【正文】 同志及許多國(guó)家的元首、部長(zhǎng)等，并得到一致好評(píng)。4． 5 綠化管理優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)公司有精通綠化行業(yè)的工程師、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)人員和養(yǎng)護(hù)專業(yè)特長(zhǎng)人員組織的系統(tǒng)組織機(jī)構(gòu)，是有解決技術(shù)難度大的各類養(yǎng)護(hù)的技術(shù)處理能力，并有長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)；l 我公司有具有園藝實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綠化隊(duì)伍，更有從農(nóng)學(xué)院畢業(yè)的高才生作為后備力量。l 上海匯仁集團(tuán)有限公司。l 上海東馳汽車維修有限公司。l 金茂大廈鉆石樓—中國(guó)第一家鉆石交易市場(chǎng)。[固定保潔項(xiàng)目]l 上海證券交易所—全國(guó)金融中心，曾接待美國(guó)總統(tǒng)克林頓、英國(guó)首相布萊爾等高層領(lǐng)導(dǎo)的智能化大樓。另外為客戶提供階段性或零星清潔服務(wù)物業(yè)量約700萬(wàn)平方米。如：上海新國(guó)際博覽中心的保安項(xiàng)目，我公司從中標(biāo)到進(jìn)場(chǎng)僅用了一周時(shí)間，所以我公司有能力在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)集一支高質(zhì)量的保安隊(duì)伍，為“太原華宇大廈”服務(wù)。管理的樓盤有：匯豐大廈、眾城大廈、浦東新區(qū)辦公中心、三菱商事辦公樓、嘉興大廈、陸家嘴集團(tuán)辦公樓等，其中“浦東新區(qū)辦公中心”，其硬件設(shè)施是上海最好的行政辦公樓宇之一，其管理水平也代表了上海行政辦公樓的最高水準(zhǔn)；l 陸家嘴物業(yè)公司將結(jié)合自身的管理理念及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，制訂一套適合“太原華宇大廈”物業(yè)特征的設(shè)備管理模式；4. 3 保安服務(wù)優(yōu)勢(shì)l 我公司有近1000名經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的保安人員，管理了約1262萬(wàn)平方米的各類物業(yè)，如辦公樓、廠房、學(xué)校、商場(chǎng)、公共物業(yè)、要素市場(chǎng)、公寓、住宅小區(qū)等；l 我公司僅駐上海新國(guó)際博覽中心的保安人員就達(dá)160名，為“工博會(huì)”、“國(guó)際汽車展”、“華交會(huì)”等重要展覽提供保安服務(wù)，為德國(guó)經(jīng)濟(jì)部長(zhǎng)及上海市委書記、上海市長(zhǎng)等多名市府領(lǐng)導(dǎo)提供了安全保衛(wèi)工作，被浦東新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為“鐵軍”。公司本著“寫我所為，為我所寫”的編撰原則，以理論聯(lián)系實(shí)際的務(wù)實(shí)作風(fēng)，將十年來(lái)具有上海特色的物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)提升，這是上海市物業(yè)管理行業(yè)第一部《企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》；l 陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升值。早期管理費(fèi)用由委托方承擔(dān)，按實(shí)結(jié)算。 “華宇大廈”宣布竣工入住，經(jīng)我公司交接驗(yàn)收后，對(duì)其紅線范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面清潔“開荒”，尤其是道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其它公共部位等，清潔“開荒”工作可由委托方操作，也可委托物業(yè)公司實(shí)施，費(fèi)用由委托方承擔(dān)。如果由我公司管理華宇大廈，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來(lái)提升華宇大廈的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)。貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模且具有辦公樓、商場(chǎng)及其他物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來(lái)管理華宇大廈。它新穎、別致，智能化程度高，建成后將成為太原市的標(biāo)致性建筑。租售后期l 在大廈租售工作完成一定的比例后，管理處可為發(fā)展商提供延續(xù)的租售服務(wù)。租售中期l 開發(fā)商在租售、宣傳時(shí)可使用陸家嘴物業(yè)品牌，并提供相應(yīng)的宣傳資料。l 配合業(yè)主、租戶看房，負(fù)責(zé)大樓管理服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施情況的介紹。l 根據(jù)業(yè)主及租戶的需求，在條件成熟時(shí)，為業(yè)主提供商務(wù)接送（接機(jī)、接車）等服務(wù)及適當(dāng)?shù)氖袃?nèi)旅游與市內(nèi)商務(wù)活動(dòng)。l 在大廈指定區(qū)域提供車輛清洗、打蠟服務(wù)，方便業(yè)主、租戶。l 設(shè)立商務(wù)中心，提供打印、復(fù)印、傳真、資料裝訂、掃描等商務(wù)服務(wù)。l 業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行大廈服務(wù)項(xiàng)目和大廈設(shè)備設(shè)施的情況介紹和裝修咨詢。l 引進(jìn)手機(jī)網(wǎng)絡(luò)覆蓋、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，方便大廈業(yè)主、租戶的信息、通信服務(wù)。l 為業(yè)主及租戶聯(lián)系搬場(chǎng)服務(wù)。同時(shí)也為業(yè)主及租戶提供針線包、醫(yī)藥箱等服務(wù)。l 陸家嘴物業(yè)公司管理的匯豐大廈，上海浦東新區(qū)辦公中心是建設(shè)部指定的辦公樓物業(yè)管理實(shí)習(xí)基地，如果業(yè)主愿意，我公司將把華宇大廈也納入建設(shè)部實(shí)習(xí)基地，以提高其全國(guó)知名度。l 華宇大廈三年管理目標(biāo)：一年達(dá)到太原市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、二年達(dá)到山西省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、三年達(dá)到建設(shè)部?jī)?yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)。 “華宇大廈”品牌樹立l 利用陸家嘴物業(yè)公司全國(guó)性品牌的優(yōu)勢(shì)，幫助華宇大廈提高社會(huì)知名度、樹立品牌（本項(xiàng)目納入陸家嘴物業(yè)媒體宣傳范疇：電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)刊、雜志、多媒體VCD公司介紹等）。l 大廈內(nèi)入駐公司較多，會(huì)議活動(dòng)也相應(yīng)頻繁，若為大廈配備會(huì)務(wù)場(chǎng)所，我們的禮儀服務(wù)人員能為各類會(huì)務(wù)提供必要的服務(wù)，如：會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)務(wù)接待、茶水服務(wù)等。因此我們針對(duì)這一特點(diǎn)提出以下建議：l 每幢塔樓有三臺(tái)垂直電梯，利用目前的安裝布局，采取低區(qū)和高區(qū)分別運(yùn)行的方法，來(lái)加快人員流動(dòng)和節(jié)省電能消耗?？傉嫉孛娣e：；總建筑面積：；其　　　中：　　　　　　裙房建筑面積：　　　　　　塔樓建筑面積： 層　　　高：35層；　其　　　中：地下二層、裙房四層、塔樓二十九層。目　錄1 公司簡(jiǎn)介 1 2 物業(yè)概況及管理設(shè)想 14 3 雙方合作意向 17 4 公司優(yōu)勢(shì) 18 5 承諾指標(biāo) 22 6 管理總體構(gòu)想 26 7 接收過(guò)渡階段的管理工作及保證措施 27 8 前期介入 29 9 業(yè)戶服務(wù) 31 10 設(shè)備管理 34 11 保安服務(wù) 73 12 保潔服務(wù) 82 13 綠化管理 90 14 組織架構(gòu)及人員配備 98 15 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算 10116　 結(jié)束語(yǔ) 115附件一：體系標(biāo)準(zhǔn)一覽表附件二：崗位標(biāo)準(zhǔn)附件三：?jiǎn)T工培訓(xùn)2 物業(yè)概況及管理設(shè)想 “華宇大廈”物業(yè)概況“華宇大廈”是由山西華宇集團(tuán)所屬山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的集商業(yè)、住宅、辦公于一體的高檔綜合樓，位于太原市府西街與新建路的交匯處，規(guī)劃建有綜合樓2幢。