【正文】 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。 （四） 管理機制 1. 實行目標管理責任制 現(xiàn)代科學管理包括基礎管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學習型組織（第五項修練 ）以及顧客導向概念等。 4. 堅持每季組織一次客戶座談會，廣泛了解廣大業(yè)主、用戶對物業(yè)管理服務的需求。 2. 管理處員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。否則，管理處對此將視為服務質(zhì)量不合格項，按相應管理程序處理。 （ 3） 實施首問責任制。 （ 2） 設立值班制度。 （ 4） 做好設備、檔案、管理處物品的交接驗收工作，雙方共同試運行 1530 天，為確保物業(yè)管理工作連續(xù)性。 （ 2） 整體運作流程的具體運行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運作。 5. 組織機構設置的原則是精干高效、一專多能。 4. 管理處實行公司領導下的管理處經(jīng)理目標責任制。 2. 管理處接受武漢數(shù)碼港物業(yè)管理委員會、發(fā)展商和 CPM 武漢公司的領導。 我們的管理方式由 組織機構 、 運作系統(tǒng) 、 信息系統(tǒng) 和 管理機制 四部分構成。 8 管理方式 根據(jù) CPM 對武漢數(shù)碼港物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將武漢數(shù)碼港物業(yè)管理方式確定為： 專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型 。下面僅以 CPM 全面接管武漢市物業(yè)的案例與武漢數(shù)碼港作一簡要比較。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的經(jīng)營潛力和提高經(jīng)濟效益，并通過對物業(yè)經(jīng)營管理的統(tǒng)一策劃，使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務。 CPM 技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)武漢 數(shù)碼港的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運行費用。 CPM 所屬的中航電梯公司是深圳市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè)，可以為武漢數(shù)碼港的 35部電梯安全運行和維護提供全面的技術保障。 CPM 目前擁有高級工程師十余名，中級職稱技術人員四十余名以及百余名機電設備熟練維修人員。正是由于滿意服務觀念的提出，近年來，在 CPM 所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。 CPM 將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。 四大優(yōu)勢 6 觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則） 深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領先。 管理目標兩項承諾 1．自接管之日起，三年內(nèi)達到省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈考核標準，樹立武漢數(shù)碼港良好的社會形象。 CPM豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗可以幫助策劃、安排和適時調(diào)整經(jīng)營管理策略，提高物業(yè)的經(jīng)濟效益和使用效能； CPM 強大的技術支持系統(tǒng)可以在設備管理方面發(fā)揮重要的保障作用； CPM 的綜合服務能力在滿足武漢數(shù)碼港的需求中具有明顯實力。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管 理模式 在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設備維護、改造為技術支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以物業(yè)租賃經(jīng)營作為服務客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。 一種管理模式： [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 CPM 在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng) [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 ，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮ISO9000 質(zhì)量保證體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)經(jīng)營管理體系以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果 長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華 而不實和短期行為。 CPM 在設備管理、環(huán)境保護和形象塑造上有著十幾年的管理經(jīng)驗，以深圳管理模式，按武漢實際操作，創(chuàng)雙方雙贏效果。 2. 深入武漢本土，熟識武漢商情，在管理了武漢市著名的信合大廈、長航大廈、省人保大廈等高層商廈的基礎上，有能力為武漢數(shù)碼港的繁榮盡責盡力，確保物業(yè)管理質(zhì)量和物業(yè)的社會形象。 （二）零風險工程 零風險工程 的出發(fā)點是全面解除業(yè)主后顧之憂。正是由于 CPM 公司建立了服務客戶的最高原則，近年來，在所管轄的百余萬平方米物業(yè)中，年有效投訴率均在千分之二以下。 重點三：做好客戶服務 滿足客戶的需求是 CPM 永恒的追求，對 CPM 來說，不僅武漢數(shù)碼港的業(yè)主是 CPM 的客戶，業(yè)主的朋友、業(yè)主的客戶、業(yè)主客戶的客戶都是 CPM 的客戶。 武漢數(shù)碼港物業(yè)項目整體形象定位是 興旺、高效、環(huán)保、親和 ? 興旺 寓示 武漢數(shù)碼港 人旺、財旺的興旺景象 ? 