【正文】 建設(shè)規(guī)模太大，內(nèi)環(huán)線48公里，外環(huán)線120公里，兩環(huán)之間又建一條快速干道。社會(huì)走向高科技，人類走向大自然。就是既能夠享受都市文明，又能夠創(chuàng)造生態(tài)自然、享受健康，應(yīng)該首選這樣的樓盤開發(fā)和居住，都市文明與生態(tài)自然的最佳結(jié)合點(diǎn)是最適合人居住的區(qū)域。愛(ài)建園這樣的開發(fā)的理念是最佳的。愛(ài)建園。滬上公認(rèn)：“上海住宅看徐匯，徐匯區(qū)的住宅條件最好，但是地價(jià)太高，另外地塊較小，規(guī)模偏小，建造的體量都不大，沒(méi)有成規(guī)模的小區(qū)。因?yàn)槿顺俗非蟾呖萍?，除了追求生態(tài)，還要避免孤獨(dú)，要有一個(gè)社區(qū)，要有比較好的一個(gè)交流的場(chǎng)所。現(xiàn)在進(jìn)入了信息社會(huì)，人類走向高科技，朋友之間最需要交流信息，晚上約出來(lái)，朋友之間吃杯茶，如果你住在青浦，住在松江，就沒(méi)有辦法出來(lái)。你的太太、小孩上班上學(xué)怎么辦？如果碰到今天身體生病，或者心情不好，照樣得開100多公里去上班，每天要花在路上的無(wú)效時(shí)間太多，如果一輩子開下來(lái)，要消耗多少汽油，又會(huì)產(chǎn)生多少污染？如果你今天晚上和太太吵架了，就連出去躲躲的地方也沒(méi)有，按我們上海人的說(shuō)法，叫“白板對(duì)煞”。這個(gè)情況，當(dāng)時(shí)沒(méi)有感覺(jué)，后來(lái)成為大問(wèn)題。當(dāng)然去過(guò)美國(guó)的人都知道，美國(guó)的高速公路在六、七十年之前，就已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，美國(guó)是建立在汽車輪子上的王國(guó)，每家都有汽車。事實(shí)證明，放棄城市文明 去單純追求自然生態(tài)是人與住宅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)誤區(qū)。與哈佛建筑學(xué)院院長(zhǎng)的對(duì)話——美國(guó)的郊區(qū)化發(fā)展走過(guò)彎路哈佛大學(xué)的Peter Rowe教授是世界著名的建筑權(quán)威和規(guī)劃?rùn)?quán)威，去年我在接待哈佛大學(xué)Rowe教授的時(shí)候，有過(guò)交流，我請(qǐng)教他：“現(xiàn)在進(jìn)入IT時(shí)代，請(qǐng)問(wèn)對(duì)人與居住的理論上,您有什么新觀點(diǎn)？”他說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題你提的好，美國(guó)人為了追求自然，追求生態(tài)，中產(chǎn)階級(jí)和富裕階層曾經(jīng)在上世紀(jì)50年代大規(guī)模從城市中心搬到郊區(qū)。愛(ài)建園是成功的范例。那么如何結(jié)合好呢？選擇嘈雜、高樓林立的城區(qū)中心，或者為了生態(tài)遠(yuǎn)離城市都是誤區(qū)。上海有十幾條地鐵線，現(xiàn)在僅僅有兩條線，所以說(shuō)開發(fā)是有個(gè)過(guò)程的。有一種觀點(diǎn)，就是覺(jué)得住宅應(yīng)該建在城里邊，結(jié)合老城區(qū)的改造需要，那么就“回來(lái)吧，上海市民”?！　?1金錢不是萬(wàn)能的，但沒(méi)有它卻萬(wàn)萬(wàn)不能。　　21總是給銷售人員畫餅，餅畫的多了就沒(méi)有人吃了；一年要畫就畫兩個(gè)餅(收入和能力提升)，而且讓老板來(lái)畫，我們就做幕后的“黑手”　　21不論你是贏還是輸，在于我是否贏了?！　?1好不容易為銷售人員找到技能培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，老板卻說(shuō)我要提高整個(gè)公司人員的素質(zhì)和技能，最后培訓(xùn)變成了游樂(lè)場(chǎng)。　　