【正文】 消化完”。而社區(qū)商業(yè)區(qū)在上河國(guó)際等大型商場(chǎng)進(jìn)駐后已具備相當(dāng)實(shí)力，近期出現(xiàn)的商業(yè)城更是掀起東區(qū)商圈又一輪熱潮。從另一角度分析，東區(qū)商業(yè)圈可分為兩大部分：傳統(tǒng)市場(chǎng)群商業(yè)區(qū)及新興起的社區(qū)商業(yè)區(qū)。眾多商業(yè)物業(yè)的涌現(xiàn)，雖促使該片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，但同時(shí)使市場(chǎng)形成了多元化商業(yè)格局，使得東區(qū)終于有了自己的商業(yè)圈，東區(qū)人終于有了自己的購(gòu)物天地。近幾年興起的商場(chǎng)、超市檔次都不低，上河的帶動(dòng)更加促使商業(yè)的價(jià)值升值。這些商業(yè)設(shè)施規(guī)模較大，建筑層數(shù)以二到四層為主。東區(qū)商圈憑借同遠(yuǎn)大、馬王堆的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及廣闊市場(chǎng)前景吸引了眾多中小投資客戶，至此，“交通→住宅→消費(fèi)→商場(chǎng)（商鋪）→人流→交通”這樣一個(gè)良性循環(huán)體系初步形成。（二）東區(qū)（人民路）商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 市中心區(qū)東移工程啟動(dòng)，火星大道（萬家麗）不斷引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。這樣的局面持續(xù)了三四年，區(qū)內(nèi)商業(yè)沒有形成其他業(yè)態(tài)的大型商圈。　東一時(shí)區(qū)（SOMO工場(chǎng)）裙樓營(yíng)銷策劃案九州盛世廣告目 錄 前 言………………………………………………………………………3 第一部分 市場(chǎng)分析篇…………………………………………………….4一、人民路(東區(qū))商業(yè)市場(chǎng)概況二、本項(xiàng)目周邊商區(qū)分析三、人民路(東區(qū))主題商場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目定位篇…………………………………………………….15一、項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)二、商業(yè)功能定位三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位四、目標(biāo)客戶定位 第三部分 價(jià)格定位篇……………………………………………………34 第四部分 營(yíng)銷策略篇……………………………………………………37一、總體營(yíng)銷思路二、營(yíng)銷主題三、營(yíng)銷路線四、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略五、促銷策略六、廣告宣傳策略36 / 36第一部分 市場(chǎng)分析篇? 人民路東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況（一）人民路商業(yè)市場(chǎng)歷史回顧由于歷史原因，朝陽商圈早期的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布很散亂，只有解放路東與朝陽路為IT商貿(mào)中心地段，而且大都規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和品種單一，檔次也較低。合峰、國(guó)儲(chǔ)是當(dāng)時(shí)較具規(guī)模的連鎖商場(chǎng)。直到3C和百腦匯的開業(yè)，才算是結(jié)束了東區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)單薄、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面狹窄的局面。芙蓉、雨花區(qū)政府的遷移，使得東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前火爆，由此促使與之配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的興起，于是短短幾年，東區(qū)全面興起商業(yè)配套。現(xiàn)階段東區(qū)商業(yè)物業(yè)主要集中分布在人民路中和萬家麗大道北段。政府的政策支持和區(qū)內(nèi)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，給了投資者以絕對(duì)的信心，使得東區(qū)目前平均租售率達(dá)72%。而且目前區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域在售及即將發(fā)售的多家項(xiàng)目臨街裙樓都將引進(jìn)或已引進(jìn)超市和大型商業(yè)。目前，東區(qū)商業(yè)旺區(qū)主要有四個(gè)：（1）馬王堆商業(yè)區(qū)：主要是建材產(chǎn)品；（2）高橋區(qū)：主要是食品批發(fā)市場(chǎng)等；（3）朝陽商業(yè)區(qū)：長(zhǎng)沙重點(diǎn)的IT市場(chǎng)；（4）人民路東延線商業(yè)區(qū)：主要服務(wù)社區(qū)消費(fèi)。傳統(tǒng)市場(chǎng)群商業(yè)區(qū)以馬王堆為中心向周圍伸展，并在不斷地改造及壯大。