【正文】 發(fā)展藍(lán)圖，吸引經(jīng)營商戶及公眾眼球）集中招商期推廣高峰（擴(kuò)大影響力，吸引國內(nèi)外大中型建材企業(yè)的注意力）強(qiáng)勢成交期推廣高峰（招商氛圍濃厚，經(jīng)營商戶對項目前景看好，入駐信心十足）全案推廣主題萃聚建材精品，引領(lǐng)家裝風(fēng)尚說明：全案推廣主題是對項目優(yōu)勢的有力整合，對各階段推廣工作有指導(dǎo)意義。廣告與活動結(jié)合，可將推廣工作的效果盡可能的發(fā)揮到最大。第四階段推廣難點(diǎn)： 如何運(yùn)用廣告策略來實(shí)現(xiàn)推廣成果與招商成果之間的順利轉(zhuǎn)換？ 推廣活動還可以挖掘出什么可以加以利用得契機(jī)？ 如何才能使本項目固有的多元化訴求特性不對招商工作產(chǎn)生阻力，甚至轉(zhuǎn)化為推動力？突破口： 廣告宣傳產(chǎn)生的勢能可以引導(dǎo)市場變化。16：35 主持人上臺，介紹各位嘉賓。北京國際建筑建材貿(mào)易博覽會是每年一屆在北京舉辦的最具規(guī)模和影響力的建材行業(yè)內(nèi)專業(yè)性的國際盛會。過與目標(biāo)客戶的直接交流溝通，試探目標(biāo)客戶對項目的市場反應(yīng)，同時積累客戶資源。媒體投放組合方案建議報紙廣告報紙廣告具備信息傳播的快速性及受眾的密集性，其效果是不容置疑的，對于快速提高項目知名度有極強(qiáng)的作用，有必要投入較大資金進(jìn)行宣傳。分階段媒體策略及組合廣告費(fèi)用預(yù)算按照本項目七千萬的回款目標(biāo)以及項目的推廣難度，將推廣費(fèi)用暫定為四個百分點(diǎn)，也就是說，推廣費(fèi)用大致為280萬元左右。風(fēng)險2：推廣工作與銷售招商工作之間出現(xiàn)銜接不夠緊密或脫節(jié)等問題。“分散經(jīng)營”，是商業(yè)項目對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 項目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 裝潢展示中心：提供從裝潢咨詢、設(shè)計、陪同選材到設(shè)及維修的專業(yè)一條龍服務(wù)。在軟件方面，我們要處于領(lǐng)先，首先要抓住吸引客人的主要因素。一、 獨(dú)特的企業(yè)文化與價值觀念企業(yè)文化的精髓在于企業(yè)理念，而企業(yè)的理念表現(xiàn)在企業(yè)的價值觀上。（3）商場樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請?！　　　　敖y(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。綜觀國外商業(yè)項目，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。每期2萬份宣傳單，分發(fā)3次，共6萬份宣傳單現(xiàn)場包裝0萬元（順延第三階段）主題：氣魄，決定未來報紙：《華商報》時間：2006年3月20日規(guī)格：半版廣告題目：財富向魄力低頭內(nèi)容：恭賀入駐 費(fèi)用：5萬元時間：2006年4月10日規(guī)格：半版廣告題目：你還在等什么？內(nèi)容：開業(yè)信息費(fèi)用：5萬元時間：2006年3月27日/2006年4月3日/2006年4月17日/2004年4月24日規(guī)格：報眼廣告/4次題目：通往財富的最后一班車內(nèi)容： 開業(yè)倒計時/少量鋪面虛位以待費(fèi)用： 報紙：《西安晚報》時間：2006年3月30日/2006年4月13日規(guī)格：報眼廣告/2次題目：通往財富的最后一班車內(nèi)容： 開業(yè)倒計時/少量鋪面虛位以待費(fèi)用： 4萬直投式宣傳單第一期投放時間：2006年3月20日規(guī)格：4k彩報內(nèi)容： 冠品居宣言/新營銷模式突圍第二期投放時間：2006年4月5日規(guī)格：4k彩報內(nèi)容： 入駐企業(yè)宣言第三期投放時間：2006年4月20日規(guī)格： 4k彩報內(nèi)容：開業(yè)宣言/冠品居為何會如此火爆費(fèi)用：第四部分 推廣風(fēng)險規(guī)避及效果預(yù)測推廣效果預(yù)測經(jīng)過本案有計劃有步驟的逐步推廣演進(jìn)，相信本項目的銷售與招商工作將會獲得一個令人滿意的結(jié)果?