【正文】 路西側(cè)近150畝土地的開發(fā)權(quán)，開發(fā)一個擁有12萬平方米營業(yè)面積的高檔商廈——“光能相比之下，地理位置更為優(yōu)越的馬家?guī)r石小路段卻顯得破舊、凌亂、極不規(guī)范，并存在嚴(yán)重的安全隱患，不僅影響了馬家?guī)r建材商圈的形象，也影響了**的整體形象（由于馬家?guī)r是進出**的咽喉要塞）。現(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西500米半徑以內(nèi)。它起于20世紀(jì)90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。 為本項目建設(shè)奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。是**市人氣最旺的裝飾材料批發(fā)市場。是**市交易量最大，聚集了全國上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。該市場占地160余畝，營業(yè)面積10萬余平方米，主要經(jīng)營各種裝飾材料，屬倉儲性市場。該公司注冊資金3880萬元；由**、**二位股東共同出資組建；其中，**出資3830萬元，% 。旗下三家公司共有員工一千三百多人，其中，具有高級職稱的14人，中級職稱的57人。1998年先后創(chuàng)建了某塑料制品有限公司和****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的**房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊資金5000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質(zhì)為（叁級）。1994年成立的**化工有限公司，其注冊資金1000萬元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來在社會各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績，在**市塑涂行業(yè)中名列前矛。.裝飾材料物流中心新建項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論第二章 項目概況 第三章 建設(shè)條件第四章 市場分析第五章 投資與資金籌措第六章 經(jīng)濟效益分析第七章 貸款償還分析第八章　　　　　　　結(jié)論第一章 總 論一、項目基本情況 （一）項目名稱：裝飾材料物流中心（二）項目業(yè)主：某塑料制品有限公司（三）法人代表：**（四）項目地址：某**（五）建設(shè)性質(zhì)：新建二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及投資來源 該項目已經(jīng)列入**市重點項目，對該地塊進行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為：項 目單 位數(shù) 量總用地面積:平方米103794其中：商業(yè)用地：平方米78784 道路及綠化用地：平方米25010總建筑面積:平方米130802其中：(1)大商場平方米115302 (2)車庫及設(shè)備用房平方米15500 （3）其他配套商業(yè)平方米新建建筑容積率2綠地率30%計劃總投資萬元60943自籌資金萬元20943銀行貸款萬元40000 三、項目業(yè)主簡介（一）項目實際投資人簡況項目實際投資人是**及其所領(lǐng)導(dǎo)的**公司。**，現(xiàn)年52歲，大專文化，1985年開始創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過二十多年的艱難拼搏，先后創(chuàng)辦了**化工有限公司、**塑料制品有限公司和****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；他品行端正，為人樸實，敢于創(chuàng)新?，F(xiàn)有總資產(chǎn)37056萬元，年收入31072萬，年利潤1110萬元。所經(jīng)營的**塑料制品有限公司主要經(jīng)營板材市場，擁有資產(chǎn)34803萬元，已經(jīng)成為**市最大的裝飾板材集散地，全國十大建材市場之一，年交易額20億，年租金收入7000萬元。（二）項目業(yè)主該項目由**塑料制品有限公司承載投資并建設(shè)。該公司所經(jīng)營的“**建材大市場”是**建材市場的核心部分。已經(jīng)有10多年的經(jīng)營歷史，年銷售額20多億元。其物流配送車輛已達(dá)到240輛。多年來被評為**區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級和市級“文明市場”稱號，2005年被中國建材市場流通協(xié)會評為“全國十大建材家居市場”。四、項目建設(shè)背景 （一）馬家?guī)r建材市場沿革及現(xiàn)狀“馬家?guī)r建材商圈”作為**建材市場的代表已在**人的心目中家喻戶曉。20世紀(jì)初隨著光能板材市場、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場。 由于后起的天馬路市場經(jīng)過規(guī)范的設(shè)計規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設(shè)施完善、規(guī)范、檔次較高。沙區(qū)政府2005年就下定決心對馬家?guī)r建材市場進行拆遷整治，以擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。中國西部裝飾材料物流中心”，旨在擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，彌補品質(zhì)不齊、檔次不高的缺點，提升馬家?guī)r商圈的形象，使之成為沙區(qū)重要的經(jīng)濟增長點。由大楊石組團G分區(qū)011a/0012/02和**組團K分區(qū)93/095/096/01號地塊組成。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰**，遠(yuǎn)可眺望歌樂山；北靠天馬路口與鑫隆市場相接（詳見上圖）。由一棟4層商業(yè)大廈和露天停車場及休閑公園組成。2009年5月2010年12月。五、項目建設(shè)必要性和意義（一）項目建設(shè)的必要性 　**是長江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎(chǔ)。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問題，導(dǎo)致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。這些已影響到我市經(jīng)濟社會發(fā)展，成為對外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。**的經(jīng)濟發(fā)展確定了建材市場的發(fā)展要求 **市作為西部地區(qū)的直轄市，已成為西部地區(qū)的領(lǐng)頭羊。2007年下半年國務(wù)院又確定**市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。**的大發(fā)展和西部領(lǐng)頭羊的地位決定了建筑裝飾材料市場也必將有一個大的發(fā)展。