21領(lǐng)導(dǎo)總是說(shuō)你做吧，卻不告訴你給你什么資源，或者說(shuō)：你認(rèn)為需要什么資源？　　21銷售人員總是給你倒不完的苦惱和情緒，而我們成了“積冤潭”，有苦不知向誰(shuí)訴?！　?0銷售人員不僅是滅火隊(duì)，很多時(shí)候也會(huì)做做“黑社會(huì)”，教訓(xùn)一下我們的經(jīng)銷商?！　?0經(jīng)理是“兵”，銷售人員是“領(lǐng)導(dǎo)”，一不小心“領(lǐng)導(dǎo)”就給你眼色，甚至拿求職表來(lái)威脅你?！　?0區(qū)域經(jīng)理經(jīng)常要自掏腰包給業(yè)務(wù)員發(fā)獎(jiǎng)金、磋飯、打牙祭?！　?0在“不好銷的產(chǎn)品(市場(chǎng))”上投入最強(qiáng)大的、最多的銷售隊(duì)伍，實(shí)在是浪費(fèi)！　　20好的企業(yè)靜悄悄?！　?9沒(méi)有希望的市場(chǎng)，盡早放棄。　　19牢記：“青蛙故事”、“鯰魚效用”、“木桶理論”、“20/80原則”　　19不要把最強(qiáng)大的部隊(duì)放在進(jìn)攻上?！　?9即時(shí)現(xiàn)在的面包再好吃，也要考慮明天的面包在哪里？　　19“天下難事，必做于易；天下大事，必做于細(xì)！”　　19你可以不動(dòng)手，但不能不會(huì)做?！　?90、做重要的，而不是最著急的?！　?8一次只做一件事?！　?8你想用15分鐘和下屬溝通，恐怕有點(diǎn)自欺欺人吧。　　18當(dāng)你升到一個(gè)力所不及的位置時(shí)，恭喜你——你的麻煩來(lái)了?！　?8沒(méi)有看清路之前，不要邁步。　　180、有些問(wèn)題不要把他看得太簡(jiǎn)單?！　?7你知道多少并不重要，重要的是如何運(yùn)用你所知道的?！　?7你可以給老板拍桌子，但不能說(shuō)老板壞話，尤其是罵老板“弱智”！　　17你做事情的風(fēng)險(xiǎn)最大的承擔(dān)者不是你，是老板?！　?7在一個(gè)公司升職要循序漸進(jìn)，只有跳槽才可以做“火箭”?！　?7與其無(wú)奈整頓市場(chǎng)，不如提前維護(hù)市場(chǎng)?！　?6永遠(yuǎn)記住，老板是最聰明的人?！　?6日復(fù)一日，年復(fù)一年的日子誰(shuí)都會(huì)枯燥的?！　?6執(zhí)行自己參與的政策最有積極性?！　?6用他就信任他，用人不疑，疑人不用?！　?60、當(dāng)銷售人員的收入超過(guò)經(jīng)理人的時(shí)候，說(shuō)明你成功了。胡蘿卜就在前面，但經(jīng)常吃不到?！　?5高端品牌進(jìn)入低端容易，低端品牌進(jìn)入高端難上難。　　15世上沒(méi)有后悔藥?！　?5顧客究竟在想什么，我千萬(wàn)次的問(wèn)！　　15在激勵(lì)他人時(shí)，不應(yīng)該讓他人感覺(jué)你在操作他。(胡蘿卜+大棒)　　15走過(guò)路過(guò)不要錯(cuò)過(guò)。這是經(jīng)理和銷售人員的區(qū)別。　　14明知不可為而為之，也是可以有收獲的——教訓(xùn)！　　14高明的匠人可以把朽木變成鉆石，卻無(wú)法把璀璨的水晶變成鉆石。　　14討論問(wèn)題沒(méi)有任何意義，重要的是如何解決它。　　14沒(méi)有報(bào)表，就無(wú)法掌握事態(tài)的進(jìn)展——即使你們不想填?！　?瞄準(zhǔn)了再開槍。做事的方法?！蹦私鹩窳佳?。　　13“說(shuō)你行你就行，不行也行；說(shuō)你不行你就不行，行也不行?！　?3到有魚的地方去釣魚?！　?3有人的地方就有“小團(tuán)隊(duì)”，有“團(tuán)隊(duì)”的地方就有政治?！　?3買還是不買，這是個(gè)問(wèn)題?！　?2除了銷售“斗爭(zhēng)”，還要分神公司的“政治”斗爭(zhēng)，兩手都要抓，兩手都要硬！　　1永遠(yuǎn)記住，老板是最聰明的人?！　?2成就感不是待遇，而是可以插手公司的運(yùn)營(yíng)了?！　