【正文】 一、 停車場管理方案一、 金鷹國際花園物業(yè)概況金鷹國際花園由金鷹國際集團(tuán)聘請國際建筑名家設(shè)計，與南京的標(biāo)志建筑——金鷹國際商城交相輝映，將成為新世紀(jì)南京城的經(jīng)典建筑社群。金鷹國際花園由B、C兩幢塔式高層建筑構(gòu)成，地下一層，地上34層。金鷹國際花園入口大堂設(shè)在C幢底層中部，豪華氣派，風(fēng)格充滿現(xiàn)代氣息。其間精巧構(gòu)筑綠化與景觀小品，與中心花園的噴泉園藝琳瑯相映。金鷹國際花園2~34層為高級住宅，包括躍層在內(nèi)共設(shè)計有10種套型，共421套。套型設(shè)計充分體現(xiàn)“公私分區(qū)、動靜分開、以人為本”的原則，戶戶朝南、采光明亮、通風(fēng)順暢。既有封閉的生活陽臺，又有開放式的景觀陽臺。園區(qū)高度智能化，配備安全防范系統(tǒng)、信息化管理系統(tǒng)、多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)出入口管理：采用門禁系統(tǒng)，人員進(jìn)出必須經(jīng)過大樓入口大堂，大堂內(nèi)設(shè)接待廳及前臺，保安人員24小時值守服務(wù)，前臺與住戶之間設(shè)可視對講系統(tǒng)，來訪人員經(jīng)業(yè)主同意后登記進(jìn)入。巡更管理系統(tǒng)：在住宅樓區(qū)域內(nèi)設(shè)置無線控制巡更路線，保安人員定點(diǎn)高密度巡邏，實(shí)現(xiàn)人防與技防相結(jié)合的安全防范體系。信息化管理系統(tǒng)165。165。165。165。多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)165。165。165。165。165。二、 物業(yè)管理方案編制依據(jù)1. 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》 2000年12月25日[江蘇省人民代表大會常務(wù)委員會公告第17號]2. 《南京市物業(yè)管理辦法》[南京市人民政府令第205號]3. 《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》[南京市物價局、市房產(chǎn)局寧價房字（1999）611號]及其附件：《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等4. 《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級收費(fèi)管理實(shí)施辦法》[市物價局、房地局、寧價房（2000）165號文]5. 《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》[建住房物（2000）008號文]6. 國家及省、市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)7. 本公司質(zhì)量手冊及相關(guān)制度8. GB/T190012000 idt ISO9001:2000《質(zhì)量管理體系 要求》9. 金鷹國際花園圖紙、售樓資料等三、 物業(yè)管理整體構(gòu)想與總目標(biāo)1. 金鷹國際花園物業(yè)特征和認(rèn)識金鷹國際花園座落于南京最繁華的新街口商業(yè)區(qū)西南角，與金鷹國際商城環(huán)攏7000平方米中心花園，巧妙隔離車流嘈雜的市區(qū)主干道，鬧中取靜，構(gòu)成南京真正的CBD內(nèi)頂級商務(wù)生活園區(qū)。日常休閑更可優(yōu)先享受金鷹國際購物中心、金鷹皇冠酒店、貴賓樓的卓越服務(wù)。環(huán)顧新街口，金鷹國際花園的區(qū)位珍貴有加，周邊現(xiàn)有住宅無出其右；眺望未來，也鮮有樓盤能夠占據(jù)如此優(yōu)越的地勢。其獨(dú)特的現(xiàn)代建筑風(fēng)格與古城濃厚的文化氛圍相融合，正成為南京市中心商務(wù)、金融證券圈內(nèi)標(biāo)志性高層住宅建筑之一，其對物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)要求之高不言而喻，針對金鷹國際花園物業(yè)管理各個要素，南京金鷹國際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司派員現(xiàn)場進(jìn)行考察，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路，延伸開發(fā)商思考之基礎(chǔ)上，圍繞“安全、整潔、文明、舒適、便捷、個性化”的服務(wù)要點(diǎn)，仔細(xì)分析其特點(diǎn)和各類業(yè)主現(xiàn)實(shí)的、潛在需求以及物業(yè)管理中的難點(diǎn)、特點(diǎn)，結(jié)合自身的管理經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢，提出我們的整體構(gòu)想思路。整體構(gòu)思：一流目標(biāo)——通過金鷹國際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的委托管理使金鷹國際花園成為南京市一流、江蘇省領(lǐng)先的優(yōu)秀物業(yè)高層住宅小區(qū)；二強(qiáng)結(jié)合——將金鷹國際花園先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施“硬件”與南京金鷹國際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司國家級示范大廈管理品牌“軟件”相結(jié)合；三者受益——開發(fā)商受益、業(yè)主受益、物業(yè)公司受益；“四高”品牌——派駐高素質(zhì)人才、運(yùn)用高科技手段、實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)管理、為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)；五全服務(wù)——實(shí)施全方位、全系統(tǒng)、全過程、全天候、全身心的服務(wù)。 管理模式：規(guī)范化的、現(xiàn)代酒店式的物業(yè)管理服務(wù)；178。 自接管之日起，一年內(nèi)建立健全各級管理機(jī)構(gòu)、各項(xiàng)管理制度，全面建立并實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理體系，對各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有力控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、有效性；178。 