【正文】 動(dòng)態(tài)主要有如下幾類：○大多為二、三次置業(yè)。當(dāng)然，客源定位并不是一個(gè)孤立靜態(tài)的過程，在許多時(shí)候還應(yīng)該進(jìn)行必要的客源細(xì)分。準(zhǔn)確而直觀的客源定位，將直接有助于整體推廣和銷售的成功。市場(chǎng)競爭壓力加大※周邊競爭個(gè)案較多※實(shí)力開發(fā)商的品質(zhì)保證，項(xiàng)目高端產(chǎn)品氣質(zhì)。情景洋房：一、二層帶地下室，三、四層帶露臺(tái)，頂層躍式帶屋頂花園。戶型規(guī)劃及面積配比①戶型規(guī)劃特色豐富的戶型、靈便空間，16款特色戶型，平層、躍層、復(fù)式引領(lǐng)沅江創(chuàng)新戶型。 ○城市第一居所一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量比例備注1總用地面積㎡32602——2總建筑面積㎡70308——高層住宅面積㎡2879041%架空層、躍層面積不計(jì)多層住宅面積㎡2961042%洋房建筑面積㎡60009%別墅㎡12001%商業(yè)建筑面積㎡46587%門衛(wèi)共廁建筑面積㎡50——3總建筑占地面積㎡11075——4建筑密度%——5容積率————6綠化率%——7居住戶數(shù)戶528——8停車位個(gè)260——含60個(gè)車庫建筑風(fēng)格——簡約歐式現(xiàn)代科技與歐式文化的融合，國際文化與地域文化的多元融合?！井a(chǎn)品篇】本部分圍繞項(xiàng)目概況（經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、 本節(jié)關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格、戶型特點(diǎn)）綜合分析本項(xiàng) ○歐式風(fēng)格目的優(yōu)劣勢(shì)，根據(jù)物業(yè)類型定位目標(biāo) ○創(chuàng)新戶型消費(fèi)群，確定項(xiàng)目整體定位。30%綠化16萬㎡美世界花園推出市場(chǎng)的形象：好房子自己會(huì)說話； 建筑設(shè)計(jì)：簡潔歐式；配套設(shè)施：大型商業(yè)廣場(chǎng)、品牌超市、車庫、幼兒園；康體會(huì)所：底層架空做泛會(huì)所；物業(yè)管理：美世界物業(yè)管理公司；目標(biāo)客戶群：私營主、公務(wù)員；價(jià)格策略：一次性付款有98折優(yōu)惠； 樓盤位置價(jià)格折后價(jià)層差物業(yè)類型戶型特點(diǎn)規(guī)模美世界花園桔城大道多層1356電梯15881315154020~30元/㎡商業(yè)街多層、小高層錯(cuò)層、復(fù)式、躍層170畝、㎡太陽家園推出市場(chǎng)的形象：選擇太陽 握手成功； 建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代派、5000㎡中心景觀區(qū)；配套設(shè)施：商業(yè)廣場(chǎng)、人工運(yùn)河、車庫、會(huì)所、幼兒園等；物業(yè)管理：目標(biāo)客戶群：私營業(yè)主、公務(wù)員價(jià)格策略：一次性付款有95折優(yōu)惠； 推廣手法：比較單一，主要以戶外廣告為主。廣大居民對(duì)樓盤的認(rèn)識(shí)和理解不斷加深，對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的不斷了解，對(duì)樓盤的開發(fā)要求會(huì)越來越高，期房環(huán)境下，推廣、伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，必將促使沅江開發(fā)商走向品牌塑造的道路。由于土地價(jià)格的提升，所以整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。隨著沅江房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越規(guī)范化的運(yùn)作，土地價(jià)格在土地出讓部門得到了有效的控制，以較低的土地價(jià)格取得土地的可能性相對(duì)減少?！鹕唐贩績r(jià)格將會(huì)持續(xù)攀升物業(yè)檔次不斷日新月異，高端產(chǎn)品露出市場(chǎng)太陽家園、金?，F(xiàn)代城、日月新城、盛世嘉園?！饦潜P競爭的重要因素是產(chǎn)品品質(zhì)目前幾個(gè)較好的樓盤：桔城世家、美世界花園等，在產(chǎn)品品質(zhì)上都有一定的提升，但都僅限于建筑方面、造型方面，在環(huán)境、戶型的細(xì)部處理上仍顯得較為粗糙，真正的精品還是沒有出現(xiàn)。一部分人在購房時(shí)全面比較樓盤的綜合品質(zhì)，看重社區(qū)名聲、戶型以彰顯身份、地位和財(cái)富。