，F(xiàn)場包裝在本項目推廣中導(dǎo)視系統(tǒng)不明顯以及廣告預(yù)算資金不是非常充裕的情況下，現(xiàn)場包裝顯得尤為重要。堅持‘少投入、多產(chǎn)出’的原則。各類水龍頭、龍頭花灑、各種閥門、緊固件、水嘴、上水管、排水管、干手器、感應(yīng)器、凈水設(shè)備、垃圾處理設(shè)備；梳妝臺、浴霸、排風(fēng)機(jī)、吹風(fēng)機(jī)、浴室鏡，各種掛鉤、支架等；鋪裝材料區(qū)：木地板、竹地板、體育地板、各種復(fù)合地板、地毯策略說明：這兩屆展會同在北京，且相距時間較近，可以節(jié)省人力物力及財力，同時也可以利用兩會中間的空余時間，展開與目標(biāo)客戶的深度溝通。展會介紹：邀請參會群體：本項目目標(biāo)客戶群體[商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材代理商、家具及裝飾材料代理商、家裝公司負(fù)責(zé)人]政府及相關(guān)部門[市委市政府、區(qū)委區(qū)政府、商貿(mào)委、建委、消協(xié)等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人，本項目工程施工方、本項目工程監(jiān)理方、本項目設(shè)計方等負(fù)責(zé)人]新聞媒體[華商報、西安晚報、陜西電視臺《都市家園》欄目、西安電視臺《今日房產(chǎn)》欄目、《陜西建材》雜志、古城熱線、陜西交通音樂臺]廣大社會公眾代表，即本項目的準(zhǔn)顧客。推廣活動以會展形式為主，廣告宣傳為輔。從區(qū)域內(nèi)競爭對手的重重包圍下突圍而出。推廣是以活動、宣傳做為先聲，以促進(jìn)招商為落腳點(diǎn)的整合系統(tǒng)。建議在垂直電梯入口處、扶梯上梯處，放置每層的功能分區(qū)牌，一層主入口處應(yīng)放置一層功能分區(qū)牌，商場南北入口外應(yīng)放置商場各層功能分區(qū)牌。商鋪內(nèi)地面及裝飾由商戶自行裝修?？紤]商場面積大，節(jié)約能源耗費(fèi)的角度出發(fā)，一至四層采用輕鋼龍骨白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。在商業(yè)死角處可規(guī)劃西餅店、休閑水吧或洗手間等，避免商業(yè)死角，有利于人流循環(huán)?！鎏莘鎏菘诎卜琶繉由虡I(yè)平面分布圖。合計：+ = 項目營銷費(fèi)用：4% = 營業(yè)稅費(fèi)： 5346% = % = 項目利潤總額： = 簡析見表項目總收入（萬元）租金收入銷售收入5346包租返利項目營銷費(fèi)用營業(yè)稅費(fèi)銷售稅費(fèi)招商稅費(fèi)項目利潤總額[米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表]樓層一樓二樓單價[均價]13500元/平方米9450元/平方米面積㎡[使用面積]30㎡30㎡總價[平均]首付回報年限10年10年商圈平均租金120元月/.㎡80元月/.㎡10年回報總額[項目規(guī)劃設(shè)計建議]：一、項目商業(yè)功能布局規(guī)劃——輔營區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃一樓南入口：約1000平方米，作為整個市場展示區(qū)、輔營區(qū)；備注：具體經(jīng)營品種的布置位置與面積分布參見商場商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\（見附件）。時尚[項目區(qū)位環(huán)境定位分析與研判]區(qū)位前景：本案隸屬西安北郊一級商業(yè)圈，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。主要特征是市場主辦者由主要出租場地，收取租金，管理物業(yè)，轉(zhuǎn)向了經(jīng)營市場，注重廣告宣傳，樹立市場形象，誠信經(jīng)營，搞好服務(wù)，千方百計把市場辦火。綜述：招商制建材市場（以個體攤位租售為主）在西安建材業(yè)的發(fā)展過程中有著重要的分量。而目前還未出現(xiàn)以建材、家居賣場作為投資載體的市場出現(xiàn)。[建材家居商圈南北對峙]從西安建材業(yè)發(fā)展布局上看，歷來是北重南輕，而且經(jīng)過十幾年的培育，北郊太華路一帶已經(jīng)形成了以大明宮建材家居城、太華路建材市場、明珠家居城、中聯(lián)家具城、西部建材城以及孫家灣板材市場為核心的建材版圖，業(yè)內(nèi)人士將此稱為北郊板塊。