在金鷹國際集團(tuán)物業(yè)管理公司全體員工的辛勤勞動以及金鷹國際花園廣大業(yè)主的配合下，共同創(chuàng)造一個“業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意、社會滿意”的“安全、舒適、整潔、文明、便捷、溫馨”的生活、工作環(huán)境。物業(yè)交付使用前三個月~交付后三個月2組建管理處1） 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理骨干、技術(shù)骨干的選調(diào)；2） 操作層員工招聘、培訓(xùn)、考核、錄用；3） 各類人員的上崗及試運(yùn)行。物業(yè)交付使用前三個月分二大項(xiàng)：① 房屋② 設(shè)備系統(tǒng)6協(xié)調(diào)與供水、供電、供氣、有線電視郵政等部門聯(lián)系，委托代收代繳業(yè)務(wù)。小區(qū)交付使用后一個月內(nèi)5檔案建立與管理1） 收集、整理業(yè)主各類資料、檔案；2） 科學(xué)分類并輸入金鷹物業(yè)管理自動化系統(tǒng)中；3） 建立物業(yè)檔案、業(yè)主檔案并運(yùn)用金鷹物業(yè)管理軟件系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化手段進(jìn)行管理。簽約后3. 日常管理階段工作計劃：管理期主要規(guī)劃項(xiàng)目備注第一階段1） 在金鷹國際花園管理處全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，建立健全各項(xiàng)管理處規(guī)章制度；2） 對管理處員工不間斷地開展各類系統(tǒng)培訓(xùn)，全面提高員工的素質(zhì)水平；3） 開展各類宣傳活動，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；4） 運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動化；5） 始終把節(jié)能降耗工作作為重點(diǎn)工作；6） 全面導(dǎo)入VI識別系統(tǒng)，做好各類人員、場地、設(shè)備的標(biāo)識；7） 根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策要求，進(jìn)行業(yè)主委員會的成立準(zhǔn)備工作；8） 定期制定并切實(shí)執(zhí)行各類設(shè)備、設(shè)施的維保計劃；9） 定期制定社區(qū)活動計劃，開展豐富多彩的社區(qū)活動、聯(lián)誼活動；10） 定期向全體業(yè)主公布物業(yè)管理收支情況以及財務(wù)預(yù)算；11） 開展各種便民服務(wù)活動（有償服務(wù)、無償服務(wù)）；12） 開展多種經(jīng)營性業(yè)務(wù)；13） 在各種硬件設(shè)施條件具備、廣大業(yè)主支持下，開展創(chuàng)“南京市城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號活動，物業(yè)管理服務(wù)等級達(dá)到南京市物業(yè)管理服務(wù)等級評定四級標(biāo)準(zhǔn)要求，開展申報工作并獲得稱號；14） 定期走訪業(yè)主，調(diào)查服務(wù)質(zhì)量，了解業(yè)主潛在的服務(wù)需求，開展持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量工作，有針對性滿足業(yè)主需求；自接管之日起一年內(nèi)第二階段1） 根據(jù)第一年金鷹國際花園物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)決算、業(yè)主入住率合理調(diào)整財政收支，開展各項(xiàng)節(jié)能降耗、增收節(jié)支工作；2） 開展各項(xiàng)社區(qū)文化活動、便民服務(wù)活動；3） 管理水平達(dá)到“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，申報并獲得該榮譽(yù)稱號；4） 制定各類設(shè)備設(shè)施大修理計劃，合理使用大修理基金。通過目標(biāo)管理、制度管理、合同管理、基礎(chǔ)管理等手段，提供高效、細(xì)致、準(zhǔn)確、周到的服務(wù)，傾盡全力，將卓越的服務(wù)體現(xiàn)在我們所做的每一件工作中。同時將在設(shè)備調(diào)試和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題與業(yè)主方溝通信息，配合和協(xié)助施工安裝單位積極整改。4. 加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作、維護(hù)金鷹國際花園正常秩序管理處接管后將對大廈實(shí)行24小時安全監(jiān)控、安全護(hù)衛(wèi)，在施工收尾期間協(xié)助金鷹國際花園業(yè)主方把好物資、人員進(jìn)出關(guān)，做好物業(yè)成品保護(hù)工作，同時熟悉、了解周邊、內(nèi)部環(huán)境；全面移交之后實(shí)行人防、技防、物防相結(jié)合，監(jiān)控、巡查、巡檢相結(jié)合的安全護(hù)衛(wèi)方式，確保金鷹國際花園一方平安。在設(shè)備運(yùn)行中，與開發(fā)商、工程部等部門的人員密切配合、協(xié)作，及時溝通，確保機(jī)站房的正常運(yùn)行。7. 加強(qiáng)環(huán)境清潔衛(wèi)生綠化管理根據(jù)物業(yè)竣工情況及業(yè)主要求，按照我司對高層住宅樓的清潔標(biāo)準(zhǔn)，管理處將組織員工對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行一次全面清掃清潔，配合業(yè)主方入住，在短時間內(nèi)做到機(jī)站房及公共區(qū)域一塵不染、光亮如新，讓生活環(huán)境整潔舒適，配合業(yè)主方做好小區(qū)周邊綠化達(dá)到入住所需的良好的環(huán)境衛(wèi)生方面的要求。9. 盡快建立住宅小區(qū)物業(yè)管理資料檔案建議由業(yè)主方負(fù)責(zé)保管所有原始資料、證據(jù)、報告、圖紙、清單等，我司派熟練的檔案管理員協(xié)助業(yè)主方從頭開始建立物業(yè)檔案。10. 代理房屋出租服務(wù)業(yè)務(wù)，滿足業(yè)主投資理財需求金鷹國際花園優(yōu)越的地理位置，美觀舒適的房屋造型是人們理想的生活場所，很多有眼光的業(yè)主將購買金鷹國際花園作為投資理財?shù)耐緩?，為使這部分業(yè)主的投資需求得以實(shí)現(xiàn)，金