【正文】 大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的方式確定　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席?！　〉谑邨l 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：　?。ㄒ唬I(yè)主到會并在會議簽到表上確認；　?。ǘI(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式?！　∏翱顑?nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會代表擔任?！　I(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會的代表組成，成員人數(shù)應當為單數(shù)?！　』I備首次業(yè)主大會會議，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；　?。ㄈI(yè)主名冊；　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；　?。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料；　?。┪飿I(yè)管理用房配置確認資料；　　（七）其他有關(guān)的文件資料?！　〉谑臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。　　第十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式?！　」┧?、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務?！　∪嗣裾{(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛?！　〉诰艞l 縣（區(qū)）人民政府（管委會）應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。　　第八條 建設行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進行共享?！　〉诹鶙l 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責：　?。ㄒ唬┙M織、指導首次業(yè)主大會成立，并組織、指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉及換屆工作，負責業(yè)主大會解散后的財產(chǎn)清算工作；　?。ǘ┴撠煂ξ飿I(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；　　（三）負責召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理的日常事務，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設的相互關(guān)系；　?。ㄋ模┓e極引導老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；　?。ㄎ澹﹨f(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；　?。┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責?！　∥磳嵤┪飿I(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)?！　〉谌龡l 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會）應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設施和公共服務設施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境?！　”炯殑t所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 莆田市物業(yè)管理實施細則第一章 總第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細則。　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本細則?！　∥飿I(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會）確定。　　第四條 市建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：　?。ㄒ唬┴撠熜麄?、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；　　（二）指導、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；　?。ㄈ┴撠熓袇^(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；　?。ㄋ模┴撠熚飿I(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；　?。ㄎ澹┴撠熑形飿I(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務企業(yè)服務行為的監(jiān)管；　　（六）指導、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進市物業(yè)管理協(xié)會加強行業(yè)指導和行業(yè)自律?！　〉谖鍡l 縣（區(qū)）建設行政主管部門接受市建設行政主管部門的業(yè)務指導，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責：　　（一）指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會物業(yè)管理工作；　?。ǘ┲笇I(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉工作；　　（三）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理物業(yè)管理矛盾糾紛；　?。ㄋ模┴撠煂ξ飿I(yè)服務企業(yè)服務行為、服務質(zhì)量、業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為的日常監(jiān)管工作；　?。ㄎ澹┴撠煴拘姓^(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。　　第七條 社區(qū)居民（村民）委員會負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關(guān)的工作?！　〗ㄔO行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級和實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布?！　〗⑽飿I(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。　　第十條 住建、物價、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、民政、財政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。　　第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展?！　〉诙?業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會　　第十三條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應的義務，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務合同約定。業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！　〉谑鍡l 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內(nèi)指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?！　』I備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?！　〉谑鶙l 籌備組應當自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：　?。ㄒ唬┐_定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；　?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；　?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；　?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；　?。ㄆ撸┩瓿山M織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。　　業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行表決。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議?！　I(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。　　第二十條 首次業(yè)主大會會議應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)時，應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。具體標準由物業(yè)所在地建設行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設單位制定?！　』I備經(jīng)費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用?！　I(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導、幫助社區(qū)居民（村民）委員會指導業(yè)主召開。　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。