【正文】 有文娛活動(dòng)場(chǎng)所在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程，都應(yīng)將安全放在重點(diǎn)考慮，如室內(nèi)場(chǎng)所的消防措施是否完善，游泳池是否有救生沒(méi)備設(shè)施，兒童游樂(lè)中心的設(shè)備的安全性能等；三是對(duì)環(huán)境與居民的影響，如游泳池盡可能安排在公共視線外，卡拉OK室的隔音效果一定要好，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)盡可能與樓宇相距一定距離并有防護(hù)設(shè)施，以免在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中球不小心咂著居民玻璃，閱覽室一定要安靜等。以 上 建 議 請(qǐng) 貴 公 司 參 閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問(wèn)組　簽 收 人： 簽 發(fā) 人：易柄順 商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制案例3：致： 蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃的建議時(shí)間： 2002年7月16日 商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)中，主要應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：一是位置，商鋪一定要建設(shè)在人流量比較大、居民購(gòu)物比較方便、比較顯眼的地方，如電梯口外兩側(cè)、臨街位置等，小區(qū)內(nèi)的商鋪一般只能設(shè)在一樓，設(shè)在二樓的話，由于規(guī)模小，很難吸引客戶，但如美容美發(fā)、特色飲食等，只要有特點(diǎn)，設(shè)在二樓也可以吸引客戶，但是商鋪不能造成對(duì)業(yè)主生活的干擾，；二是功能，商鋪的設(shè)置要從綜合功能上進(jìn)行考慮，在功能上力求多樣化，如功能單一，商鋪經(jīng)營(yíng)就很困難，也達(dá)不到方便業(yè)主的目的，小區(qū)商鋪在功能上要盡量考慮業(yè)主的日常生活需求，如干洗店、小賣部、美容美發(fā)廳、糕點(diǎn)屋、小食店等，規(guī)模大的小區(qū)可考慮設(shè)置銀行、郵電所、超市、書店甚至股票交易廳等；三是商鋪的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)考慮小區(qū)的整體統(tǒng)一，考慮商鋪與小區(qū)整體環(huán)境的協(xié)調(diào)，如廣告牌的位置、色調(diào)、商鋪外部裝修裝飾等。閉路系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：如畫面的清晰程度、畫面分割情況、是否設(shè)置可轉(zhuǎn)動(dòng)的監(jiān)控云臺(tái)等，而監(jiān)控鏡頭一般應(yīng)設(shè)置在有安全隱患的地方及人車流較大的地方，如小區(qū)出入口、單位財(cái)務(wù)室、游泳池、小區(qū)主干道等。安防設(shè)施的配置小區(qū)安防設(shè)施的設(shè)置應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：目前安防系統(tǒng)主要有門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、邊界防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)等，一般以上項(xiàng)目小區(qū)均應(yīng)配置，但根據(jù)實(shí)際情況可以有所取舍或增加。安全性主要有以下幾個(gè)方面：一是高度，圍欄要達(dá)到一定高度，才能起到隔離的作用，進(jìn)而達(dá)到安全的效果；二是材質(zhì)，用混凝土、鐵欄桿、木柵欄，安全作用不一樣；三是彎曲度，圍欄應(yīng)盡量減少?gòu)澢?，主要是為了在安置紅外對(duì)射設(shè)備時(shí)可減少鏡頭數(shù)量，有利于監(jiān)控；美觀性主要有以下幾個(gè)方面：一是材質(zhì)，用混凝土、鐵欄桿、木柵欄等各種不同材質(zhì)，其外觀效果就完全不一樣，關(guān)鍵是在安全的前提下要與小區(qū)整體相協(xié)調(diào)；二是色調(diào)，圍欄的色調(diào)一定要與小區(qū)相協(xié)調(diào)；三是構(gòu)造，如在圍欄上增加一些圖案或其它裝飾，可能感覺(jué)就完全不一樣。