高效 展示 武漢數(shù)碼港 進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率 ? 環(huán)保 突出 武漢數(shù)碼港 的社會形象 ? 親和 體現(xiàn) 武漢數(shù)碼港 的品味與和諧 工作重點和零風險工程 三個重點 CPM 以客戶導向理論為 依據(jù)，從客戶和市場的角度分析武漢數(shù)碼港的物業(yè)經(jīng)營管理服務需求，確定了物業(yè)經(jīng)營管理服務的三項工作重點： 重點一：鞏固社會形象 3 通過物業(yè)環(huán)境控制、樓宇設備和公共設施管理、廣場形象維護，治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范、專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造武漢數(shù)碼港興旺、高效、環(huán)保、親和的整體形象。 項目定位 武漢數(shù)碼港作為武漢市這 個九省通衢大都市的代表性物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。 CPM 將武漢數(shù)碼港項目作為新世紀業(yè)務首選，高度重視這項著名物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。 1 —— 解除后顧之憂 一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理 二項承諾 —— 優(yōu)秀大廈、滿意率 三個重點 —— 社會形象、經(jīng)濟效益、客戶服務 四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術、經(jīng)營、經(jīng)驗 物業(yè)認識與定位 物業(yè)的認識 武漢數(shù)碼港 占地 5000 平方米，總建筑面積 60000 平方米，座落于武漢市中山大道與大智路交匯處，地處武漢市中央商務區(qū)（ CBD），地理 位置顯赫，建筑規(guī)模宏大，造型宏偉俊逸、形象現(xiàn)代，配套完善，功能布局包括住宅、寫字樓、商業(yè)裙樓和會所。大廈動力、空調(diào)、消防、監(jiān)控、通訊、計算機管理系統(tǒng)俱全，薈萃寫字樓、住宅、商場、豪華會所，是武漢市具有代表性的標志建筑之一，具有相當高的社會知名度和影響力。我們有服務武漢數(shù)碼港的真誠愿望，更有信心為武漢數(shù)碼港提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)經(jīng)營管理服務。武漢數(shù)碼港處于武漢市 2 傳統(tǒng)商業(yè)圈之中“芯”，位于最具規(guī)模的數(shù)碼通訊中心之核“芯”，占據(jù)武漢市中央商務區(qū)之中“芯“，具有無可爭議的區(qū)域優(yōu)勢。 重點二：確保經(jīng)濟效益 武漢數(shù)碼港是具有較高社會知名度和影響力的著名物業(yè)，其經(jīng)濟效益的好壞不但影響物業(yè)投資者的收益，亦將影響到物業(yè)及其投資人和物業(yè)管理人的社會形象，因此， CPM 將投入十二分的精力，透過專業(yè)的 經(jīng)營型 物業(yè) 管理服務，確保武漢數(shù)碼港的經(jīng)濟效益。在 CPM 公司企業(yè)文化體系中，以客戶滿意為目標，緊緊圍繞客戶需求開展工作，把客戶滿意作為評判工作業(yè)績最重要的指標是公司員工共同的價值觀。員工觀念到位，服務貫徹始終，是 CPM 公司搞好武漢數(shù)碼港物業(yè)經(jīng)營管 理工作的重要保障。包括以下三項內(nèi)容： 1. 依托中航企業(yè)集團，長遠承擔物業(yè)管理的責任，在任何情況下，確保武漢數(shù)碼港社會形象和物業(yè)的正常運行。 3. 注重武漢數(shù)碼港物業(yè)的特點。 4 指導思想、 管理模式、管理目標 指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔 真誠合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為業(yè)主提供專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期擴展到物業(yè)的使用壽命期， 5 從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在武漢數(shù)碼港具有廣闊的施展空間。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在武漢數(shù)碼港的應用，可以保障設備 運行，提高物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。 2．自接管之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率 95%以上。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。在這種理念支持下， CPM 在員工隊伍中堅持不懈地強化滿意服務觀念、市場觀念以及危機意識、質(zhì)量意識、成本意識。 技術優(yōu)勢：強大的樓宇設備管理技術支持 CPM 積累十幾年樓宇機電設備管理經(jīng)驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。這支技術隊伍對各類物業(yè)基本設施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計算 機網(wǎng)絡系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為武漢數(shù)碼港制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。 CPM 還與眾多機電設備廠家如蒂森電梯、奧的斯電梯、三菱電梯、霍尼維爾、 ABB 公司、特靈公司、開利公司等相關企業(yè)保持著良好的合作關系。 7 經(jīng)營優(yōu)勢：提供 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理服務 CPM 首創(chuàng)的 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。 經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目經(jīng)營管理服務的實踐 CPM 近年在深圳、武漢、北海承接多項物業(yè)，積累了外接項目經(jīng)營管理的寶貴經(jīng)驗。 表 武漢數(shù)碼港與武漢市接管物業(yè) 比較 比較項目 武漢數(shù)碼港 信合、長航、人保 1 建筑規(guī)模 6 萬米 2 合計 10 萬米 2 2 物業(yè)類型 綜合商住