【正文】 ；二是體驗式消費與集成化服務(wù)結(jié)合，引領(lǐng)家居消費新理念；三是時尚元素與后裝修概念結(jié)合，突出建材的人文關(guān)懷和文化解讀。環(huán)保同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 配套設(shè)施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。 交通狀況：太華路家庭方便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車站僅5分鐘車程，該商圈內(nèi)的三府灣貨運站，貝斯特貨運站與客運站均在此，有多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟主導城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。該商圈的繁華程度不容置疑。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。太華路已經(jīng)過了10多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以建材批發(fā)、零售市場為主的核心商圈。 第二章 項目整體定位策略[市場經(jīng)營定位原則]符合片區(qū)內(nèi)消費市場的消費水平、消費特征；與項目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)；保證商場經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)的一一對應(yīng)關(guān)系，商場的產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商所有，個體經(jīng)營者獨立經(jīng)營權(quán)可分散給多個小業(yè)主；保證商場長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，降低發(fā)展商經(jīng)營管理的難度；確保發(fā)展商銷售或出租物業(yè)的價值最大化。建材“生態(tài)商圈”在另外一部分消費者眼中，則出現(xiàn)了消費觀念的更新，更希望在建材超市享受到從設(shè)計到裝修等一站式的服務(wù)中高端追求品位的消費者不愿意光顧傳統(tǒng)的家居建材市場。消費決定市場，從這個意義上，或許可以解釋，雖然幾經(jīng)沖擊，作為老牌建材市場的東建材以及部分批發(fā)市場業(yè)態(tài)，為何依然在市場中占有足夠的分量。由于消費群體的多層次性，在建材流通領(lǐng)域，多元化分銷模式并存的建材“生態(tài)商圈”正在逐步形成。 　　其次，在經(jīng)營方式上，招商制市場學習了建材超市的一些連鎖技術(shù)再結(jié)合本土經(jīng)營的特色，也摸索出了自己的連鎖經(jīng)營方向。 　　首先，是業(yè)態(tài)的調(diào)整，攤位式的招商制建材市場向著商場化市場、購物中心方向發(fā)展。 　　在發(fā)展上受到超市業(yè)態(tài)的圍追堵截后，招商制建材市場面臨著極大的發(fā)展威脅。 　　二是出現(xiàn)了“市場化經(jīng)營、商場化管理”的模式。 　　在加強建材市場規(guī)范化的浪潮中，建材市場的管理，出現(xiàn)了兩個新的特點：一是由物業(yè)管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營管理型。 　　市場環(huán)境有所改善 　　由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。 　　近年來，西安建材賣場已經(jīng)初具規(guī)模，賣場的規(guī)模、檔次都有很大提高，西安已經(jīng)建立起了產(chǎn)品全、質(zhì)量優(yōu)、價格實、信譽好的集中規(guī)?；ú膶I(yè)市場。 招商制建材賣場規(guī)?；?　　市場對于建材行業(yè)的消費需求不斷提升，招商制建材市場的發(fā)展也在快速升級。 　　另外，“入世”后，我國經(jīng)濟發(fā)展融入全球經(jīng)濟發(fā)展節(jié)奏的速度將進一步加快。 　　招商制市場仍有發(fā)展空間 　　雖然招商制建材市場受到了一些新興的業(yè)態(tài)的沖擊，但是它作為建材銷售主渠道的功能還是被業(yè)界所肯定。在經(jīng)歷了一時的低靡狀態(tài)之后，招商制建材市場正通過自我升級，謀求在激烈的競爭中再次博取有利地位。這種業(yè)態(tài)的市場曾經(jīng)一度“一統(tǒng)江湖”，建材、裝飾材料2/3的流通量是通過這類市場實現(xiàn)的。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買。對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高：在這次調(diào)研過程中，建材經(jīng)營客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔憂，并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。由于大明宮建材市場和三森建材市場的初步成功，使廣大經(jīng)營戶對招商制建材賣場充滿信心，廣大消費者的消費觀念也得到徹底改變，對中高檔賣場內(nèi)的建材品牌充滿好感和信任。對于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。因這類市場在固有概念當中均是這類形象，由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變，必將以優(yōu)化建材購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。主要核心狀況如下：相對于家居和家具，建材零售利潤相對攤?。航ú南鄬τ诩揖雍图揖呤袌觯ú牡恼故拘圆缓軓?