【正文】 變，部分消費者由進城購物向出城購物轉(zhuǎn)變，大型超市成為消費者首選的購買日用生活消費品的場所；從消費心理的變化看，消費者求實、求廉的理性消費心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)的商業(yè)由于交通堵塞、地租貴、成本大、費用高導(dǎo)致商品價格居高不下，而逐漸被越來越多的消費者所放棄。以此而論，市中心區(qū)則難以有進一步發(fā)展的有利條件。 第三、從未來發(fā)展的趨勢上看，我們可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近23年內(nèi)進入高速發(fā)展階段，理由如下：首先，北京市的城市規(guī)模正在進一步擴大，新的城市規(guī)劃已將四環(huán)以內(nèi)全部列為市區(qū)，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴大的極具規(guī)模的購買力。反觀項目所在的東四環(huán)地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達程度和居民消費水平均高于西四環(huán)，目前尚缺乏此亮點，這意味著本項目擁有潛在的市場機會。其中在北四環(huán)以北辰購物中心為核心的亞運村商圈已經(jīng)成熟，為周邊居民提供充足的商品和良好的服務(wù)，取得良好的經(jīng)營收入；而西四環(huán)的金四季購物中心已經(jīng)開業(yè)，目前經(jīng)營情況良好。目前，環(huán)三環(huán)商業(yè)帶的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟，但隨著三環(huán)路交通狀況的惡化，其原有的交通和地塊成本優(yōu)勢已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到四環(huán)周邊地區(qū)。環(huán)三環(huán)商業(yè)帶是隨著1994年三環(huán)路全線貫通，在以前商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上聚集而成。二環(huán)及二環(huán)以內(nèi)商業(yè)帶（區(qū)）的形成與發(fā)展，主要源于以下因素：首先是城市發(fā)展的歷史因素。216。目前包括沃爾瑪、家樂福、歐尚、百安居、宜家等國際知名商家紛紛在四環(huán)商業(yè)帶選址開店，環(huán)四環(huán)商業(yè)開發(fā)已經(jīng)初具雛形。20世紀(jì)90年代以前，北京的主要零售商業(yè)企業(yè)大多集中于二環(huán)及環(huán)以內(nèi)的城市中心區(qū)；20世紀(jì)90年代以后，隨著三環(huán)路的建成，環(huán)三環(huán)商業(yè)帶已然形成，三環(huán)以外的商業(yè)也得到了快速發(fā)展。 第一、環(huán)四環(huán)商業(yè)帶的發(fā)展。 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展這一趨勢將為項目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。216。長安街北側(cè)主要是建筑主體，長安街南側(cè)將是２０公頃的運動主題公園，南北將通過天橋相連，總投資額將達６０億元，預(yù)計２００６年總體建成。占地面積為３９公頃，總建筑面積１００萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。 項目南側(cè)是CBD東擴的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。CBD東擴將帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價值，促進當(dāng)?shù)叵M進而帶動商業(yè)發(fā)展。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心，京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力。這不僅是發(fā)展CBD的需要，也是朝陽區(qū)發(fā)展定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團的需要。進行這些道路擴建和改造的主要目的是以基礎(chǔ)設(shè)施和重點項目建設(shè)為重點，加快CBD區(qū)域路網(wǎng)構(gòu)架建設(shè)，實現(xiàn)北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)新突破。改善、提高CBD商務(wù)中心區(qū)的交通條件。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占總工程量的近三分之二。 CBD東擴為項目帶來發(fā)展機會216。通過我公司對周邊居民消費能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。216。由于周邊現(xiàn)有居民消費水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進度的影響，造成以前項目所在區(qū)域?qū)τ诖笮蜕碳胰狈ψ銐虻奈?，但是，隨著項目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項目商家的介入，特別是燕莎OUTLETS的開業(yè)，使得本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增強。216。因此，項目附近現(xiàn)有商業(yè)、服務(wù)業(yè)的數(shù)量和檔次都處于比較低的水準(zhǔn)。據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，目前項目附近居民主要由以下幾個部分組成：當(dāng)?shù)卦∶?、周邊工廠職工，周邊小商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)者、外來居民和新建社區(qū)居民，其中原住民、小商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)者和外來居民占大多數(shù)。41 / 41北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司龍房商道商業(yè)街項目（三）1項目商業(yè)區(qū)位及道路交通分析 2 2 2 CBD東擴為項目帶來發(fā)展機會 3 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展 4 項目競爭對手分布 7 現(xiàn)存主要競爭對手 8 潛在競爭對手 11 附近商業(yè)及生活配套 15 立地綜合評述 172 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 17 北京市概況及投資環(huán)境分析 17 北京市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 19 北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 21 22 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 25 26 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) 30 31 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 32 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 32 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 32 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 34 對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 37 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 391項目商業(yè)區(qū)位及道路交通分析216。 