【正文】 設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價上下功夫。3）實行工程造價和設計方案相結(jié)合的設計招標方法 目前,房產(chǎn)項目普遍實行了招投標制。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學,尊重事實,實事求是,精心設計和保證設計科學性的實際內(nèi)容。2）實行限額設計 所謂限額設計,就是按照批準的設計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。設計單位在技術(shù)經(jīng)濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。1）加強設計階段的經(jīng)濟論證 設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié),它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設計方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項目工程總造價,影響著工程建設的綜合效益。因而要保證設計的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施, 切實加強設計階段的工程成本管理?？刂品慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。因此，設計階段對投資的影響程度高達70%90%。問題的關(guān)鍵在于開發(fā)商忽視了對設計階段的監(jiān)控。選擇有利于公司利益的方式工程部 財務部 二、設計環(huán)節(jié)成本控制當前房產(chǎn)開發(fā)商普遍存在一個錯覺是:工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中,加強監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。付款時間176。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本研發(fā)部、設計部負責二買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細工程部負責付款總額為公司爭取最大利益工程部負責付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部、項目部負責手續(xù)風險與項目付款時間直接掛鉤。4）從費用方面進行控制投資決策階段的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。如果高于建設成本控制數(shù)，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可行。因此利用目標建筑成本控制方法來進行投資決策控制具有一定的科學性和可行性。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。3）直接承擔風險損失的補償責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。2）對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本控制1）運用保險手段轉(zhuǎn)嫁風險。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎(chǔ)上加大了項目的開發(fā)成本。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項目轉(zhuǎn)手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足，項目運作中難于實現(xiàn)預期的經(jīng)營業(yè)績。（2）開發(fā)商主觀投資失誤風險。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。第三，房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經(jīng)常會出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險，主要表現(xiàn)為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設周期長和涉及面廣等特點使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學的決策機制，正確規(guī)避決策中的各種風險，成了成本控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制成本控制是一個系統(tǒng)工程,也是控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門必須從項目的投資決策、規(guī)劃設計、招投標、采購管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對成本進行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設計管理、工程招投標、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。一、投資決策環(huán)節(jié)的成本控制投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關(guān)系到項目將來發(fā)生的實際成本。一）投資決策階段的主要風險（1）外部環(huán)境風險。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。（3）由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確帶來的風險。二）投資決策階段成本控制的措施1）降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風險方法1）進行充分的市場調(diào)查分析。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。2）采取多樣化組合投資。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別