【正文】 因素，應(yīng)做好融資計劃，通過各種渠道（銀行、社會、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等等）融資，盡可能整合各種社會資源和資本，實現(xiàn)項目融資，并且嚴(yán)格執(zhí)行資本運營制度，建立完善的項目公司體制及財務(wù)管理體制。（4）項目投融資存在風(fēng)險。由于休閑度假產(chǎn)業(yè)正處于上升發(fā)展的關(guān)鍵階段，隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方針政策，會在產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策等方面產(chǎn)生變化，從而給休閑度假產(chǎn)業(yè)帶來一定波動。針對這一風(fēng)險，本項目應(yīng)針對每一個細(xì)分市場，增強(qiáng)產(chǎn)品的應(yīng)對性，打造項目獨特性賣點，塑造項目高端品質(zhì)形象與持久良好品牌，提升項目的綜合市場競爭能力。（2）產(chǎn)品競爭力在遠(yuǎn)期存在不確定因素。本項目產(chǎn)業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品功能具有相對的特定性，存在無法達(dá)到預(yù)計市場規(guī)模、市場競爭力發(fā)生變化、市場價格不被接收、客源市場過分依賴等風(fēng)險因素。由于該項目的全面開放是在2010年，所以項目在前五年效益欠佳，但是，可以看出，該項目一旦開發(fā)建設(shè)完成之后，其經(jīng)濟(jì)效益是相當(dāng)可觀的，項目的盈利能力很強(qiáng)，并能夠以自身創(chuàng)造的效益投入項目的后續(xù)建設(shè)與發(fā)展，實現(xiàn)邊建設(shè)，邊見效的滾動發(fā)展模式，9年內(nèi)即可收回投資。（2）以營業(yè)收入為稅基估算，%，企業(yè)所得稅為27%。合作期限為50年。投資運營企業(yè)擁有李家峽旅游度假區(qū)的項目開發(fā)建設(shè)權(quán)和項目經(jīng)營管理權(quán)。投資運營企業(yè)重點負(fù)責(zé)李家峽旅游度假區(qū)內(nèi)的經(jīng)轉(zhuǎn)讓開發(fā)資源形成的具體項目之開發(fā)建設(shè)與運營管理。同時，對于項目所在區(qū)域的旅游資源采取“零轉(zhuǎn)讓”或“1元轉(zhuǎn)讓”或“極少金額轉(zhuǎn)讓”的方式給予投資商。 （2）項目投資方式本項目預(yù)采取政府協(xié)同下的旅游運營商模式——即以投資企業(yè)自主經(jīng)營為主，政府主要承擔(dān)服務(wù)角色。（2）開發(fā)進(jìn)度l 2007年7月之前為前期籌備階段l 2007年7月到2008年12月為一期建設(shè)階段l 2009年1月正式運營l 2009年3月到2010年12月為二期建設(shè)階段投資估算及資金渠道（1）投資估算某頂級旅游度假區(qū)項目的投資主要包括土地購置費用（這里暫不考慮拆遷安置費、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等）、生態(tài)景觀建設(shè)投資、一期重點項目建設(shè)投資、二期重點項目建設(shè)投資、其它建設(shè)投資（包括工程設(shè)計費、工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、建設(shè)單位管理費、三通一平及規(guī)費等）和不可預(yù)見投資等。（3）社會保障措施l 人才使用方面優(yōu)先考慮本地居民，提升區(qū)域就業(yè)率，增加發(fā)展機(jī)遇；l 按照“企業(yè)公民”要求對當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展盡責(zé)，推動區(qū)域的社會、經(jīng)濟(jì)、文化全方面綜合發(fā)展。