資信等級（銀行一般自有物業(yè)）、抵消通脹影響；弊：流動(dòng)性差、投資規(guī)模大、回收期長、需專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。2）間接投資：股票、債券、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押支持證券——依據(jù)金融關(guān)系不同，收益性質(zhì)各有出入。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第三節(jié) 一、房地產(chǎn)投資：是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。確定戰(zhàn)略，明確標(biāo)準(zhǔn)，搜集信息，決策分析（），資產(chǎn)組合（可行集、有效集與最優(yōu)組合）日常維修與維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險(xiǎn)管理。：實(shí)現(xiàn)業(yè)主各期凈收益最大化基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?）工業(yè)物業(yè)：開發(fā)區(qū)、園區(qū)，注重交通與能源供應(yīng)。目 錄第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 3一、概念 3二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 4第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 5一、房地產(chǎn)投資 5二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 6三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 6第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 8一、投資分析的基本概念 8二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 9房地產(chǎn)E網(wǎng) 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 10四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 12第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估 13一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征 13二、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格——重要 13三、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素——課堂掌握 15四、收益性物業(yè)估價(jià)基本方法——重要 16第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 19一、房地產(chǎn)市場——課堂掌握 19倍訊易 二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 19三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)——重要 19四、房地產(chǎn)市場的特性與功能 20五、房地產(chǎn)市場分析 21六、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 22第六章 租賃管理 25一、物業(yè)租賃概述 25二、租賃管理與租賃方案 26三、房屋租賃合同 27四、租戶關(guān)系管理 28第七章 成本管理 29一、物業(yè)管理重的成本及其分類——掌握 29二、物業(yè)管理成本的分類——重要 29三、成本估算方法 30四、成本預(yù)算 30五、成本控制——了解 31第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 32一、物業(yè)管理中的主要合同類型 32二、物業(yè)服務(wù)合同——重要 32三、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 34四、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 34五、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn) 35第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià) 36一、財(cái)務(wù)管理概述 36二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析 37三、物業(yè)管理績效評價(jià) 38四、績效評價(jià)的主要方法——了解 40五、物業(yè)管理報(bào)告 41第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 42二、寫字樓租賃管理 42三、寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理 43四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價(jià) 43第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 45一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 45二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 45三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 45四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理 46第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展 47一、房地產(chǎn)組合投資管理 47二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理——略 47三、設(shè)施管理 47四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理 48五、可持續(xù)的物業(yè)管理 49大綱 54考試樣題 65《物業(yè)經(jīng)營管理》第一次復(fù)習(xí)題 67《物業(yè)經(jīng)營管理》第二次復(fù)習(xí)題 68《物業(yè)經(jīng)營管理》第三次復(fù)習(xí)題 70第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié) 一、概念：：為滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。：1）寫字樓：依據(jù)地理交通+建筑物狀況+收益能力分甲乙丙三類，具體判斷標(biāo)準(zhǔn)包括五大類，十二個(gè)因素；2）零售商業(yè)物業(yè)：區(qū)域購物中心（功能復(fù)合、管理一致、設(shè)施完整、范圍大）、市級、地區(qū)、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色店；3）出租型別墅或公寓：院落規(guī)模、獨(dú)立性。5）酒店和休閑娛樂設(shè)施：商務(wù)、休閑、娛樂、餐飲、住宿。專業(yè)型：維護(hù)保養(yǎng)維修等專門操作層面——分包；管理型：策劃營銷評估核算等管理層面——總包；綜合型：策略性管理+現(xiàn)場作業(yè)第二節(jié) 二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)管理：日常維護(hù)與維修、保安等；設(shè)施管理：保潔、專門設(shè)施的維護(hù)等；資產(chǎn)管理：監(jiān)督、指導(dǎo)、策劃各物業(yè)/設(shè)施管理公司的運(yùn)行；房地產(chǎn)投資組合：構(gòu)造投資組合，評價(jià)績效，及時(shí)更新與調(diào)整?，F(xiàn)金流管理：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本、地方性稅收。1）直接投資開發(fā)投資：從購置土地到轉(zhuǎn)讓物業(yè)的完整過程，獲取開發(fā)利潤為主；置業(yè)投資：購置存量或增量房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)租或自用，以獲取持續(xù)收入流和消費(fèi)流為主。位置固定、周期長、適應(yīng)性、各異性、政策影響顯著、專業(yè)管理依賴程度高、相互影響性突出。