?2給下屬分配的任務(wù)不要超過(guò)五項(xiàng)。　　12沒(méi)有吃過(guò)豬肉，也要看看豬怎么走?！　?2“竄貨”說(shuō)明我們的產(chǎn)品有市場(chǎng)?！　?1跑步時(shí)，要想超過(guò)別人有兩個(gè)辦法：找到捷徑，借助工具?！　?1跟隨、模仿只會(huì)在別人的屁股后面?！　?1營(yíng)銷渠道和分銷渠道是兩回事?！　?1別的可以不隨身帶，但紙頭和筆是必須的?！　?過(guò)程比結(jié)果更重要?！　?0品牌要有支撐，支撐要有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)就是“質(zhì)量”?！　?0保持歸零的心態(tài)，每天問(wèn)自己：“如果今天做同樣的事，我該怎么做？”　　10你和對(duì)手是對(duì)著干(生死存亡)，而不是比著干(友誼賽)。　　10品質(zhì)的好壞，不是由你的一大堆資料說(shuō)明的，要看顧客的眼光。　　9做一個(gè)優(yōu)秀的sales可以通過(guò)努力，但想成為一個(gè)marketing要有天分?！　?有夢(mèng)想不等于有目標(biāo)，有目標(biāo)不等于實(shí)現(xiàn)。　　9做自己喜歡的工作。　　9絕不介入明爭(zhēng)暗斗，絕不說(shuō)違心的話陷害他人。　　9睡覺(jué)前，把房間電話線拔掉?！　?好馬也要吃回頭草，可草已經(jīng)被別的馬啃了。男怕入錯(cuò)行，女怕稼錯(cuò)郎！　　8如果你是將軍(銷售經(jīng)理)，就別考慮競(jìng)選丞相(總經(jīng)理)的位子?！　?不與員工討論某一同級(jí)員工的表現(xiàn)?！　?“對(duì)事不對(duì)人”？騙小孩子吧?！　?0、按時(shí)完成公司規(guī)定的任務(wù)就是“成功”　　8不要月底臨近了，由于業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)標(biāo)而放棄努力?！　?對(duì)公司的政策有意見(jiàn)應(yīng)該在會(huì)議上談，已經(jīng)決定了的，就執(zhí)行?！　?及早向高層通報(bào)好消息和壞事情。　　7對(duì)吃不準(zhǔn)的問(wèn)題，留給自己思考的時(shí)間?！　?0、不要貶低自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！　?當(dāng)發(fā)生了你權(quán)限范圍之外的事情時(shí)，及時(shí)的告知客戶?！　?不對(duì)的訂單要拒絕?！　?在賣出汽車之前把車子擦亮是對(duì)的，但把里程表?yè)艿?就不可以了。　　5網(wǎng)絡(luò)和渠道出管理英才，制造業(yè)才會(huì)出銷售精英?！　?山高皇帝遠(yuǎn)，但你升職就慢?！　?擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也許比較容易，永遠(yuǎn)保持不敗才是最的的挑戰(zhàn)?！　?巧媳婦做飯時(shí)，總會(huì)留出一把米，以備不時(shí)只需。放在哪堵墻上是領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任?！　?0、發(fā)號(hào)施令并不像看起來(lái)那么簡(jiǎn)單。　　4經(jīng)理人就像表演魔術(shù)的人，要同時(shí)讓許多球(區(qū)域)拋在空中(達(dá)標(biāo))，如果一個(gè)球落地，你的表演就砸了。　　4一駕馬車，如果沒(méi)有馬至少它還是車子?！　?最大的保障不是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是你公司產(chǎn)品的表現(xiàn)?！　?工作做好了，并不一定會(huì)升職?！　?電話線和網(wǎng)絡(luò)是無(wú)法為你送貨的?！　≈挥袖N售才是硬道理?！　?你的促銷方案剛擬訂好，就發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有人已經(jīng)采用了?！　