環(huán)境及社會保障措施（1）重大環(huán)境改造工程l 某頂級旅游度假區(qū)環(huán)境改造工程：對現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行大規(guī)模改造，使項目所在區(qū)域形成比較完整地生態(tài)循環(huán)小系統(tǒng)；l 牛灘人工湖工程：由黃河引水并于牛灘旅游區(qū)區(qū)域建設(shè)人工湖，并與黃河形成水系循環(huán)。高原民俗趣味射箭園項目說明： 此項目與高原射箭運動俱樂部相補(bǔ)充，突出民俗、彰顯快樂，讓游客體驗射箭之鄉(xiāng)和世界各地民俗射箭方式，并且配以賽馬場地等，游客可在此參加趣味射箭比賽和趣味賽馬比賽等活動。l 直崗拉卡地區(qū)直崗拉卡地區(qū)占地面積約為324186平方米，共設(shè)計三大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目。高原黃河沙灘俱樂部項目說明： 于牛灘地區(qū)開辟一片“黃河沙灘”，設(shè)置娛樂、運動、休閑等項目，游客可在此盡享黃河沙灘特色旅游感受。沿黃河生態(tài)休閑景觀帶項目說明： 于牛灘地區(qū)沿黃河岸邊構(gòu)建生態(tài)休閑景觀帶，遍植青藏高原上特有的觀花、觀葉植物、觀賞農(nóng)作物和藥用植物，打造藏家百藥園、藏家百花園、藏家百谷園等，并于景觀帶中間隔設(shè)置觀景小屋等休憩小品以及酒吧、茶吧、咖啡吧等休閑場所。l 牛灘地區(qū)主要選取牛灘地區(qū)沿黃河區(qū)域，占地面積約為425229平方米，共設(shè)計五大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目。青海民族產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)基地項目說明：構(gòu)建青海民族產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)基地，主要面向政府群體和旅游從業(yè)人員開展培訓(xùn)活動。本項目力爭長期承辦青海省各級各部門政府會議以及申請舉辦青海及西部地區(qū)大型會議。另外，后期可開發(fā)私家莊園項目，以低密度的特色古堡建筑形式滿足最尊貴的客戶需求?？蛋唾F族人家為超五星概念的頂級接待中心，功能上與超五星概念酒店看齊同時與每一處細(xì)節(jié)突出高原特色和康巴風(fēng)情?？蛋腿说臉穲@——青海頂級旅游度假接待中心項目說明：對厄加太地區(qū)現(xiàn)存格局較為良好的舊房進(jìn)行改造，構(gòu)建“康巴人的樂園”即青海頂級旅游度假接待中心，是本項目最具視覺沖擊力的標(biāo)志性建筑物，同時也是本項目最精致的高端體驗產(chǎn)品。項目開發(fā)方案（1）項目開發(fā)定位彰顯高原特色 突出健康主題 強(qiáng)化社區(qū)理念 整合開發(fā)景點（2）項目規(guī)模l 項目總開發(fā)規(guī)模：開發(fā)區(qū)總面積為876065m2l 項目總建設(shè)規(guī)模：開發(fā)區(qū)總建設(shè)面積為82600 m2（3）項目總體布局“一核一帶一鎮(zhèn)兩輔”l 一核——李家峽頂級度假接待中心（將厄加太地區(qū)現(xiàn)有遺留房屋改造成為綜合功能的旅游接待中心，同時整治周邊環(huán)境）l 一帶——黃河風(fēng)光觀光、運動、休閑、健身、養(yǎng)生、風(fēng)情體驗、度假旅游帶（自厄加太地區(qū)至直崗拉卡地區(qū)，充分利用“碧水丹山”資源，打造沿黃河多功能旅游帶）l 一鎮(zhèn)——某風(fēng)情旅游小城鎮(zhèn)（選取某城鎮(zhèn)適當(dāng)區(qū)域，進(jìn)行街道改造，構(gòu)建集購物、餐飲、休閑功能于一體的高原風(fēng)情小城鎮(zhèn)）l 兩輔——黃河水上運動養(yǎng)生區(qū)（結(jié)合牛灘地區(qū)黃河沿岸，打造水上運動、生態(tài)休閑、高原養(yǎng)生等特色項目）l 高原民俗運動度假體驗區(qū)（于直崗拉卡地區(qū)構(gòu)建出一個“民族射箭之鄉(xiāng)”，同時配套開發(fā)中華藏家樂等民俗休閑度假項目）（4）重點項目l 厄加太地區(qū)厄加太地區(qū)占地面積約為126650平方米，現(xiàn)有舊房格局不一，分別有一到六層不等。