【正文】 樓現場以確?，F場秩序不被破壞； 當有大宗物品出入現場時，應在委托方工作人員的配合下確認物品的歸屬，如屬委托方公司物品時，應在帶物人出示委托方出具的出門條并核對無誤后方可放行； 如發(fā)現有物品損壞或被盜現象，則應及時通知當班主管及委托方現場負責人，由雙方共同對責任進行確定，并按確定結果由雙方負責人共同進行相應的處置； 在委托方現場最高負責人的要求下，可對個別在現場鬧事的客戶進行規(guī)勸；14 / 89 在與客戶交談時必須面帶微笑，并使用禮貌用語“請” 、 “謝謝” 、 “對不起” 、“請走好”等； 在客戶進出售樓現場接待中心時，如當班秩序維護人員在門口站崗，則必須行舉手敬。 使用說明 以下規(guī)程為標準規(guī)程，各項目應根據自身具體情況選擇使用； 所有崗位責任以交接班的簽字時間進行劃分，原則為“誰當班誰負責、誰手上出現的問題在誰手上處理” ； 如本標準規(guī)程中有未提及的特殊事項，各項目主管應及時將情況報告公司及公司保安部，并與保安部協(xié)同對其進行完善。 范圍　　適用于本公司新接項目前期管理階段各責任區(qū)域秩序管理及車輛停放管理工作。14) 商品房法定保修期從竣工驗收合格之日起開始計算。12) 商品房買受人（業(yè)主）若需辦理裝修事宜，應到物業(yè)管理公司按商品房裝飾裝修管理辦法辦理裝飾裝修手續(xù)。10) 商品房買受人（業(yè)主）持入住通知書及商品房買賣合同到聯(lián)合交房小組按交房驗收單所列項目及程序交驗房屋。9) 按流程⑤由建設發(fā)展商向商品房買受人發(fā)出交房通知書。7) 在企業(yè)間驗收的同時，由工程總包方向發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司移交工程分項資料（含工程技術資料、工程變更核定資料、隱蔽工程驗收資料、各類技術參數檢測測試資料、設施設備使用說明書、竣工圖紙、材料產品合格證、裝箱單、備品備件等） 。5) 由施工總包單位收集并整理工程竣工檔案兩套，一套報送市規(guī)劃局檔案館，一套交發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司存檔管理。11 / 893) 自檢合格后，按流程②由施工總包單位報請質量監(jiān)督站實施工程質量驗收。1）物業(yè)承接驗收工作內容物承接驗收工作內容：1) 工程全面竣工后由施工總包單位組織相關施工協(xié)作分包單位按流程①對工程項目進行自檢。嚴格按照相關規(guī)定和建筑施工安裝標準對物業(yè)進行查驗，辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，承接發(fā)展商（或承建商）移交的有關資料。9. 進行 CI 形象策劃，統(tǒng)一標準，樹立專業(yè)服務形象。物業(yè)部08 建立檔案 1. 收集整理物業(yè)及業(yè)主資料；2. 科學分類，微機管理。4. 物業(yè)工程建設檔案資料工程部06 交房工作準備1. 準備入住手冊及表格；2. 設立辦公標志、導視牌；3. 提供接房指南。入伙前辦公室04 后勤工作 1. 合理安排物管用房，秩序維護人員用房；2. 物資裝備的購買。02 配合發(fā)展商銷售工作1. 制定物管宣傳資料。物業(yè)公司所提供的意見和建議均以文字材料為準，并要求具有較強的時效性，雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案?！氨辈貉艌@”前期介入，我公司對每個項目分別安排項目經理 1 人，施工監(jiān)管工程人員（建筑、機電工程師）各 1 人共 2 人、配合發(fā)展商銷售房屋 1 人并據進度要求逐步增派人員和提供禮儀秩序維護人員、保潔人員。物業(yè)管理公司參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收階段，以此保證物業(yè)建成后的質量符合標準，配置優(yōu)良、經濟、合理，規(guī)范適用。 本項目采取本方式操作，就開發(fā)商而言，利用專業(yè)社會資源，最大限度的降低在物管工作中的投入，獲取最大的社會、經濟和品牌效益。 本方式由于合作雙方責、權、利明確，便于劃清雙方對本項目所負責任，開發(fā)商僅需按合同對物管商進行監(jiān)管。并根據現場發(fā)現問題，及時、有針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。 雙方合作關系一旦確定，管理商將會把項目物業(yè)管理服務工作列入內部相應的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由管理商組建項目管理處，根據項目具體情況，負責其竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質量標準等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理6 / 89服務內容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務工作。 