【正文】 售。整體規(guī)劃指標建筑物的主體結(jié)構(gòu)采用純框架結(jié)構(gòu)，共三層，墻體不承重，方便進行營業(yè)房的間隔，可以最大限度地滿足買家或經(jīng)營者的間隔、面積需求。u 周邊大型項目的影響，對大型商業(yè)物業(yè)、大型市政設施建設和布局了然于胸。本項目地處當?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身已經(jīng)具備了開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進行整體規(guī)劃時，主要從以下幾方面來考慮問題：u 區(qū)域功能規(guī)劃，必須對項目所在區(qū)域的功能定位有深刻的理解，并能把握項目所在地段未來規(guī)劃變動趨勢，特別要對項目所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有清晰的概念。因此，我們應該更多地考慮項目自身的規(guī)劃設計，使項目的規(guī)劃能夠很好地融合到周邊的商業(yè)環(huán)境中，在特定的氛圍中締造出項目的競爭優(yōu)勢，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的制勝之道。上面我們已經(jīng)對項目的定位的重要性作了清晰的闡述，下面我們就圍繞著上述的“定位”對項目開發(fā)進行系統(tǒng)的規(guī)劃，從一個更高的角度對項目定位進行全新的闡釋，讓市場對項目定位有“實至名歸”的認同感，以求準確全面地提升項目整體的銷售力。我們有理由相信，這樣的一個核心優(yōu)勢，通過包裝及整合傳播，必定能夠吸引人們的極大關(guān)注，也會喚醒潛在買家的需求和購買欲望，無疑是項目最大的銷售促進動力之一。這才是吸引人們最基本也是最核心的利益點，因為從廊坊市目前的狀況來看，潛在買家對營業(yè)房的需求尚處于上升狀態(tài)，市場對可以銷售的營業(yè)房特別是黃金路段營業(yè)房的需求十分旺盛，人們對廣場附近的營業(yè)房十分看好，有很強的投資購買欲望，不少的經(jīng)營者和投資者正伺機購買。根據(jù)我們市場摸底的情況看，本項目在商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營檔次、規(guī)模等方面都具有相當?shù)膬?yōu)勢，但是這并不是它的核心優(yōu)勢所在。三、設計核心競爭優(yōu)勢兵家有云：“克敵之術(shù)，攻心至上”，在商業(yè)物業(yè)的銷售中，以核心競爭優(yōu)勢作定位目的就是要攻陷目標買家的心理防線。飲食娛樂商場內(nèi)可以開設各種娛樂服務場所，包括電子游戲場、網(wǎng)絡天地、美容美發(fā)、多功能書店、咖啡廊、美食街等吃喝玩樂場所其它功能為在廣場中央設置多功能展臺，設置大屏幕電視，并定期在這里組織各種促銷與展示活動，使之成為步行街的核心之一及人氣聚集中心地帶。商業(yè)廣場各種功能一覽表購物以“名店城”為代表的知名商家構(gòu)成室內(nèi)步行街的核心商家（其中不乏名牌精品），并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費群。因此我們認為，本項目整體功能定位應根據(jù)項目本身、市場需求、開發(fā)商各自的條件，形成項目獨特的優(yōu)勢所在，通過錯位經(jīng)營為項目的生存與發(fā)展營造更大的空間。在確立項目的功能時，需要特別重視研究市場空白點和市場發(fā)展趨勢。在這個理念的指導下，我們對項目的整體規(guī)劃設計進行了創(chuàng)新，提出了負半層（兩個首層）的設計思想，務求盡可能增加臨街營業(yè)房的數(shù)量并提升它們的價值，務求為商家、經(jīng)營者、消費者提供最好的經(jīng)營、購物環(huán)境；務求在促進項目銷售的同時為開發(fā)商帶來更大的利潤空間。其開發(fā)理念是：打造廊坊市最有價值的商業(yè)廣場為當?shù)鼐用裉峁┤碌馁徫锵e空間“商業(yè)廣場”概念的提出，集合了步行街及購物中心的各種優(yōu)點，填補了當?shù)氐氖袌隹瞻?