市場規(guī)模及預(yù)測（1）市場規(guī)模：l 目標(biāo)市場的定位是“依托西寧、突破國際、帶動國內(nèi)”，在鞏固某現(xiàn)有客源市場的同時，大力吸引赴青海尤其是西寧的省外和境外市場、引導(dǎo)省內(nèi)大中城市組成的本省旅游客源市場，以及開拓四川、甘肅、陜西、河南周邊鄰省組成的外埠客源市場。采用差異化戰(zhàn)略，以高端市場引領(lǐng)大眾市場，通過個性化、定制化服務(wù)營造服務(wù)特色，以人員營銷和品牌營銷為主要手段結(jié)合現(xiàn)代經(jīng)營理念進(jìn)行景區(qū)的運營；通過分級分區(qū)的環(huán)境保護(hù)，結(jié)合黃河濱水地帶的地貌特征，依據(jù)景觀的多樣性和互補(bǔ)性構(gòu)建濱水景觀體系，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 報告編制依據(jù) 《某頂級旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》《某頂級旅游度假區(qū)項目市場調(diào)研報告》國家計劃委員會發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》國家計劃委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》國家計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項目可行性研究指南》編制本報告的委托合同其他相關(guān)依據(jù)資料及實地調(diào)查資料 研究工作結(jié)論 本項目以安多區(qū)域資源為基礎(chǔ)，以市場為導(dǎo)向，以競爭優(yōu)勢的塑造為出發(fā)點，打造以“健康文化社區(qū)、高原度假秘境”為主題形象的青海省唯一的頂級旅游度假區(qū)。經(jīng)項目負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，綜合匯總，修改完善，形成《報告》初稿。對本項目提出的各環(huán)節(jié)開發(fā)方案進(jìn)行環(huán)境評價、財務(wù)評價、社會評價、市場評價及風(fēng)險分析，以判別項目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會可行性和抗風(fēng)險能力。 報告編制程序與方法根據(jù)編制要求，對項目開發(fā)區(qū)域進(jìn)行實地調(diào)查，分別對市場、社會、行業(yè)主管部門、生態(tài)環(huán)境、項目涉及的相關(guān)企業(yè)、單位等進(jìn)行了調(diào)查，收集項目開發(fā)、建設(shè)、運營等各方面所必須的信息資料和數(shù)據(jù)。整合開發(fā)景點，融合了健康與度假理念于一體，進(jìn)行旅游產(chǎn)品的綜合打造和深度開發(fā)，塑造“健康文化社區(qū)突出健康主題目錄第一章 總論引言 3 項目概況 3 3 報告編制依據(jù) 4 4 13 16第二章 項目背景及開發(fā)戰(zhàn)略 19 19 20 21第三章 市場分析 23 23 項目目標(biāo)市場分析 27 29 市場競爭力評價 31第四章 項目總體規(guī)劃 33 項目開發(fā)控制范圍規(guī)劃 33 項目開發(fā)的基本原則 33 概念設(shè)計 34 項目建設(shè)目標(biāo) 36 功能區(qū)劃分及重點項目布局 37 38第五章 配套基礎(chǔ)設(shè)施保障體系 39 交通規(guī)劃 39 配套基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 