【正文】 內(nèi)消費市場的消費水平、消費特征；與項目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)；保證商場經(jīng)營權與產(chǎn)權的一一對應關系，商場的產(chǎn)權歸發(fā)展商所有，個體經(jīng)營者獨立經(jīng)營權可分散給多個小業(yè)主；保證商場長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，降低發(fā)展商經(jīng)營管理的難度；確保發(fā)展商銷售或出租物業(yè)的價值最大化。[項目區(qū)位環(huán)境定位分析與研判]區(qū)位前景：本案隸屬西安北郊一級商業(yè)圈，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。太華路已經(jīng)過了10多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以建材批發(fā)、零售市場為主的核心商圈。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現(xiàn)有太華路的知名度或商業(yè)價值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 繁華程度：歷經(jīng)10年變遷的太華路商圈，已經(jīng)形成多個專業(yè)型的建材細分市場，產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商和零售商及家庭散戶來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風景線。該商圈的繁華程度不容置疑。 商業(yè)氛圍：該商圈會聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當?shù)丶彝ド?，同時也吸引了本地零售客戶的前往。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。 交通狀況：太華路家庭方便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車站僅5分鐘車程，該商圈內(nèi)的三府灣貨運站，貝斯特貨運站與客運站均在此，有多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。 配套設施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應的便利。[主題定位]：科技環(huán)保時尚人文新家居消費主義 “新時尚?新家居” 三大主題時尚文化 尖鋒科技 格調(diào)空間一是博覽與展賣結(jié)合，形成永不落幕的展銷會；二是體驗式消費與集成化服務結(jié)合，引領家居消費新理念；三是時尚元素與后裝修概念結(jié)合，突出建材的人文關懷和文化解讀。給人突出的感受是：集約化裝修，個性化消費，輕裝修重裝飾的后裝修時代的到來。推出建材選購顧問，家居飾品配置顧問，衛(wèi)浴集成設計顧問，燈光照具配置顧問等多項個性化，定制式置家咨詢服務，從單純的賣商品到賣配置、賣理念、賣集成服務，一種引領裝飾消費新概念的市場模式生成。通過整合商戶資源、商品資源，優(yōu)化市場功能，延伸了以最大化滿足消費需求為導向的供應鏈，提升了以細分目標市場、引領消費時尚為導向的服務價值鏈。形成商品提供加方案提供的全新組合，使集成化、重配置的一站式服務更加豐滿，創(chuàng)新了營銷模式。由商品營銷向概念營銷和文化營銷拓展，通過營銷內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領科學消費和開放式消費。第三，通過市場供應鏈和服務鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級消費觀念，向求個性、重文化、講求人文關懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的趨勢。這三個轉(zhuǎn)變預示著新家居消費主義的誕生，無疑是這個消費思潮的引領者和滿足者。[目標消費群體定位]：[業(yè)態(tài)定位]：[招商目標定位]：[項目投資分析]：一、 主要經(jīng)濟指標序號項 目 名 稱指 標序號單位指標米蘭風度1 總占地面積（平米）約95002總建筑面積（平米）3建筑容積率4綠化率5產(chǎn)品類型?4層?商業(yè)房6地面車庫數(shù)量8綜合售價3100元/㎡9建設單價(元/㎡)約2200元/㎡10綜合租金㎡/月二、 經(jīng)濟分析項目經(jīng)濟指標：項目用地：9500㎡總建筑面積：35600㎡項目總造價： 土地出讓金：萬元建筑成本： 35600㎡900元/㎡ = 3204萬元配套成本： 35600㎡300元/㎡ = 1068萬元開發(fā)及稅費： 35600㎡200元/㎡ = 712萬元其它雜費： 35600㎡ 50元/㎡ = 178萬元合計：5162萬元項目總收入（萬元）：采用包租銷售、招商并行，以招商促銷售策略。