【正文】 用。 如水浸來自樓外，應在樓低于水位出入口安裝攔水閘板；216。 ⑤設法查明浸水的來源并采取有效的措施加以截斷：216。 用吸水機吸水；216。 疏通排水地漏，排水渠； 216。 在水浸區(qū)域擺放沙袋，防止水浸蔓延到其他部位；216。 工程部將電梯開高離開水浸范圍；216。 ③物業(yè)管理服務公司組織各部門員工采取有效的措施，攔截和疏泄積水，防止水浸蔓延，盡可能減少水浸所致?lián)p失。2．發(fā)生水浸事故處理流程 ①員工在工作中接到水浸投訴或發(fā)現(xiàn)水浸現(xiàn)象，應立即將有關情況報告安管部、工程部當班負責人。3）突發(fā)停水后，應聯(lián)系好供水公司做好日常供水工作，如是小范圍停水，物業(yè)服務中心應及時保障業(yè)主解決正常的生活用水。2）突發(fā)停水時，應做好現(xiàn)場的保護措施以免發(fā)生意外。1）工程人員應經(jīng)常檢查供水管道和供水閥門，發(fā)現(xiàn)異常要及時維護。②在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停水的情況下，工程人員應立即確認是內(nèi)部故障停水還是外部停水。 給排水故障處理預案①在接到停水通知的情況下，安保部和工程部應事先將停水線路、區(qū)域、時間等情況通知每個部門，并在主要出入口發(fā)布停水通告；同時，工程人員應做好停水前的應變工作。 5）報告工程部主管，由其組織人員搶修。 3）用沙包攔住機房門口以防水浸入內(nèi)。 空調(diào)機房內(nèi)的管道 1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應馬上停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。 3）報告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。 空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) 1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 水平管網(wǎng) 1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應馬上將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關閉。 4）將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，但要留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。 2）現(xiàn)場用沙包攔住電纜引穿口、走廊口，以防水浸入二樓電房、用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導入走火梯。 3）發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報告工程部主管，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 水塔溢漏 1）巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的馬上修復。 水塔穿底漏水 1)巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應馬上開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。 3）屬較嚴重的故障應馬上報告工程部主管，由其組織人員維修。 （三）冷卻水塔 水塔電機故障 1）巡查人員發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應馬上停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。 發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進行檢查維修，可當場解決的問題馬上修復并記錄在當值日記上。 設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后作維修報告。二、中央空調(diào)系統(tǒng)應急處理方案 （一）冷水機組 巡查技工發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。 4小時以上才可修復的故障應由管理處或客戶單位辦通知受影響用戶。 （四）通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后應馬上由工程主管預計修復時間。 市電失壓，發(fā)電機正常情況下將在15秒鐘自動啟動。 監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電供電。 （三）市電全停 當主供、備用兩路市電全停，啟動發(fā)電機。 向工程部主管和動力班報告故障經(jīng)過和處理情況。 將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。 檢查變壓器出線柜，是否正常。當外線故障導致本大廈主供電源停電時，值班人員要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。平時原則上不準動用，動用后應及時補充，以保持規(guī)定的儲備量。應急服務物料必須定期檢查，有時效的物料必須定期更換，確保物料的可用性。為了保證應急服務過程中能夠盡快排除故障和險情，物業(yè)管理處必須對應急服務的物料有充分的儲備。同時，在物業(yè)管理項目（或管理處、監(jiān)控中心）設立24小時應急服務電話，按照應急服務進行摸擬訓練，以提高應急服務管理小組的快速反應能力，強化應急服務管理意識，并檢測自己擬定的危機處理應變計劃是否充實、可行。（4）對于犯罪問題，及時予以制止，把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機關。（3）在處理上，堅持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)明顯輕微，不需要給予處罰的，可當場予以教育或協(xié)助所在單位、家屬進行教育。（1）對客戶之間的屬于人民內(nèi)部矛盾的糾紛問題，可通過說服教育方法解決，主要是分清是非，耐心勸導，禮貌待人。（9）及時總結(jié)、匯報。（7）發(fā)現(xiàn)聚眾鬧事，應立即報告，并在安全部門或公安機關的指揮下，迅速平息，防止事態(tài)擴大。 （5）應急工作實行行政首長負責制，統(tǒng)一指揮，分部門負責，各有關部門密切配合、分工協(xié)作，資源整合、信息共享，形成應急合力。 （3）汛期氣象服務應急工作堅持政府統(tǒng)一領導、分級管理、條塊結(jié)合、以塊為主的原則。（1）遇有特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問題性質(zhì)按應急方案處置。在日常協(xié)助公安人員維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序和護衛(wèi)客戶的安全中，必須及時處理各種問題。