【正文】 的流行趨勢和市場走向。而2001年春展會則是這場“戰(zhàn)火”的序幕。從開發(fā)量來看，北部新城僅五黃路板塊今年就將推出近20個新盤，開發(fā)總量超過150萬方，沙坪壩、南岸的開發(fā)量也在100萬方以上，連沉寂數(shù)年的渝中區(qū)住宅市場也在開春就冒出了“四大名旦”……。此“三喜一憂”格局表明：重慶市宏觀經(jīng)濟走勢良好，人們的投資信心增強；好樓盤與差樓之間的差距進一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成為擺在政府和發(fā)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。二、 2001年重慶房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測進入2001年，據(jù)我司調(diào)查研究，重慶市房地產(chǎn)市場開發(fā)呈現(xiàn)“三喜一憂”的態(tài)勢。 個案分析下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢：l 房地產(chǎn)市場現(xiàn)場現(xiàn)狀本年施工面積本年銷售面積（M2）空置面積（M2）合計本年新開工住宅16438329369269671551961合計36520013572261027751370430住宅所占比例45%26%68%42% 從表中可以看出：渝中區(qū)本年住宅新開工面積只占總的新開工面積的26%，說明渝中區(qū)2000年建筑投資重點已轉(zhuǎn)移到非住宅項目；渝中區(qū)2000年施工總面積為3652001 M2，其中住宅施工面積占45%，說明渝中區(qū)目前住宅市場競爭仍十分激烈；而較大的空置面積，更說明渝中區(qū)房地產(chǎn)市場形勢仍十分嚴(yán)竣。由于其規(guī)模小、技術(shù)力量差，基本上是一個樓盤一個公司。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示：%，但由于商品房竣工、銷售的增長速度不一（，%，%），導(dǎo)致全市商品房住宅空置量仍繼續(xù)增加，到去年11月底止，其中，商品房住宅市場情況不容樂觀。私人購房的大幅增長，以及期房銷售的增長，均表明：我市商品房住宅市場，特別是消費者正在逐步走向成熟。l 品牌項目領(lǐng)跑期房銷售龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項目有力地促進了期房銷售，%，超過以往任何年份。l 私人買去八成現(xiàn)房2000年我市商品房銷售量有大幅增長，私人購房群體進一步擴大，% 。住宅新開工面積也大幅度增加，%，商品住宅建設(shè)進一步加快。%，完成投資總量創(chuàng)下歷史最高水平。地王廣場商鋪以31萬元/M2的房市天價在重慶拍賣成功，全市乃至全國地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園的購房者三天三夜排號，；更創(chuàng)造了重慶地產(chǎn)界的奇跡。此報告中的觀點僅代表我司之觀點，僅供參考。前 言承蒙信任，邀請我司就貴司“麗水菁苑”項目提交如下報告。結(jié)合相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及我司市場調(diào)研部的研究成果，我司對重慶房地產(chǎn)市場的總體情況進行了分析；對相關(guān)的項目進行了市場調(diào)查及分析；并對我司的成功案例進行了簡要的剖析；最后，就我司所提供的服務(wù)進行了較為詳細(xì)的介紹。第一章 總體市場分析一、 2000年重慶房地產(chǎn)市場概況隨著重慶升直轄市以及中央西部大開發(fā)政策的貫徹實施，重慶的變化可謂是日新月異，各行各業(yè)都呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象，而房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的尤為突出：其開發(fā)量之巨大，競爭之激烈在重慶地產(chǎn)史上是史無前例。 2000年山城樓市供銷兩旺，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展2000年我市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，在各種固定資產(chǎn)投資中增速居首位。l 幢幢新樓扮靚山城據(jù)市統(tǒng)計局提供的資料顯示，我市2000年住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增長，%。與往年不同，我市2000年房屋竣工面積大幅增長，%。%，其中，%。而一些非品牌開發(fā)商開發(fā)的房屋卻出現(xiàn)嚴(yán)重空置，使得全市商品房空置面積逐年遞增，%。 房地產(chǎn)火爆的背后，也蘊含著危機l 高空置率嚴(yán)重，市場情況不容樂觀我市住宅空置率在2000年雖有所下降，但空置面積仍在不斷增加。l 大量“雜牌軍”的存在導(dǎo)致我市商品房住宅市場質(zhì)量偏低 據(jù)我司市場調(diào)研部統(tǒng)計，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有很多都是在暴利的驅(qū)動下轉(zhuǎn)行的“門外漢”，或拼湊的“雜牌軍”，他們紛紛在一個盤子里搶飯吃。其過低的開發(fā)體量，既浪費了有限的社會土地資源，又浪費了社會市場資源，對我市房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展極為不利。l 主要樓盤起價趨勢表本區(qū)內(nèi)項目的起價跨度較大，說明本區(qū)內(nèi)項目的檔次參差不齊。三喜：商品房銷售均價上漲178元/M2 % 質(zhì)素較好的樓盤銷售通暢一憂：銷售增長速度仍低于竣工增長速度，住宅空置率上升。 2001年重慶市春展會觀察 2001年一開年，樓市既表現(xiàn)出既欣欣向榮，又競爭激烈的態(tài)勢。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進入眾雄逐鹿的時代。2001年春展會于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆達大廈召開，參展的有61家開發(fā)企業(yè)，既有以龍湖、華新國際、南方、渝海、協(xié)信等一大批一線開發(fā)商為代表的中堅力量；也有以學(xué)林雅園、金陽騎龍山莊、金都香榭、朵力名都等樓盤為代表的市場“新貴”；以及大批開發(fā)量在5萬方左右的新盤、次新盤，整個春展會呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。l 別墅項目卷土重來今年春展會上有別墅產(chǎn)品的項目有：龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國際花園、新東?；▓@、佳華世紀(jì)新城和水天花園。榕湖國際花園預(yù)計4月底開盤，連排別墅占了一半，有112套，價格為32803680元/平方米?！璴 新路新橋新盤涌現(xiàn)位于嘉陵江復(fù)線橋旁的東方家園提出：新橋、新路、新生活。新橋、新路涌現(xiàn)新盤的局面在重慶形成，剛好印證了一句關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的名言：地段、地段、還是地段。l 小區(qū)環(huán)境私有化空中花園、30至40平方米的大型景觀陽臺，春展會上展示的這些新產(chǎn)品，成為相當(dāng)多樓盤主推的賣點。其中表現(xiàn)最明顯的有龍湖花園和水天花園，而今年房展會上，水天花園、學(xué)林雅園、濱江花園、南方上格林、騎龍山莊、夢幻21等樓盤所展示的戶型中，均有環(huán)境私有化的影子，他們或是有空中花園，或是有大型景觀陽臺，吸引了相當(dāng)多購房者的目光。濱江花園二期映江樓，；夢幻21的全躍層房客廳挑空5米，可以自由組合空間和面積，戶型和空間更富于變化。這種對戶型和空間變化的追求表明：在大家都重視了做景觀、重規(guī)劃之后，又重新回到做產(chǎn)品本身住宅。從宏觀面看，國家關(guān)于房地產(chǎn)