今年西安市的家居、建材總產(chǎn)值將達(dá)１００億元[數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)]。2004年，西安市房地產(chǎn)市場在2003年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢。名門18萬M21000八水洋房492賽高國際約1450大唐世家372城東住宅沁水新城1期約10萬M2約1000新興24G5萬M2約500灞柳生態(tài)家園25萬M27000紫薇對于虛擬產(chǎn)權(quán)式投資，由于恒星醫(yī)藥大廈和高點(diǎn)國際的失敗案例，使廣大投資者的積極性受到嚴(yán)重挫傷。對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高：在這次調(diào)研過程中，建材經(jīng)營客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂，并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。 　　市場環(huán)境有所改善 　　由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。建材“生態(tài)商圈”在另外一部分消費(fèi)者眼中，則出現(xiàn)了消費(fèi)觀念的更新，更希望在建材超市享受到從設(shè)計到裝修等一站式的服務(wù)中高端追求品位的消費(fèi)者不愿意光顧傳統(tǒng)的家居建材市場。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。月（二層平均租金）2250㎡12月3年+63元/㎡/月（二層平均租金）2250㎡12月5年=合計：+1944+=銷售收入（按8%投資回報率對應(yīng)售價反證）一層商鋪均價為：90元/㎡ 商場保安室：根據(jù)保安數(shù)量設(shè)置面積大小216。 交通及平面布局規(guī)劃在一層南面入口保持通透，寬敞入口至上下扶梯間保留約1000平方米左右的中庭空間。 商場內(nèi)部公共部分裝修地面：建議一樓及二樓女性購物區(qū)地面用米白色（略帶黃色）美觀實(shí)用型的防滑拋光磚，過道與鋪位間用10公分寬彩色長條瓷磚分隔線區(qū)分。有利于提高商場的檔次，增加美感。216。策略先行所謂策略先行，一是指項目推廣以足夠體現(xiàn)項目優(yōu)勢與市場氛圍營造，采取逆向思維的推廣手法，增強(qiáng)經(jīng)營商戶的信心，激活項目銷售氛圍；二是指所有的推廣活動及促銷措施及其之間的互動關(guān)系，均以既定統(tǒng)一的推廣主題為導(dǎo)向，相互間緊密銜接配合，圍繞一個目標(biāo)，全方位、多手段分解展開，在具體的推廣過程中，將‘策略先行’這一思路從市場角度轉(zhuǎn)化為‘理念先行，服務(wù)先行’。思路設(shè)計聚人氣，塑品牌，先入為主，理念制勝。 ‘他山之石，可以攻玉’。說明：經(jīng)過第一階段的廣告鋪墊，本項目應(yīng)該具備相當(dāng)高的社會關(guān)注度，但目標(biāo)消費(fèi)群大多還會持觀望態(tài)度，選擇在這個時機(jī)召開新聞發(fā)布暨招商說明會，有利于增強(qiáng)市場信心，為第二階段的推廣工作夯實(shí)基礎(chǔ)。主辦單位：中國建筑材料流通協(xié)會、中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會北京市分會 分析媒體之間功能特點(diǎn)和功能差異，充分利用媒體特點(diǎn)，發(fā)揮其優(yōu)勢，彌補(bǔ)缺陷，才能將信息準(zhǔn)確，快捷的傳達(dá)給受眾，從而提高信息的接觸率、到達(dá)率和影響效果。建議在第二、三階段，選擇209等公交路線及517等中巴路線，投放五十輛左右。作車身或車尾視當(dāng)時情況而定。規(guī)避建議：做好公關(guān)工作，最快時間控制事情發(fā)展態(tài)勢；借助新聞媒體及一切可以利用的關(guān)系，轉(zhuǎn)化一切不利為有利。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），例如：　　（1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；　?。?）