【正文】 其次我們要提供更專(zhuān)業(yè)，更人性化的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。韋爾奇2001年初，美國(guó)福氏咨詢公司在對(duì)《財(cái)富》500強(qiáng)評(píng)選的總結(jié)中指出“公司出類(lèi)拔萃的關(guān)鍵在于企業(yè)文化”。 特殊定單服務(wù)：應(yīng)您的需求可度身定制購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品。承租戶廣告需要其式樣、顏色等項(xiàng)由物業(yè)管理公司審核，做到管理有序?！敖y(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理”統(tǒng)一設(shè)置收銀臺(tái)，實(shí)行統(tǒng)一收銀管理?！　? ③本項(xiàng)目以“建材家居”為主題，定位于中高檔精品市場(chǎng)，因此它的招商鐘情于知名商業(yè)企業(yè)。在于統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一員工管理、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣管理。第 五 章【市 場(chǎng) 管 理】第一部分 物業(yè)管理模式與服務(wù)模式項(xiàng)目商業(yè)管理理念對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)是不夠的，還必須成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)3：媒體策略出現(xiàn)失誤，造成廣告費(fèi)用大量無(wú)謂流失?！蛾兾鹘ú摹冯s志2萬(wàn)元，每次一萬(wàn)，做2期現(xiàn)場(chǎng)包裝0萬(wàn)（延續(xù)第一階段）主題：想賺的多，當(dāng)然要看的遠(yuǎn)報(bào)紙：《華商報(bào)》時(shí)間：2005年12月5日規(guī)格：報(bào)眼廣告題目：冠品居絕密財(cái)富計(jì)劃內(nèi)容：展示項(xiàng)目高成長(zhǎng)盈利空間費(fèi)用：時(shí)間：2005年12月12日規(guī)格：半版廣告題目：索羅斯的驚嘆內(nèi)容：投資本項(xiàng)目的盈利率/入駐本項(xiàng)目的必贏法則費(fèi)用：5萬(wàn)元時(shí)間：2005年12月19日規(guī)格：報(bào)眼廣告題目：想說(shuō)不賺不容易內(nèi)容：聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)思路帶來(lái)的高成長(zhǎng)盈利空間費(fèi)用：時(shí)間：2005年12月26日規(guī)格：半版廣告題目：你的錢(qián)袋我做主內(nèi)容：租購(gòu)皆可狂賺費(fèi)用：5萬(wàn)元時(shí)間：2006年1月2日/2006年1月9日規(guī)格：報(bào)眼廣告/2次題目：冠品居國(guó)際裝飾建材城火熱招商進(jìn)行時(shí)內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示/未來(lái)發(fā)展前景費(fèi)用：報(bào)紙：《西安晚報(bào)》時(shí)間：2005年12月9日規(guī)格：報(bào)眼廣告題目：冠品居絕密財(cái)富計(jì)劃內(nèi)容：展示項(xiàng)目高成長(zhǎng)盈利空間費(fèi)用：2萬(wàn)元時(shí)間：2005年12月16日規(guī)格：報(bào)眼廣告題目：想說(shuō)不賺不容易內(nèi)容：聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)思路帶來(lái)的高成長(zhǎng)盈利空間費(fèi)用：2萬(wàn)元時(shí)間：2005年12月23日/2006年1月6日規(guī)格：報(bào)眼廣告/2次題目：冠品居國(guó)際裝飾建材城火熱招商進(jìn)行時(shí)內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示/未來(lái)發(fā)展前景費(fèi)用：4萬(wàn)元直投式宣傳單第一期投放時(shí)間：2005年12月5日規(guī)格：4k彩報(bào)內(nèi)容： 高成長(zhǎng)利潤(rùn)空間第二期投放時(shí)間：2005年12月25日規(guī)格：4k彩報(bào)內(nèi)容：租售盈利比例第三期投放時(shí)間：2006年1月5日規(guī)格：4k彩報(bào)內(nèi)容：新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)思路帶來(lái)的盈利前景展望費(fèi)用：《陜西建材》雜志時(shí)間：2005年12月份、2006年1月份內(nèi)容：項(xiàng)目展示/招商費(fèi)用：2萬(wàn)車(chē)體廣告廣告內(nèi)容：項(xiàng)目形象為主/招商為輔發(fā)布時(shí)間：2005年12月1日至2006年3月1日費(fèi)用：20萬(wàn)第三階段媒體策略集中招商期（2006年1月11日至2006年3月10日）報(bào)紙華商報(bào)14萬(wàn)，晚報(bào)6萬(wàn)廣告牌8萬(wàn)元（延續(xù)到第四階段）直投式宣傳單。預(yù)留出30萬(wàn)作備用廣告費(fèi)用，實(shí)際按照220萬(wàn)做為廣告宣傳費(fèi)用。