二、沅江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征○精品樓盤時(shí)代即將到來在政府采取的一系列積極財(cái)政政策的持續(xù)作用和配套政策的刺激下，沅江市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，整個(gè)市場(chǎng)明顯趨于高品質(zhì)要求，我們堅(jiān)信沅江的精品樓盤時(shí)代即將到來。為促進(jìn)桔城新區(qū)的開發(fā)，市委、市人大、市政府、市政協(xié)四大家機(jī)關(guān)及相關(guān)機(jī)構(gòu)，已于2003年國慶節(jié)整體搬遷至新城區(qū)。本著“建山水城市，留自然風(fēng)光；搞滾動(dòng)開發(fā)，做旅游文章”的建設(shè)規(guī)劃，近幾年來，在城西的青山綠水之中，新開發(fā)了桔城新區(qū)，一個(gè)獨(dú)具特色的“城中有湖、湖中建城”的水鄉(xiāng)桔城正在崛起。省道S204線縱貫全境，隨著白沙大橋、南茅大橋、益沅一級(jí)公路、白沙港口的相繼建成，將使沅江交通更加便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。 ○區(qū)位優(yōu)勢(shì) 　　沅江地處華中經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，自古以來是湘北地區(qū)戰(zhàn)略要地，為湖南省重要的水上交通樞紐。歷史上有許多名人到過沅江，留下了許多膾炙人口的詩詞，畫出了一幅幅沅江湖光山色的美麗圖畫。 ○旅游資源 　　沅江市地處“八百里洞庭”之腹地，山襟七澤，水接三湘，擁有璀燦豐蘊(yùn)的人文古跡和麗質(zhì)天生的山水美景，大小景點(diǎn)有120多處，素有“水鄉(xiāng)桔城”和“東方威尼斯”之稱。速生楊作為后起之秀，其蓄積量達(dá)百萬立方米。蘆葦年產(chǎn)30萬噸左右，居全國之冠。素有“魚米之鄉(xiāng)”、“苧麻之鄉(xiāng)”、“蘆葦之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。占全市近20%的水稻土、紅壤、潮土、紫色土等土種適宜水稻、苧麻、柑桔、蘆葦、豆類、林木的生長。 ○土地資源 　　沅江市地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的大陸季風(fēng)濕潤氣候區(qū)內(nèi)。地域接納湘、資、沅、澧四水，吞吐長江，河湖相通，連接成網(wǎng)，呈“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的地理格局。11ˊ17＂。56ˊ20＂，北緯28176。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112176。 ○購房首要因素是環(huán)境和價(jià)格一、城市基本情況○自然地理 “洞庭天下水”，沅江市地處八百里洞庭腹地，位于湖南省北部，益陽市東北部，以沅水歸宿之地而得名。所以我司認(rèn)為把本項(xiàng)目定位為歐式意大利風(fēng)情社區(qū)，在綜合品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，打造沅江城市第一居所，從生活方式、身份氣質(zhì)彰顯等各個(gè)方面標(biāo)高項(xiàng)目價(jià)值，更能奠定本項(xiàng)目在沅江房產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)袖地位，更能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。對(duì)于客源來說購買高端住宅除了滿足居住的需求以外最主要的原因是一個(gè)好的居所往往是一種身份的象征、一種榮譽(yù)的象征。【戰(zhàn)略手段】“因地制宜、以人為本”，這是我們對(duì)威尼斯花園項(xiàng)目的策劃觀點(diǎn)，賣點(diǎn)只是為提升產(chǎn)品的個(gè)性化和品質(zhì)感服務(wù)的，住宅產(chǎn)品自身的素質(zhì)仍是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。我們的目標(biāo)：為威尼斯花園的開發(fā)建立利潤保障發(fā)展模式； 為威尼斯花園的開發(fā)建立能夠達(dá)到利潤最大化的價(jià)值提升模式； 為威尼斯花園項(xiàng)目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；【戰(zhàn)略目標(biāo)】“威尼斯花園”的戰(zhàn)略目標(biāo)是：在沅江市建立一個(gè)高檔樓盤、精品社區(qū)，一個(gè)成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最適宜人居環(huán)境。 