物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)及對我國的啟示-展示頁
2025-04-27 13:04本頁面
【正文】 研究中心（二）關(guān)于城鎮(zhèn)物業(yè)稅稅基和征收方式的設(shè)想十六屆三中全會的《決定》中提到：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。2008年溢價地位的時候平均為14%。土地出讓金價格變化比較大的是土地溢價部分。在實(shí)行物業(yè)稅以后，這部分費(fèi)用將由一次性支付轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨曛Ц丁Ｎ覈壳俺擎?zhèn)物業(yè)相關(guān)稅費(fèi)主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅以及土地出讓金作為對使用權(quán)的稅收（或租金）。但是永久性物業(yè)的物業(yè)稅會比較高，主要是因?yàn)槠渌幍母邇r地段和比較大的房型。差餉稅率是5%，地租3%。從住宅和土地共同征稅的角度來看，香港的差餉（一般意義上的物業(yè)稅）和年地租的征收基礎(chǔ)都是物業(yè)的年租金價值。而年租制征收部分主要是針對土地位置征收的。在香港，土地租金是批租制和年租制并行的。二、物業(yè)稅國際經(jīng)驗(yàn)對我國的啟示（一）我國物業(yè)性質(zhì)與香港和新加坡的較為類似我國目前情況是城鎮(zhèn)居民對土地只有使用權(quán)，對住宅有所有權(quán)。對于惡性的故意逃稅行為，最高可被判刑7年。2個月后仍未繳稅會被認(rèn)定逃稅，而被法院傳喚，屬于刑事犯罪。繼續(xù)遲交就會受到法院傳訊。“稅破產(chǎn)物業(yè)”是可以在公開市場上拍賣的。再延遲的情況下，會滾動征收10%的懲罰性付款并將物業(yè)界定為“稅破產(chǎn)物業(yè)”，%的懲罰性利息。其次是政府的懲罰性措施。在日本，不納稅會影響到將來從日本政策金融公庫或者信用保證協(xié)會等國家融資性機(jī)構(gòu)的融資。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，納稅情況納入信用考察范圍。這樣納稅人覺得“稅”有所值，就自愿繳納物業(yè)稅。（四）納稅的配套性措施 納稅人自覺主動地納稅是有效實(shí)施物業(yè)稅的關(guān)鍵。美國在2008年也達(dá)到了4%左右（見表2）。 從居民的承受能力來講，截至2006年，OECD國家平均房地產(chǎn)稅收占GDP比為2%，%%不等，平均為2%左右。澳大利亞在2008年物業(yè)稅對地方稅貢獻(xiàn)大約是10%左右。新加坡物業(yè)稅對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)達(dá)到7%。韓國在2006年的物業(yè)稅收入占地方收入的8%。物業(yè)稅在地方稅種的貢獻(xiàn)在4%20%之間。在制定稅率的過程中，地方政府的財(cái)政需求和購房者的承受能力是2個比較重要且相互制約的衡量標(biāo)準(zhǔn)。此外對于低收入，年老體弱，殘疾人等情況也都有不同程度的減免。其它大多數(shù)國家都設(shè)有起征點(diǎn)。在日本，總務(wù)省有一套比較完整的評估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際操作由地方政府完成。如美國對每年的物業(yè)價值上升幅度有上限控制，英國則選取經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的價格為估算價值，日本實(shí)際上選用的是物業(yè)成本。（二）稅基和征收范圍按照國際經(jīng)驗(yàn)，稅基可以分為估算物業(yè)價值和估算租金價值2類。新加坡采取的是土地住宅統(tǒng)一征稅。三是土地公有制，住宅私有制。在計(jì)算物業(yè)稅的過程中，實(shí)際上是將土地和住宅分開計(jì)算稅基和稅率。大多數(shù)國家都采用這個制度，包括美國、加拿大、英國、澳大利亞及印度。英國的物業(yè)稅起源于各個教區(qū)對窮人的補(bǔ)助，所以最早是在租金收入的基礎(chǔ)上征收的。直到今天，香港的土地還是租用的性質(zhì)，但是同樣被征收了物業(yè)稅。只是土地的屬性產(chǎn)生了變化。從歷史發(fā)展來看，國外所征收物業(yè)稅中，強(qiáng)調(diào)根據(jù)土地所有權(quán)征稅的有日本，韓國，法國等，加拿大和美國。一、物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)（一）物業(yè)稅及其法理依據(jù)物業(yè)稅是以物業(yè)價值或物業(yè)租金價值為稅基，征收的一種物業(yè)持有稅。物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)及對我國的啟示編者按：中國國際金融公司8月18日發(fā)布了名為《國際經(jīng)驗(yàn)看物業(yè)稅的推行》的報告，對日本、韓國、美國、英國、印度、新加坡和香港等10個國家的物業(yè)稅政策進(jìn)行了比較研究，分析了我國開征物業(yè)稅的必要性、物業(yè)稅的稅率和征收方式以及開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響。人民銀行營業(yè)管理部對報告進(jìn)行了摘編，現(xiàn)報上，供參考。征收物業(yè)稅主要出于以下目的：增加地方政府的財(cái)政收入；提升地方公共設(shè)施及服務(wù)；調(diào)節(jié)貧富差距。其中，日本，韓國，法國的物業(yè)稅是由封建的地租演變而來的。香港，新加坡和印度主要是由殖民時期的地租演化而來。澳大利亞土地稅的產(chǎn)生與政府抵制囤積物業(yè)有關(guān)。從征收的對象來看，主要有3種方式：一是土地住宅私有制，對土地和住宅統(tǒng)一征收。二是土地住宅私有制，但對土地和住宅分開征稅。日本和韓國采用這種制度。新加坡一些有年限的私人公寓和政府組屋，以及香港物業(yè)采用這種制度。香港采取的是統(tǒng)一的稅基，不同的稅率。由于物業(yè)的實(shí)際市場價值波動較大，各國有各自不同估算方式以保持稅基相對穩(wěn)定。對稅基的評估一般由地方政府設(shè)立專門的評估
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