雜志《陜西建材》雜志屬行業(yè)雜志，月刊，主要在陜西省內(nèi)發(fā)行，針對(duì)性強(qiáng)，效果良好。 建議在整個(gè)推廣過(guò)程中采用不同規(guī)格及形式，在《華商報(bào)》連續(xù)投放廣告。但是無(wú)論哪種媒體，都可以從傳達(dá)信息上、影響接受上和培養(yǎng)習(xí)慣上進(jìn)行界定。左右，位置較好；展示以主題內(nèi)容為主，不涉及過(guò)多具體內(nèi)容；展位設(shè)計(jì)要求時(shí)尚、大氣、生態(tài)，引人注目。整體廚房展區(qū)：整體廚房、整體廚柜、吊柜，各種材料的臺(tái)板，廚柜用滑軌、合頁(yè)、把手；各種燃?xì)庠?、熱水器、排油煙機(jī)、消毒柜及廚房用小電器等；博覽會(huì)在北京市政府規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)下，由北京貿(mào)促會(huì)和中國(guó)建材流通協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦，為2006年奧運(yùn)工程提供由建筑選材到建筑施工、裝飾等環(huán)節(jié)的全方位服務(wù)。協(xié)辦單位：北京市建筑裝飾協(xié)會(huì)、北京勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì) 16：40 歌伴舞表演16：45 來(lái)賓致辭（每人2分鐘，8人左右）17：00 舞獅表演17：05 項(xiàng)目推介演示會(huì)（由開(kāi)發(fā)方派專(zhuān)人詳細(xì)講解，幻燈片演示）17：15 歌舞表演17：20 開(kāi)發(fā)商答記者問(wèn)17：30 歌舞表演拉開(kāi)晚宴序幕，古箏、二胡等樂(lè)器演奏穿插進(jìn)行開(kāi)發(fā)商給準(zhǔn)業(yè)主及各位嘉賓敬酒答謝18：30 會(huì)議結(jié)束現(xiàn)場(chǎng)籌備： 酒店門(mén)前懸掛大型條幅和氣球、花籃及現(xiàn)場(chǎng)噴繪等舞獅隊(duì)與歌舞樂(lè)器表演隊(duì)手提電腦與幻燈機(jī)禮品手提袋、宣傳冊(cè)、名片盤(pán)、簽名冊(cè)、胸花等主持人串詞及部分發(fā)言稿費(fèi)用預(yù)算：文藝演出費(fèi)用： 3000元?dú)馇?、花籃、現(xiàn)場(chǎng)噴繪布景等 1000元禮品200份、請(qǐng)柬200張 3000元酒店費(fèi)用 10000元記者紅包 2000元幻燈機(jī)租賃費(fèi) 500元廣告費(fèi)用 8000元其他及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 2500元 合計(jì)：30000元說(shuō)明：此費(fèi)用預(yù)算只是此次活動(dòng)進(jìn)行中所產(chǎn)生的費(fèi)用，并未含此次活動(dòng)的廣告宣傳費(fèi)用。地點(diǎn)：西安隴海大酒店說(shuō)明：距離項(xiàng)目地址相對(duì)較近，相對(duì)費(fèi)用較低。 各種訴求點(diǎn)之間有普遍聯(lián)系的特性，找出各訴求點(diǎn)之間的結(jié)點(diǎn)，有利于強(qiáng)化推廣力度。整合一切有利于推動(dòng)本項(xiàng)目招商進(jìn)展的元素，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。以‘全方位、立體式’廣告宣傳手法展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。推廣以廣告宣傳為主，廣告以新理念推廣為訴求點(diǎn)。本項(xiàng)目的主題廣告語(yǔ)將在案名確定之后再行確定。主題推廣所謂主題推廣，是指項(xiàng)目推廣以某一階段的主題活動(dòng)來(lái)推進(jìn)，活動(dòng)的內(nèi)容及目標(biāo)，十分清晰地向社會(huì)，目標(biāo)客戶群塑造或傳達(dá)與項(xiàng)目品質(zhì)有直接關(guān)系的精神內(nèi)涵，不同層面地傳播著項(xiàng)目的核心價(jià)值。樹(shù)立發(fā)展商及項(xiàng)目形象，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。 VI導(dǎo)示系統(tǒng)作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，對(duì)顧客人性化的關(guān)懷。四、商場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境系統(tǒng)景觀規(guī)劃建議——商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃建議216。外墻——臨通道外墻以全玻璃間隔，方便商品陳列和展示。柱子：公共部分的柱子用高級(jí)瓷磚或石材包裝。在兒童休閑娛樂(lè)的地方，增加人造小橋，過(guò)道等休閑小品，以此吸引兒童前來(lái)消費(fèi)。 安放兒童游樂(lè)設(shè)施，收費(fèi)管理，提供臨時(shí)托管服務(wù)。入口區(qū)域主要以化妝品類(lèi)批發(fā)為主，靠墻體區(qū)域做邊店，中間區(qū)域做半開(kāi)放式柜臺(tái)店，強(qiáng)化空間感。216。 空調(diào)機(jī)房216。 市場(chǎng)理貨區(qū)為了便于市場(chǎng)商戶裝卸貨物，北面應(yīng)規(guī)劃相應(yīng)部分面積作為理貨區(qū)。