?誰(shuí)種地誰(shuí)收獲？！　　3公司的雪友病是：客戶自然流失率為15%～35% 3丟失客戶的原因和價(jià)格因素有關(guān)僅僅占5%，關(guān)鍵是你是否關(guān)心他。(卸磨殺驢)　　3當(dāng)你通過(guò)幾個(gè)大戶就能創(chuàng)造同樣的銷量時(shí)，還要不要中小代理商?！薄　〕钕Ω模核牡聂[劇總在上演。　　2自己的孩子自己愛(ài)，他人只會(huì)把他當(dāng)搖錢樹?！　?二批像二奶，惹人愛(ài)又惹人恨，也沒(méi)有地位。當(dāng)你遺忘的時(shí)候，卻被告知已批復(fù)?！　?小企業(yè)想傍大款(大經(jīng)銷商)，大企業(yè)知名公司想找小蜜(小經(jīng)銷、小代理)。　　2無(wú)論你求婚時(shí)答應(yīng)了什么條件，經(jīng)銷商還是會(huì)懷疑以后一生是什么樣子。　　1自己區(qū)域的大客戶，老板通知說(shuō)要公司負(fù)責(zé)?！　?你中意的經(jīng)銷商看不上你，看上你產(chǎn)品的你又不想給?！　?阿慶嫂的觀點(diǎn)：“來(lái)的都是客”，可竄貨、倒貨卻讓人煩惱。收入越來(lái)越多，睡眠越來(lái)越少。但最后讓你執(zhí)行的竟然還是你的計(jì)劃！　　1最擔(dān)心的問(wèn)題，總是不期而遇?！　‘?dāng)你準(zhǔn)備做某件事情時(shí)，你總會(huì)發(fā)覺(jué)缺少必要的資料?！　∧闳绾慰创聦?，他們就會(huì)給你什么樣的表現(xiàn)?！　?0%的客戶雖然創(chuàng)造了公司80%的利潤(rùn)，但沒(méi)有哪些80%的客戶，你的公司也就沒(méi)有了存在的價(jià)值?！　‘?dāng)業(yè)務(wù)老手疲憊時(shí)，改變銷售責(zé)任區(qū)域是比較好的方法?！　〔灰桓嬖V下屬你下個(gè)月要增長(zhǎng)30%，要告訴他方向和途徑。房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料匯編8作者：日期：一個(gè)經(jīng)理的辛酸手記220條 1關(guān)于住宅哲學(xué)的若干思考 11一個(gè)浙江商人的22條軍規(guī) 19廣告文案培訓(xùn)教材——我是怎樣寫文案的 25[商家專題]肯德基選址策略 37策劃知識(shí)體系 41SWOT分析法 42公關(guān)企劃書范本 47市場(chǎng)研發(fā)的內(nèi)容及做法 49代理公司全程策劃工作程序 59房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全實(shí)用手冊(cè) 63商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 79商鋪分割原則 85房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱 89商業(yè)計(jì)劃書(范本) 138一個(gè)經(jīng)理的辛酸手記220條以下是本人擔(dān)任區(qū)域經(jīng)理時(shí)的一些隨手記錄，現(xiàn)在整理了部分，供大家瀏覽。請(qǐng)你也倒苦水和感想?！　∪绻棉o退來(lái)威脅銷售人員，他們最有可能的是回家把“求職表”找出來(lái)。　　關(guān)注業(yè)績(jī)中等的人，幫助他們提高。　　使用鼓勵(lì)和贊美來(lái)代替威嚇和威脅，以激勵(lì)屬下表現(xiàn)出更好的業(yè)績(jī)?！　∪绻阆嘈拍繕?biāo)不能完成，目標(biāo)就不會(huì)達(dá)成。　　哈姆雷特的問(wèn)題：“是培育下屬還是督導(dǎo)下屬？”　　1制定的計(jì)劃，總被老板批駁的一無(wú)是處?！　?銷售任務(wù)不斷增長(zhǎng)，壓力越來(lái)越大?！　?鞭打快牛：表現(xiàn)越出色，任務(wù)越無(wú)法完成。　　