該項(xiàng)目是具有超前設(shè)計(jì)理念的世紀(jì)智能化樓宇，該地區(qū)政府機(jī)關(guān)林立，交化設(shè)施齊全，各種商貨中心環(huán)伺，是太原市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。 “華宇大廈”物業(yè)特點(diǎn)及管理建議華宇大廈以其恢弘的氣勢(shì)坐落于太原市中心地段的純辦公樓宇，憑借其優(yōu)越的地理位置及一流的硬件設(shè)施將吸引各方企業(yè)的入駐，屆時(shí)大量的人流，物流會(huì)出入華宇大廈。l 在入駐辦公人員不斷增加情況下，開發(fā)商若提前計(jì)劃在大廈內(nèi)引進(jìn)餐飲服務(wù)項(xiàng)目，可為大廈辦公人員解決后顧之憂。l 建議開發(fā)商為華宇大廈安裝內(nèi)光外透的燈光工程，使大廈成為太原市的亮點(diǎn)，為華宇大廈的租售創(chuàng)造條件。l 在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來(lái)提升華宇大廈的管理檔次。l 以陸家嘴物業(yè)公司“服務(wù)派”的管理理念，精心打造華宇大廈的品牌，使華宇大廈成為太原市物業(yè)管理最佳的頂級(jí)辦公樓。 “華宇大廈”個(gè)性化服務(wù)無(wú)償服務(wù)l 為業(yè)主提供香煙、冷飲等小商品的代購(gòu)服務(wù)。l 定期為業(yè)主、租戶進(jìn)行電話機(jī)消毒等。l 為業(yè)主、租戶在二次裝修后提供室內(nèi)布線調(diào)整、小電器維修、辦公家具維修等延伸服務(wù)（材料由業(yè)主提供）。l 配合業(yè)主、租戶開展各類公益活動(dòng)，如：國(guó)慶、春節(jié)、圣誕節(jié)活動(dòng)等。有償服務(wù)l 管理處提供“紅帽子”服務(wù)隊(duì)，做好大廈業(yè)主、租戶入住時(shí)的物品搬運(yùn)等服務(wù)。l 為業(yè)主提供室內(nèi)保潔服務(wù)。l 在業(yè)主、租戶入住后提供各種類型的禮儀服務(wù)（開張儀式、紀(jì)念日慶典等），平時(shí)為業(yè)主及租戶提供會(huì)務(wù)服務(wù)，如：會(huì)務(wù)策劃、會(huì)場(chǎng)布置、茶水服務(wù)、代辦席卡等服務(wù)。 “華宇大廈”的銷售配合租售前期l 提供租售現(xiàn)場(chǎng)的銷售咨詢、管理、布置、宣傳服務(wù)，做到隨叫隨到。l 利用陸家嘴物業(yè)經(jīng)紀(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，建立銷售信息網(wǎng)絡(luò)，在上海、山西、及江浙二省進(jìn)行銷售信息發(fā)布，為華宇大廈銷售起到橋梁的作用。l 定期與開發(fā)商及銷售部門進(jìn)行溝通，了解租售情況，做好相應(yīng)的配合工作。3 　 雙方合作意向 “華宇大廈” 以超前的設(shè)計(jì)思路來(lái)展示建筑時(shí)代的特性。 “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)主安心、滿意。我公司正具備接管華宇大廈的資質(zhì)和實(shí)力，而且具有管理各類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。 我公司十分愿意介入“華宇大廈”的物業(yè)管理，并將用嶄新的服務(wù)理念帶入“華宇大廈”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，使業(yè)主有一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的工作、購(gòu)物及休閑環(huán)境。 為配合委托方對(duì)項(xiàng)目的驗(yàn)收、資料的歸集、業(yè)戶入住及管理形象與品牌的樹立，建議早期管理階段為三個(gè)月(業(yè)主入伙前3個(gè)月至業(yè)主入伙)，此階段管理方主要配合委托方參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收資料的歸集、檔案的建立、制度的完善(依據(jù)公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定項(xiàng)目操作文件)、物業(yè)標(biāo)識(shí)的制作、管理人員的招聘培訓(xùn)、管理處形象設(shè)計(jì)及管理處試運(yùn)行(一個(gè)月)等。