月（一層平均租金）12月/8%=13500元/㎡（使用面積）二層商鋪均價(jià)為：63元/㎡由商品營(yíng)銷(xiāo)向概念營(yíng)銷(xiāo)和文化營(yíng)銷(xiāo)拓展，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領(lǐng)科學(xué)消費(fèi)和開(kāi)放式消費(fèi)。[主題定位]：科技 商業(yè)氛圍：該商圈會(huì)聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷(xiāo)商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當(dāng)?shù)丶彝ド簦瑫r(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。消費(fèi)者注重品牌，一是建材市場(chǎng)的自身品牌[規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等]，一是市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品品牌[質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格、服務(wù)、知名度、品位等]。 　　由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，流通資本的相對(duì)集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那種初級(jí)的攤位制市場(chǎng)正向著商場(chǎng)化市場(chǎng)、購(gòu)物中心方向快速發(fā)展。當(dāng)統(tǒng)一的大賣(mài)場(chǎng)形成后，則可制定建材銷(xiāo)售人員資格證書(shū)制度，持證上崗，抬高建材銷(xiāo)售行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻；設(shè)立專(zhuān)門(mén)的投訴部門(mén)，降低消費(fèi)者投訴成本等等。建材、裝飾材料行業(yè)出現(xiàn)了多種模式的市場(chǎng)，緣于地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求、消費(fèi)文化存在差異，產(chǎn)生多種層次。主要原因是資金的壓力和經(jīng)營(yíng)時(shí)間的限制，加上建材市場(chǎng)的不確定性和市場(chǎng)的不確定性。傳統(tǒng)建材市場(chǎng)臟、凌、亂等形象依然存在：傳統(tǒng)攤位制建材市場(chǎng)環(huán)境不佳，管理混亂，業(yè)態(tài)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)建材時(shí)也很難享受相應(yīng)的服務(wù)。投資客戶的投資心理趨于理性，使全產(chǎn)權(quán)式商鋪購(gòu)買(mǎi)投資成為目前小型投資客的首選。建設(shè)中的西萬(wàn)建材市場(chǎng)招商火爆，加上剛剛啟動(dòng)的民正在崛起。家天下14. 3萬(wàn) M21058東尚10萬(wàn)M21155天賜良苑5萬(wàn)M2420紫銘小區(qū)17萬(wàn)M2約1700珠江新城240 M225000合計(jì)900萬(wàn)M280000[結(jié)論]：◎北郊總建筑總積為900萬(wàn)M2，每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)按500元/ M2計(jì)算，北郊對(duì)建材的總需求量達(dá)45億元。金玉華城二期約250時(shí)代％。元豐實(shí)業(yè)建材市場(chǎng)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方案陜西聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)策劃有限公司二零零五年十月十四日方案名稱：《元豐實(shí)業(yè)建材市場(chǎng)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方案》（初稿）呈遞單位：陜西聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)策劃有限公司呈文時(shí)間：二零零五年十月十二日文案編號(hào)：元豐（文）003項(xiàng)目總監(jiān)：王永歧執(zhí)行總監(jiān)：馮國(guó)江 目 錄一、 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析市場(chǎng)環(huán)境及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)西安建材市場(chǎng)消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化二、 項(xiàng)目定位體系與概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目整體定位[業(yè)態(tài)、層次、形象、功能、服務(wù)、價(jià)值定位體系]項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目工程進(jìn)度要求項(xiàng)目形象策劃三、 