成都坤和物業(yè)咨詢發(fā)展有限公司作為“北埠雅園”的物業(yè)管理商，負責物業(yè)管理工作的具體實施運作。5 / 89第二章 本項目的經濟技術指標北埠雅園名稱 數據總建筑面積 45400 平方米地上停車位 130 個地下停車位 77 個容積率 綠化面積 7300 平方米第三章 物業(yè)服務定位及擬采取的管理模式 針對“北埠雅園”的實際情況，本著對開發(fā)商和“坤和物業(yè)”自身負責的態(tài)度，綜合項目所處位置、業(yè)主收入、消費情況、心理因素等多方面考慮，同時也要充分考慮項目的銷售因素，建議本項目物業(yè)服務定位為“以人為本，專業(yè)服務，業(yè)主至上，取費合理” 。 2022 年 12 月 16 日 郫縣房管局“鵑城園三期”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 2 月 18 日 成都桃源置業(yè)有限公司“桃源柳岸”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 1 月 28 日 成都奧晶科技開發(fā)有限公司“奧晶科技園”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 1 月 10 日 四川省電信有限公司郫縣分公司“電信大廈”聘請我公司為物業(yè)管理商 管理業(yè)績 2022 年 01 月 “碧水公寓”獲得“游仙區(qū)安全文明小區(qū)” 2022 年 07 月 “碧水公寓”獲得“綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” ； 2022 年 08 月 “聚星城”獲得“成都市優(yōu)秀住宅小區(qū)” 2022 年 08 月 “鵑城園三期”獲得“成都市優(yōu)秀住宅小區(qū)”我們相信：以本公司充足的人才、技術和經驗，全面提升“北埠雅園” ， “添馨苑”服務水平，為項目開拓一個和諧優(yōu)美的居住環(huán)境。 2022 年 8 月 21 日 成都鑫華房產開發(fā)的“北順苑”聘請我公司為物業(yè)管理商。 2022 年 10 月 華陽“雙興名居”物業(yè)管理全程顧問； 2022 年 4 月 指導四川春暉物業(yè)經營管理有限公司創(chuàng)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 介入管理項目 2022 年 07 月 被綿陽“碧水公寓” 業(yè)主委員會聘請為物業(yè)管理商； 2022 年 03 月 協(xié)助成都泰怡物業(yè)創(chuàng)物業(yè)公司品牌； 2022 年 09 月 在綿陽市管理的物業(yè)項目有 “盛和楓景” 、 “明園小區(qū)” ； 2022 年 1 月 成都奧晶科技園區(qū)物業(yè)管理商。針對不同的客戶不同的需要，提供不同的服務，切實做到了專業(yè)、有序、規(guī)范、嚴謹、高效；體現出公司的管理制度化，工作的標準化，操作的程序化，服務的規(guī)范化。 公司有健全的組織規(guī)程和工作流程，維護隊伍健全，維護服務及時到位，維護技術力量強，可確保設施、設備正常運行和完好。3 / 89 公司擁有一支接受過專業(yè)培訓和豐富實踐經驗的專業(yè)隊伍，是實現客戶目標的有力保障。坤和物業(yè)管理服務特色 公司與深圳萬科、中海外、大連萬達、香港梁振英測量師行、世邦巍理仕等國內外一些的知名物業(yè)、中國房地產協(xié)會、中國房地產與住宅研究會、中國物業(yè)管理協(xié)會及上海、深圳、廣州、武漢、重慶等地的物業(yè)管理協(xié)會具有良好的資訊往來，公司現為成都市物業(yè)管理協(xié)會理事單位，中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位。 （學校、工業(yè)等物業(yè)管理服務） 提供承接物業(yè)管理人才的培訓和選送。 （普通、中高檔住宅小區(qū)，機關企事單位職工宿舍、公寓） 商業(yè)物業(yè)委托管理。服務范圍我們竭誠為開發(fā)商、管理商、機關、企事業(yè)單位和廣大業(yè)主提供專業(yè)性物業(yè)管理及其顧問，物業(yè)市場營銷及推廣，裝潢設計施工，水電安裝，房地產中介，家政服務，物業(yè)工程維護等系列服務。公司擁有內江、綿陽二個全資子公司，有 10 余個項目管理處，現有管理層人員 35 人。1 / 89成都坤和物業(yè)北埠雅苑物業(yè)管理方案2 / 89第一章 公司簡介成都坤和物業(yè)咨詢發(fā)展有限公司系成都市工商局注冊的有限責任公司。成立于1999 年 11 月，注冊資金人民幣伍佰萬元，物業(yè)管理二級資質企業(yè)。公司以“誠信、守法、高效、嚴謹”為企業(yè)宗旨；“著重細微，追求卓越，服務第一，創(chuàng)造價值”為管理服務理念；“以人為本，滿足需要，發(fā)展自己，貢獻社會” 為經營服務理念：以“為民、便民、利民”為職業(yè)精神；以為開發(fā)商、物業(yè)業(yè)主（使用人）提供“安全、舒適、文明、方便、溫馨”的工作、生活環(huán)境為已任；成為業(yè)主、使用人住得“放心、省心、安心、舒心”的有利保障。