4 公司優(yōu)勢(shì)4． 1 綜合優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)管理規(guī)模已成為全國(guó)第二、上海市第一的物業(yè)管理專業(yè)公司，目前管理的物業(yè)量已1262萬(wàn)平方米；高樓物業(yè)管理規(guī)模全國(guó)第一；l 陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，成為上海市4家獲一級(jí)資質(zhì)的第一家；l 陸家嘴物業(yè)名列上海物業(yè)管理100強(qiáng)企業(yè)第一位；l 陸家嘴物業(yè)榮獲“2002年度全國(guó)用戶滿意企業(yè)”，并連續(xù)二年獲得“上海市用戶滿意企業(yè)”稱號(hào)；l 陸家嘴物業(yè)已成為通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系、OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系三項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)；l 陸家嘴物業(yè)開通了上海市第一個(gè)以物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的24小時(shí)全天候?qū)I(yè)服務(wù)平臺(tái)—“96916”服務(wù)信息平臺(tái)；l 陸家嘴物業(yè)自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，率先推出物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）。4． 2 設(shè)備管理優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)公司具有管理一流寫字樓的成功經(jīng)驗(yàn)。l 我公司有能力應(yīng)付各類突發(fā)事件。4． 4 保潔服務(wù)優(yōu)勢(shì)陸家嘴物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，固定日常保潔的物業(yè)量約800萬(wàn)平方米。涉及智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等類型。l 眾城大廈—改革開放后浦東第一幢落成的大廈。l 上海新國(guó)際博覽中心—中國(guó)最大的博覽場(chǎng)館。l 銀河證券公司信達(dá)營(yíng)業(yè)所。[曾經(jīng)保潔項(xiàng)目]l 安泰大樓（19981999）l 寶慶大廈（19971999）l 港匯廣場(chǎng)（19992001）[階段性保潔項(xiàng)目]l 陸家嘴集團(tuán)公司；l 豪都廣場(chǎng)；l 環(huán)球世界商業(yè)城；l 嘉興大廈；l 爵士大廈；l 東辰大廈；l 華山花園；l 榮城花苑；l 明城花苑；l 上海美特建材高科技有限公司；l 住益戶田有限公司；l 日本意力速公司；l 新世界廣場(chǎng)；l 司達(dá)福公司；l 新區(qū)少年宮、圖書館；l 上海市光明中學(xué)；l 日本戶田建設(shè)株式會(huì)社；l 伊都錦時(shí)裝有限公司；l 蘇州觀前商城；l 松下電子應(yīng)用機(jī)器電子有限公司；l 中達(dá)—斯米克電器電子有限公司；l 英特兒營(yíng)養(yǎng)乳品有限公司；l 上海國(guó)際數(shù)字電話設(shè)備有限公司；l 西門子通信電源有限公司；l 費(fèi)利加濾清器廠；l 上海日用電機(jī)廠；l 景麗高爾夫游樂村；l BHP建筑鋼品上海有限公司；l 上海冠生園桂格麥片有限公司；l 美孚石油有限公司；l 費(fèi)斯托（中國(guó)）有限公司；l 上海三凱物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；l 上海海鳥電子有限公司。4． 6 禮儀服務(wù)優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)擁有一支高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的強(qiáng)大的禮儀服務(wù)陣容， 從1993年成立以來(lái)，這支隊(duì)伍曾多次出色地完成重大接待任務(wù)，具有一定的禮儀服務(wù)接待水平。5 承諾指標(biāo)5．1 業(yè)戶服務(wù)指標(biāo)承諾l 服務(wù)滿意率達(dá)