，對賣場的環(huán)境要求不是特別高，因此，建材市場的租金相比家居來說，要低的多。[其中以租賃權(quán)的方式進行經(jīng)營為主]這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認識存在著不足。將由本案這個這個具有10萬建筑面積的項目打破這個格局，再造新太華路商圈的宏圖即將在2005—2006年變成一種現(xiàn)實，一種改變傳統(tǒng)商業(yè)市場的現(xiàn)實由于傳統(tǒng)的攤位制建材市場已經(jīng)不能滿足目前市場需求，新興建材家居市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型零售市場[如建材、家電、百貨等]將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專業(yè)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。對于虛擬產(chǎn)權(quán)式投資，由于恒星醫(yī)藥大廈和高點國際的失敗案例，使廣大投資者的積極性受到嚴重挫傷。目前，西安商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明西安地產(chǎn)已正式進入商業(yè)地產(chǎn)時代的時期已來臨。生名軒家居，使城南建材市場二、項目市場調(diào)查及分析——西安商業(yè)物業(yè)投資市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢三森國際家居城集家具、建材、家居用品為一體，目前生意比較理想；中聯(lián)家居由于地段較為偏僻生意頗為清淡，但隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)帶來的千畝大盤，為該區(qū)域市場帶來巨大的潛力。對建材和家居的需求量很大，南郊現(xiàn)有的消費力及消費潛力在整個西安市無疑位居前列，這也成為諸多建材投資商家看好的黃金地帶。在2003年以前南郊建材業(yè)發(fā)展除了太白路和大雁塔兩家傳統(tǒng)的建材市場外，環(huán)境優(yōu)、規(guī)模大的建材家居賣場寥寥無幾?！虮苯伎倯魯?shù)約為80000戶，需要家居量按2萬元/戶計算，共需要約16億元。名門18萬M21000八水洋房492賽高國際約1450大唐世家372城東住宅沁水新城1期約10萬M2約1000新興24G5萬M2約500灞柳生態(tài)家園25萬M27000紫薇建舍3萬M2192紫昕花庭12萬M21076銀池麗景華都630海榮陽光城30萬M22000鳳城明珠1088新興明豐苑13萬M2916宏林名座3萬M2300金橋夢苑200航天新都約560EE康城42萬M21600都市鄰里324含光景軒約560中順按銷售產(chǎn)值的10%的比例支付租金賣場租金來計算，西安建材市場租金市場將達到10億元左右。盡管受西安市城市改造、向北、向南發(fā)展大策略的影響，西安市建材將有大幅度發(fā)展，但家居市場明顯供大于求，數(shù)量與規(guī)模已超飽和狀態(tài)，建材市場的競爭無疑更加血腥。施工面積247萬平方米，％；，％；，％。2004年，西安市房地產(chǎn)市場在2003年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢。西安是西部重鎮(zhèn)，西部大開發(fā)的橋頭堡。目前，發(fā)達國家95％的建材零售通過連鎖超市的渠道，而目前國內(nèi)水平最高的上海這一比例只有20％。元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案陜西聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)策劃有限公司二零零五年十月十四日方案名稱：《元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案》（初稿）呈遞單位：陜西聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)策劃有限公司呈文時間：二零零五年十月十二日文案編號：元豐（文）003項目總監(jiān)：王永歧執(zhí)行總監(jiān)：馮國江 目 錄一、 項目市場調(diào)查及分析市場環(huán)境及主要競爭對手分析西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢西安建材市場消費觀念與消費文化二、 項目定位體系與概念設(shè)計 項目整體定位[業(yè)態(tài)、層次、形象、功能、服務(wù)、價值定位體系]項目投資分析項目規(guī)劃設(shè)計建議項目工程進度要求項目形象策劃三、 項目招商策略與管理項目租售價格確定及依據(jù)主要目標客戶群定位招商策略與實施步驟四、項目整合推廣計劃項目廣告規(guī)劃營銷推廣案媒介計劃與執(zhí)行廣告發(fā)布預(yù)算五、市場管理物業(yè)管理模式與服務(wù)模式獨特的企業(yè)文化與價值觀念市場信息系統(tǒng)的建立市場組織管理體系員工管理守則 第一章 項目市場環(huán)境研判一、項目市場調(diào)查及分析——市場環(huán)境與競爭對手分析[建材市場發(fā)展歷程與現(xiàn)狀]：如今，中國已成長為全球最大建材生產(chǎn)和銷售市場，截止到2005年1－6月份。未來十年，中國建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度3％－4％，到2010年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計達到一萬多億元人民幣。預(yù)計未來3至5年，上海、北京、廣州等中心城市，建材連鎖店的銷售額將占到50％至80％。隨著西安房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動建材業(yè)的輝煌。％。今年西安市的家居、建材總產(chǎn)值將達１００億元[數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)]。