服務內容如下： 住宅物業(yè)委托管理。 （賓館酒店、辦公樓宇，商場及各種經營性物業(yè)） 非住宅物業(yè)管理。 為開發(fā)商、管理商、業(yè)主提供物業(yè)管理顧問和服務，營銷代理服務、市場推廣代理服務及出租等中介服務。為客戶在管理理念的更新，口碑的建立，促銷、服務檔次的提升，物業(yè)的保值、增值及企業(yè)策劃等方面提供及時、先進、一流的服務。同時，公司擁有一批資深專家，他們多年智慧和心血的結晶是公司為客戶服務的堅強后盾。 公司有一套完整、嚴謹的管理、評估文本，制度嚴格，評估量化；常規(guī)服務程序化、標準化。三、坤和物業(yè)管理項目 顧問項目 2022 年 12 月 指導成都富力物業(yè)棕南公寓創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 2022 年 7 月 指導成都國嘉物業(yè)國嘉南苑創(chuàng)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 2022 年 7 月 四川高路物業(yè)公司前期物業(yè)咨詢顧問； 2022 年 8 指導綿陽市“樊華商業(yè)城”商業(yè)物業(yè)經營與管理日常工作。 2022 年 8 月 1 日 成都“紫薇苑”業(yè)主委員會聘請我公司為物業(yè)管理商。4 / 89 2022 年 9 月 9 日 成都漢星投資公司開發(fā)的 “聚星城”聘請我公司為物業(yè)管理商。同時，憑借我們出色的工作經驗和在物管行業(yè)的良好業(yè)績，將成功為購買“北埠雅園” ， “添馨苑”的客戶提供“安全、舒適、文明、方便、溫馨”的居住和工作環(huán)境。為了體現人性化服務，讓業(yè)主享受到一流的居家生活服務，同時讓開發(fā)商將更多的時間和精力投入到新項目開發(fā)中，建議本項目以“委托物業(yè)管理”的管理方式實施專業(yè)物業(yè)管理。以便利用管理商在人力資源、經驗、技術、模式、制度以及規(guī)范化的服務體系等諸多方面優(yōu)勢。 為保證管理標準的實現及更有力地推行“人性化服務” ，管理商將以各專業(yè)部門技術支持，結合物業(yè)管理服務實際需要，定期安排專家團赴項目現場進行監(jiān)察支援。在專家團和項目管理處共同努力下，為物業(yè)管理工作打下良好基礎。切實解除開發(fā)商對物業(yè)開發(fā)售后服務的后顧之憂。第四章 項目運作流程一、管理處內部管理架構圖 二、管理處運作流程客戶服務縣、市行業(yè)管理機構坤和物業(yè)公司委員會開發(fā)商物業(yè)管理處經營服務 工程 安全 保潔、綠化質量監(jiān)督人員聘用，培訓、考核；規(guī)章制度、文件的準備；其它前期準備7 / 89三、管理服務質量反饋網絡圖 成立管理處管理進入現場按《物業(yè)管理合同》開展物業(yè)交接驗收工作進入日常管理階段 經營者服務整治護衛(wèi)服務24 小時崗位制清潔服務8 小時保潔制維修服務24 小時值班制務咨詢投訴接待服務便民無償和有償服務制 定形 式多 樣的 促銷 活動 計 劃各崗位人員的培訓考核核綠化服務8 小時值班制8 / 89第五章 物業(yè)管理前期介入工作內容一、物業(yè)管理前期配合實施方案 物業(yè)管理公司的前期介入是從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電、保衛(wèi)消防、通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施等提出合理化建議，在房屋銷售時向發(fā)展商提供配合服務。前期物業(yè)管理的工作實施方式自開發(fā)商與本公司簽訂前期服務協(xié)議生效之日起，我公司負責組織專業(yè)人員成立前期物業(yè)顧問小組，駐場參與管理和服務。公司針對開發(fā)項目的具體問題提出相關的服務計劃書，并按雙方認可的計劃書實施。前期物業(yè)管理的工作計劃根據物業(yè)管理的全過程以及內外部運作機制要求，特制定“北埠雅園”管理處前期管理階段工作計劃序號 項目 工作內容 完成時間 責任部門01 組建機構 1. 人員的選聘；2. 人員的培訓；合同簽訂即實施辦公室業(yè) 主 、 經 營 者 市 、 縣 主 管部 門物 業(yè) 公 司 投 訴 電話住 戶 信 箱 其 它財務室室管理處主任室住 戶 來訪經營部務維修組保安組綠化組清潔組司9 / 893. 人員的上崗。2. 銷售現場物業(yè)管理咨詢；3. 簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》 《業(yè)主臨時公約》發(fā)展商銷售房屋時 前期介入人員03 制定規(guī)章制度和作業(yè)程序1. 制訂《業(yè)主臨時公約》 ；《住戶手冊》2. 制訂崗位職責、考核制度、操作規(guī)范、服務標準；3.