第四節(jié) 二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：可測度的損失發(fā)生的可能性，：期望與方差具體到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：各種可能的收益結(jié)果及各自發(fā)生的可能性大小，由此得知預(yù)期收益的高低，及預(yù)期收益的變動(dòng)性大小。2）個(gè)別（非系統(tǒng)）風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期收入、經(jīng)營費(fèi)用、資本價(jià)值波動(dòng)、機(jī)會(huì)成本、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。古北、1）居住物業(yè)：市政公用和公建配套設(shè)施、公共交通、環(huán)境、居民；2）寫字樓：商業(yè)設(shè)施聚集程度、周邊環(huán)境、交通；3）零售商業(yè)物業(yè)：潛在目標(biāo)市場規(guī)模、交通；4）工業(yè)物業(yè)：交通、能源供應(yīng)。常用現(xiàn)金流量圖來簡練的表示。——重要1）潛在毛租金收入：等于租金水平乘以可租面積；物業(yè)可以獲取的最大租金收入。8）準(zhǔn)備金：大修理基金，定期提存，用于支付未來費(fèi)用的資金，多用于資本性支出，如房屋、設(shè)備、設(shè)施的大修、更新等。所得稅：（利潤－可扣除項(xiàng)目）33％應(yīng)納稅所得額稅率＝所得稅10）經(jīng)營現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅收益性物業(yè)現(xiàn)金流：12+345=67=稅前89=稅后第七節(jié) 二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算：1）：利滾利，無理數(shù)e的由來；2）：掌握計(jì)算方法，注意p47的5點(diǎn)總結(jié)。3）等額序列資金回收系數(shù)：——現(xiàn)期支出所獲未來定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。2）無形磨損第一類無形磨損：工藝改進(jìn)，降低生產(chǎn)成本；第二類無形磨損：技術(shù)進(jìn)步，新型設(shè)備出現(xiàn)。1）設(shè)備壽命：自然壽命（取決于有形磨損），技術(shù)壽命（取決于無形磨損）；經(jīng)濟(jì)壽命（運(yùn)營成本最低或凈收益最高的年限）；2）沉沒成本；3）費(fèi)用為主、一般假定收益相同；4）費(fèi)用年值法為主。*p55圖示有誤。能否提升物業(yè)運(yùn)行質(zhì)量第九節(jié) 四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上式中，和分別表示投資人投入資本后所獲得的投資回報(bào)和投資回收部分。靜動(dòng)兩者根本的區(qū)別，是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值——清償能力1）計(jì)息方法：一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性償付、氣球法；2）借款償還期（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售不計(jì)算該指標(biāo)）3）償債備付率：可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額4）資產(chǎn)負(fù)債率*實(shí)例見p6373第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估第十節(jié) 一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè)——依據(jù)本質(zhì)上是否能產(chǎn)生收益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標(biāo)準(zhǔn)。：區(qū)位影響很大、權(quán)益價(jià)格、租賃和交換價(jià)格（兩者關(guān)系）、個(gè)別因素影響明顯、形成時(shí)間長?！饔^的、受個(gè)人影響的、因人而異的！2）市場價(jià)值：該物業(yè)對于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值——客觀、唯一、非個(gè)人的價(jià)值。、市場價(jià)格和理論價(jià)格1）成交價(jià)格：買賣雙方一致的價(jià)格——個(gè)別、具體、市場勢力。2）市場價(jià)格：一般、短期、平均水平的價(jià)格。：貨幣單位、面積單位——p8182 例題——p83例題期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)期凈收益折現(xiàn)－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（虛）、標(biāo)價(jià)（高）、成交價(jià)（實(shí)）、均價(jià)（均）、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)、租賃價(jià)格（）房租構(gòu)成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險(xiǎn)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤。2）適用對象：具有交易性的物業(yè)（不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè)）；3）步驟：Ⅰ搜集交易實(shí)例－物業(yè)、交易方、價(jià)格、付款方式、交易情況；Ⅱ選取可比實(shí)例－類似、時(shí)間接近、交易類型相符、價(jià)格可修整；Ⅲ對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理－統(tǒng)一付款方式、單價(jià)、貨幣、面積；Ⅳ求取比準(zhǔn)價(jià)格：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整。P100101樓層價(jià)格調(diào)整1）含義：物業(yè)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊2）使用對象：新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，特別適用于：既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。4）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本（購買、拆遷、征地）、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。物質(zhì)折舊（磨損老化）、功能折舊（技術(shù)進(jìn)步）、經(jīng)濟(jì)折舊（外在性和市場因素）。1）權(quán)益資本化法、還原法：是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3）步驟：搜集相似資料－預(yù)測收益－求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。P112113例題 注意書本上五角星處。：社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、金融、法制、技術(shù)、資源、國際。第十五節(jié) 二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系——其他條件不變時(shí)，與價(jià)格成反比影響因素：收入水平+，其他商品價(jià)格變動(dòng)（替代品+，互補(bǔ)品－），預(yù)期、政府政策?！┣笃胶? 價(jià)格和交易量趨于均衡第十六節(jié) 三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)——重要1）總量結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)總供求狀況；2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：不同城市、不同區(qū)域間房地產(chǎn)規(guī)模、類型與價(jià)格；3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：不同類型的物業(yè)之間的投資比例；4）供求結(jié)構(gòu)：某一物業(yè)類型內(nèi)部，不同檔次物業(yè)供求的關(guān)系；5）投資結(jié)構(gòu)：投資目的與投資方式。1）供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值；2）需求指標(biāo)：GDP、人口、家庭規(guī)模、就業(yè)水平、可支配收入、消費(fèi)傾向、物價(jià)水平。第十七節(jié) 四、房地產(chǎn)市