因此，同質(zhì)化、缺少個性差異的市場，經(jīng)營規(guī)模小、實力不濟的市場，恐怕極難在品牌市場的圍追堵截中求得生存機會。城北及附近區(qū)域建材、家居市場容量測算項目名稱總建面積總套數(shù)（套）項目名稱總建面積總套數(shù)(套)城北住宅虹橋雅軒3萬M2約300天心金玉華城二期約250時代太陽島1600錦園新世紀94萬M23412鳳凰物語430世紀金園約570鼎新花園20萬M2約2000都市桂苑294左岸生活館250杰信花園9萬M2819雅荷春天30萬M2約3000宏林名苑3萬M2300白樺林居65萬M2約6500西安印象40萬M2846海榮豪佳花園21萬M21600萬華園駿景園18萬M21670亞冠花香麗舍470蔚藍人家12萬M21100雅荷智能家園16萬M21145蔚藍花城12萬M21000菁華家天下14. 3萬 M21058東尚10萬M21155天賜良苑5萬M2420紫銘小區(qū)17萬M2約1700珠江新城240 M225000合計900萬M280000[結(jié)論]：◎北郊總建筑總積為900萬M2，每平方米的裝修標準按500元/ M2計算，北郊對建材的總需求量達45億元。[建材家居商圈南北對峙]從西安建材業(yè)發(fā)展布局上看，歷來是北重南輕，而且經(jīng)過十幾年的培育，北郊太華路一帶已經(jīng)形成了以大明宮建材家居城、太華路建材市場、明珠家居城、中聯(lián)家具城、西部建材城以及孫家灣板材市場為核心的建材版圖，業(yè)內(nèi)人士將此稱為北郊板塊。但隨著南郊房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及長安撤縣改區(qū)，加上距離西高新近。從２００２年至今年以來，很多睿智的投資商開始了大資金投入，從而也改寫了西安建材家居業(yè)北重南輕的局面。建設(shè)中的西萬建材市場招商火爆，加上剛剛啟動的民正在崛起。具體現(xiàn)象如下：各類零售型物業(yè)的面市給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資機會，而投資者對于這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對利潤空間最大化的質(zhì)疑。投資客戶的投資心理趨于理性，使全產(chǎn)權(quán)式商鋪購買投資成為目前小型投資客的首選。而目前還未出現(xiàn)以建材、家居賣場作為投資載體的市場出現(xiàn)?，F(xiàn)有太華路及北郊建材家居市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進行經(jīng)營。[市場核心問題呈現(xiàn)] 鑒于對市場調(diào)研的深刻，西安商業(yè)市場及家居建材市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案。傳統(tǒng)建材市場臟、凌、亂等形象依然存在：傳統(tǒng)攤位制建材市場環(huán)境不佳，管理混亂，業(yè)態(tài)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，消費者在購買建材時也很難享受相應(yīng)的服務(wù)?？蛻艟W(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化：現(xiàn)有太華路和太白路建材市場，它們的主要輔射目標就是西安本地及周邊市場。大多數(shù)以租賃為主，無經(jīng)營權(quán)購買狀況更無產(chǎn)權(quán)概念：目前絕大多數(shù)市場都是以租賃為主，尚未出現(xiàn)經(jīng)營權(quán)購買的模式。招商制建材賣場的出現(xiàn)是對傳統(tǒng)建材流通領(lǐng)域的一次顛覆。主要原因是資金的壓力和經(jīng)營時間的限制，加上建材市場的不確定性和市場的不確定性。綜述：招商制建材市場（以個體攤位租售為主）在西安建材業(yè)的發(fā)展過程中有著重要的分量。但是隨著建材超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的興起，招商制建材市場正面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。 隨著建材行業(yè)之間的競爭不斷升級，原本單一的建材銷售渠道，受到了建材超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的沖擊，招商制建材市場，正面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。建材、裝飾材料行業(yè)出現(xiàn)了多種模式的市場，緣于地區(qū)間的經(jīng)濟發(fā)展不平衡，消費觀念、消費需求、消費文化存在差異，產(chǎn)生多種層次。國內(nèi)生產(chǎn)力發(fā)展的需要與國際經(jīng)濟接軌的需要，促使國際上先進的流通模式（建材超市）在國內(nèi)也加快發(fā)展。 　　幾年前，建材市場仍然經(jīng)營分散、規(guī)模小，產(chǎn)品良莠不齊，給消費者選購帶來了很大難度，買建材常常滿城跑。其中，幾家較大型的招商制建材賣場，規(guī)模達到幾萬甚至幾十萬平方米。當統(tǒng)一的大賣場形成后，則可制定建材銷售人員資格證書制度，持證上崗，抬高建材銷售行業(yè)準入門檻；設(shè)立專門的投訴部門，降低消費者投訴成本等等。主要特征是市場主辦者由主要出租場地，收取租金，管理物業(yè)，轉(zhuǎn)向了經(jīng)營市場，注重廣告宣傳，樹立市場形象，誠信經(jīng)營，搞好服務(wù)，千方百計把市場辦火。 　　主要特征是經(jīng)營場所精心裝修，商品按類分區(qū)經(jīng)營，商品布貨講究，明碼標價，購物環(huán)境改善，業(yè)務(wù)員培訓上崗，統(tǒng)一著裝，商場統(tǒng)一收銀。至此，招商制建材市場開始了改革和創(chuàng)新的探索。 　　由于國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，經(jīng)濟