1促銷時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，只有一桌菜，卻來(lái)了兩桌人?！　?好不容易談下的客戶，卻被信用部卡住?！　⌒缕吠瞥?，剛剛有起色，又一新產(chǎn)品推出了?！　?簽一大堆不重要的經(jīng)銷商比較容易，但一直保持良好記錄的成功經(jīng)銷商就像金礦一樣——大家都希望找他們?！　?對(duì)上的報(bào)告如泥牛入海。　　2我們的宣傳海報(bào)被小店的老板糊房頂了。他們要的是：短期、快速、走貨、賺錢！　　2除了廠家會(huì)自己播種外，代理商想的是收獲?！　?中間商(批發(fā)商)會(huì)問(wèn)“你今天要什么”，而不是“我有你想要的?！　?好不容易把市場(chǎng)做大了，卻得到了公司的一紙調(diào)令?！　?把10個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里小心呵護(hù)還是放在10個(gè)籃子里分散風(fēng)險(xiǎn)，一直讓人頭疼?！　?不管如何嚴(yán)密，貨物配送、價(jià)格混淆總會(huì)出錯(cuò)?！　?當(dāng)你的天下還沒(méi)有得到時(shí)，三項(xiàng)紀(jì)律八大注意的事情少玩。　　4想用現(xiàn)代化的工具取代面對(duì)面的溝通簡(jiǎn)直是胡說(shuō)八道?！　?不要讓銷售人員像走馬燈一樣的更換。是否有你的位子才是重要的。　　4教給別人，你同時(shí)也提高了水平。如果馬有問(wèn)題，恐怕車子將不復(fù)存在。　　4和屬下談話要用“感覺(jué)→覺(jué)得→發(fā)現(xiàn)”的方式?！　?把梯子正確無(wú)誤的放在墻上，是管理層的問(wèn)題?！　?老板決定作什么，經(jīng)理考慮如何做?！　?改變要在行進(jìn)中進(jìn)行，坐而論道就是閉門造車！　　5變化都從細(xì)小開始?！　?對(duì)內(nèi)部糾紛的問(wèn)題，只能協(xié)調(diào)而無(wú)法逃避。近水樓臺(tái)先得月?！　?0、區(qū)域經(jīng)理的職責(zé)之一是：滅火隊(duì)員！　　6你搞不清自己是“區(qū)域經(jīng)理”還是“業(yè)務(wù)經(jīng)理”或者是“客服經(jīng)理”　　6上頭的營(yíng)銷計(jì)劃幾乎是垃圾，你的職責(zé)是在垃圾里找“黃金”　　6不要搶其他人的飯碗，把自己的看好就行了?！　?你說(shuō)過(guò)什么就要做到?！　?培養(yǎng)對(duì)客戶的個(gè)人責(zé)任感，把客戶當(dāng)你的合作伙伴?！　?可以請(qǐng)客戶吃飯，但你的傭金就是你的傭金。省下時(shí)間推薦自己的產(chǎn)品吧?！　?不要代表或替你的公司欺騙大眾(尤其是保健品)，他們不是傻瓜?！　?“最后必須透露的，應(yīng)該立刻透露！”　　7沒(méi)有必要向你的客戶透露你的收入?！　?客戶對(duì)你的最高評(píng)價(jià)是：“和做生意吧，他有什么說(shuō)什么”(坦率)　　7對(duì)話，不要“獨(dú)白”　　7領(lǐng)導(dǎo)喜歡經(jīng)常向他們報(bào)告的人。這是工作態(tài)度問(wèn)題！　　8給下屬分配的任務(wù)不要超過(guò)五項(xiàng)。沒(méi)有人，哪來(lái)的事！　　8成就感不是待遇，是可以插手公司的運(yùn)營(yíng)了。　　8工作三年以后應(yīng)該明白自己從事什么行業(yè)了?！　?原來(lái)給自己拎包的小弟，現(xiàn)在混的比自己都夭。　　90、出差在外，雖然不是周扒皮，可半夜就會(huì)“雞”叫?！　?最害怕的事情是——市場(chǎng)塌方?！　?做自己喜歡的事，并做好?！　?你可以不同意，但不能不服從?！　?成功之路是：幫助優(yōu)秀者工作→和優(yōu)秀者合作→找優(yōu)秀的人幫你工作。　　100、只有行動(dòng)才可以讓你成交，而不是你知道或懂了多少。　　10每天比計(jì)劃的任務(wù)多完成10% 10一個(gè)行業(yè)不做三年以上，你就沒(méi)有發(fā)言權(quán)?！　?0當(dāng)別人