目前在深圳，小區(qū)規(guī)劃基本按1：1的比例配置車位，而在內(nèi)地城市，盡管目前在普通小區(qū)的業(yè)主購(gòu)車數(shù)量不是很多，但考慮到將來(lái)的需要，至少需按3：2的比例配置車位，才能滿足小區(qū)未來(lái)的居住需要； 停車場(chǎng)的規(guī)劃應(yīng)考慮車輛出入的方便，如通道的寬度是否合適，拐彎處的角度是否能滿足大部分型號(hào)家庭車輛的通行，如業(yè)主購(gòu)買吉普車能否通行，每個(gè)車位的寬度、長(zhǎng)度是否能方便業(yè)主停放，倒車是否方便，地下停車場(chǎng)應(yīng)考慮屋頂與停車場(chǎng)地面的高度等； 停車場(chǎng)的規(guī)劃還應(yīng)考慮安全與管理的需要，如停車場(chǎng)的規(guī)劃要方便保安人員對(duì)車輛的指揮、方便保安人員對(duì)業(yè)主發(fā)放停車卡、停車場(chǎng)特別是地下停車場(chǎng)的消防設(shè)施配置等； 在停車場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備選用上，一是要盡量選擇質(zhì)量?jī)?yōu)的產(chǎn)品，二是盡量配置智能化程度高的設(shè)備，如智能刷卡設(shè)備、車輛自動(dòng)識(shí)別設(shè)備、拐彎處的轉(zhuǎn)角鏡設(shè)備等，智能化程度高，既能方便業(yè)主，又能增加停車的安全性，更能在管理上節(jié)省人力財(cái)力。停車場(chǎng)的規(guī)劃： 在停車場(chǎng)的規(guī)劃中，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 首先應(yīng)考慮小區(qū)車位數(shù)與小區(qū)居民戶數(shù)的比例。 5．記錄 5．1《考察報(bào)告》由企業(yè)發(fā)展部保存一年。 4．6考察結(jié)果的處理 4．6．1向上級(jí)匯報(bào)考察結(jié)果，為該項(xiàng)目的下一步拓展提供依據(jù)。 4．5．6所在地區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)狀況。 4．5．4項(xiàng)目的銷售情況。 4．5．2項(xiàng)目的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境。 4．4．2涉及多專業(yè)的考察，要求公司指派相關(guān)專業(yè)人員組成考察組。 4．3．3對(duì)在建或已建成項(xiàng)目，部門經(jīng)理應(yīng)安排專人進(jìn)行不少于一次的考察。如條件不具備，可自行前往考察。 4．2．5其它需要考察的項(xiàng)目。 4．2．3已建成新項(xiàng)目。 4．2．1已立項(xiàng)，但尚未開(kāi)工。 c． 交通：深圳本地及附近可提前申請(qǐng)公司車輛，或搭乘公共交通工具；非深圳本地且附近亦無(wú)公共交通工具，可以打的。 4．1．3使用符合公司CI且具有明顯CI標(biāo)識(shí)的如下物品： a． 衣著：帽、領(lǐng)帶（結(jié)）、襯衣、外衣、褲子、皮鞋、皮帶、手套、西裝胸飾。 g． 不食用有刺激性氣味的食物。 e． 男性不留胡須、長(zhǎng)發(fā)或染發(fā)，發(fā)型可噴適量摩絲。 c． 語(yǔ)言得體、態(tài)度誠(chéng)懇，使用敬語(yǔ)。 4．1．2儀容儀表的要求 a． 著公司規(guī)范服飾、標(biāo)識(shí)，特別是二人以上共同參與時(shí)應(yīng)保持一致。 3．3項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)分管地區(qū)各項(xiàng)目的考察。 3．職責(zé) 3．1企業(yè)發(fā)展部部門經(jīng)理對(duì)需考察項(xiàng)目統(tǒng)籌安排或向上級(jí)匯報(bào)。 7．附件 無(wú) 二、 開(kāi)發(fā)商會(huì)面、溝通、實(shí)地考查應(yīng)少發(fā)表意見(jiàn)多了解情況，見(jiàn)拓展項(xiàng)目考察規(guī)程相關(guān)資料2：拓展項(xiàng)目考察規(guī)程1．目的 了解和掌握拓展項(xiàng)目的基本情況，以確定對(duì)其拓展的可能性。 5．8由辦公室發(fā)出《關(guān)于派駐項(xiàng)目顧問(wèn)人員的函》，由公司加蓋公章生效，顧問(wèn)人員去顧問(wèn)項(xiàng)目報(bào)到時(shí)交甲方，企業(yè)發(fā)展部留復(fù)印件存檔。 5．6出差應(yīng)提前至少1天辦理，填寫《出差審批單》、《借款審批單》報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。 5．4．2查閱該顧問(wèn)項(xiàng)目的有關(guān)資料，如《業(yè)務(wù)信息處理單》、管理方案、合同、往來(lái)函件、《顧問(wèn)工作報(bào)告》等。 5．