和度物業(yè)應急預案手冊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目錄：第1章 物業(yè)服務人員處理突發(fā)事件的原則和方法第2章 物業(yè)服務應急團隊及處理流程第3章 設備故障應急處理預案 供電突發(fā)事故應急措施 中央空調(diào)系統(tǒng)應急處理方案　　 　 給排水故障處理預案　　　 電梯故障應急處理方案　　 電力故障應急處理預案　　 　 網(wǎng)絡故障應急處理方案第4章 安全突發(fā)事件應急處理預案 消防緊急處理預案　　 　 爆炸、恐嚇事件、可疑物品應急處理預案　　　 盜竊事件處理預案　　　 搶劫應急預案　　　 發(fā)生自殺或企圖自殺事故的處理程序　　 兇殺事件處理預案　　 　 高空墜物應急預案 交通事故 意外傷亡，緊急救護預案 中毒事件應急預案第5章 日常管理服務突發(fā)事件處理預案 物業(yè)發(fā)生疫情的防治預案 臺風、雨汛、梅雨、降雪等天氣應急處理預案 打架斗毆事件處理預案 對散反動傳單、宣傳品事件處理預案 靜坐、示威事件，糾紛的應急處理預案 安管員在執(zhí)勤中拾到遺失物的處理預案 對醉酒滋事或精神病人的處理預案 噪音處理應急預案 污雨水井、管道、化糞池堵塞應急處理第6章 公關應對預案第7章 總結(jié)第一章 物業(yè)服務人員處理突發(fā)事件的原則和方法 突發(fā)應急預案處理范圍突發(fā)事件是指發(fā)生火災、地震、臺風、暴雨、治安事件、重大刑事案件及物業(yè)防走私、反動宣傳、靜坐示威游行等特有的突發(fā)性不可抗拒的偶然性事件。2．突發(fā)事件處理原則 物業(yè)安全管理服務人員是公安機關的重要輔助力量。處理問題應遵循依法辦事的原剛．執(zhí)行物業(yè)公司各項規(guī)章，不徇私，以理服人。（2）堅持以人為本，最大限度地保護人民群眾的生命和財產(chǎn)安全。 （4）應急工作堅持預防為主、快速反應的原則。 （6）遇有特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問題性質(zhì)按應急方案處置。（8）發(fā)現(xiàn)縱火、行兇、搶劫財物、盜竊、集眾示威、打反動標語等現(xiàn)行犯罪和違規(guī)活動，應當時情況盡力抓捕犯罪嫌疑人，迅速報告安全管理部門和公安機關處理，并注意保護現(xiàn)場。 3．突發(fā)事件處理方法根據(jù)事件的不同性質(zhì)，應采取不同的方法進行處理。（2）對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采取“可散不可聚、可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆的處理原則，盡力把雙方勸開、耐心調(diào)解，千萬不要讓矛盾激化，不利于問題解決。如需要給治安處罰的，交公安機關處理。第2章 物業(yè)服務應急團隊及處理流程一、應急事故處理小組物業(yè)公司應急工作小組由物業(yè)公司負責人領導，以各部門主管和骨干員工為主組成。物業(yè)管理處下屬的各職能部門人員是應急服務的主要人力儲備，以經(jīng)理為核心，包括管理處下屬的安管員、保潔員和維修人員，所以，管理處平時必須對客戶服務部、安管部、工程部、保潔部所屬員工做統(tǒng)籌安排，調(diào)配值班與準值班崗位，保證每天24小時隨時有人能響應總值班室的應急呼喚。常用的應急服務物料有：滅火器、排水泵、手電筒、應急鑰匙、急救藥品和各種工具等。應急服務物料必須存放在固定的地點，方便拿取，并標有明顯的“應急服務物料專用”字樣。 突發(fā)事件處理流程發(fā)生突發(fā)事件交通等事故盜竊搶劫、偷渡打架斗毆、鬧事火災事故臺風水浸自然災害通知就近崗位和管理處領導、相關單位，或報案特殊崗位除外，應迅速趕往現(xiàn)場處理做好書面記錄配合相關部門處理第三章 設備故障應急處理預案一、供電突發(fā)性事故的應急措施 （一）外線故障 本大廈設計要求：主供停電、備供自動投入。 備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備供電源進線柜之電表和指示燈、真空開關應處準備合閘位置，合上備供電源進線柜開關。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。 （二）內(nèi)部故障 當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(短路或接地)，非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序： 將故障柜的真空開關退出(若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報告)。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設施用電。 召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關部門。 退出市電聯(lián)系開關，合上發(fā)電機聯(lián)系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 作好記錄，及時向上級領導報告。若有異常改用手動啟動。 4小時內(nèi)可修復的故障，應由物業(yè)辦指揮中心通知受影響旅客、用戶。（五）自備發(fā)電機發(fā)電措施 1. 將發(fā)電機打在“手動”檔上； 2. 在有“市電供電”和“發(fā)電供電”的雙回路供電中，斷開“市電供電”回路，并掛牌； 3. 斷開主變的低壓進線開關，并退出母線，使開關與母線有明顯的斷開點； 4. 在退出母線后的低壓進線開關上掛牌； 5. 起動發(fā)電機，并多巡視，確保發(fā)電機的正常運行和可靠的供電質(zhì)量。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告工程部主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。 （二）水泵 l、巡查人員發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應馬上停止該泵并開啟備用水泵。 水泵故障較嚴重，應馬上報告工程部主管，由其安排組織人員維修，并在事后作維修報告。 2）發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進行檢修，可當場解決的問題馬上修復，并記錄在當值日記上。并在事后作維修報告。 2)發(fā)現(xiàn)故障人員馬上將情況報告工程部主管，由其組織人員修補水塔，并在事后作維修報告。 2）浮球開關損壞則馬上停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 主豎管道 1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應馬上關閉冷水機組和水泵。 3）用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 5）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。 2）