東方夏威夷水景別墅房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-展示頁
2025-05-01 22:35本頁面
【正文】 ”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計(jì)正是迎合、滿足人們對現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源——河流與杉樹林，營造清水、藍(lán)天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距XX虹橋機(jī)場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動(dòng)場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，XX區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的XX西大門和美麗后花園，依據(jù)XX區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時(shí)也滿足了房地產(chǎn)消費(fèi)市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。XX區(qū)是XX文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。目前，該項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書批準(zhǔn)文件、詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件、配套的征詢書面意見等申報(bào)可行研究報(bào)告前的各項(xiàng)工作已完成。加之項(xiàng)目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨(dú)特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。經(jīng)測算，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率按Ic=12%計(jì)， %；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）；動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 ；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬元，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。；；（92）字第582號(hào)國有土地使用證；（2001）第227號(hào)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；（2001）第0033號(hào)《關(guān)于核發(fā)XXXX企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》；（2001）0033號(hào)《XX市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》；；《規(guī)劃編制要求核定表》。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。項(xiàng)目計(jì)劃按三期滾動(dòng)開發(fā)，（含前期工作），計(jì)劃于2002年1月初開工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在2002年8月初正式啟動(dòng)，整個(gè)樓盤于2006年3月底全部售罄。表11本項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)序號(hào)建筑指標(biāo)單位數(shù)量備注1用地面積公頃2總建筑面積平方米140000別墅建筑面積平方米132000高檔別墅建筑面積平方米20000單體約500中高檔別墅建筑面積平方米55000單體約375普通別墅建筑面積平方米33000單體約275聯(lián)體別墅建筑面積平方米24000單位約300公共建筑面積平方米80003綜合容積率4綜合綠化率%%綠化率%%水面覆蓋率%%5集中綠地率%%，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的80%，（），基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。除每戶建造獨(dú)用的1—2車位的車庫，還規(guī)劃建造公用泊車位。“東方夏威夷”水景別墅地處XX區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原XX縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦河鄰滬青平公路約200米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外），（詳見附件16建設(shè)項(xiàng)目選址意見書），地形圖圖幅號(hào)為Ⅲ4952/10911Ⅲ5356/113116（詳見附件18項(xiàng)目地形圖）。 XXXX企業(yè)發(fā)展有限公司。XXXX企業(yè)發(fā)展有限公司系XXXX房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司?！皷|方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開發(fā)商（項(xiàng)目法人）為XXXX企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在XX滬青平公路3841弄5號(hào)，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金人民幣陸佰萬元，系國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。XXXX房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司系1993年注冊XX浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見附件10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。XX“東方夏威夷”水景別墅（暫定名）。“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬平方米，、總居住戶數(shù)約387戶， %，%。預(yù)計(jì)該小區(qū)最大用電負(fù)荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃?xì)庀纫?guī)劃采用煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，電話直線880對，主要建筑指標(biāo)詳見表11。動(dòng)遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（詳見附件12）約定負(fù)責(zé)場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負(fù)責(zé)場內(nèi)土方平整工程。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資50771萬元，其中建安工程費(fèi)26002萬元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬元，不可預(yù)見費(fèi)2261萬元，銷售成本1913萬元。資金籌措方式：出資方投入10000萬元（含注冊資本600萬元），銀行貸款5000萬元，其余滾動(dòng)開發(fā)以預(yù)銷售款補(bǔ)作投入。“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案； XX市XX區(qū)規(guī)劃管理委員會(huì)辦公室核批的青規(guī)委辦（2001）第003號(hào)《關(guān)于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；《XX“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》；、經(jīng)營等有關(guān)文件規(guī)定；。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點(diǎn)疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級(jí)白領(lǐng)、商務(wù)人員的不斷引入……等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。由此，項(xiàng)目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價(jià)值。XX區(qū)位于XX西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與XX閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望。XX區(qū)境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是XX著名的旅游度假區(qū)。 項(xiàng)目基地系原XX區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計(jì)條件。隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認(rèn)識(shí)，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生
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