項(xiàng)目招商策略與管理項(xiàng)目租售價(jià)格確定及依據(jù)主要目標(biāo)客戶群定位招商策略與實(shí)施步驟四、項(xiàng)目整合推廣計(jì)劃項(xiàng)目廣告規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣案媒介計(jì)劃與執(zhí)行廣告發(fā)布預(yù)算五、市場(chǎng)管理物業(yè)管理模式與服務(wù)模式獨(dú)特的企業(yè)文化與價(jià)值觀念市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建立市場(chǎng)組織管理體系員工管理守則 第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境研判一、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析——市場(chǎng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析[建材市場(chǎng)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀]：如今，中國(guó)已成長(zhǎng)為全球最大建材生產(chǎn)和銷(xiāo)售市場(chǎng)，截止到2005年1－6月份。施工面積247萬(wàn)平方米，％；，％；，％。明豐苑13萬(wàn)M2916宏林名座3萬(wàn)M2300金橋◎北郊總戶數(shù)約為80000戶，需要家居量按2萬(wàn)元/戶計(jì)算，共需要約16億元。生名軒家居，使城南建材市場(chǎng)二、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析——西安商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)應(yīng)于市場(chǎng)的發(fā)展需求，專(zhuān)業(yè)型零售市場(chǎng)[如建材、家電、百貨等]將成為投資者的首選對(duì)象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由是看中未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及良好利潤(rùn)空間。因這類(lèi)市場(chǎng)在固有概念當(dāng)中均是這類(lèi)形象，由于市場(chǎng)的逐步完善性，促使這類(lèi)物業(yè)必將得到改變，必將以優(yōu)化建材購(gòu)物環(huán)境為背景從而提升市場(chǎng)形象力。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購(gòu)買(mǎi)。 　　另外，“入世”后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展融入全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏的速度將進(jìn)一步加快。 　　在加強(qiáng)建材市場(chǎng)規(guī)范化的浪潮中，建材市場(chǎng)的管理，出現(xiàn)了兩個(gè)新的特點(diǎn)：一是由物業(yè)管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)管理型。 　　其次，在經(jīng)營(yíng)方式上，招商制市場(chǎng)學(xué)習(xí)了建材超市的一些連鎖技術(shù)再結(jié)合本土經(jīng)營(yíng)的特色，也摸索出了自己的連鎖經(jīng)營(yíng)方向。 第二章 項(xiàng)目整體定位策略[市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位原則]符合片區(qū)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)水平、消費(fèi)特征；與項(xiàng)目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)；保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商所有，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)可分散給多個(gè)小業(yè)主；保證商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，降低發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理的難度；確保發(fā)展商銷(xiāo)售或出租物業(yè)的價(jià)值最大化。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。環(huán)保第三，通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級(jí)消費(fèi)觀念，向求個(gè)性、重文化、講求人文關(guān)懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。月（二層平均租金）12月/8%=9450元/㎡（使用面積）按一、二層銷(xiāo)售50%計(jì)算：13500元/㎡4500㎡（每層使用面積）60%+9450元/㎡4500㎡（每層使用面積）40%= 5346萬(wàn)元（按收益10%返計(jì)算）?！渌δ軈^(qū)間：216。 消防控制二、項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃——南入口建議