表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大，現(xiàn)有市場經(jīng)營面積 34萬平方米，年交易額70億元，與**作為長江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟還不突出；三是市場檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進國際國內(nèi)知名品牌。市政府發(fā)布的“十一五”商貿(mào)流通專項規(guī)劃，明確了把馬家?guī)r市場打造成16個專業(yè)市場群之一。2009年**市政府工作報告中提出今年要新增百億級商圈、百億級市場各1個。否則就無法實現(xiàn)**市商貿(mào)流通領(lǐng)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。本項目實施后，可擴大市場容量新增**最大的高端商場，增加馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進市內(nèi)外約650戶商家及大量的國際國內(nèi)知名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟圈。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場實現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進入全國十強建材市場之列。 該項目符合市區(qū)政府經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)，符合城市規(guī)劃建設(shè)的要求，被**市列為打造100億商圈和提振經(jīng)濟的重點項目。第三章 項目場址及建設(shè)條件一、 建設(shè)場地現(xiàn)狀項目用地原系ｘｘｘｘ的農(nóng)村居住民房區(qū)，90年代因馬家?guī)r市場的形成逐步轉(zhuǎn)變成了板材市場，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對其進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，所以2007年由政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)進行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工?，F(xiàn)**區(qū)已經(jīng)把該項目列入重點項目，正在申報**市重點項目，并對該地塊重新進行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后，商業(yè)用地為78784平方米，其余25010作為市政道路和保護綠化建設(shè)用地予以行政劃撥?？傮w上，場地地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜程度為簡單，地質(zhì)災(zāi)害危險性程度小～中等，易于治理，適宜本項目建設(shè)。（二）氣象條件氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，℃，℃，℃，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點。（三）道路交通條件本項目地處**區(qū)石小路馬家?guī)r段，有連接渝中區(qū)、**區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的交通干線，距火車北站1 km，火車東站2km；距成渝高速公路；同時地塊距機場也僅20分鐘車程。 （四）公用設(shè)施應(yīng)用條件本項目屬于主城區(qū)的一部分，水、電、氣、通訊等公共設(shè)施配套齊全，接入比較方便，能滿足整個項目的建設(shè)和運營所需。綜上所述，擬選地址適宜建設(shè)本項目。執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)保、綠化、消防等方面的規(guī)范和規(guī)定，做到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益的統(tǒng)一。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間的和諧，創(chuàng)造一個宜于購物和休閑的城市空間。五、 環(huán)境影響 （一） 場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目所在屬于城市核心地帶，場地內(nèi)無珍稀動植物和文物古跡分布，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀尚可。 營運期主要污染源包含項目建成后，各種設(shè)施在運行過程中發(fā)出的噪聲及社會噪聲、生活污水和生活垃圾、商場廢料、廢渣等。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。（3）、 為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應(yīng)及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落；④工地現(xiàn)場禁止燃煤。 （5）、對揚塵可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋、實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。 （2）、固廢：生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點，交由城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。（四 ）環(huán)境影響評價本項目功能設(shè)施配套齊全，污染防治措施可行，項目建成投入營運后，區(qū)域環(huán)境將朝好的方面改善。六、 項目實施進度(一)、 項目建設(shè)工期2009年5月至2010年12月共計20個月。東西長470km，南北寬450 km，全市轄43個區(qū)市縣，人口3090萬。**地處長江上游經(jīng)濟帶核心地區(qū)，中國東西結(jié)合部，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)。**江北國際機場是國家重點發(fā)展的干線機場?！I(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強。**擁有1000多家科研機構(gòu)，34所高等院校，60多萬科技人員。**人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級都將產(chǎn)生巨大的消費需求和投資需求。2007年，%，按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到14660元，%。%。未來的五至十年，**將按照2007年3月8日，胡錦濤總書記參加全國十屆人大五次會議**代表團會議，為**站在新起點、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展導(dǎo)航定向：314 總體部署的要求，建設(shè) “三中心、兩樞紐、一基地（即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟輻射作