營業(yè)時間的確定；　　（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；　　（4）為整個項目的促銷承擔(dān)的義務(wù)；　?。?）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；　?。?）投保范圍事宜；　?。?）是否統(tǒng)一的收銀?！蚴袌鰞?nèi)部廣告、應(yīng)由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計人員按商場整體布局設(shè)計。————杰克服務(wù)兩字聽起來很簡單，但要做到“領(lǐng)先”，還要不斷的總結(jié)和摸索。 送貨服務(wù)：提供統(tǒng)一送貨服務(wù)，使您的購買輕松愉快無后顧之憂。有助于提升項目整體形象和對商戶的監(jiān)督管理。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在項目的銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。規(guī)避建議：通過來電量與到訪量及時作出廣告效果測評，第一時間調(diào)整媒體執(zhí)行方案。根據(jù)推廣周期及廣告策略，廣告宣傳費(fèi)用可大致分配如下：第一階段 75萬元第二階段 60萬元第三階段 50萬元第四階段 35萬元根據(jù)媒體選擇及組合策略，廣告宣傳費(fèi)用可大致分配如下：報紙120萬元，華商報100萬，晚報20萬廣告牌16萬元，發(fā)布半年，約400平米直投式宣傳單30萬元。并針對互動推廣的需要，可在《西安晚報》進(jìn)行小規(guī)模宣傳。色彩明快、簡潔。為防止費(fèi)用重復(fù)預(yù)算，此次活動的廣告費(fèi)用將被列入階段媒體費(fèi)用預(yù)算中。思路設(shè)計借助前幾個階段的廣告積淀，讓高熱度市場氛圍迅速達(dá)到沸點(diǎn)。廣告以宣傳高利潤增長空間為主要訴求點(diǎn)，吸引經(jīng)營商戶高度關(guān)注。第二部分 營銷推廣方案全案推廣策略說明：推廣周期及結(jié)點(diǎn)與項目建設(shè)進(jìn)度的平行原則，并適度超前；推廣主題堅持在緊密銜接中持續(xù)演進(jìn)的原則，并層層深入。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項目盡可能短的時間內(nèi)打開局面，迅速實(shí)現(xiàn)回籠資金。 背景音樂悠揚(yáng)的背景音樂系統(tǒng)，不僅可以舒散客戶的神經(jīng)，增強(qiáng)購買欲望，也可以直接提升商場及產(chǎn)品的形象。衛(wèi)生間：地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配美觀實(shí)用潔具。178。 商場西廣場設(shè)計要素建議廣場標(biāo)識性建筑：一般元素包括——噴泉廣場、雕塑、旗桿、廣場燈等；廣場休閑系統(tǒng)：一般元素包括——休閑座椅、遮陽傘、綠化帶（可以設(shè)置統(tǒng)一式樣的花壇）等；廣場廣告系統(tǒng)：一般元素包括——南廣場東西兩側(cè)加設(shè)燈箱廣告牌等；廣場停車系統(tǒng)：規(guī)劃停車位及車輛出入口；廣場促銷區(qū)：一般預(yù)留在南廣場正對商場主入口處；其它導(dǎo)示系統(tǒng)、清潔衛(wèi)生用具設(shè)置等?！渌δ軈^(qū)間：216。第三，通過市場供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級消費(fèi)觀念，向求個性、重文化、講求人文關(guān)懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的趨勢。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。 　　其次，在經(jīng)營方式上，招商制市場學(xué)習(xí)了建材超市的一些連鎖技術(shù)再結(jié)合本土經(jīng)營的特色，也摸索出了自己的連鎖經(jīng)營方向。 　　另外，“入世”后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展融入全球