租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） 一年期： ㎡月（三、四層平均租金）8900㎡12月=三年期、五年期： 90元/㎡月（一層平均租金）2250㎡12月3年+90元/㎡/月（一層平均租金）2250㎡12月5年=1944萬元63元/㎡月（二層平均租金）2250㎡12月3年+63元/㎡/月（二層平均租金）2250㎡12月5年=合計：+1944+=銷售收入（按8%投資回報率對應售價反證）一層商鋪均價為：90元/㎡月（一層平均租金）12月/8%=13500元/㎡（使用面積）二層商鋪均價為：63元/㎡月（二層平均租金）12月/8%=9450元/㎡（使用面積）按一、二層銷售50%計算：13500元/㎡4500㎡（每層使用面積）60%+9450元/㎡4500㎡（每層使用面積）40%= 5346萬元（按收益10%返計算）。合計：+ = 項目營銷費用：4% = 營業(yè)稅費： 5346% = % = 項目利潤總額： = 簡析見表項目總收入（萬元）租金收入銷售收入5346包租返利項目營銷費用營業(yè)稅費銷售稅費招商稅費項目利潤總額[米蘭風度綠色精品建材城投資受益分析表]樓層一樓二樓單價[均價]13500元/平方米9450元/平方米面積㎡[使用面積]30㎡30㎡總價[平均]首付回報年限10年10年商圈平均租金120元月/.㎡80元月/.㎡10年回報總額[項目規(guī)劃設計建議]：一、項目商業(yè)功能布局規(guī)劃——輔營區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃一樓南入口：約1000平方米，作為整個市場展示區(qū)、輔營區(qū)；備注：具體經(jīng)營品種的布置位置與面積分布參見商場商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\（見附件）?！袌鰻I運區(qū)面積規(guī)劃216。 市場經(jīng)營區(qū)一樓南入口至電梯處劃出約1000平方米作為展示、輔營區(qū)，二樓～四樓全層。216。 市場配套營運區(qū)五層大部分。216。 市場理貨區(qū)為了便于市場商戶裝卸貨物，北面應規(guī)劃相應部分面積作為理貨區(qū)?！渌δ軈^(qū)間：216。 商場管理辦公室從成本考慮，建議將市場經(jīng)營管理公司放置五樓偏僻位置。具體面積需與管理公司或發(fā)展商協(xié)商確定。216。 洗手間由于賣場單層面積較大，建議每層增設兩個小型男女洗手間，男女各預留五個蹲位。216。 商場保安室：根據(jù)保安數(shù)量設置面積大小216。 空調(diào)機房216。 消防控制二、項目配套設施規(guī)劃——南入口建議商場南入口安置適量休閑長椅?！鎏莘鎏菘诎卜琶繉由虡I(yè)平面分布圖。扶梯兩側(cè)可以安設休息長椅，也可以根據(jù)招商情況，經(jīng)營小型飲品小食＋休息椅。——觀光電梯觀光電梯有利于提高物業(yè)的整體形象。觀光電梯對于三四層獨立招商和獨立經(jīng)營都具有必要性，是高樓層商戶獨立經(jīng)營的必要交通配套，有利于人流組織安排；但必須考慮的是如何保證貨運與人流的分別控制。——中央空調(diào)：——消防系統(tǒng)：采用自動噴淋報警系統(tǒng)、消防栓、煙感報警裝置。——保安：24小時保安巡邏——廣播：VOD中央廣播系統(tǒng)三、項目外立面及內(nèi)部裝修設計建議——項目外立面裝修建議由于本項目正立面裝修已經(jīng)基本定型，在此外立面裝修建議對象主要是一些建筑規(guī)劃細部方面。216。 商場西廣場設計要素建議廣場標識性建筑：一般元素包括——噴泉廣場、雕塑、旗桿、廣場燈等；廣場休閑系統(tǒng)：一般元素包括——休閑座椅、遮陽傘、綠化帶（可以設置統(tǒng)一式樣的花壇）等；廣場廣告系統(tǒng)：一般元素包括——南廣場東西兩側(cè)加設燈箱廣告牌等；廣場停車系統(tǒng)：規(guī)劃停車位及車輛出入口；廣場促銷區(qū)：一般預留在南廣場正對商場主入口處；其它導示系統(tǒng)、清潔衛(wèi)生用具設置等。216。 外墻廣告位的處理總體而言，本項目外墻廣告位應該盡量布置在設定的廣告牌位內(nèi)，廣告位不宜設置的過多，否則會淹沒了市場的本身標志和主題而顯的雜亂。（廣告位設置范例）——商場內(nèi)部規(guī)劃及裝修設計建議根據(jù)項目的定位，項目一定要體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)的人性化特征。在功能上滿足購物、休閑、舒適、娛樂性。216。 交通及平面布局規(guī)劃在一層南面入口保持通透，寬敞入口至上下扶梯間保留約1000平方米左右的中庭空間。入口區(qū)域主要以化妝品類批發(fā)為主，靠墻體區(qū)域做邊店，中間區(qū)域做半開放式柜臺店，強化空間感。布局規(guī)劃及過道建議室內(nèi)商鋪格局：獨立收銀、全封閉式獨立鋪位。在商業(yè)死角處可規(guī)劃西餅店、休閑水吧或洗手間等，避免商業(yè)死角，有利于人流循環(huán)。商場內(nèi)部通道：現(xiàn)規(guī)劃通道寬度基本滿足人流交通需求。建議在主要交通通道口安設休閑椅。216。 室內(nèi)主題景觀規(guī)劃兒童歡樂園178。 以母愛和童趣為規(guī)劃主題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料；178。 安放兒童游樂設施，收費管理，提供臨時托管服務。178。 游戲區(qū)外設置少量休息桌椅，供大人與小孩暫時休息。品牌專賣店178。 選擇比較明快的色調(diào)作為背景裝飾178。 在一層南入口展示區(qū)中央每隔5米設置一排玻璃展臺呈弧形圍合，展示新款的皮鞋、手袋、眼鏡、珠寶、手機等，即起到裝飾作用，又起到廣告作用。216。 