序策劃宗旨：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值利益最大化，提升項(xiàng)目品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為沅江具有劃時(shí)代意義的品質(zhì)樓盤代表作。我們的行動(dòng)：“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；以前瞻性的營銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；根據(jù)本案的用地資源和市場(chǎng)環(huán)境，以最有效的方法來為本案設(shè)計(jì)、制定和實(shí)施專業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目包裝及項(xiàng)目推廣計(jì)劃和項(xiàng)目品牌實(shí)施戰(zhàn)略。在項(xiàng)目開發(fā)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境利益，通過分析項(xiàng)目用地的資源價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段找出市場(chǎng)空白點(diǎn)及市場(chǎng)需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位，使市場(chǎng)、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目的目標(biāo)人群達(dá)到完美結(jié)合，吃透市場(chǎng)、規(guī)劃好項(xiàng)目建設(shè)，更好地圍繞后期銷售服務(wù)，控制好節(jié)奏，使得開發(fā)出的住宅產(chǎn)品能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標(biāo)。就本項(xiàng)目我司對(duì)沅江的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了詳細(xì)的分析，在綜合各方面的優(yōu)劣勢(shì)后發(fā)現(xiàn)目前在售或即將發(fā)售的高端項(xiàng)目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式為主流，但都流于小家子氣，缺乏高端產(chǎn)品的氣魄及形象。雖然在沅江市場(chǎng)不乏標(biāo)榜歐式建筑風(fēng)格的項(xiàng)目，但都僅限于建筑方面，未形成整體項(xiàng)目氣質(zhì)。目 錄城市基本情況沅江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征沅江高端住宅市場(chǎng)概況市場(chǎng)篇 本案SWOT分析客源定位項(xiàng)目整體建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位產(chǎn)品篇宣傳推廣策略一期推廣執(zhí)行案名廣告主題推廣篇主體活動(dòng)廣告媒介策略廣告風(fēng)格建議廣告推廣預(yù)算推廣篇營銷篇銷售策略及構(gòu)想項(xiàng)目工程進(jìn)度價(jià)格策略前期認(rèn)購策略銷售目標(biāo)銷售策略執(zhí)行方式常規(guī)事件營銷銷售現(xiàn)場(chǎng)構(gòu)想樣板房選擇思路及策略銷售組織人員構(gòu)想【市場(chǎng)篇】本部分就沅江城市特色——素有“東方威 本節(jié)關(guān)鍵詞尼斯”之稱、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、市場(chǎng)發(fā)展 ○東方威尼斯趨勢(shì)來思考本案，通過研究競爭對(duì)手情況， ○精品樓盤時(shí)代到來明晰項(xiàng)目的定位及市場(chǎng)機(jī)會(huì)。東北與岳陽縣交界，東南與汩羅市、湘陰縣為鄰，西南與益陽市接壤，西與漢壽縣相望，北與南縣、大通湖區(qū)毗連。14ˊ37＂至112176。42ˊ26＂至29176。%。世界著名的南洞庭濕地保護(hù)區(qū)，深藏在沅江這個(gè)水鄉(xiāng)澤國。良好的氣候條件與土屬使沅江市土地資源豐富。 ○物產(chǎn)資源 沅江市是全國農(nóng)產(chǎn)品商品基地，主要產(chǎn)品有糧、棉、豬、魚、桔、葦、麻等。苧麻年產(chǎn)5萬噸，占全國總產(chǎn)量的四分之一。鮮魚、柑桔、鴨蛋產(chǎn)量在全省居領(lǐng)先地位。%。