，迎合了目前廊坊商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展的客觀需求，并在功能上補足了該地段現(xiàn)有的缺陷，會比較容易被熱衷于購買臨街營業(yè)房而排斥購物中心式營業(yè)房的廊坊買家所接受。廊坊蘇寧商業(yè)廣場項目產(chǎn)品策劃案2014年03月18日一、設計項目開發(fā)理念在競爭化社會，只有不斷推陳出新，獨樹一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項目才能找到生存之道，設計項目開發(fā)理念的核心就是為了確立項目核心競爭優(yōu)勢。本項目的開發(fā)理念源于市場，并引導市場需求，是對 “體驗經(jīng)濟”下商業(yè)形態(tài)變遷的深刻思考。本著這樣的開發(fā)理念，我們在進行項目的規(guī)劃設計時，從有利于營銷的角度，并借鑒了廣州、深圳、上海等地的先進經(jīng)驗，把構(gòu)成項目的各種要素如整體規(guī)劃、功能劃分、營業(yè)房間格、公共空間規(guī)劃、配套設施、建筑風格、商場管理、經(jīng)營特色予以充分考慮，構(gòu)成了本項目系統(tǒng)的規(guī)劃體系。二、項目功能定位項目整體功能定位，目的是為了解決項目究竟為市場提供什么產(chǎn)品和服務、項目應如何為市場提供產(chǎn)品和服務等問題。目前廊坊商場的功能較為單一，不管是明珠大廈還是萬達廣場都對商場的購物功能作了很好的規(guī)劃，從規(guī)模、配套設施、商業(yè)環(huán)境、道路交通等都具備了明顯的大型購物中心的功能，但這并不足以滿足人們多元化的購物需求。我們建議本項目整體功能定位為：集購物、休閑、飲食、娛樂等多種功能于一體的大型商業(yè)廣場從我們對市場的理解和認識，本項目這樣的功能定位依托于項目周邊現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，充分發(fā)掘項目的地段優(yōu)勢，很好地利用了項目周邊良好的商業(yè)氛圍，同時還考慮了到該地段未來的發(fā)展規(guī)劃，使本項目與其它的商業(yè)物業(yè)形成良性競爭和相互促進的經(jīng)營格局。休閑休閑廣場，綠化組團，精致小品，生動活潑、色彩明快的立面設計，處處洋溢著休閑的氣氛；可供休憩的購物走廊和戶外長椅更為消費者提供一個舒適、悠閑的駐足之處。集吃喝玩樂于一體的功能定位使整個室內(nèi)步行街的功能更加完備，豐滿了廣場的內(nèi)涵，能從多個層面來體現(xiàn)項目的投資前景和經(jīng)營前景，令到其中的各個功能區(qū)相互促進，可以避免商業(yè)廣場內(nèi)因功能重疊而出現(xiàn)的經(jīng)營困境，有助于進駐經(jīng)營商家形成良性和相互促進的競爭經(jīng)營格局。設計核心競爭優(yōu)勢的目的主要是：u 構(gòu)筑競爭對手不易取代的優(yōu)勢u 形成促進項目銷售的獨特賣點設計項目的核心優(yōu)勢可以從以下幾方面予以考慮，包括商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營檔次、規(guī)模、經(jīng)營模式、主題、價格及人們所賦予項目的情感因素等。我們認為，本項目的核心優(yōu)勢來源于項目本身的定位，即“可以銷售的營業(yè)房”。為此，我們認為本項目的核心競爭優(yōu)勢理應定位為：黃金路段擁有的營業(yè)房這樣的定位，是建立在有效的市場需求之上的，從根本上確立了本項目的核心競爭力。四、系統(tǒng)的銷售力提升方案銷售力提升是商業(yè)物業(yè)營銷的重要環(huán)節(jié)，可以為項目的銷售推廣提供更多的賣點，有助于營造項目更具體、更豐滿、可感性更強的形象，積蓄更大的銷售勢能，這是營銷過程中的一個有機組成，是營銷體系不可或缺的一部分?！匆弧嫡w規(guī)劃一個成熟的商業(yè)區(qū)的形成決非一朝一夕的，需要機遇與時間的配合，這一點對于很多開發(fā)商來說都是無法改變的。俗話說“獨木難成林”，商業(yè)項目的開發(fā)必須要考慮到周邊環(huán)境。u 交通功能規(guī)劃，對城市交通狀況及城市發(fā)展態(tài)勢做出明確的判斷，掌握城市居民購物最新動向。u 項目的整體規(guī)劃模式，要有一定的前瞻性，要適應未來商業(yè)