【正文】 管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體制,設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于：首先，它要求管理思想更新。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機(jī)管理手段等，去實施硬件(如房屋、設(shè)備與設(shè)施等)和軟件(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學(xué)管理，通過內(nèi)部不同層次的管理活動，進(jìn)而達(dá)到科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提高物業(yè)服務(wù)水平?！踞屃x】 本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。政府主管部門只需根據(jù)市場定價的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。價格是市場的靈魂，沒有權(quán)威的價格機(jī)制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。 在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。正是因為市場競爭機(jī)制對于解決代理關(guān)系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對聲譽(yù)的重視，還取決于另一個因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說，聲譽(yù)所反映的實際情況的準(zhǔn)確程度。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽(yù)。對于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。從El前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會上自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在?！踞屃x】 本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場競爭機(jī)制。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。三是委托性的特約服務(wù)。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； (6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 (三)物業(yè)管理的基本內(nèi)容。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。(4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。(3)委托管理工作范圍。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關(guān)政策法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。關(guān)于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個方面作出分析： (一)物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的基本內(nèi)涵第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。(二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。因此，《物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)的出臺就具有極為重要的意義。 隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。物業(yè)管理條例釋義制定物業(yè)管理條例的目的第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！踞屃x】 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理條例的目的。長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。 根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個方面：(一) 規(guī)范物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”就反映了這一趨向。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和我國城市化發(fā)展，可以預(yù)見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會生產(chǎn)力?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足針對物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件。(二)物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務(wù)管理、管理費及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。(5)報告制度。其他如保密條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭議的解決等等。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。二是針對性的專項服務(wù)：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會福利類。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。物業(yè)管理企業(yè)的方式——市場競爭機(jī)制第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而市場經(jīng)濟(jì)的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達(dá)到買賣雙方等價交換的目的。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機(jī)制，物業(yè)管理公司對物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。物業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。聘用和改聘對物業(yè)管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽(yù)發(fā)生的。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽(yù)也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。在經(jīng)濟(jì)信息流通率越高的地方，聲譽(yù)與現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽(yù)也就越受重視。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會的聘請。(2)確立價格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。當(dāng)然，確立價格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個強(qiáng)制執(zhí)行的價格水平，而是指由市場定價。 國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。物業(yè)管理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、資金運用、服務(wù)質(zhì)量、時間、效益等觀念更新。其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。 第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。 為