41 住宿業(yè)發(fā)展規(guī)劃 43第六章 可持續(xù)開發(fā)與環(huán)境影響和保護(hù)分析 45 影響環(huán)境因素分析 45 項目環(huán)境分級保護(hù)規(guī)劃 45 旅游區(qū)可持續(xù)發(fā)展 47第七章 項目實施進(jìn)度計劃 49 項目開發(fā)分期 49 項目實施進(jìn)度安排 50 項目實施保障 51第八章 項目開發(fā)運營評價 53 53 54 55 項目營銷主題策略 56第九章 投資估算 59 59 投資分析 60 投資渠道分析 67第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 68 68 運營成本預(yù)算 68 72 年度損益分析 72 投資報酬率分析 73第十一章 風(fēng)險分析 74 74 產(chǎn)品應(yīng)對風(fēng)險 75 宏觀政策風(fēng)險 75 76 76第十二章 綜合評價與結(jié)論 78 78 綜合評價 80 總體結(jié)論 80第一章 總論引言 項目概況項目名稱：某頂級旅游度假區(qū)項目承辦單位：某創(chuàng)景視點旅游資源開發(fā)有限公司項目主管單位：青海省尖扎縣旅游局項目開發(fā)位置：本項目位于青海省黃南州尖扎縣，處在西寧市東南項目開發(fā)面積：包括厄加太地區(qū)、牛灘地區(qū)、直崗拉卡地區(qū)三大區(qū)塊，可研報告編制單位：某創(chuàng)景視點旅游規(guī)劃設(shè)計院某頂級旅游度假區(qū)是基于對青海省，尤其是西寧市旅游業(yè)發(fā)展前景的良好預(yù)測，借助與西寧的區(qū)位和交通優(yōu)勢，大力開發(fā)某旅游項目。本項目的開發(fā)定位是：彰顯高原特色強(qiáng)化社區(qū)理念高原度假秘境”的主題形象，形成青海省頂級旅游度假區(qū)。匯總信息、資料，制定研究工作基本任務(wù)的框架、程序以及成果形式。經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，由各專業(yè)組分工編制可行性研究報告。與委托方交換意見，修改完善，形成本正式《報告》。針對青海省接待現(xiàn)狀，著重培育以高原風(fēng)情度假、會議培訓(xùn)、藏醫(yī)藥養(yǎng)生和高原風(fēng)情射箭為核心產(chǎn)品，融入“高原”、“健康”及“快樂”三大核心元素，形成“一核一帶一鎮(zhèn)兩輔”的總體功能布局。“某頂級旅游度假區(qū)”項目的建成，將成為西寧市旅游圈一個新的消費熱點區(qū)域，帶來資金流、信息流、客流、物流等，極大程度促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，對實現(xiàn)區(qū)域旅游整合具有重大意義。l 預(yù)計第一年（2007）；l 預(yù)計年平均增長量最高達(dá)到10%（2007－2008年），最低為8%（2013－2016年）；l 遠(yuǎn)期（2020年） 萬人；（2）市場結(jié)構(gòu)：l 本項目的市場分為西寧及周邊鄰省大中城市、中遠(yuǎn)程省外市場、國際市場；l 其中重點市場主要包括以下細(xì)分市場：會議接待市場、體育旅游市場、康體度假市場、生態(tài)休閑旅游市場、宗教和民俗文化旅游市場；l 創(chuàng)新市場包括：旅游節(jié)慶市場、獎勵旅游市場、自駕車旅游市場、家庭周末游市場、生態(tài)環(huán)保旅游市場。通過結(jié)合這些舊房，此區(qū)域共設(shè)計五大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目?！翱蛋腿说臉穲@”由康巴貴族人家（超五星接待中心）、私家莊園、中心大堂、配套頂級會所五個部分構(gòu)成，中心大堂采用室內(nèi)自然、民俗和藝術(shù)等多元布景方式充分展現(xiàn)康巴藏區(qū)迷人風(fēng)光，并串連其余四大空間。