4顧問(wèn)人員應(yīng)做好顧問(wèn)項(xiàng)目的工作交接。 5．3．4項(xiàng)目的以往工作及現(xiàn)狀。 5．3．2當(dāng)?shù)匚锕苁袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。 5．3顧問(wèn)人員應(yīng)了解熟悉顧問(wèn)項(xiàng)目的相關(guān)情況。 5．2．2視需要申請(qǐng)從其它部門調(diào)配。 5．1．3距合同要求的現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)時(shí)間不少于一個(gè)月。 5．1．1物業(yè)管理顧問(wèn)合同已簽訂。 4．3顧問(wèn)經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)展顧問(wèn)的準(zhǔn)備工作。 3．相關(guān)文件 3．1《采購(gòu)及分包控制程序》 3．2《人力資源管理程序》 4．職責(zé) 4．1部門經(jīng)理負(fù)責(zé)安排有關(guān)人員準(zhǔn)備開(kāi)展顧問(wèn)工作。”金地物業(yè)管理的模式是開(kāi)放的模式，金地物業(yè)管理的文化是開(kāi)放的文化，衷心希望使用者通過(guò)實(shí)踐，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷超越前人，不斷充實(shí)完善這套《金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引》，為金地物業(yè)管理的明天，也為中國(guó)物業(yè)管理的明天，創(chuàng)造出更大的輝煌！ 第一部分 前期工作指引第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備一、顧問(wèn)項(xiàng)目執(zhí)行前的準(zhǔn)備工作相關(guān)資料1：顧問(wèn)項(xiàng)目執(zhí)行準(zhǔn)備工作規(guī)定1．目的 合理安排和規(guī)范在開(kāi)展顧問(wèn)工作前的有關(guān)事項(xiàng)。力爭(zhēng)像“麥當(dāng)勞”一樣，做到以標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式，標(biāo)準(zhǔn)化的操作環(huán)節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)化的語(yǔ)言行為，標(biāo)準(zhǔn)化的考核評(píng)估，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。 這套《金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引》，基本涵蓋了金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作的所有流程和環(huán)節(jié)。 這套《金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引》是金地物業(yè)管理多年顧問(wèn)工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，是數(shù)十個(gè)顧問(wèn)管理項(xiàng)目運(yùn)作模式的提煉和升華，是無(wú)數(shù)金地物業(yè)管理人心血和智慧的結(jié)晶。h金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引共創(chuàng)物業(yè)管理輝煌 ——《金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引》前言 物業(yè)管理作為新興的“朝陽(yáng)行業(yè)”，在中國(guó)已走過(guò)了20年的發(fā)展歷程。 20年來(lái)，無(wú)數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)數(shù)的物業(yè)管理人，為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展和成熟，進(jìn)行著默默的耕耘和奉獻(xiàn)。她不僅為金地物業(yè)管理今后的顧問(wèn)項(xiàng)目明確了標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)規(guī)程，同時(shí)也必將為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范成熟及水平的提升，做出探索性的巨大貢獻(xiàn)。