項目周邊居民數(shù)量和消費力的低下，造成了本項目基本商區(qū)圈薄弱。這部分居民的消費檔次和消費能力普遍偏低，對于購物、娛樂等各個方面都不能形成有效支撐。從這個角度考慮本項目，我們認為本項目在進行規(guī)劃時應(yīng)避免在基本商圈內(nèi)糾纏，而將眼界放得更遠些，擴大商圈輻射范圍即在二級、三級商圈上做文章。 本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給項目招商提供環(huán)境上的有力支持。不過從總體上講，項目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置。 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項目不會構(gòu)成威脅。因此，項目在進行規(guī)劃時可以盡可能少地考慮現(xiàn)有商業(yè)的影響。 2003年5月，朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。據(jù)了解，朝陽區(qū)將在去年打通位于CBD商務(wù)中心區(qū)北側(cè)的朝陽北路的基礎(chǔ)上，爭取按期保質(zhì)完成朝陽北路二期工程，爭取朝陽北路年內(nèi)通車，實現(xiàn)東三環(huán)和東四環(huán)的交通干線連接。加上正在修建的地鐵八通線，CBD區(qū)域以及CBD以東區(qū)域可謂是路網(wǎng)密織。從這一思路看，朝陽區(qū)下功夫在CBD東部密織路網(wǎng)的用意很明顯，CBD東擴似乎已經(jīng)是不爭的事實。隨著交通線路的建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴的趨勢已顯露無疑。金地大廈、萬達廣場、華貿(mào)中心等項目都是ＣＢＤ東擴的足跡。 216。華貿(mào)中心西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路。整個項目將橫跨長安街。華貿(mào)中心建成后，將帶動CBD向東擴張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團到CBD辦公的人群，而這部分人群的消費能力相當(dāng)可觀，并且其消費需求多種多樣，本項目所在區(qū)域這部分人群的增加強化了項目的有力消費支撐。 CBD地區(qū)的東擴將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機。216。隨著北京市區(qū)面積的擴大和城市交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，北京市商業(yè)的空間布局由城市中心區(qū)逐步向外擴散。在2000年后，四環(huán)路的商業(yè)開發(fā)得到了各個主要商家的高度重視，眾多的商家將選址開發(fā)的目標(biāo)瞄準(zhǔn)了四環(huán)區(qū)域。依托城市的對外擴張，在未來幾年內(nèi)環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到更大的發(fā)展空間。 第二，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶產(chǎn)生的原因。從傳統(tǒng)上講，北京的城市以二環(huán)之內(nèi)為老城區(qū)即城市中心區(qū)，人口分布以城市中心區(qū)為主，購買力多集中于此；其次，從傳統(tǒng)商業(yè)的空間布局結(jié)構(gòu)看，三大商業(yè)區(qū)（王府井、西單、前門）均在二環(huán)內(nèi)，其他有名的商業(yè)街、店也均在城市中心區(qū)；再次，傳統(tǒng)的以百貨店為主的商業(yè)業(yè)態(tài)也要求以城市中心區(qū)為其區(qū)位條件，以利于經(jīng)營。1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的北京市遠景發(fā)展規(guī)劃，擬在原有三大市級商業(yè)中心的基礎(chǔ)上新形成5個市級商業(yè)中心，其中的公主墳、木樨園、馬甸三大市級商業(yè)中心均在三環(huán)路的兩側(cè)，此后在客觀上又自然形成的雙榆樹商業(yè)中心區(qū)（以當(dāng)代商城、雙安商場、利客隆總店為龍頭）也在三環(huán)路兩側(cè)，并且，在南三環(huán)也形成了玉泉營——麗澤橋沿線的家居建材中心。目前，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶正在逐步成熟，在2001年6月四環(huán)路全線貫通后，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶在過去的23年中得到了迅速和充分的發(fā)展。金源Shopping Mall主力商家招商已經(jīng)完成，成為四環(huán)路上的商業(yè)亮點，近期即將開業(yè)。216。其次，從發(fā)達國家大型城市的發(fā)展歷史上看，“城市中空化”已成必然現(xiàn)象，即表現(xiàn)為城內(nèi)工作城郊居住，城內(nèi)掙錢城郊消費，不但是客觀的必然，而且也成為時尚；現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營越來越強調(diào)以人為本，而其外部環(huán)境的好壞更是成為市場競爭中的重要砝碼。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費行為也在發(fā)生著深刻的變化。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景。這源自于建設(shè)用地價格相對低廉，不存在很大的拆遷問題，且主要道路交通及市政設(shè)施配套，因而使開發(fā)建設(shè)的剛性成本縮小。第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。第六，四環(huán)路作為封閉式的城市快速路，交通快捷、便利，與三環(huán)路及三環(huán)以里的道路相比，更利于商業(yè)特別是一些先進的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營。第七，與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，便于創(chuàng)造優(yōu)美的購物環(huán)境。 最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPING MALL）更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店。 項目競爭對手分布本項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖）本項目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界 現(xiàn)存主要競爭對手通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),本項目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福雙井店、百安居九龍店、燕莎OUTLETSl 家樂福雙井店：家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路31號，與百安居九龍店相鄰，占地面積30700平方米，包括900個車位。二、三層為大賣場，商品單品種類超過45000種。目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。這個兩層樓的商場，還擁有500個泊車位。 燕莎友誼商城在北京以經(jīng)營高檔消費品著稱，年銷售額名列大型商場的第四位，2002年12月，“燕莎outlets（名牌折扣）”作為燕莎商城的首家分店落戶京城東四環(huán)。對于燕莎outlets來說，存活下去的更大優(yōu)勢在于把握了一個短暫的時間縫隙：WTO中美協(xié)議規(guī)定在2005年前只允許四家美國企業(yè)在中國設(shè)立零售企業(yè)及其分支機構(gòu)，并且局限于少數(shù)幾個指定城市?！　o論中外，outlets商店的生存之道就是低成本運營：所有的商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、貨場租金、裝修改