配套頂級會所包括康巴沙龍、熱貢藝術(shù)殿堂、健身養(yǎng)生苑、時尚展廳之外，還配置高原特色餐飲、世界餐飲美食、商務(wù)中心、私家電影院、私人藝術(shù)藏館、商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)平臺等超五星級標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)。高原生態(tài)國際會議中心項目說明：中心將從規(guī)模、總量、檔次上滿足國際大型會議的各項要求，配有高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施，專業(yè)成熟配套與完備周到服務(wù)，同時于細(xì)節(jié)之處凝練高原生態(tài)文化內(nèi)涵，呈現(xiàn)本項目最具差異性和競爭力的底蘊(yùn)品質(zhì)。高原生態(tài)文化情境演藝中心項目說明：中心融合展示高原生態(tài)、民族文化、濃郁風(fēng)情、神秘宗教、魅力民俗等多種元素，為游客搭建一個立體情境式演藝空間，同時編排一系列生態(tài)情境歌舞劇、民俗表演劇等，供游客享受全方位的感觀體驗。在這里，可以接受青海省文化藝術(shù)教育培訓(xùn)、青海省旅游商品開發(fā)技能培訓(xùn)、青海熱貢藝術(shù)品技能培訓(xùn)、青海省干部再教育培訓(xùn)、青海省生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)技能培訓(xùn)等，目標(biāo)打造成為青海省最重要的勞動技能及干部再教育生態(tài)培訓(xùn)中心。高原健康養(yǎng)生會所項目說明： 高原健康養(yǎng)生會所主要包括藏家養(yǎng)生館（包括藏藥浴、藏式按摩、藏式養(yǎng)生美食等）、藏家美容館（包括藏花浴、藏香浴、藏式美容、藏式美容齋等）、心理按摩館（主要為久居城市身心壓力較大的消費者提供心理釋放、心理調(diào)節(jié)等產(chǎn)品）、男士健康館（為高端男士群體提供特殊保健養(yǎng)生產(chǎn)品）、女士康體樂園、水上養(yǎng)生館（臨水建筑，結(jié)合黃河美景設(shè)計養(yǎng)生產(chǎn)品）共六個項目，同時設(shè)計藏藥長廊、藏花長廊、閑逸叢等多個景觀串聯(lián)項目。高原水上娛樂中心項目說明：于牛灘地區(qū)沿黃河處打造高原水上娛樂中心，構(gòu)建水上運動項目（水上自行車、滑水、皮劃艇、水上摩托、水撬、帆板、羊皮筏子、木洼、泅渡等）、黃河游船（手劃游船、機(jī)動游船、電動游船等）、黃河垂釣碼頭、黃河風(fēng)情碼頭、黃河水上餐廳、黃河蘆葦景觀帶等。某風(fēng)情旅游小城鎮(zhèn)項目說明：選取某城鎮(zhèn)適當(dāng)區(qū)域，進(jìn)行街道改造，構(gòu)建集購物、餐飲、休閑功能于一體的高原風(fēng)情小城鎮(zhèn)。高原射箭運動俱樂部項目說明： 設(shè)立國際一流的專業(yè)射箭運動訓(xùn)練和比賽場所，配以頂級的配套服務(wù)設(shè)施，同時開辟跑馬場、網(wǎng)球場等專業(yè)場地，打造高原射箭運動俱樂部。中華藏家園（中華藏家樂）項目說明： 中華藏家園以多個主題不一的藏家樂為核心，配套構(gòu)建藏家小店、藏家餐吧等購物休閑場所，打造一個小型藏樂家園，滿足中檔和大眾游客需求。（2）環(huán)境保護(hù)規(guī)劃l 建設(shè)資源（重點是水資源）循環(huán)利用體系，合理利用資源；將節(jié)約環(huán)保貫徹落實到項目以及項目的消費者意識中；l 嚴(yán)格控制項目內(nèi)生產(chǎn)及休閑生活消費所產(chǎn)生的污染，大幅度提升環(huán)保技術(shù)利用水平，對不可避免的污染嚴(yán)格執(zhí)行最低排放原則。項目開發(fā)周期及進(jìn)度（1）開發(fā)周期l 項目土地使用權(quán)有效年限為50年（在該年限內(nèi)擁有開發(fā)建設(shè)經(jīng)營權(quán)利）l 項目全部發(fā)展開發(fā)時間為15年（2007