商場內(nèi)部公共部分裝修地面：建議一樓及二樓女性購物區(qū)地面用米白色（略帶黃色）美觀實用型的防滑拋光磚，過道與鋪位間用10公分寬彩色長條瓷磚分隔線區(qū)分。在兒童休閑娛樂的地方，增加人造小橋，過道等休閑小品，以此吸引兒童前來消費。天花：整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂?？紤]商場面積大，節(jié)約能源耗費的角度出發(fā)，一至四層采用輕鋼龍骨白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。五樓非辦公區(qū)部分采用白色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管，辦公區(qū)域自行吊頂。參考圖片一：白色網(wǎng)格吊頂，簡單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點燈”的美感，自然而又富有情趣。天花上可懸掛垂柳、果樹、燈籠等修飾品和色彩絢麗的廣告旗幟。參考圖片二：淡紫色網(wǎng)格吊頂，這一設計色彩美妙，但對于自然采光條件差的商城來講，這種處理光線太暗，要達到一定的亮度比較耗電。墻面：ICI乳膠漆刷白。柱子：公共部分的柱子用高級瓷磚或石材包裝。衛(wèi)生間：地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配美觀實用潔具。網(wǎng)絡：寬帶網(wǎng)接入。216。 商場內(nèi)鋪位裝修——一樓外街鋪鋪位裝修：外街鋪：對外門安裝卷閘門（也可增設玻璃門）；一樓門面店每家預留電話線接口；街鋪之間的隔斷用實墻，另每家商鋪預留獨立的空調(diào)出口、噴淋及煙感?！覂?nèi)鋪位裝修獨立鋪位：內(nèi)墻——㎡，面飾用專用乳膠漆。門——平開玻璃門。有利于提高商場的檔次，增加美感。外墻——臨通道外墻以全玻璃間隔，方便商品陳列和展示。每個鋪位設消防噴淋系統(tǒng)，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過道一側(cè)卷閘門盒部分做成廣告位半開放店鋪：背柜——主要作用為非營業(yè)時間的商品收藏防盜，背柜寬度50CM，高度140CM，中間設多層夾隔，便于存放商品；背柜樣式——下面一層（材料夾板，高度70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品）；材料——玻璃，夾板，鋼管、防火板等；另：每間鋪位預留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設一條電話線，設一個電表，每月電費按實際讀數(shù)計算 我們對裝修的建議：裝修對于發(fā)展商是一筆不小的投入，由于經(jīng)營商戶各自裝修要求和標準均不相同，所以發(fā)展商提供的室內(nèi)裝修標準和范圍主要是公共通道裝修、統(tǒng)一吊頂、公共照明、衛(wèi)生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統(tǒng)一門楣（廣告燈位或店標燈位）。商鋪內(nèi)地面及裝飾由商戶自行裝修。但是發(fā)展商必須有統(tǒng)一裝修標準。 為了進一步減少二次裝修的浪費，最省力的做法是先行招商，然后根據(jù)商戶實際租賃（或購買）的商鋪面積大小，按照商場承諾的裝修標準進行統(tǒng)一規(guī)范的裝修（不包括商戶自行裝修部分）。 商場公共部分電費攤?cè)胛飿I(yè)管理費用中，商戶在商鋪內(nèi)部的電費一般以安裝配電箱和電表獨立計費，自行繳納，便于商場管理。由于商場商鋪總量達到2586個，最好是招商先行，降低實際安裝數(shù)量。但是與設計上（下行專業(yè)）電力設計有時間上的沖突，折中辦法是先設計后調(diào)整。四、商場內(nèi)外部環(huán)境系統(tǒng)景觀規(guī)劃建議——商場內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃建議216。 背景音樂悠揚的背景音樂系統(tǒng)，不僅可以舒散客戶的神經(jīng)，增強購買欲望，也可以直接提升商場及產(chǎn)品的形象。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當播放舒緩的流行音樂。216。 商場內(nèi)部色調(diào)以白色防火材料和通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空間開闊。公共通道建議多懸掛塑料柳條、果樹、小型吊旗等。建議小型吊旗采用橙色、淺綠色為主；橙色代表歡快，淺綠色代表舒適，可以緩解人的疲勞，宣揚出時尚、休閑的購物環(huán)境。216。 VI導示系統(tǒng)作為現(xiàn)代商業(yè)設施的商場經(jīng)營管理成熟的一個重要標志，體現(xiàn)了商場對經(jīng)營者，對顧客人性化的關懷?；A的VI導示系統(tǒng)有功能分區(qū)牌、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。建議在垂直電梯入口處、扶梯上梯處，放置每層的功能分區(qū)牌，一層主入口處應放置一層功能分區(qū)牌，商場南北入口外應放置商場各層功能分區(qū)牌。216。 休閑設施可在電梯附近、休閑廣場或位置較寬松的地方設置休閑椅和室內(nèi)綠色植物，供購物者休息小憩，并緩解疲勞；建議休閑椅采用鋼木結(jié)構(gòu)，實用且美觀。項 目 整 合 推 廣 提