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，到物業(yè)接管驗(yàn)收后的入伙裝修，再到業(yè)主入住后的日常管理，直至顧問(wèn)合同期滿后的跟蹤服務(wù)，以及創(chuàng)優(yōu)工作的開(kāi)展等等，每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)流程、每項(xiàng)工作都有具體的要求，有詳盡的描述，有要點(diǎn)的提示，有相關(guān)的背景資料供查閱，有具體的實(shí)際案例供參考…… 金地物業(yè)管理的目標(biāo)，是以這套《金地物業(yè)管理顧問(wèn)工作指引》為開(kāi)端，在全國(guó)所有的顧問(wèn)管理項(xiàng)目中，建立標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范操作模塊，在各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，形成規(guī)范一致的作業(yè)規(guī)程和服務(wù)水平。 “泰山不辭細(xì)壤，故能成其大；河海不擇細(xì)流，故能就其深。 2．適用范圍 企業(yè)發(fā)展部相關(guān)人員辦理執(zhí)行顧問(wèn)的準(zhǔn)備工作。 4．2區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)展顧問(wèn)的準(zhǔn)備工作。 5．內(nèi)容 5．1顧問(wèn)工作準(zhǔn)備執(zhí)行的條件。 5．1．2對(duì)方履行合同，按期支付應(yīng)付的相關(guān)費(fèi)用。 5．2顧問(wèn)人員的配備 5．2．1新入司職員應(yīng)有不少于三個(gè)月的司齡，并已接受相關(guān)培訓(xùn)，符合任職要求。 5．2．3現(xiàn)職顧問(wèn)經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理。 5．3．1有關(guān)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的基本情況。 5．3．3合同期限、各階段時(shí)限、付款金額及特別的約定事項(xiàng)。 5．3．5現(xiàn)有資源情況。 5．4．1直接接受拓展人員及相關(guān)人員的工作交代，如必要應(yīng)做簡(jiǎn)要記錄。 5．5根據(jù)顧問(wèn)要求確定應(yīng)配置的硬件工具、物品（如金地物管顧問(wèn)標(biāo)識(shí)牌）等，按《采購(gòu)及分包控制程序》辦理早購(gòu)和領(lǐng)用。 5．7特殊情況下，部門經(jīng)理可指定專人代為辦理物品早購(gòu)、領(lǐng)用、用車申請(qǐng)及出差辦理等手續(xù)。 6．記錄 6．1《關(guān)于派駐項(xiàng)目顧問(wèn)人員的函》由企業(yè)發(fā)展部保存一年。 2．適用范圍 企業(yè)發(fā)展部對(duì)各區(qū)域項(xiàng)目的考察活動(dòng)。 3．2區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的考察。 4．內(nèi)容 4．1考察前的必要準(zhǔn)備 4．1．1無(wú)論進(jìn)行信息跟進(jìn)、考察、洽談、出席重要會(huì)議或場(chǎng)合，特別是初次與對(duì)方開(kāi)展公共關(guān)系的情況，相關(guān)人員應(yīng)遵循以下要求。 b．精神飽滿、待人大方。 d．身體語(yǔ)言規(guī)范。 f． 女性可以化淡妝，不應(yīng)佩帶明顯、貴重的飾物。 h． 遇天氣炎熱、出汗多的季節(jié)，可噴適量香水。 b．辦公用具：手提電腦、手機(jī)、手套、高檔用筆、掌上電腦、名片、名片夾（盒）、信箋、信封、公文包、行李箱包、各類文件夾（袋）。 4．2考察對(duì)象，以下拓展項(xiàng)目視公司現(xiàn)有人力資源配置及分區(qū)責(zé)任等情況，由部門經(jīng)理安排專人進(jìn)行考察。 4．2．2在建項(xiàng)目。 4．2．4已建成舊項(xiàng)目。 4．3確定考察時(shí)間 4．3．1考察前應(yīng)事先約定對(duì)方，要求對(duì)方派專人介紹情況。 4．3．2對(duì)已立項(xiàng)，但未建的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)已掌握的信息，安排專人分段段多次進(jìn)行考察。 4．4考察人員安排 4．4．1一般由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考察，異地項(xiàng)目的考察可由駐外人員承擔(dān)，重大異地項(xiàng)目由公司安排進(jìn)行。 4．5考察內(nèi)容 4．5．1項(xiàng)目的規(guī)劃。 4．5．3項(xiàng)目的資金情況及進(jìn)度。 4．5．