【正文】 就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 　　(1)、出租房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 　　(1)、貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。 　　房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。 　　補(bǔ)償對(duì)象 　　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。 　　拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。 　　補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。 　　(3)、協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。 　　(2)、協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制。 　　(1)、協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人。 　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。 　　在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。 　　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。 　　二、房屋拆遷審批 　　拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。 　　無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 　　第二節(jié)、城市房屋拆遷程序 　　貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。 　　若屬住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長于借款期半年。 　　經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。 　　貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門送貸款發(fā)放手續(xù)。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。 　　凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見，并由行長簽署上報(bào)。 　　貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。 　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。 　　貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。 　　貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。 　　按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。 　　審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 　　貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度 　　=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)(1Y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)Y]計(jì)算公式為： 　　俁證貸款： 　　抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。 　　質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。 　　審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)(施工項(xiàng)目)短期貸款最長不超過1年。 　　(四)貸款審查的主要內(nèi)容 　　貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。 　　項(xiàng)目資料 　　(10)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明。 　　(4) 　　(3)、經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表。 　　(2)、單位章程、成立批文。 　　(1)、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件。 　　(二)申請(qǐng)貸款資料 　　1貸款人規(guī)定的其他條件。 　　1企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。 　　1貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。 　　貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。 　　貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報(bào)告。 　　借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程開工證》。 　　貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。 　　有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。 　　有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。 　　信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。 　　經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。 　　有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。 　　借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)獨(dú)立法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。 　　(一)借款人資格 　　辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保 　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：深圳房地產(chǎn)開發(fā)流程　本地寶律師　2009年6月8日　來源：本地寶 　　　第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 　　遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批 　　一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng) 　　借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件： 　　開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。 　　單位資料、工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件。 　　(5)、法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告。 　　(6)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書。 　　(7)、借款申請(qǐng)報(bào)告。 　　(8)、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議。 　　(9)、若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書。 　　(1)、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告。 　　(2)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 　　(3)、建筑工程規(guī)劃許可證。 　　(4)、土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證。 　　(5)、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件。 　　(6)、施工許可證。 　　(7)、房地產(chǎn)預(yù)算許可證。 　　(8)、合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 　　(三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批 　　審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 　　根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。 　　審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。 　　審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。 　　審查貸款期限?！　?1)、俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人。 　　(2)、核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議。 　　(3)、審查保證人的保證能力。 　　復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。 　　貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度 　　注：Y=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額) 　　=(正常貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額項(xiàng)目貸款金額+呆滯貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+呆賬貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度)/貸款總額經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。 　　(五)貸款的審批上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。 　　(六)、貸款的發(fā)放借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。 　　若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。 　　一、房屋拆遷申請(qǐng) 　　市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 　　三、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 　　(1)、被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途。 　　(2)、補(bǔ)償方式。 　　(3)、補(bǔ)償金額。 　　(4)、安置用房面積和安置地點(diǎn)。 　　(5)、搬遷過渡方式及期限。 　　(6)、違約責(zé)任等。 　　房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。 　　四、實(shí)施拆遷拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。 　　被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。 　　五、城市房屋拆遷的補(bǔ)償 　　房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。所有人既包括公民也包括法入。 　　補(bǔ)償形式貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。 　　(2)、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。 　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。 　　特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 　　(2)、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。 　　(4)、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。對(duì)于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。 　　違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。 　　六、城市房屋拆遷的安置被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。 　　因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。