境內(nèi)的南洞庭湖是國際公認(rèn)的重要濕地，集湖光水色、島嶼汀洲、文物古跡、珍稀物種和動(dòng)人傳說于一體，蘊(yùn)含著洞庭湖縱橫八百里、上下數(shù)千年的時(shí)空演變脈絡(luò)和深刻漁耕文化淵源，集太湖之靈秀、洪澤湖之深沉、巢湖之寧靜、鄱陽湖之曠大于一身，被旅游名家譽(yù)為“我國湖光勝景第一處”。近年來沅江市實(shí)施的“旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略”，進(jìn)一步推動(dòng)了旅游資源的開發(fā)，其旅游勝地漸顯生機(jī)。水路連湘、資、沅、澧四水，通江達(dá)海，是洞庭湖區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品和工業(yè)原料集散中心；陸路南接長石鐵路、洛湛鐵路和長常高速公路，與長沙、益陽相通，北連白沙大橋和南茅大橋，與岳陽相接。 ○桔城新貌 沅江市區(qū)素有“水鄉(xiāng)桔城”之稱。水是新城區(qū)的一大特色，這里五湖連通，河汊縱橫，被湖水和港灣環(huán)抱的各個(gè)丘崗半島上，桔林四季枝葉蔥蘢，綠水青山交相輝映，城鄉(xiāng)山水融為一體，這里的確是一塊旅游、居家、經(jīng)商、辦廠的熱土。為吸引外來投資和保護(hù)投資者的利益，新區(qū)已有水上樂園、度假村、別墅村、高科技工業(yè)園、農(nóng)業(yè)科技園、港口、市政設(shè)施等項(xiàng)目對(duì)外開放，市人民政府并在這里成立了政務(wù)中心，對(duì)來新城區(qū)投資建設(shè)落戶者，實(shí)行“一站式審批”、“一條龍服務(wù)”，以最優(yōu)惠的政策，吸引各方客商?！鹣M(fèi)者購房時(shí)考慮的首要因素是環(huán)境及價(jià)格經(jīng)調(diào)查、訪談得知，沅江市民購房消費(fèi)大致分為兩種觀點(diǎn)。一部分人在購房時(shí)主要還是考慮房屋的價(jià)格，其次是環(huán)境、地段目的是為了更方便、舒適的生活起居。隨著沅江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，好的產(chǎn)品越來越多，消費(fèi)者購房必然日趨成熟，只有不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，才能贏得市場(chǎng)，才能在市場(chǎng)競爭中立足于不敗之地。該類物業(yè)目標(biāo)客戶群體是面對(duì)沅江的中高端消費(fèi)市場(chǎng)，因此物業(yè)價(jià)格相對(duì)較高，必將引致整體市場(chǎng)價(jià)格的提升。因此，未來開發(fā)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)趨于合理的市場(chǎng)價(jià)格?！痦?xiàng)目品牌化和企業(yè)品牌化趨勢(shì)明顯隨著外地的一些資金雄厚有實(shí)力的企業(yè)和財(cái)團(tuán)介入沅江地產(chǎn)市場(chǎng)，大大提升了沅江整體樓盤的開發(fā)品質(zhì)。桔城世家三、沅江高端住宅市場(chǎng)競爭概況：推出市場(chǎng)的形象：值得敬仰的高度； 建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代派；配套設(shè)施：小超市、車庫；物業(yè)管理：桔城物業(yè)管理公司；目標(biāo)客戶群：本地私企經(jīng)商人群為主；價(jià)格策略：一次性付款有98（按揭99折）折優(yōu)惠樓盤位置均價(jià)折后價(jià)層差物業(yè)類型戶型特點(diǎn)規(guī)模桔城世家巴山西路1718（電梯房）163220~30元/㎡多層、小高層1平層、錯(cuò)層、復(fù)式75畝、㎡（、40）金福現(xiàn)代城推出市場(chǎng)的形象：鑒證好房子的標(biāo)準(zhǔn)； 建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代派板式；配套設(shè)施：風(fēng)情商業(yè)街、超市、車庫、幼兒園、底層架空做泛會(huì)所、酒店、休閑；物業(yè)管理：待定目標(biāo)客戶群：價(jià)格策略：一次性付款有97折優(yōu)惠； 樓盤位置均價(jià)折后價(jià)層差物業(yè)類型戶型特點(diǎn)規(guī)模金?，F(xiàn)代城巴山西路（置嘉地產(chǎn)）1530（多層）148430~50元/㎡多層、小高層、酒店全框架結(jié)構(gòu)、露臺(tái)、大觀景陽臺(tái)約2萬㎡盛世嘉園推出市場(chǎng)的形象：感受盛世 尊享嘉園； 建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代派簡約；配套設(shè)施：公園、商業(yè)街、超市、車庫、幼兒園、醫(yī)務(wù)、健身器材；康體會(huì)所：底層架空做泛會(huì)所；物業(yè)管理：待定目