5項(xiàng)目的配套設(shè)施。 4．5．7其它相關(guān)內(nèi)容。 4．6．2必要時(shí)，形成《考察報(bào)告》交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 6附件 無(wú) 三、 究規(guī)劃設(shè)計(jì)資料，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來(lái)的發(fā)展，進(jìn)出的便利，安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用案例1：致： 蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于人車通行、車場(chǎng)規(guī)劃的建議時(shí)間： 2002年7月16日 人車通行：在小區(qū)規(guī)劃人車通行方案時(shí)，主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)主要方面的問(wèn)題： 人車盡量分流：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭型轎車在我國(guó)越來(lái)越普及，因而住宅小區(qū)中的車流量會(huì)越來(lái)越大，如不實(shí)行人車分流，車輛進(jìn)出與居民進(jìn)出會(huì)相互干擾，對(duì)行車、行人都造成一定程度的不便和影響，人車分流是現(xiàn)在及將來(lái)小區(qū)內(nèi)交通的基本準(zhǔn)則； 在人車分流的前提下，要盡量考慮人、車通行的方便，如居民出入口與電梯口的距離、人行道的寬度、相關(guān)階梯的級(jí)數(shù)等；車道的寬度、車道的拐彎處角度、轉(zhuǎn)角鏡的安裝是否合理、車輛進(jìn)入地下車庫(kù)的坡度、是否有防滑設(shè)施、司機(jī)刷卡的方便性等；在人車分流中，車輛通道一般應(yīng)為單行道，如地下車庫(kù)出入口分開(kāi)，地面車場(chǎng)的出入口也應(yīng)分開(kāi)或車位可以使車輛從容倒車； 人車通行方案還應(yīng)考慮某些特殊需要，如人行道中臺(tái)階應(yīng)有部分平斜面，以利于殘疾人士手扶車的通過(guò)或嬰兒車的通過(guò)，如臺(tái)階太陡，則應(yīng)設(shè)置專門的殘疾人通道；車道中要考慮大車的通行，如業(yè)主搬家用的貨車、重物的下貨地點(diǎn)是否方便等； 規(guī)劃人車通行方案時(shí)還要考慮到安全與管理的因素，如車輛進(jìn)入地下車庫(kù)的坡面應(yīng)采取防滑措施，相關(guān)標(biāo)識(shí)應(yīng)明確清晰，特別是限高警示標(biāo)識(shí)一定要明白顯眼，以免發(fā)生意外情況。隨著家庭轎車的越來(lái)越普及，車位數(shù)量多少成為小區(qū)配套設(shè)施是否完善的關(guān)鍵，如目前在深圳，由于當(dāng)初規(guī)劃缺乏前瞻性，導(dǎo)致九六年以前開(kāi)發(fā)的小區(qū)百分之九十以上車位數(shù)缺乏，停車難成為小區(qū)業(yè)主十分頭疼的問(wèn)題，而要解決這個(gè)問(wèn)題，則需花費(fèi)巨額資金，如建立體停車場(chǎng)等。以 上 建 議 請(qǐng) 貴 公 司 參 閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問(wèn)組簽 收 人： 簽 發(fā) 人：易柄順 圍欄與崗?fù)?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式 安防設(shè)施的配置應(yīng)考慮：門禁、對(duì)講、巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、室內(nèi)報(bào)警 監(jiān)控中心的設(shè)置應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求案例2：致： 蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于圍欄與崗?fù)さ慕ㄗh時(shí)間： 2002年7月16日 在圍欄的規(guī)劃建設(shè)上，既要考慮安全性，又要考慮美觀性。在崗?fù)ぴO(shè)計(jì)建設(shè)中，要考慮以下幾個(gè)方面：一是崗?fù)さ奈恢?，要既要方便業(yè)主車輛出入方便，又要利于對(duì)小區(qū)安全的監(jiān)控；二是數(shù)量，從成本上考慮，滿足管理的前提下要盡量減少崗?fù)さ臄?shù)量；三是崗?fù)さ臉邮脚c規(guī)格，崗?fù)さ臉邮?、?guī)格、色調(diào)等一定要與小區(qū)的整體相協(xié)調(diào)；四是要考慮一些細(xì)節(jié)方面，如通風(fēng)性、采暖性（指北方城市