政府也非常重視對(duì)這一片區(qū)的規(guī)劃，道路交通方面十分完善，規(guī)劃中的東區(qū)商業(yè)中心更為此片區(qū)畫龍點(diǎn)睛，其發(fā)展勢(shì)頭僅次于CBD市中心?？傮w上銷售較為成功，首要因素是發(fā)展商準(zhǔn)確的定位，彌補(bǔ)了東區(qū)市場(chǎng)的空缺，迎合買家所需。（二）人民路東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的未來 商業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展的一個(gè)重要因素就在于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的市政設(shè)施的完善，從而吸引更多人流，最終進(jìn)一步擴(kuò)張商圈： 規(guī)劃建設(shè)中的人民路東延線工程2007年落成，將成為長(zhǎng)沙第四條跨區(qū)域通道，建成通車后將對(duì)東區(qū)住宅和消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 建設(shè)中的上河國(guó)際商業(yè)面積約7萬平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的大型場(chǎng)所?？梢灶A(yù)見，人民路東區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施將不斷升級(jí)，并朝著規(guī)?；⒁?guī)范化、服務(wù)化的方向良性發(fā)展；同時(shí)，作為城市循環(huán)鏈的一個(gè)有機(jī)組成部分，人民路東區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施也將在人民路東區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的未來發(fā)展中起到一個(gè)助動(dòng)作用，以使二者能更加協(xié)調(diào)的發(fā)展。上河國(guó)際的即將開張，隨著品牌百貨、超市的紛紛進(jìn)駐，一個(gè)龐大的商圈迅速崛起。（二）本商圈與市場(chǎng)群商圈比較：由于本項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)少且可比性較差，特以高橋商圈的批發(fā)城等進(jìn)行比較。主要存在以下幾方面：（1）缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，商場(chǎng)的平面布置顯得很雜亂，人流通道等設(shè)置不合理。（3）主題商場(chǎng)品牌意識(shí)不強(qiáng)，各主題商場(chǎng)在品牌的宣傳上處于空白階段，一方面是無品牌意識(shí)，一方面是無有效方法。管理公司應(yīng)本著與經(jīng)營(yíng)者同呼吸共命運(yùn)的原則，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一管理。? 人民路東區(qū)主題商場(chǎng)分析（一）目前東區(qū)主題商場(chǎng)：以快速消費(fèi)商品定位的有：家潤(rùn)多以電子產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品為主的有：百腦匯以家用產(chǎn)品、家電為主的有：國(guó)美經(jīng)營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)的有：高橋系列。F 大型綜合商場(chǎng)的選址都經(jīng)過慎密的考察，基本上位于居住生活的中心，以大型居住區(qū)為依托的商業(yè)選址就成為必然。第二部分 項(xiàng)目定位篇? 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總建筑面積: m2其中 住宅面積: m2 寫字樓面積：約 m2 商場(chǎng)面積:約 m2（二）項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值評(píng)估地段價(jià)值本項(xiàng)目位處人民路與環(huán)線交匯處，緊鄰國(guó)土交易中心，正處于規(guī)劃中的東片核心處，屬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與市區(qū)連接的中間地段，同時(shí)亦與環(huán)線交通動(dòng)脈接界，且是通往市內(nèi)的必經(jīng)之路，隨著東區(qū)的日益成熟發(fā)展及市政建設(shè)的完工，其地段價(jià)值升值在即。商圈狀況本項(xiàng)目臨物業(yè)德政園、荷花園社區(qū)住戶上萬人，商業(yè)配套欠缺，急需有商業(yè)配套來支撐，加之東區(qū)大開發(fā)及東區(qū)造城衍生出眾多商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，使得長(zhǎng)沙東部逐漸為商家看好，隨著瀏陽河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的深度開發(fā)，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商圈形象將越來越高越來越好。結(jié)合整體來看，本項(xiàng)目所在商圈有政府扶持的后盾，且近鄰市場(chǎng)群，其市場(chǎng)發(fā)展空間十分廣闊。? 項(xiàng)目商業(yè)功能定位（一）考察目前區(qū)內(nèi)及相鄰